A Város védelmében 4.
Ingatlanfejlesztés = Városfejlesztés? Lehet-e köztük közös nevezőt, célt, netán kompromisszumot találni? Pálfy Sándor, a BME Urbanisztikai Tanszék vezetőjének összefoglalója a Corvin-Szigony projekt kapcsán az ingatlan- és városfejlesztők között folytatott szakmai párbeszéd legújabb állomásáról, a BME-n megrendezett konferencia tapasztalatairól.
Az elmúlt hetekben örvendetesen beindult egy szakmai párbeszéd a Corvin-Szigony folyamatban lévő ingatlanfejlesztése apropóján. Az első megszólaló Radványi Gábor, a Futureal ingatlanfejlesztő cég főépítésze volt, akinek írása 2011 nyarán jelent meg a Magyar Építőművészetben „Fejlesztés terhe mellett” címmel. E cikkre reagáltam az Építészfórumon ez év januárjában „A Város védelmében 3.” című írással, aminek eredménye egy kétórás beszélgetés volt a szerzők között, a fejlesztés helyszínén. Kezdtük egymás érvrendszerét egyre jobban megismerni, aminek talán az is oka lehetett, hogy mindketten végzett építészek lévén, közös nyelvet beszéltünk.
A párbeszéd a közvetlen Húsvét előtti héten folytatódott, amikor az ÉTK és a BME Építészmérnöki Kar HÖK által megrendezett konferencián az ingatlanfejlesztés volt a téma. Három magas színvonalú előadást hallhattunk a fővárosban folyó, illetve napjainkban inkább akadozó ingatlanfejlesztésekről - többek között a Corvin-Szigony fejlesztésről -, természetesen az ingatlanfejlesztők szemszögéből. Megtudhattuk azt is, hogy mi vezetett a Corvin-Szigony nemzetközi sikeréhez. Elsősorban a kiváló helyszín (Location, location, location!), kiváló közlekedési adottságokkal a Belváros közelségében. (Természetesen ettől még nem válik Budapest új belvárosává, ahogy azt a közeli plakátok hirdetik.) A legfontosabb eredmény azonban – Radványi szerint – a jó hely megtalálásán túl az új hely létrehozása (teremtése!) volt a fejlesztés során. Ez utóbbi különösen találó (még, ha a teremtés egy kicsit erős is ebben a kontextusban), ha összehasonlítjuk a fejlesztés előtti és az azt követő állapotokat a Corvin-Szigony projekt területén. Az „új helyen” ugyanis egyetlen eredeti épület és egyetlen eredeti család nem maradt, mert vadonatúj minden (kivéve a Grund-ot, ami egy kihalt állatfaj utolsó, kipreparált példányaként jelenik meg a területen, és ki tudja, meddig lesz megtekinthető).
Engem ért a megtiszteltetés, hogy - kicsit kakukktojásként - a másik oldalt, a Városépítészetet képviselhettem ezen a késő estébe nyúló, az ingatlanfejlesztésekre fókuszáló beszélgetésen (megható volt a hallgatók lankadatlan figyelme és érdeklődése, amit én eddig még soha nem tapasztaltam egyetemi órákon, este 9 óra után). Szeretném röviden összefoglalni előadásom tartalmát azért, hogy azok számára is érthető legyen az azt követő párbeszéd, akik nem voltak jelen.
A rövid előadás az „Ingatlanfejlesztés = Városfejlesztés?” címben feltett kérdés megválaszolására tett kísérlet volt, ami a két fogalom definiálásával kezdődött. Mit értünk ingatlanfejlesztés alatt? Szerintem: Az ingatlan tulajdonosának értéknövelő befektetése, amely az ingatlanát működőképessé, piacképessé teszi és ezzel alkalmassá arra, hogy a befektetése idővel megtérüljön, majd anyagi hasznot hozzon. És mit értünk városfejlesztés alatt? Szerintem: A város folyamatos működésének a fenntartása és a növekvő lakossága számára egyre magasabb szintű életkörülmények (fizikai és szellemi) biztosítása, előre tervezett és szabályozott körülmények között.
Szemmel láthatóan a két definíció elég messze esik egymástól ahhoz, hogy könnyű legyen megtalálni a közös nevezőt. A város felfogható a benne található ingatlanok halmazaként, amiből következik a hierarchia ingatlan és város, illetve azok fejlesztése között. A közterületek pedig a kötőszövetét adják a városnak, ahol a fejlesztések a leghatékonyabbak. Véleményem szerint a közterületein dől el, hogy milyen is a város, hogy érzik magukat benne az emberek! (Ezért tartjuk olyan fontosnak a közterületek problematikájának megismertetését és megértetését a BME építészmérnök hallgatóival a közterületi tantárgyaink segítségével).
A város- és ingatlanfejlesztés közötti kapcsolat talán a közügyek, azaz a városi érdekek felől közelítve világítható meg a legjobban. Ebben a kontextusban a városfejlesztés a cél, az ingatlanfejlesztés pedig annak eszköze. A bajok ott kezdődnek, ha a szerepek felcserélődnek, azaz a városfejlesztést nem városi érdekek mozgatják (pl. a Kormányzati Negyed vagy a Nemzeti Színház esete), illetve ha az ingatlanfejlesztés a közügyek fölé helyezett céllá válik. Ez utóbbi kategóriába sorolható véleményem szerint a Corvin-Szigony ingatlanfejlesztése, ami világháborús léptékű pusztítással kezdődött, majd az „új hely” létrehozásával folytatódott, új lakókkal. Sejthető, hogy a címben feltett kérdésre az előadás végére az „Ingatlanfejlesztés ≠ Városfejlesztés válasz jött ki matematikailag.
A két, egymást követő előadásban feltűnően sok volt a közös momentum. A megértést segítő matematikai formulák kölcsönös alkalmazásán túl a város- és ingatlanfejlesztésnek úgy tűnt, hogy legfontosabb közös célja a várost lakó ember életkörülményeinek a javítása. Eltérés a jó minőségű városi élet különböző kritériumaiban volt. Az ingatlanfejlesztő az irodák alkalmazottai és a nagy számban megépült kislakások szingli és átmeneti lakóinak télen-nyáron azonos komfortot nyújtó bevásárlási lehetőségeiben és a főváros legnagyobb fitness központjának szolgáltatásaiban látja a javuló életkörülményeit olyan embereknek, akik azelőtt máshol laktak. A városépítész pedig azt tartaná a terület Főváros szempontjából kedvező, szerves fejlődésének, ha legalább részben a megmaradó házakban, és a korábban itt lakó emberek találhatnák meg a projekt területén megélhetésüket és családjaik életének kiteljesedési lehetőségeit. Az „új hely” (új emberekkel) koncepció a város fejlődésének több évszázados folyamatát szakította meg ezen a területen, ami a város nagyobb térbeli és időbeli összefüggéseit tekintve megkérdőjelezhető beavatkozás még akkor is, ha a fejlesztés helytől idegen, túlzott volumenétől eltekintünk.
Az előadásokat követő beszélgetés sokkal inkább az elhangzottak kölcsönös értelmezéséről, mint a másik fél meggyőzéséről szólt. Kiderült, hogy nem átugorhatatlan az árok, ami jelenleg ingatlanfejlesztés és városfejlesztés között húzódik egy olyan projekt megítélésében, mint a Corvin-Szigony. Ennek illusztrálására érdemes felidézni a találkozót lezáró két gondolatot az árok két oldaláról.
Radványi Gábor szerint az ingatlanfejlesztők lennének a legboldogabbak, ha a főváros által meghatározott, kiszámítható, szabályozott keretek között lehetne Budapesten ingatlant fejleszteni. Ha a főváros a távlati fejlesztéseinek tükrében pontosan meg tudná határozni, hogy hol, mit és mekkorát szeretne megépülve látni. Az ingatlanfejlesztőnek ebben a helyzetben nem lenne más feladata, mint megvizsgálni a kínálkozó lehetőségeket, hogy melyek egyeztethetők össze az ő fejlesztési és üzleti elképzeléseivel, és minden energiáját magára a fejlesztésre tudná fordítani, városrendezési tervek készíttetése és évekig elnyúló, bizonytalan kimenetelű és bekerülési költségű jóváhagyatási procedúrája helyett.
A városépítész pedig olyan fejlesztéseket tartana szerencsésnek a főváros területén, amelyek a város meglévő értékeit minél jobban megőrzik, a városlakók minél szélesebb körének érdekeit szolgálják és hosszú távú víziókra épülnek. Természetesen ezek megvalósításához rendezett, szabályozott és egyértelmű körülmények szükségesek.
Nem mondtuk ki, de mintha valaki hiányzott volna a beszélgetésről: a Főváros, akinek hosszú távú elképzelései vannak a páratlan értékekkel rendelkező, gyönyörű városunk jövőjéről, és akinek lehetősége, de egyben kötelessége is lenne a fejlesztések rendezett, szabályozott és egyértelmű körülményeinek megteremtése.
A beszélgetés végén azt éreztem, hogy ingatlanfejlesztésnek és városfejlesztésnek sokkal több közös célja van, mint ahogy az a megvalósult ingatlanfejlesztések többségét látva elképzelhető lenne. Ezért érdemes lenne folytatni kibővített körben a párbeszédet ingatlanfejlesztés és városfejlesztés összefüggéseiről azért, hogy ne csak szóban, hanem fizikai megvalósulásában is minél jobban közelítsen a két fogalom egymáshoz, a Város védelmében!
Pálfy Sándor
2012. április 23.
BME Urbanisztika Tanszék
Kapcsolódó oldalak:
