Budapesti foghíjak – Rehabilitáció a Magdolna-negyedben

Fábri Attila az Urbanity - 20 years later projekt keretében Budapest történelmi belvárosának foghíj-adatbázisát készítette el, valamint komplex rehabilitációs programot dolgozott ki a Magdolna-negyed megújítására. Írásában ennek részleteiről, a megoldás alternatív, helyi erőkre alapozott módszereiről számol be.

Előzmények
Az Urbanity – 20 years later projekt legelején sokat beszélgettünk a csoporttal és a két mentorral – Alföldi Györggyel és Kádár Bálinttal – Budapestről, a történetéről és városrészeiről. Megállapítottuk, hogy a fővárosban három jellegzetes beépítés található: a belvárosi zárt sorú, a külvárosi (ipari és kertvárosias jellegű), és a telepes (lakótelepek és lakóparkok). Az volt a célunk, hogy a projekt mind a három típusú beépítést reprezentálja, így a csoport minden tagja a főváros különböző részeivel foglalkozott. A saját feladatom Budapest történeti belvárosára vonatkozott, ezen belül egy a fővárosra különösen jellemző jelenséggel, a foghíjakkal foglalkoztam.

Kutatásom szempontjából egy üres telek akkor foghíjtelek, ha egy létező, zárt sorú beépítés része, és legalább egy oldalról tűzfal határolja. A két kritérium alapján határoztam meg a vizsgált területet, amely lefedi Budapest történeti belvárosát. A következő lépésként tapasztalati úton összegyűjtöttem a jelenleg beépítetlen foghíjtelkeket, illetve a Magyar Építőművészet c. folyóiratban 1954 óta, és az Építészfórumon 2000 óta megjelent cikkek alapján a foghíjbeépítéseket. Ezeket adatbázisba rendszereztem a beépítés éve, kerület, cím, koordináták, építész, funkció, szintek száma és a felhasznált építési telkek szerint. Ez a kutatás, ami egyben TDK dolgozatom (Foghíjtelkek hasznosítása, BME Urbanisztika tanszék, 2009) egyik témája is volt – tekintve, hogy nem a teljes épületállományra terjedt ki –, nem átfogó, hanem csak a nagyobb összefüggésekre és tendenciákra ad választ. A dolgozat foglalkozott a még üres foghíjakkal is, melyeket három kategóriába lehet sorolni: az egyik, ami már a második világháború előtt is üres volt, a másik, amely a háború és az 1956-os károk miatt keletkezett, és a harmadik, amelyek 1956 után bontások, vagy 1990 után spekulatív célok miatt keletkeztek.

A kutatás alapján készülő foghíjtérkép eredményeit felhasználva a következő tényeket állapítottam meg: a történelmi belváros középső része nagyon sűrű, így az ott keletkező foghíjakra célszerű bizonyos szintű építési korlátozást bevezetni. Szóba jöhetnek még a TDK dolgozatom által is tárgyalt alternatív hasznosítások, így lehetőség nyílik a közterületek új formájának létrehozására. Más a helyzet a vizsgált terület szélein, ahol a beépítés kevésbé sűrű. Az is előfordul, hogy egy tömbön belül a foghíjak dominálnak a beépített telkekkel szemben. Ez több potenciált hordoz magában: a meglévő közművek és a jó infrastrukturális ellátottság miatt gazdaságos ide építeni. Emellett a hagyományos beépítésekhez képest nagyobb, a város számára kedvezőbb méretű zöldterületek hozhatók létre, mert több telken szabadabban alakíthatóak ki ezt támogató épületek.

A szabályozás szempontjából két dolgot hangsúlyoznék: városképi szempontból fontos lenne a vizsgált területre egy egységes szabályozást létrehozni. Ez a legegyszerűbben egy esetleges közigazgatási reform által elérhető, amely egy egységként kezelné a történelmi belvárost. Emellett egyszerűbbé válna a kerülethatárokon található közterületek rehabilitációja, amire vannak ugyan pozitív példák (Király utca, Vámház körút, Múzeum körút), de például az Üllői út és a Bajcsy-Zsilinszky út esetében egy hasonló beavatkozás sokkal látványosabb változást érne el. Emellett célszerű lenne korlátozni az építési telkek méretét, ezáltal elkerülhető lenne a telkek spekulatív összevonása, és a hagyományos, telken belül arányosan megoszló funkciósémát felborító épületek telepítése.

A Magdolna-negyed – Helyi problémák
Mivel az Urbanity keretein belül helyi beavatkozások létrehozása volt a cél, egy olyan területet választottam, amely a vizsgált terület szélére esik. Mivel a Magdolna-negyedben van szükség leginkább a rehabilitációra, ezért ott választottam három tömböt, melynek több, egymással összefüggő foghíjtelkére készítettem el egy beépítési javaslatot.

A negyedet bejárva a szlömösödés egyértelmű tüneteit véltem felfedezni. Itt a kívülállókat bezárt, csődbe ment boltok, olcsó borozók, kaszinók, prostitúció, szemét, leromlott épület- és lakásállomány várja. A lakosság nagy része mélyszegénységben él, és nem ritka, hogy az itt élő nagycsaládok egy-kétszobás, közmű nélküli lakásokban nyomorognak. Ha meg is engedhetik maguknak egy nagyobb lakás bérlését, a helyi nagylakás-tulajdonosok bizalmatlanságuk miatt nem adják ki nekik ingatlanjaikat. Nincs helyi munkalehetőség, így gyakori, hogy az itt élők a bűnözéshez és az erőszakhoz fordulnak saját körülményeik javítása érdekében. A tehetősebb lakók a rendszerváltás utáni években elköltöztek, és az itt élők elvesztették a hitet, hogy körülményeik valaha is jobbra fordulnak.

A helyi problémák azonban szociális jellegűek, így azok más helyre költöztetésével ugyanúgy megmaradnak, és a rossz alma elv miatt továbbterjednek. Emiatt ezeket a gondokat helyben, helyi eszközökkel kell megoldani, az itt élők társadalmi-gazdasági rehabilitációjával.

Helyi megoldások
A helyi megoldások érdekében négy érintett csoportot határoztam meg, ezek az itt élők, a helyi cégtulajdonosok, a helyi önkormányzat, és a kívülállók. Ezek érdekei a következők: az itt élőknek szükségük van jobb lakásokra, munka-, tanulási és szórakozási lehetőségre. A kívülállók akkor jelennek meg, ha biztonságos körülmények között tudnak bevásárolni, szórakozni, és igénybe vehetnek különböző szolgáltatásokat. A két csoport közös érdeke az élhetőbb környezet, de a bevásárlási és szórakozási lehetőségek terén más igényekkel rendelkeznek. A helyi cégtulajdonosok érdeke a profit, így a fizetőképes vásárlók megjelenése és az alacsony bérek, valamint a biztonságos és kiszámítható környezet. A helyi önkormányzat érdeke az itt élők elégedettsége, a környezet megújulása és ellenőrizhetősége, és az ezek fenntartásához szükséges állami támogatások.

Ezek megvalósításához négy terület támogatása szükséges. A legfontosabb a helyiek megfelelő lakáskörülményeinek biztosítása. Ennek megteremtésére szociális bérlakások építése a legegyszerűbb megoldás. A probléma súlyossága miatt olcsó és gyorsan építhető lakásokat kell létrehozni, melyet a bérleti díj fizetése, és rendszeres jövedelem felmutatása esetén a lakók kisajátíthatnak, így érdekeltek lesznek azok fejlesztésében és rendben tartásában.

A terület rehabilitációjának másik fontos eleme a munka. Ezen belül három alternatívát kínálok fel az itt élőknek: az első a helyi cégtulajdonosok és a lakók együttműködésével jön létre. A módszernek duplázd meg a bevételt nevet adtam. A lényege az, hogy a cégtulajdonosok a meglévő üzletük mellé egy alacsonyabb igényszintű üzlethelyiséget kapnak a helyi önkormányzattól bérbe többlet bérleti díj nélkül, amelyben kötelező helyi munkaerő betanítása és alkalmazása. A régi üzletükben ezáltal lehetőség nyílik a színvonal emelésére, hogy az külső fogyasztók számára is vonzóvá váljon. Az új üzlet első sorban az itt élőket szolgálná ki, és üzemeltetését a helyi munkaerő – megfelelő teljesítmény felmutatása mellett – megkapná, így az itt lakókból helyi cégtulajdonosok lesznek. Természetesen lehetőség van a folyamat megismétlésére, ha a piac igényt tart rá.

A másik munkalehetőség külső iparosok bevonásával történik. Ennek keretein belül – alacsony bérleti díjak alkalmazásával – a helyi önkormányzat idecsalogatja az iparosok műhelyeit, ahol munkát és szakmát adnak helyi munkanélkülieknek, előtérbe helyezve a piacon is életképes szakmák mellett a hagyományos helyi szakmákat, mint például a bútorasztalosság.

A harmadik munkalehetőség a legszegényebbek számára válik elérhetővé. Számukra az önkormányzat a lakásukhoz tartozó kertet utal ki, ahol városi mezőgazdasági tevékenységek végzése mellett felkészülhetnek a számukra anyagilag sokkal kevésbé megterhelő vidéki életre. A megtermelt zöldségeket-gyümölcsöket saját fogyasztásuk mellett a Teleki téri piacon adnák el, ezzel is növelve családjaik bevételét. Ez a munkalehetőség részben ellentmond a helyi probléma - helyi megoldás koncepciónak, de be kell látni, hogy ez nem működik minden esetben.

A terület rehabilitációjának harmadik eleme a szervezett oktatási és szórakozási lehetőségek. A felkínált munka miatt a helyiek időbeosztása gyökeresen megváltozik. Emiatt szükség van számukra megfelelő kikapcsolódási és oktatási lehetőséget biztosítani, és az eddig egész napot a családdal töltő gyerekek számára bölcsődéket, óvodákat, és játszótereket építeni. A program része egy könyvtár és egy mezőgazdasági képzést adó iskola is.

A negyedik elem a dzsentrifikáció, ezt a legnehezebb a fentiek közül szabályozni. Az önkormányzat, mint engedélyező hatóság azonban megszabhatja, hogy a területen csak olyan épület valósuljon meg, amely a fenti célok valamelyikét, azaz a helyi érdekeket szolgálja. De mint az ott élők problémáira megoldások születtek, beindulhat az addig hátráltatott folyamat. A közterületek és az itt található épületek megújítása elősegítheti a folyamatot.

Építészeti megoldás: konténer
A fenti célok megvalósításához a társadalmi probléma súlyossága miatt szükséges gyors építés hagyományos módszerekkel gazdaságilag megterhelő lenne, emiatt szükséges alternatív megoldás választása. A rehabilitált tömbökhöz közeli volt Józsefvárosi teherpályaudvar területén számos nem használt teherszállító konténer áll a közeli kínai piac miatt. Ezek felhasználása az alacsony szállítási költség miatt kézenfekvő a kialakítani kívánt infrastruktúra létrehozására. Az alapozás és a helyre szállítás után a konténereket a helyiek látják el hőszigeteléssel és csapadékvíz-védelemmel, a munka és ipar módszer segítségével készülő épületelemek felhasználásával. A gépészeti és belsőépítészeti kialakításban szintén meghatározó szerepe van az itt élők munkájának. A saját tervem mellett nyugat-európai példák is mutatják, hogy konténerekből – a szigorú modulrendszer ellenére – lehet építészetileg igényes házakat létrehozni. A konténerlakások kialakításánál figyelembe vettem a bővíthetőséget, ennek érdekében a lakásokhoz kapcsolódó nagy méretű teraszokat alakítottam ki, emellett az egyes elemek cseréje biztosítja a rugalmas alaprajzi elrendezést. A konténerek között létrejövő udvarokon lehetőség nyílik városi mezőgazdaság végzésére, és egyéb közfunkciók (pl. játszótér, agóra) kialakítására.

A program ütemezése és megvalósulása
A rehabilitációs program négy ütemből áll. Az első az előkészítés, ez 1-3 évig, második a kísérleti fázis, ez 2-3 évig, a harmadik ütem a megvalósítás, ez 6-10 évig és a negyedik a befejezés, ez 3-4 évig tart.

Az előkészítés fázisában általános kutatás és felmérés zajlik. Lakossági fórumon tájékoztatják az itt élőket, számba veszik, hogy kik jönnek számításba a különböző programok kapcsán. Ebben a fázisban történik a szerződéskötés a lakókkal, a helyi üzlettulajdonosokkal, és a külső szakemberekkel. Itt történik a meglévő, romos épületek szanálása, a terep előkészítése az építkezések részére. Elindul az első épületek megvalósítása, felépül egy kísérleti konténerház, az első boltok és műhelyek. Megnyílnak az első kertek, és létrejön egy új játszótér az egyik tömbbelsőben. Ezekkel párhuzamosan elindul a helyi lakások felújítása.

A kísérleti fázisban az előkészítés alatt elkészült épületek működésének megfigyelése, és a tapasztalatok alapján új épületek létesítése történik. Ebben a fázisban zajlik a helyi munkaerő képzése az épületelemek készítésének betanítása. Ekkor zajlik le az első szüret, emellett új földek kerülnek művelés alá. Elkezdődik egy bölcsőde építése, emellett új játszótér és egy sportpálya is létrejön. Ebben a fázisban kezdődik a közösségi terek megújításának előkészítése.

A harmadik ütemben épül ki a további épületállomány, új lakókkal, új üzletekkel és műhelyekkel. Egyre több itt élő dolgozik a kiskertekben, üvegház és mezőgazdasági iskola épül. Leválnak az eredeti tulajdonosukról az első üzletek, ebben a fázisban dől el, hogy az így létrejövő üzletek életben tudnak-e maradni. Az ipari műhelyek új termékeket fejlesztenek ki, emellett elkezdődik egy óvoda és egy felnőtt-továbbképző központ építése. Megvalósul a közterületek teljes felújítása, várhatóan ekkor jelennek meg az első tehetősebb beköltözők.

A negyedik ütemben már nem épül semmi, a meglévő épületek igény szerinti átalakítása zajlik, kisebb lakások összevonásával, teraszok beépítésével. Beindul a termelés az üvegházakban, egyre jobb minőségű termékek jelennek meg az idő közben megújult Teleki téri piacon. Az eddigi, konténerben kialakított üzletek számára lehetőség nyílik, hogy a rehabilitáció előtt már meglévő bérházak üzlethelyiségeibe költözzenek. Megkezdődik a képzés a mezőgazdasági iskolában és a felnőttek továbbképző központjában. A terület a kívülállók számára is vonzóvá válik, beindul a dzsentrifikáció.

A kiválasztott foghíjtelkekre több funkciót is terveztem. Itt valósul meg a bölcsőde, illetve az óvoda, ezen kívül helyet kap egy könyvtártorony. A második szinten egy épületeket összefogó terasz jön létre, ehhez kapcsolódóan egy kávézó is nyílik. A közös, félpublikus teraszon kívül privát-félprivát teraszok is létrejönnek az egyes lakásokhoz kapcsolódóan. A lakótömbök között keletkező tágas udvaron játszótér és kiskertek alakíthatóak ki. Emellett igény szerint függőleges kert is létrehozható, a teraszok kialakításában is használt állványrendszer segítségével. A lépcsőházi blokkok az épületeken kívül kerülnek elhelyezésre, tűzvédelmi megfontolásból. A meglévő épületek tetejének felújításánál üvegház kialakítása is megfontolható.

És hogy mitől nem lesz olyan, mint a társadalmilag kevésbé elfogadott panelépületek? Első sorban attól, hogy sokkal több közösségi tér jön létre, illetve a konténerek az épületelem-gyárakban készült kiegészítő szerkezetekkel (hőszigetelő falelemek, különböző típusú falburkolatok) egyedivé tehetők, és a teraszok és a rugalmas lakáskialakítás lehetővé teszik az épületek további bővítését. Természetesen nem szabad elfelejteni, hogy az így létrejövő épületek élettartama 20-30 év, így a rehabilitáció következő fázisaiban az ideiglenes konténerépületeket fokozatosan hagyományos házakra kell cserélni. Emellett ez a megoldás a leghatékonyabb és leggazdaságosabb módja a területen feltétlenül szükséges rehabilitációnak.

Fábri Attila

Kapcsolódó oldal
Híd helyett valami más - „rehabilitáció” 10 év után