Az át-építés gyakorlata - Üres irodaházak funkcióváltásának lehetőségei
Hogyan hasznosítható újra Budapest óriási - nagyrészt korszerűtlen - üres irodaház-állománya, amelyről átfogó adatbázis sem áll rendelkezésre? Milyen potenciál rejlik a válság miatt félbemaradt, szerkezetkész épületvázakban, hogyan igazíthatók ezek a változó igényekhez és az új rendeltetéshez? Kohout Dávid, a BME végzős építészhallgatója a témában végzett kutatásának tanulságait foglalja össze, saját külföldi tapasztalatait és az aktuális nyugat-európai folyamatokat is felvillantva.
Bevezetés
Válság és kortünet
Mára egyre inkább nyilvánvalóvá válik, hogy az eddigi építőipari struktúra és annak mechanizmusai mai formájukban nem működhetnek tovább: a válság előtti, túlnyomóan spekulatív fejlesztések nagyarányú részesedése a tervezési-kivitelezési piacból nem fenntartható. De nem csupán a világgazdasági válsággal magyarázható a folyamat. Az aránytalan környezeti terhelést nem viselhette/viselheti el sokáig sem a gazdaság, sem az ökológia. Sokan hangoztatják, hogy az utóbbi száz év alatt exponenciális mértékben kezdtük felélni és kimeríteni nyersanyagforrásainkat. Az építőipar szempontjából ilyen forrásnak tekinthetők a városok szabad, beépítetlen területei is. Ezekből azonban a beruházók szintén a maximumot próbálják kihozni, annak árán is, hogy az nem a legoptimálisabb, leghasználhatóbb és legfenntarthatóbb megoldás lesz.
Emellett az építésztársadalom is az új építésre kondicionálódott. Mind szellemi értelemben, valaminek a létrehozására, ami még nem volt ott azelőtt, mind professzionális, szakmai értelemben. A válság előtt nem különösebben okozott gondot egy-egy épület lebontása; a város életének természetes része, hogy bizonyos elemei idővel lecserélődnek. A hirtelen megtorpanás, sőt az azóta is tartó recesszió viszont fokozatosan átértékelte ezt a tendenciát. Az építőipar folyamatos lendületvesztését nagyjából már 2008 óta lehet diagnosztizálni. Európa-szerte zárnak be kisebb-nagyobb építészirodák munka hiányában. Ez a jelenség világosan rámutat arra, hogy az a paradigma, amivel ma szembenézünk, nem képviselhető tovább eddigi formájában. Talán ma helyénvaló egy olyan látásmód, ami progresszív, esztétikai értékítélettől mentes attitűddel az épített környezet meglévő elemeiben rejlő potenciált kutatja és aknázza ki.
Építés - átépítés
Kézenfekvő, hogy az újrahasznosítás ma igazán releváns fogalmát vezessük be alapgondolatként. Nem felétlenül a megőrzésről, az eredeti funkció megtartásáról van szó, úgy, ahogy esetleg műemlékvédelmi szempontból közelíthetnénk a tárgyhoz. Urbanisztikai, tájépítészeti, építészeti és mikroépítészeti szinten eddig a csere lehetőségével viszonyultunk a meglévő, esetleg amortizálódó dolgokhoz. Mára azonban hatalmasat esett az új épít(kez)ések száma. A válság előtti időszak diktálta bontás és „zöldmezős” beruházás folyamata egyrészt nem fenntartható: az anyaghasználat, a környezeti teher hosszútávon valószínűleg globális problémákhoz fog vezetni. Másrészt e folyamat azért sem működhet kizárólagosan tovább, mert már gazdaságilag sem fenntartható. Még ha egyes elemzők szerint 5-6 év távlatában lesz is újra fellendülés, akkor is ma érdemes kidolgozni hosszabb távú építészeti, fejlesztői stratégiákat. Ezek emellett a fenntarthatóság egyre populárisabb követelményeinek - „sustainable-láz” - is eleget fognak tenni. Az újrahasznosítás végső soron fenntarthatóság. Az aktuális fenntarthatóság nem „zöld” technológiák és gépészeti csodák hadát jelenti, hanem elemzés útján megvalósuló szerves kapcsolatot a meglévő, felhasználható épített környezettel. Ha ennek első számú követelménye az időtállóság, akkor az a Thomas Rau szerint egyre divatosabbá váló „autódra ragasztható spoilerek” helyett nem-technikai aspektusokat kell, hogy jelentsen; például a használói kör megváltozása vagy preferenciái, vagy funkcionális rugalmasság.1
Az újrahasznosítás gondolata tehát alapvetően a hasznosítható elemek felértékelődésére, az anyagi „javak” beszűkülésére, és természetesen globális környezetünk erőforrásainak egyre világosabbá váló korlátaira vezethető vissza. Ennek a meglátásnak természetesen több éves múltja van, ám csak manapság kezd - főként Nyugat-Európában - valódi jelentőséghez jutni. Eddig ugyanis a „sustainable design” általában vagy a pesszimista, bulvárszagú jövőképre történt reklámfogást, „brand-et” jelentette, vagy pedig alulértékelt egyéni akciók voltak képviselői e gondolatnak. Ma külföldön, például Hollandiában fejlesztői oldalról is pozitívan – és ami még fontosabb, nyitottan – közelednek meglévő épületek gyökeres újraértelmezéséhez. Ez a vonás továbbá az egész rendszerrel szimbiotikus kapcsolatba kerül, ugyanis megfelelő állami hivatalok és általuk finanszírozott egyesületek munkájában napirendi pont a téma; olyannyira, hogy kutatására az elmúlt években több ösztöndíjat írtak ki.2 Így kint már számos építésziroda profilját határozza meg vagy árnyalja a fenti értelemben vett fenntartható építészet.
Vizsgálatunk tárgyát ugyanakkor itt nem a fenntarthatóság és újrahasznosítás általános eszméinek és gyakorlatának elemzése képzi. E dolgozatban kifejezetten egy ahhoz nyilván szorosan kötődő szegmens, az irodaépületek újrahasznosítására fókuszálunk. Több ingatlanpiaci szereplő véleménye szerint e téma gyakorlatba ültetése - noha nyugaton egyre inkább terjed ennek fontossága - itthon meglehetősen gyerekcipőben jár annak ellenére, hogy hihetetlen méretű az üres irodaállomány (Budapesten cca. 700.000 m2 az A-kategóriában és ~300.000 m2 a B-kategóriás irodák körében). Ennek okán egy példán keresztül bemutatom a minden bizonnyal meghatározó holland újrahasznosítási törekvéseket, és megvizsgálom a téma magyarországi összetevőit. Az újrahasznosítás, funkcióváltás szempontjából célom továbbá rámutatni az irodapiacban, az irodaház-állományban rejlő lehetőségekre is. Ingatlanpiaci-szakmai részről ehhez szakértők véleményét kértem ki. Általánosan elmondható, hogy az elemzők és az ingatlanfejlesztők e témakörben kulcsszereplők ahhoz, hogy egy ötlet vagy módszer a lehetőségeket valós alapvetésekre támaszkodva aknázza ki. Interjúalanyaim - Baross Pál FRICS, Kalmár Zoltán, Ditróy Gergely ingatlanpiaci szakértők és elemzők - szakmai háttere és meglátásai tehát az alábbi vizsgálatok készítésekor meghatározó volt.
Business Context
Irodák ma
Az irodapiac épületállománya alapvetően építésük idejéből fakadóan kategóriákra osztható. Szorosan összefügg ezzel, így a kategóriákba sorolást is meghatározza az egyes igényszintek (mint légcsere, számítógép-hálózat, felszereltség és egyéb szolgáltatások) definiálása. Az „A”, „B” és „C” kategóriák között van átfedés; minőségbeli nüanszok, bérlői kedvezmények és fizikai állapot tekintetében léteznek köztes kategóriák is. Ezeket általában az adott kategória „+”-os értékelésével jelzik. A zsargon A-kategóriásnak nevezi az ezredforduló (+- 5év) tájékán épült bér-, illetve BTS (Built to Suit – magánmegbízásra, kifejezetten egy cég számára, adott esetben székházának épülő) irodaházakat. Ezek nagy részben műszakilag bár megfelelőek, a válság egyre intenzívebb jelenléte okán kiadhatatlanná váltak. Ennek egyik oka, hogy a recesszió előtti spekulációs beruházások banki hiteleit továbbra is törleszteni kell, ám ma az ehhez kapcsolódó bérleti díjak túl magasnak bizonyulnak. A több mint 3 millió négyzetméternyi A-kategóriás irodaállomány a Budapest Research Forum3 (BRF) negyedéves statisztikái szerint 20-25%-os kiadatlansági rátával küzd. Ez az arány lokálisan több helyen eléri a 40%-ot is. Mindez gyakorlatilag 600-700.000 üres négyzetmétert jelent, csak az A-kategóriás piacon!
A B- és C-kategóriás irodapiac egy sokkal megfoghatatlanabb állományt takar. A minőségi, szolgáltatásbeli kínálat értelemszerűen egyre hiányosabb a C-kategória irányába haladva. E szegmens jellemzően elavult épületeket tartalmaz, a B-kategóriánál általában mélygarázzsal és légcserélő rendszerrel, a C-kategóriánál sokszor még ezzel sem; az iroda.hu (internetes irodapiaci adatbázis) kisokosa szerint zömében mégis valamelyest karbantartott épületekről van szó. Ezek tehát általánosan esztétikailag, technológiailag és városszerkezeti szempontból is elavultnak tekinthetők. Mindössze annyi biztos, hogy az 1970-1995 között épült ingatlanokat szokták ide sorolni és nagyjából 1,3 millió m2 össz-alapterületet tesznek ki. Ennek - gyaníthatóan - több mint egynegyede üres. Azt, hogy hol és mennyi található belőlük még a rendkívül értékes iroda.hu Évkönyv szerzői sem derítették ki, s ők is tanácstalanul állnak e kérdés előtt.4 A B&V Group ügynökség vezetőjétől, Dr. Würsching Pétertől szintén azt az információt kaptam, hogy a „B-kategóriás irodaállományról senki nem rendelkezik átfogó kimutatással. Ennek legfőbb oka, hogy a nagy ügynökségek egyszerűen nem foglalkoznak ezzel a kategóriával, a kisebbek pedig (akik dolgoznak ilyen B-kategóriás házakon) nem rendelkeznek olyan kapacitásokkal, hogy létrehozzanak egy ilyen adatbázist.” Ditróy Gergely, a Portfolio.hu ingatlanpiaci elemzője szerint5 egy ilyen nyilvántartás messzemenően hasznos lenne, ugyanakkor elkészítése több ember több évi munkájába kerülne, akár egy esetleges PhD-kutatás keretein belül is. Mindez nem véletlen, hiszen ebben a szegmensben számottevő az 1-2-3 épülettel bíró tulajdonos, rengeteg a nyilvántartásból már rég kicsúszott épület, és számos további épületet jelent az óriás- és állami vállalatok szintén elhanyagolt, aluldokumentált állománya. Ezáltal érezhetővé válik az a fajta nyilvántartásbeli káosz, ami ezt a szegmenset meghatározza. Ebből fakadóan pedig világos, hogy a sorra elavuló és így kiüresedő épületek elhagyottan állnak.
Ugyanakkor a válság bekövetkeztével az A- és B-kategóriás szektorban újszerű bérlői mozgás vált érzékelhetővé, amely kísérőjelensége az A-kategória üresedésének. A megfizethetetlen A-kategóriás irodaházak eddigi bérlői6 ugyan nem annyira reprezentatív, de munkavégzés szempontjából megfelelő, olcsóbb B-kategóriába vándorolnak. Emiatt adódik dolga az újrahasznosítással foglalkozó cégeknek is. A B&V Group, vagy az Appeninn Holding a bérlők fenti csoportjának teremtenek B-kategóriás irodaházakból viszonylag színvonalas épületállományt.
Az újrahasznosítás szempontjából elég jól lefedhető az az állomány, illetve kategória, amely képes arra, hogy épületszerkezeti vázát megtartva továbbra is irodafunkciót töltsön be; lebontása után az újrahasznosítható anyagokat megfelelő helyen építsék be; vagy új funkciót fogadjon kiüresedett vázába. Jellemző lehet ilyen szempontból a hatalmas területű, szintén spekulációs eredetű irodaparkok ma meglehetősen elhanyagolt állománya. Kalmár Zoltán, az iroda.hu (mint az egyetlen nyomtatott, A-kategóriás irodaház-adatbázist vezető médium) ügyvezetője külön rámutatott a félig elhagyott irodaparkokban lévő újrahasznosítási potenciálra.7 Hangsúlyozta, hogy ezekben az épületegyüttesekben többnyire csupán az irodára való kereslet szűnt meg. Agglomerációs elhelyezkedésük, valamint méreteik több más funkciónak adhatnának helyet. Ilyenek például a TóPark Irodapark vagy a teljes Terrapark területén álló épületek halmazai, mintegy 70.000 négyzetméteren. A kétezres évek elején divatossá vált „ki a zöldbe” mottó (amin a Pannon-székház és az előzőek is alapulnak) elvesztette vonzerejét mind használói, mind fejlesztői oldalról. Kényelmetlenné vált ugyanis a munkahelyre való közlekedés, a belvárostól való távolság. Emellett a szabályozási környezet egyes változásai miatt is nehézkessé vált hatalmas méretű zöldmezős beruházásokba kezdeni.
Nagyon jellegzetesek és az újrahasznosítás szemszögéből igen inspiratívak a szerkezetkész, ám a mai napig befejezetlenül álló, irodaháznak indult betonvázak. A spekulatív fejlesztések szomorú nyoma például a Soroksári út és a Mester utca kifutásánál lévő Trigránit fejlesztés, ami groteszk foghíjat jelent a folyamatosan épülő Millenniumi Városközpontban. Jellemző példa a Rákóczi út-Kiss József út mellett évek óta szerkezetkész épület (hotel?), akárcsak a Hungária körúton az Óbuda Építész Stúdió befejezetlen irodaháza is a Sportarénával szemben.
Látható, hogy több olyan városépítészeti, építészeti szektor létezik, amelyek átgondolásra szorulnak. A B- és C-kategóriás üres irodaházak - miután több szempontból metszetei a lehetőségek fenti halmazainak - kiemelt figyelmet érdemelnek. Annak ellenére, hogy átfogó, rendszerezett adatbázissal tudomásom szerint Magyarországon nem rendelkezünk8, a beavatkozások stratégiájáról, a funkcióváltást esetlegesen övező tényezőkről, azok hátteréről érdemes beszélni.
Kontextus
Nem arról van szó, hogy esetünkben szükséges lenne az összes jogi, szabályozási, tulajdoni és finanszírozási kérdést átvilágítani általánosan a B- illetve C-kategóriás irodaházak szektorában. Mint ahogy az elején utaltam rá, fontosabb, hogy szemléletbeli változást idézzünk elő a valamire érdemes elhagyott épületekkel kapcsolatban – természetesen képet adva az újrahasznosítás „korlátairól” is.
Az üres irodaépületek9 négyzetméterben hatalmas területet jelentenek, emiatt kézenfekvő a gondolat, hogy a közelben üres telekre épülő (illetve tervezett) intézmények, köz-, vagy lakóépületek az „előre megépített” vázakba költözzenek bele. Az üres irodaházak emellett sokszor annyira „generikusak”10 – a szó pozitív értelmében, hogy szinte kínálják magukat egy élő funkcióval történő szerkezeti-arculati szimbiotikus kapcsolat létrejöttére. A kérdés emiatt persze nem korlátozódhat pusztán esztétikai gondolkodásra; egy ilyen egybeépítésnek, funkcióváltásnak több korlátozó, legalábbis megfontolandó adottsággal kell szembenéznie.
Az irodaházak kiüresedése folyamatosan zajlott le, és eltekintve a kényszerű beavatkozások által teremtett „frissítésektől”, ezek az épületek ma is egyre értéktelenebbé válnak. Az A- és B-kategóriás irodaházak közt megindult egy bérlői mozgás, ami csak napjainkban, a válság miatt kezd visszafordulni. Az A-kategóriás irodaházak túlkínálata a B-kategória bérlőinél akkoriban a relatíve olcsó, de jóval több szolgáltatással bíró A-kategóriába történő költözést idézte elő.11 Ehhez hozzátartozott – és egyre inkább meghatározóvá vált –, hogy a B-kategóriás házak műszaki paraméterei több szempontból is elavulttá váltak. Az alacsony belmagasság, a már nem megfelelő kötött alaprajzi rend, a kötött raszter, a gépészeti rendszerek (többnyire helyhiány miatti), hőtechnikai és „zöld” tényezők elégtelenségei, a parkolószám korlátozottsága mind olyan jellemzők lettek, amik e házak kiüresedéséhez vezettek. Az ezekből fakadó követelményeket A-kategóriás utódaik ugyanakkor már alapfelszereltséggel kielégítették, urbanisztikailag, infrastrukturálisan sokszor jóval kedvezőbb helyszínen.
Paradigma
A Csomay Zsófia és Gereben Gábor által tervezett és 1983-ban átadott Industrialexport irodaház Magyarországon ritkaságszámba tartozó lebontása pontosan a fenti okok miatt vált elkerülhetetlenné.12 Az akkor - és többnyire ma is - uralkodó szemlélet emellett további néhány jellemző megoldást termelt ki. Kétségkívül, általánosságban létezik egyfajta „műemlékes paradigma”, amely az egyes kiüresedett, vagy romlásnak indult épületet sokszor stílusmereven kezeli, az átalakítást, funkcióváltást ezáltal csírájában ellehetetlenítve. Természetesen irodaházak közt léteznek szép és innovatívabb megoldások, ahogy azt a 2009-ben revitalizált Dorottya-udvar irodaház is példázza. Hasonló a XIII. kerületben, Vizafogón épült Riverloft Irodaház, ami egy – 1914 óta több teljes funkcióváltást is megélt – ipari épületbe költözött bele, új irodaszárnnyal kiegészülve13. A meglévő épület azonban ma csupán építészeti karaktere miatt maradt meg.
A már említett B&V Group egyik Hungária körúti ingatlanán (Erzsébet-irodaház) 2010-ben történt átalakítási kísérlet. A Kolba és Társai Építészstúdió izgalmasnak ígérkező szállodaterve állítólag a válság miatt, beruházói döntések során alakult át jóval „szegényesebb” irodaház tervvé. A ház jövője maradt tehát a fejlesztő profiljában, mint A-kategóriássá fejlesztett, zöld technológiával tuningolt irodaház. Ez a fejlemény gátat szabott egy olyan fejlesztésnek, ami itthon gyakorlatilag unikum lett volna. Ezenkívül - sajnos jellemző módon - a terv (illetve nyilván a megbízás és a kész program) nem vett tudomást a kurrens igényekről, trendekről. Ugyanis így, hogy eredeti funkciójában marad az épület, a mai körülmények közt nehézkes annak 100%-os bérbeadása. Ehelyett a felsőbb vezetők gondolkodhattak volna például abban, hogy az adott (beköltöző) cég számára vagy párhuzamos működtetéssel kiegészítő funkciókat helyezzenek el az épületben.
Hasonló - bár kalandosabb lefutású - beruházás volt a híres-hírhedt Roosevelt téri irodaház (Spenótház) átalakítása is. Lényeges lehet felidézni azt a kreatív attitűdöt, amivel az eredeti Mesteriskolás tervezőcsapat a meglévő házhoz viszonyult mind tömegében, mind tető- és homlokzatkezelésében.14 A megbízói program ugyanakkor szintén nem számolt a funkcióváltás lehetőségével, ugyanis az eredeti szerkezet részleges átalakításával és a merőben új arculattal lényegében funkcióazonos helyzetet eredményezett. Ez a megoldás, noha gyakorlati okokból indokolt is volt (akárcsak bármely szállodává történő átépítés), az irodaházak funkcióváltási lehetőségeiben rejlő potenciált alig érinti.
Mindezek mellett azt gondolom, elmondható, hogy itthon még csak szigetszerű, heterogén esetekben foglalkoznak az átalakítások, illetve az üresen álló épületek, netán irodaépületek jövőjével – persze, rendezett, előkészített adatbázis, nyilvántartás nélkül az átfogó, rendszerelvű gondolkodás ez meglehetősen nehéz is. Az újrahasznosításnak nincs bevált gyakorlata; az egyéni motivációk, a háttérben húzódó elvek és a gyakorlati megvalósítás így, a fentiekből adódóan sokféle, szerteágazó formát öltenek.
Viszont a fejlesztői oldalt és érdekeket tekintve nagy valószínűséggel releváns a „lebontás helyett funkcióváltást” kereső megoldások irányába tett rendszerszerű vizsgálat. Ezt a véleményt Baross Pál is osztja, aki több évtizedes ingatlanfejlesztői múlttal sem lát különösebb akadályt (hacsak napjaink gazdasági helyzete nem az) egy ilyen projekt, mi több, egy erre irányuló átalakítási stratégia kidolgozása előtt.15 Egy ilyen stratégia ugyanakkor nem általánosítható. Mindig egyedi esetekről van szó, ahol több szempontból kell megvizsgálni az épület lehetőségeit, állagát, elhelyezkedését. Ez jelenti azt is, hogy például azért kerülhető el egy értékesnek mondható, funkcióváltási potenciállal rendelkező ház lebontása, mert annak szellemi és/vagy fizikai értéke, akár a „bele épített anyag” ér annyit, hogy megérje ne újra megépíteni a négyzetmétereket. Ennek tulajdonviszonyi kérdései az adott tulajdonos (ha van…) és a fejlesztő-beruházó közt zajlanak le. Az átépítés utáni bérbeadás, vagy egyben eladás megtörténhet abban az esetben is, ha a beruházó egy önkormányzat, bár erre jelenleg több szakértő is kis esélyt lát. Ahhoz tehát, hogy megfelelő, fenntartható funkció kerüljön egyes üres irodaépületekbe, érdemes megvizsgálni a jelenlegi és várható trendeket, valamint természetesen egy adott szituációban a fejlesztői, és akár az önkormányzati környezet terveit is.
Business Case
A trendekkel kapcsolatban meglehetősen megoszlóak a vélemények. Kalmár Zoltán, illetve az iroda.hu Évkönyv írásai legalább öt évre teszik, mire újra trendekről lehet majd beszélni. A nyugat-európai ingatlanpiac és életmód azonban megvilágítja a látensen Magyarországon is kibontakozó lehetőségeket.
A holland, delfti illetőségű Jeanne Dekkers Architectuur építésziroda tavaly nyáron kezdett állami ösztöndíj révén kutatásba „New Light on Empty Buildings” címmel.16 A belga Re-Gen irodával kooperációban az ottani és a holland üres irodaépületek koncepció szintű átalakítási stratégiáit kutatják. A Holland Építészeti Alap17 (Stimuleringsfonds voor Architectuur – The Netherlands Architecture Fund) egy egyéves program keretén belül ~35.000 euróval támogatja a pályázatot elnyert kutatócsoportot. Pontos ütemtervvel egy időközi és egy végpublikációt irányoztak elő; céljuk egy kézikönyv kidolgozása, amiben jellemzően az átalakításokra vonatkozó koncepcionális stratégiát fogják ismertetni. Hollandiában jelenleg 7 millió négyzetméternyi üres irodaépület van. Ez természetesen akkora állomány, hogy lehetetlen megvizsgálni az eseti lehetőségeket és korlátokat. Ebből fakadóan céljuk, hogy koncepciómodelleken keresztül az átalakítások innovatív (formai és funkcionális) alternatíváit nyújtsák. Szükségszerűen vizsgálták az újrahasznosítás lehetőségeit funkcionális szempontból, hiszen az átalakítás egyik alapköve vélhetően a funkcionális változásokra, követelményekre történő adekvát válasz. Több interjújukból kiderül, hogy országos szinten léteznek olyan építészeti-funkcionális tendenciák, trendek, életmód-szerkezeti átalakulások, amelyek kijelölik a lehetséges jövőbeni funkciók, sőt programok körét.
A JDA-tól származó érvek és koncepciók érdekes módon nagyon hasonlóak a Baross Pál által felvetett várható trendekhez. Elsősorban az fogalmazható meg, hogy az egyes funkciók szerkezeti átalakulásaival lesz érdemes számolni. Ezek az átalakulások az építész vagy szakmai előkészítő szerv programalkotó tevékenységét érintik. Az építészeti program eddigi struktúrája ugyanazokat az elveket követte le az elmúlt legalább harminc évben – eltekintve a nyilvánvaló, elkerülhetetlen követelmények szabta változásoktól. Ilyen például a vendéglátó-, szolgáltató egységek, szórakoztató funkciók, szállodák, vagy természetesen az irodaépületek funkcionális, szolgáltatásbeli fejlődése. Kézenfekvő, hogy ha megvizsgáljuk napjaink megváltozott családtipológiáját, a lakosság átlagos életkorát, és a fiatalok, fiatal felnőttek munkaszokásait és életmódját is, akkor ezekből funkcionális változásokat is megjósolhatunk. Ma például az egyre növekvő arányú idősödő korosztály ellátásáról kell újszerű módon gondoskodni. Ilyen ugyanakkor a diákok, fiatalok jelentős népességbeli aránya, számukra a diákotthonok új formájával lehet számolni. Az oktatás, kultúra területén a jövőben jellemző lehet hasonló, egymás mellett megférő funkciójú szolgáltató-egységek egy (akár elhagyott iroda-) épületbe integrálása. A családséma elaprózódása kis, leginkább bérelhető, ideiglenes lakások szükségét veti fel; a lakásbérlés a tulajdonlás helyett Nyugat-Európában évtizedek óta trend.
Az életmódbeli változások nyomai megfellebbezhetetlenül funkcionális változásokhoz fognak vezetni. Hollandiában megfigyelhető az egészségügyi funkciók átcsoportosulása: nagy, perifériára telepített orvosi központok, kórházak helyét kisebb, specializálódott klinikák és külön „bed-houses”, rekreációs központok veszik át. Az elemi oktatásban hasonlóképp, a szinte cellás osztálytipológia ma egyre inkább a közösségi terek, „unitok” nyitott, egymásra épülő sorozatán fog alapulni. Ezek az egységek oszthatók aztán a játék, a koncentráció és a csoportos tanulás helyszíneire.18
A munkahelyi tipológiák ugyancsak sok helyen változáson mennek keresztül. Jelentős igénnyé vált a nem egy (azonos) helyben végzett munka, a mobil iroda is. A munkahely és a „lakás” bármily visszatetsző, egyre inkább összefonódik. Erre a jelenségre ugyanakkor valószínűleg megfogalmazható építészeti program, ami például egészséges szimbiózisba hozhatja a munkahelyet és a lakást, akár egy házon belül is.
E funkcionális-strukturális változásokat nyilvánvalóan lekövetik (majd) az új építésű beruházások. Az, hogy ezek megvalósíthatók-e meglévő épületek vázában is, meglehetősen kérdéses. Azt gondolom, hogy adható pozitív válasz, azonban kettős kihívással kell szembenézni. Az egyik a fenti trendek adekvát építészeti megfogalmazása, kidolgozása. A másik a meglévő B-kategóriás irodaházak szerkezeti vázainak megfelelővé tétele ahhoz, hogy azok képesek legyenek befogadni új funkciókat. A programalkotás és a szerkezeti újrarendezés/átalakítás szoros együttműködést követel. Az épületszerkezetek, a tömeg és a homlokzat egy bizonyos határon belül hozzáigazíthatók a funkcióhoz, és fordítva, kalandos, ám nem kevésbé pontos igazítás a programon, funkcionális elrendezésen is elvégezhető. Stratégiai szinten ugyanakkor azt is gondolom, hogy elsősorban mint ötletet kell kommunikálni ezt a fejlesztők és az építésztársadalom felé, látván, hogy jelenleg (akár pénzügyi, szabályozási vagy tulajdonjogi kérdések miatt) nem része a gondolkodásnak. A JDA kutatócsoportjának is mottója: „Think out of the box.”
Stratégiai szinten érdemes még egyszer megemlíteni, hogy nem gondolkodhatunk egységes tipológiában, egy homogén megoldási tervvel. A budapesti B-kategóriás irodaépületek ugyanis első ránézésre is szerteágazó típusú és méretű épületállomány képét sugallják. A hagyományos, például Hungária körúti 6-10 emeletes, kötött formájú, „kocka” irodaházak mellett léteznek hatalmas, agglomerációba húzódott épületegyüttesek, arculatilag sokkal szofisztikáltabb szabadonálló, és akár belvárosi foghíjbeépítésű épületek is. Ebből adódóan mind helyspecifikus jellemzőkkel bír az átalakítás koncepciójára vonatkozólag. A közös elv azonban egyaránt megfogalmazható, s ebből adódóan minden kidolgozott példa egyedi lesz, de hordozni fog egy egységes koncepciót.
Az üres irodaépület többnyire tehát elvesztette eredeti funkciójának létjogosultságát, ugyanakkor teret jelent új funkciók innovatív és gazdaságosabb, fenntarthatóbb létrehozására. Egy új üzleti modell mellett, megfelelő adatbázissal már rögtön közelebb lennénk a nyugati építészeti/fejlesztői közgondolkodáshoz, s e gondolatok megvalósíthatóságához.
Kohout Dávid
Budapest, 2012. március 23.
Kohout Dávid a Budapesti Műszaki Egyetem Középülettervezési Tanszékén végzős építészhallgató, Jubileumi OTDK "Építészettörténet, építészetelmélet Szekció" Különdíjas. 8 hónapot töltött gyakornokként Hollandiában, a Jeanne Dekkers Architectuur irodában, senior kutató a Lakóépülettervezési Tanszéken.
1: A fenntarthatóság megváltozó követelményeiről szemléletesen ír Anne Luijten a 2008/2009-es Holland Építészeti Évkönyvben. Az energia-takarékosság mellett a fenntarthatóság új szerepe a funkcionális flexibilitásban, épületek kreatív megtartásában, „fenn-tartásában” várható.
Anne, Luijten: Unlimited durability? in.: Architecture in the Netherlands Yearbook 2008-09, NAi Publishers; Bilingual edition (October 31, 2009)
2: Vö.: 16. lábjegyzet
3: A BRF foglalkozik az irodaházak állományba vételével, gyakorlatilag ők határozzák meg a 2,5 millió m2-es „A”-kategóriás irodapiacot, ami jelen pillanatban Budapesten van. Ők foglalkoznak az irodaházak régiókba sorolásával és e régiókon belül külön-külön vizsgálják az üresedési rátát is.
4: Dinamikus tetszhalott, in: Iroda.hu Évkönyv; 2011-2012., 5. évfolyam, 28-29.o.
5: interjú Ditróy Gergellyel 2011. 12. 07-én
6: Az iroda.hu statisztikái szerint bérlő továbbra is akad, sőt a (A-kat.) tulajdonosok egyre több extrával, engedménnyel próbálják marasztalni, vagy visszacsalogatni a bérlőket. Ez előrejelzések szerint pár éven belül újra az A-kategóriás piac fellendüléséhez vezethet. Ebből kifolyólag foglalkozunk inkább az egyre szerencsétlenebb sorsú B- illetve C-kategóriás házakkal.
7: Interjú Kalmár Zoltánnal 2011. november 29-én
8: Ellentétben a hollandokkal, ahol állami szinten van nyilvántartva és folyamatosan frissítve a kiüresedő irodaépület-állomány. Minden tulajdonosnak, akinek irodaháza 3 évig üresen áll, le kell jelentenie az arra szakosodott állami hivatalnál. Az így rendszerezett állomány csak Amszterdamban például 2010-ben több mint 200 üres irodaházat számlál, építés dátumával, üres alapterület megadásával és pontos címmel. Fontos megjegyezni még egyszer, hogy ezek a min. három éve üres házak – többségük B-kategóriás!
9: Innen praktikus okokból, ha az érthetőség kedvéért külön nem jelölöm, a B- és C-kategóriás állományról lesz szó.
10: A kifejezés már Rem Koolhaas The Generic City (Jelleg nélküli város) című esszéjének fordításakor is kétségeket szült. Ugyanis a „jellegtelen” mint unalmas, középszerű csak részben fedi a szerző által sugallt identitástól mentes „spontán növekedést, változás” jelentést. A túl erős karaktertől, identitástól történt megfosztottság mint jelenség tehát a taglalt irodaházak jellemzője is.
11: E jelenség csak részben fordult meg a válság beköszöntével. Ekkor ugyanis a mára tarthatatlanná vált bérleti díjak miatt a gyengébb felszereltségű, de jóval olcsóbb B-kategóriás irodák kezdtek népszerűek lenni. Vö.: 2. ábra
12: A helyére épült az ún. Palaház (tervezők: Csomay Zsófia, Nagy György), ami semmiféle emlékét nem őrizte meg az előző épületből; sem architekturájában, sem telepítésében – a keretes beépítést pusztán a négyzetméter maximalizálás eredményezte. Bőv. vö.: http://epiteszforum.hu/node/153
13: A projektről bővebben: http://epiteszforum.hu/node/6835
14: ld. még: http://epiteszforum.hu/node/431, http://epiteszforum.hu/node/3890
15: Baross Pál, az ING Ingatlanfejlesztő magyarországi volt fejlesztési igazgatója, a fővárosi önkormányzat Pénzügyi Főpolgármester-helyettesi Iroda ingatlangazdálkodási szakreferenseként adott interjút 2011. december 6-án.
16: forrás: http://www.jeannedekkers.nl/en/projects/study-on-vacancy/
17: Az SfA (NAF) a magyar Nemzeti Kulturális Alaphoz hasonló intézmény; az oktatásért, kultúráért, tudományért felelős minisztérium finanszírozza működését. Ösztöndíjakat folyósítanak fiatal építészek és designerek nemzetközi platformon való megmérettetéséhez – 2010-ben 198 projektet támogattak 4millió euróval. forrás: http://www.architectuurfonds.nl/en/
18: Ilyen, Natural Learning oktatási elvre alapuló iskola a JDA amszterdami, Ijburg szigeten épült, 2011 októberében átadott iskolája is. Bővebben ld.: http://www.jeannedekkers.nl/en/projects/brede-school-ijburg/
