A Figyelő címlapján a megrekedt ingatlanfejlesztések

"Egyes építőipari cégek arról számoltak be a Figyelőnek, hogy egy fővállalkozó ma már eleve úgy kalkulál, hogy a megrendelt munka 10–20 százalékát minőségi kifogás miatt nem fizeti majd ki, de a pofátlanabbak még nagyobb rátát alkalmaznak." A Figyelő hetilap komoly munkával, több oldalon, alaposan körbejárja a megrekedt ingatlanfejlesztési projekteket e heti, 2011/41. számában. Ízelítőül a címlapsztori egy részletét mi is közreadjuk.

Finanszírozás hiányában a legtöbb iroda-, lakópark- és városrész-fejlesztés elakadt Magyarországon. A menetközben, betontorzóként megrekedt fejlesztések látképe már mindennapossá vált. Építőipari szakmák, sőt egész ágazatok vegetálnak megbízások nélkül. Ha nem indul be újra a finanszírozás, a bankokra szárad a sok félkész monstrum, senki nem fogja befejezni a beruházásokat – írja a Figyelő.

Mindent elvittek a bankok, finanszírozás nélkül nem tudom fizetni a jogos számlákat sem, fűnek-fának tartozom, le ne írd a nevemet a cikkedben, van elég bajom amúgy is – panaszkodott a Figyelő munkatársának egy hazai ingatlan-fejlesztő. Majd a beszélgetés egy későbbi pontján szemrebbenés nélkül így búcsúzott: „Na, megyek, még össze kell pakolnom, holnap megyünk a családdal Hawaiira, hosszú lesz az utazás." Ez az eset híven tükrözi a magyar lakópark- és irodafejlesztések elmúlt másfél évtizedét.

Rengeteg valóban sikeres fejlesztés mellett nagyon sok esetben a fejlesztő nullára csökkentette saját kockázatvállalását, sőt még komoly summát is kiszedett a projektből, amikor pedig beütött a krach, a már dúsgazdag projektgazda széttárta a karját, ott maradt a városképet csúfító szellemváros.

Pár év alatt váltak az „ügyes", fiatal fejlesztőkből Aston Martinnal, Ferrarival, sofőr vezette S8-as Audival, vagy éppen magánrepülővel közlekedő milliárdos aranyifjak, a budapesti éjszakai élet legfelkapottabb, gyakran még csak a húszas éveik végén járó sztárjai.

Majd jött a válság, és ha volt is egyáltalán korábban, gyakorlatilag megszűnt a piac. Nagyjából eltűnt az új lakások iránti kereslet is, de amit teljesen elvitt a krízis, az maga a banki finanszírozás. Néhány fejlesztőnek már le volt boltolva a bankhitele, ők még szórványosan befejezték a projekteket, de bizony számos építkezés félbe maradt, a terepasztalon csodálatos tervek megvalósulása helyett sok helyen ma is csak betontorzók, gödrök, bányatavak csúfítják a területeket. Tópark, Duna City, Solaris City, Rózsadomb Szálló, Kispest Városközpont, Rokolya Park – csak néhány a félbe maradt projektek közül, némelyik külön-külön is kisvárosnyi gigafejlesztés, akadnak közöttük kisebbek, mindenesetre komoly banki finanszírozással indultak, de különböző fejlettségi szinten megrekedtek.

Ingatlanos szakemberek szerint már a dinamikus években is bőven történtek olyan mulasztások, amelyek kódolták a kialakult áldatlan helyzetet. A nagy kaszálás lehetősége sokak szemét elhomályosította. Mára azonban a legtöbb lakópark-specialista tönkrement vagy kivonult. Az AL Holding Zrt., az egykori Angyalföldi Lakásépítő bukásán mintegy 1 milliárd forintot veszítettek a hazai bankok.

Természetesen a válság előtt volt igény a jó minőségű új lakásokra, de mindenhol, mindenki lakásokat akart építeni, ott is, ahol erre nem volt szükség, Magyarországon pedig évente egy kisvárosnyi emberrel fogy a lakosság, rengeteg az üres lakás.

A lakóparképítéseknél is jellemzőek voltak az euró, illetve svájci frank alapú hitelek, vagyis ugyanúgy elszálltak a törlesztő részletek, mint a szállodaprojekteknél, vagy a magánszemélyeknél. A kereslethiány és a finanszírozási válság felülírta azt a korábbi gyakorlatot is, hogy a kis fejlesztők görgették előre a projektek veszteségeit. Amikor ugyanis a piac két-három éve beállt, kiömlött az egész kupac az asztalra.

Egyes építőipari cégek arról számoltak be a Figyelőnek, hogy egy fővállalkozó ma már eleve úgy kalkulál, hogy a megrendelt munka 10–20 százalékát minőségi kifogás miatt nem fizeti majd ki, de a pofátlanabbak még nagyobb rátát alkalmaznak. A bankgarancia összege ugyanis minőségi kifogás címén szinte bármikor lehívható, ilyenkor a bank átutalja a projektcégnek a teljes összeget, maga pedig inkasszóval elveszi azt a kivitelezőtől. Aki pedig ezt a játékszabályt nem fogadja el, nem kap munkát.

Ma már nincs banki finanszírozás a lakóparkokra, szinte nincs hitel az irodaépítésekre, s valójában nem is éri meg projekteket elindítani, gyakorlatilag nincsenek jó új építések. A kilencvenes évek piaca tért vissza, amikor kisebb fejlesztők, egykori kőművesek, kisebb csapatok pár lakást felhúztak. Ma erre szűkült le az új lakások piaca. Projektek híján megrendeléshiánnyal küzdenek a hazai építészek is. Érdemes lenne központilag tenni azért, hogy például maradjanak hazai építészek a pályán – mondta Gergely Károly, a Fundamenta–Lakáskassza Zrt. elnök-vezérigazgatója, ezért az általa vezetett Otthonteremtési Tanácsadó Testület olyan javaslattal állt elő, hogy a szűk évek alatt a magyar tervező építészek a középületek állapotának és korszerűsítési igényeinek felmérésében vehessenek részt.

részlet Brückner Gergely és Halaska Gábor írásából

További részleteket a megrekedt ingatlan-fejlesztésekről valamint az irodaépítésekről a Figyelő 2011/41. számának 42-54. oldalán olvashat.