dr. Benkhard Dénes: Két modell

A "Budapest jövője" konferencián elhangzott előadások közül több is gondolatébresztő volt. Dr. Ladányi János már a Tele-Village konferencián megismertetett az "underground" fogalmával, itt a fővárosi jelenlétet is kiemelte. Számomra ez a fogalom azt az embercsoportot jelenti, amellyel a gazdaság nem tud mit kezdeni, így egy gazdaság-vezérelte társadalomban ezek az emberek fölöslegesek, sőt nemkívánatosak.

Dr. Tosics Iván említette egy holland szakértő véleményét: ha többe kerül egy tömb felújítása, mint amennyiért azután értékesíthető, akkor felújítás helyett azt le kell bontani. Poénért sosem kellett a magyarnak a szomszédba menni; Dr. Preisich Gábor harminc évvel ezelőtt leírta, hogy ha több a fenntartandó lakás, mint amennyinek fenntartásához fedezet van, az is egy megoldás, ha a többletet lebontják. Számomra ez a "lakás-underground".

Elképzelhető olyan ország, amelyben a lakosság nagyobb része nem rendelkezik sem az építéshez szükséges tőkével, sem a fenntartáshoz szükséges állandó jövedelemrésszel; elképzelhető olyan gazdasági helyzet is, amelyben a lakosság tőkeereje és jövedelme mindkettőre elegendő. Modelljeimben három csoportra osztottam a lakosságot jövedelmük ill. tőkeerejük szerint.

- Az ´A´ jelű csoport a leggazdagabb, egy vagy több lakással rendelkezik és a létfenntartáson túl rendelkezik beruházandó tőkével.
- A ´B´ jelű csoport reális idejű és egyszeri lakásépítésre illetve fenntartásra, felújításra képes, többletberuházásra nem. Ez a réteg eldöntheti, hogy épít-e saját lakást, vagy bérel.
- A ´C´ jelű csoport nem rendelkezik még annyi pénzzel sem, hogy egy bérlakást (az időszaki felújítási költségekkel együtt) fenntarthasson.

Hogy mondandóm egyszerű legyen, nem vizsgálom külön a lakás létrehozásához szükséges tőkét és külön egy lakás hosszú távú értéktartó karbantartásának költségét. Két modellt vázolok fel,

az I. jelűben a lakosság nagyobb részének telik lakásépítésre ill. fenntartásra,

a II. jelű modellben a lakosság nagyobb részének nincs elég pénze a fenntartásra sem.

Az ábrákon nincs skála, mert nem egy konkrét helyet és időpontot akartam ábrázolni, hanem a két sémát, amelyeken belül az összefüggések érdekesek, illetve a két helyzet különbsége.

Az I. modellben a lakosság legnagyobb része a ´B´ csoportba tartozik, potenciális piacot jelent a bérlakást építeni kívánó tőke számára1, az állami támogatásra csak a kis létszámú ´C´ csoport szorul (pl. szociális lakásépítés), az ´A´ csoport reális lehetősége a "bérháztulajdonosi" státus. Érthető, ha a beruházó a potenciális piac gazdagabb rétegét célozza meg (drágább lakásokkal, most divatos magán-lakótelepekkel).

1. Hol és hogyan fog élni a lakosság ´C´ csoportba tartozó része?
2. Mi történik azokkal a lakásokkal, épületekkel, amelyekben most a ´C´ csoportba tartozók élnek?

1. Bérlakást az épít, aki rendelkezik a szükséges tőkével, talál megfelelő számú és lakáskulturájú réteget, amely hosszú távon meg tudja fizetni a (üzemeltetés+felújítás+haszon=) bérleti díjat és az ingatlan megőrzi értékét több évtizeden keresztül. Ha akár a megfelelő kulturájú és anyagilag stabil potenciális bérlőtömeg, akár a környezetfüggő telekingatlan-érték megmaradása bizonytalan, bérlakást építeni és fenntartani ráfizetéses.

2. Nem beszélünk az erkölcsi kárról, ami a ´lakással államilag eltartott´ kategóriába sorolja a lakosság nagy részét.