A piszkos tizenkettő — Belvárosunk a jövő útján?

Egyre több üvegcserepet lehet összerakni a „bombatámadás” után, ahogyan haladunk előre a Bécsi utcai tervezett óriásberuházás – többnyire befektető által diktált – ütemeiben. Az elvi építési engedély jogerőre emelkedése után itt az idő, hogy e távolba szerteszórt mozaikokat megkíséreljük ismét egységes képpé egyesíteni. Bardóczi Sándor írása.

1. Több mint két éve, 2008 októberében tizenegy ház fővárosi védettségének levételét kezdeményezte a sajtóhírek szerint az V. kerület. E tizenegy házból tíz a „belváros új főutcája” majdani tengelyében állt. A kezdeményezés akkor nem élvezte a főváros támogatását, habár időközben az három házra apadt vissza. A három ház között a Harmincad u. 3. / Bécsi u. 10. alatt álló szecessziós épülettömb is szerepelt (két másik, Petőfi Sándor utcai ingatlannal együtt). A kérdéses sarokház a már évek óta üresen álló Fischer-ház, amely Budapest első nagyáruházaként épült, és amely ebben az időben már Csipak Péter érdekeltségi körébe tartozott, több más Bécsi utcai épülettel együtt. "Az indokolatlan korlátozások gátat szabnak a fejlesztői közreműködésnek" – nyilatkozta ekkor a sajtónak Cselovszki Zoltán, a kerület főépítésze a fővárosi védelemtől való megszabadulási kísérlet valós okáról.

2. A fővárosi kabinet védettséget fenntartó válasza után Rogán Antal kerületi polgármester nyílt támadást intézett a sajtón keresztül a főváros ellen: 2008 október közepén kilátásba helyezte, hogy novemberben változtatási tilalmat rendel el a városháza park területén, derékba törve a főváros - közvélemény által erősen vitatott - törekvéseit az előkészítés alatt álló városháza bővítéssel kapcsolatban. "A Városháza fórum erősen plázaszerű jegyeket mutat", mert "az épületegyüttesben döntő szerepet kapnának a kereskedelmi célú egységek" - nyilatkozta az V. kerületi polgármester, aki ekkor még, mint a belváros tehermentesítésének elkötelezett híve esett neki a fővárosi elképzeléseknek. (Ez a tehermentesítési kérdés utóbb – a Foster iroda tervének tervtanácsi debütálásán - már nem zavarta annyira.)

3. A Városháza Fórum tervpályázatának végére 2008 november elején pont került. Erick van Egeraat terve 40 ezer új négyzetméter beépítését és 1200 férőhelyes mélygarázs létesítését jelentheti a Martinelli-ház kortárs kiegészítéseként, a Károly körúton kínkeservesen lebontott bazársor helyén létesült ideiglenes városháza park és képviselői parkoló területén. E kiegészítésben a városháza tömbje átlényegülne: kiskereskedelem, konferenciaterem, kávézók, éttermek, hotelszobák, irodák keverednének itt a közigazgatási funkciókkal, illetve a mélygarázsokkal. Vészesen átfedő módon a nemrégiben megismert "Zeppelin" programjával, amely úgyszintén ebben a volumenben, 44 ezer négyzetméterben gondolkodik, hasonló méretű mélygarázs-terület mellett.

4. A kérdéses Bécsi utcai házakat is magába foglaló területre elkészített kerületi szabályozási terv (KSZT) 2008 decemberében épült be a Kerületi Városrendezési Szabályzatba (KVSZ). Érdekes módon a KSZT tanúsága szerint éppen az érintett 5 telken van mód telekösszevonásra. Az építménymagasság értéke éppen az érintett 5 telken lehet eltérő a szabályoktól "a környezet városi szövetétől eltérően egyedileg értelmezett" a KVSZ 38.§ (11) és a 41.§ (13) szerint. A KVSZ az V. kerületi "kreatív főépítészi találmány", a sokat emlegetett „építészeti hangsúly” lehetőségét utalja a KSZT hatáskörébe, egyes rendelkezéseit pedig (2008-as hatálybalépése dacára) már mintha egyenesen a Zeppelines beruházásra szabták volna^1. Pedig ekkor még úgy tudni: közelebbi elképzelések nem körvonalazódtak a fejlesztésre.

5. 2009 július végén a Központi Építészeti - Műszaki Tervtanács tárgyalta Egeraat tervmódosítását a Városháza Fórumon belül. A módosítás lényege, hogy a korábbi tervekben szereplő 36 m magas kilátótornyot 65 m magasságúra módosítja, kihasználva a KVSZ-ben korábban megteremtett „építészeti hangsúly” lehetőségét. A tervtanács által végül jóváhagyásra kerülő tervet Cselovszki Zoltán opponálta. Az erről szóló ÉF tudósításában Haba Péter megjegyzi: „Cselovszki Zoltán V. kerületi főépítész kampánybeszédnek is beillő opponenciájában a helyi építési szabályzat – már említett – új bekezdésének jelentőségét hangsúlyozta, azt, hogy ezzel a várost évek óta béklyóban tartó rendeletek elleni munka egyik fontos lépése történt meg. Mint mondta, szándékuk az, hogy lehetőséget adjanak egy fontos régi városi építészeti hagyomány (vertikális hangsúlyok, tornyok építése) újjáéledésére.”

6. Változtatási tilalom bejegyzésére a Városháza Fórum kapcsán a kerületben soha nem került sor. Nincs is rá szükség: az ingatlanpiaci válság, a közelgő őrségváltás, és a főváros anyagi helyzete egyenlőre leveszi a napirendről a főváros kissé megalománnak tűnő terveit. Sor került viszont jó másfél évvel később, 2010. április 29-én, a Főváros rendes közgyűlésén² a Fischer-ház fővárosi védettségének megszűntetésére, míg a másik két - V. kerület által szorgalmazott - védelem-megszüntetési ügyben a védelem fenntartása mellett voksoltak a képviselők. A közgyűlésen Demszky Gábor akkori főpolgármester a fővárosi védelem fenntartása mellett érvelt, figyelmeztetve arra, hogy ezen ügy kapcsán megismétlődhet a Zsidó-negyedben történt rombolás, illetve az UNESCO-val való vita. Vele a felszólalók közül csak Gy. Németh Erzsébet MSZP-s képviselő értett egyet, míg Dr. Steiner Pál (MSZP), és Z. Halmágyi Judit (SZDSZ) hozzászólásában a további védelem indokolatlanságát húzta alá. Az Ughy Attila (FIDESZ) képviselő által benyújtott indítványt a védelem a megszűntetéséről 34 igen, 3 ellenszavazat, 6 tartózkodás mellett végül a közgyűlés zöme megszavazta. A döntésnek nem pusztán az eddig védett épület átformálásának, vagy éppen bontásának a lehetősége lett a következménye, hanem az is, hogy a kérdéses tömbben történő bárminemű építészeti terv engedélyeinek elbírálása immár nem a KÖH, hanem a kerületi építéshatóság kezébe kerülhetett.³ 

7. A kerületi KVSZ 2008-as módosítása több ponton legalábbis aggályos, az OTÉK-tól és a BVKSZ-től megengedőbb rendelkezéseket tartalmaz, és úgy tűnik szinte minden vitatott pontja kapcsolatba hozható a Zeppelinnel is. Habár a KÉK Tálaló c. vitaestjén Cselovszki Zoltán az „építészeti hangsúly”-ról úgy nyilatkozott, hogy „az OTÉK szégyene, hogy ez a fogalom nem szerepel benne”, annyit mégis le kell szögeznünk, hogy egy kerületi szabály alapesetben, és OTÉK alóli felmentési kérelem nélkül csak szigorúbb szabályokat hozhat, és semmiképpen nem lazíthat azokon. Tehát bármennyire is "szégyelheti magát" az OTÉK, egy település vagy egy kerület nem vindikálhat ezzel az érvvel magának alóla feloldozást. Nem nagyon érteni azt sem, hogy miképpen sorolódhat be egy több ezer hasznos négyzetmétert magába foglaló, bár különleges alakú butique hotel „az építészeti hangsúlyok” sorába, amelyekről maga a kerületi szabályozás szögezi le, hogy az a tornyokra, kupolákra, egyéb attraktív építészeti megoldásokra vonatkozik. Nagy kérdés, hogy az "egyébbe" egy hatalmas, dizájn mögé bújtatott többlet beépítés is befér-e, pláne, ha az durván megsérti a fővárosi szabályozásban keretjelleggel megállapított szintterületi mutatókat. Mint ahogy az is a kerületi furcsaságok közé tartozik, hogy a közhasználatra átadott udvar területe akkor is levonható legyen a beépítési százalékból, ha arra födém kerül. Utóbbi szintén egy OTÉK-ba nem illő abszurditás, ahogyan az is, hogy az V. kerületi KVSZ megengedi 5%-ban magánterületi ingatlanok alatt létesítendő mélygarázsok kilógását a közterületre.

8. 2010 júniusának végén robban a bomba. Ekkor látnak napvilágot – legalábbis tervtanácsi szinten – először a Foster&Partners által jegyzett tervek. Két választás (egy országos és egy önkormányzati) között vagyunk: mindennek és mindenkinek az eddigi pozíciója erősen lebeg. A koncepcióterv szintű elképzelés az építész szakma legnagyobb meglepetésére ebben a képlékeny időszakban szinte csont nélkül átmegy az amúgy jelentős fenntartásokat megfogalmazó tervtanácson. A döntés azonnal megosztja nemcsak az építészeti, hanem a teljes budapesti közéletet is. Az ellenzők többnyire a pusztuló építészeti értékekkel (közöttük a Fischer-ház és a Chemolimpex bontásával) nincsenek megelégedve. Csak igen kevés szó esik a médiában a szabályozási előírásoknak való meg nem felelésről (amelyet a tervtanács nem is vesz tüzetesen górcső alá, és végül emiatt történik meg három MÉK delegált visszahívása), illetve arról, hogy az igazi befektetői szándék nem a kortárs építészeti értékekről, hanem a döntés nyomán kőkemény, beépíthető plusz négyzetméterekről szól. A támogatók ezzel szemben a haladással, a városok közötti kérlelhetetlen versennyel, új építészeti jelek szükségességével indokolják támogató, lelkes hozzáállásukat.

9. Kisebb-nagyobb tiltakozó akciók, a beruházást kritizáló cikkek és alulról jövő aláírásgyűjtések ellenében, erősen támaszkodva a tervtanács - legalábbis szavazataiban - pozitív döntésére, illetve a kerületi főépítész nyilatkozatára, és (mint utóbb kiderül, nem megfelelő módon hivatkozva) a szabályozási előírásokra 2010. augusztus 24-én, az építéshatóságtól szokatlan gyorsasággal Nagy Szabolcs, az V. Kerületi Polgármesteri Hivatal Építési és Műszaki Osztályának vezetője kiadja az elsőfokú elvi építési engedélyt a beruházásra. A Csipak érdekeltségi körbe tartozó Immobilia Real Estate Development (Elekes András) kérésére csupán a „beépítési paramétereket tisztázó” elvi engedély nem foglalkozik például a parkolási kérdések vizsgálatával sem. Pedig kereskedelmi létesítményt is tartalmazó új épület esetén 300 db parkolóbeálló fölött már kötelező a környezeti hatásvizsgálat lefolytatása, amelyre legalábbis fel kellene hívni még egy-egy ilyen tisztázó elvi engedély esetén is a beruházó figyelmét. Az elvi engedélyre benyújtott terveket az okiratok tanúsága szerint Pálffy György (Pálffy Építész Iroda) jegyzi.

10. Megjelenik az Octogon 2010 évi hetedik – majd’ kétszeresére bővített – száma, címoldalán a kiátvánnyal: Let’s Zeppelin! A projekt körüli egyre szaporodó szakmai támadások és ellenvélemények tükrében kirivóan más alapállást tapasztalhatunk. Bojár Iván András csapata a projekt eddigi részleteit szélesítő és bemutató írásokkal jelentkezik, az önkormányzati, befektetői és tervezői nézőpontok feldolgozásával, illetve tónusában a magyar „celebeket” felvonultató támogatói, pozitív hangvételű nyilatkozataival hoz új tematikát a vitába. E tematikában többször előkerül a párizsi Eiffel-toronyra és a Louvre piramisára történő hivatkozás, mint adott korok haladó szellemének tanúságtétele. Azt azonban minden, a kortárs dizájnért lelkesedő közéleti személyiség elfelejti megemlíteni (nem is biztos hogy tudatában van), hogy a sűrűn emlegetett párizsi objektumok egyébként nem keletkeztették plusz hasznos négyzetméterek sokaságát a francia fővárosban, ergo terhelésük a városra nézve csak kétségtelen építészeti, turisztikai vonzásukban nyilvánul meg. Kiemelendő még eme interjúsorból a Csipak Péterrel készült interjú, aki többek között elmondja: újat, maradandót szeretne itt alkotni, amit előtte még senki sem. Érdekes ezek mellé az érvek mellé állítani a Foster&Partners egy korábbi tervét, amellyel nem olyan régen nemzetközi tervpályázatot nyertek Luxemburgban. A luxemburgi Royal Hamiliusra készített tervek – ugyancsak világörökségi védett helyszínen – ugyanis szinte a megszólalásig hasonló megoldásokat tartalmaznak, mint a Bécsi utcai projekt, melyet a sajtóban közétett információk szerint 2008 óta tervez a Foster&Partners. Ez volna tehát a várva várt eredetiség?

Kiváltképpen érdekesek a lapban leközölt metszeti képek és alaprajzok, melyek szerint az épület háromszintes felszín alatt beépített területe jelentősen belóg a Bécsi utcába. Ez nemcsak az OTÉK-nak és a BVKSZ-nek mond ellent, hanem annak az AB határozatnak is, amely korábban, a soproni mélygarázs-ügy kapcsán leszögezte: önkormányzati terület alatt nem létesülhet magántulajdonú építmény. Az alaprajzokon és a metszeteken feltüntetett utcaszinti elrendezés azt sugallja: a beruházó e területet átadja majd a köznek annak reményében, hogy a kerületi 5,5-ös szintterületi mutatót 6,0-ra tornássza fel, de rögvest vissza is nyeri, hisz a -1 szinten kereskedelmi egységeket létesít nagyobb alapterületen, a szintterületi mutató számítás hatálya alól megtalálva a létező jogi kiskaput. Ám ha ránézünk a közreadott metszetekre, akkor a felszín feletti beépítés szintterületi mutatója ennek ellenére sem akar (erős jóindulattal nézve is) 8,0 alá kúszni.

11. Az első fokú elvi engedély ellen a Budapest Világörökségéért Alapítvány, az ICOMOS Magyar Nemzeti Bizottság és a Budapesti Városvédő Egyesület egyaránt fellebbezést nyújtott be. Ennek nyomán Budapest Főváros Közigazgatási Hivatala másodfokon kimondta, hogy a tervezett beépítés nem felel meg teljeskörűen a jogszabályi előírásoknak. A fellebbezés eredményeként előállt másodfokú határozat módosította az elsőfokon kiadott engedélyt. A másodfokú határozat eredménye, hogy végre meghatározza a telek beépítési paramétereit – amit az elsőfok nem tett meg, pedig a tisztázásnak ez lett volna az egyedüli értelme. További eredmény, hogy 50 méterről 30 méterre csökkenti vissza az építhető épület maximált (!) magasságát. Maximálja a szintterületi mutatót 6,0 m²/m²-ben a terv 7-8 körüli értékeiről, 73 ill. 77 %-ban maximálja a beépítettséget, a közterület alatti ill. feletti építési lehetőségek megadását a KVSZ módosítása, ezirányú kifejezett rendelkezésének feltételéhez köti, azaz felszámolja az elsőfok leginkább tetten érhető hibáit. A másodfok azonban részben fenntartja és megerősíti az I. fokú engedély jogsértését, amely leginkább a műemléki szakhatóság eljárásból történő kirekesztésével valósul meg. Cselovszki Zoltán – aki korábban a KÖH elnöke volt – ezt a KÉK Tálalóján azzal indokolta, hogy a „beruházó nem kérdezett olyat, ami indokolta volna ebben a szakaszban a KÖH bevonását.” Mindez kicsit azért is érdekes, mert a KÖH illetékes irodavezetője anno írásos megkeresésben kért tájékoztatást az elsőfokú engedélyező hatóságtól arról, hogy milyen jogszabály alapján nem vonták be a KÖH-öt az engedélyezési folyamatba.

12. Csipak Péter a másodfokú határozat jogerőre emelkedése után az MTV Ma Reggel c. műsorában újabb sikeres lépés megtételének nevezi a határozat jogerőre emelkedését. A magyar sajtó zöme a másodfokú határozatot úgy tárgyalja, miszerint elhárultak a jogi akadályok a sajtót bejárt beruházás tervei elől. A másodfokú határozat ismeretében azonban mindez nem fedi a valóságot, viszont kiváló tanúbizonyságot ad a Csipak Acquisitions igen hatékonynak bizonyuló kommunikációs offenzívájáról. Csipak Péter a fenti műsorban úgy értelmezi – rosszul – a BVKSZ vonatkozó, épületmagasságot 30 m-ben maximalizáló pontját, miszerint az átlag magasságra vonatkozik. Szerinte ettől az épületnek akár lehetnek majd 50 méter magasságú pontjai is. A BVKSZ viszont nem ezt mondja. Ebben a belvárosi védett övezetben úgy rendelkezik, hogy az épület legmagasabb pontja 30,0 méternél nem lehet magasabb. A beruházó a műsorban úgy nyilatkozik, hogy mai tudása szerint 2013 őszére befejeződhet az építkezés. Továbbra is lebegtetett viszont, hogy a Chemolimpexet is bevonva öt, vagy csak három ház lebontásával fog megindulni a fejlesztés. Azt sem tudni, hogy a másodfokú határozat mennyire tudja átszabni a már megismert koncepcionális terveket egy legalábbis aggályos kerületi KVSZ támogató hozzállása, és a kerület láthatóan "vállalkozásbarát" politikája mellett. Egy biztos: valószínűleg nem ez az utolsó alkalom, hogy a Bécsi utcai történésekről hallani fogunk.

Bardóczi Sándor

---

1 "A Belvárosi Főutca Tengely menti tömbök esetében, ahol a szabályozási terv építészeti hangsúly képzését lehetővé teszi, ott építészeti hangsúly: torony, kupola, vagy egyéb attraktív építészeti kialakítás révén képezhető, melyhez kötelező a központi tervtanács véleményét kikérni. Amennyiben a létrehozandó fejlesztésekhez közterület-fejlesztés is kapcsolódik, úgy a fejlesztő és a közterület tulajdonosa ún. „Településfejlesztési Megállapodásban” vagy „Településrendezési Szerződésben” kötelesek rögzíteni a közérdeket szolgáló fejlesztések tartalmát, létrehozásuk módozatait és határidejét, illetve az ellentételezésként érvényesíthető kedvezmények mértékét."