Hogyan nyerjünk olimpiát?

Dr. Fürjes Balázs e hangzatos címmel tartotta meg előadását a Property Investment Forum 2016-os konferenciáján, amelyben szó esett arról, hogyan áll ma az olimpiai pályázatunk, milyen lehetőségei vannak hazánknak, hogy pályázatunkat sikeressé tegyük, és milyen nehézségei vannak egy felkészülésnek. A beszámolót követő beszélgetésen az olimpia rendezésének ingatlanfejlesztési kérdéseit is körbejárták a szakértők. Móré Levente írása.

Dr. Fürjes Balázs, kiemelt jelentőségű budapesti beruházásokért felelős kormánybiztos azzal a kérdéssel kezdte előadását, hogy Párizs és Los Angeles mellett vajon lehet-e esélyünk az olimpia megrendezésére? Véleménye szerint, bár nem könnyű a magyar pályázat helyzete, a NOB két évvel ezelőtti átalakítása megadja a lehetőséget a magyar győzelemre. Az AGENDA 2020 névre keresztelt programban rögzítették, hogy itt az ideje a gazdaságos olimpiák megszervezésének, amiben előnyt élveznek a közepes méretű városok.

Talapzat, fundamentumok

A NOB 450 milliárd Ft támogatást ad majd a szervező országnak, ami mellé kikötötték, hogy csak olyan sportlétesítmények létrehozását támogatják, amelyre bizonyíthatóan szükség lesz az olimpia után is. Az infrastruktúra fejlesztésére és az erre fordítható EU-s források lehívására az olimpia nélkül is szükség van, így ezeknél csak egy plusz ösztönzőként hat az olimpia.

Magyarország kormányprogramjában több olyan fejlesztés is szerepel, amire amúgy is szükségünk lenne 2024-ig, a szükséges épületállományunkból pedig alig 2-3 hiányzik majd addigra. A meglévő városfejlesztési koncepcióhoz kell igazítani az olimpiát, mert „az olimpia van a városért és nem a város az olimpiáért” - mondta. Ennek kialakítására és felügyeletére Finta Sándor építészt bízták meg, ő lett a Budapest 2024 Nonprofit Zrt. városépítészeti és műszaki ügyeinek igazgatója.

A NOB alapvetése az új irányvonalban, hogy ésszerű kapacitáshoz kell mérni az épületeket. Nem szükséges már az egy város, egy olimpia elvet követni, ezért több vidéki várost is be kívánnak vonni a rendezésbe. A helyszínek meghatározásánál fontos szempont volt, hogy Magyarország lakosságának 90%-a 1,5 órán belül garantáltan elérhessen egy olimpiai sporteseményt.

A NOB 1896-ban alakult meg, Magyarország ötödikként csatlakozott, utánunk pedig még 200 ország - joggal sorolhatjuk magunkat az újkori olimpiák alapító nemzetei közé. Már a legelső NOB-nak is volt magyar tagja, ahogy az első olimpián is részt vettünk, sőt miénk lett az első úszó arany is, amit Hajós Alfréd nyert meg. Mindösszesen két világversenyen nem vettünk részt: az 1920-as és az 1984-es olimpián. Magyarország az összesített éremtábla 8. helyén áll, de talán még ennél is nagyobb érv amellett, hogy „illene” már olimpiát rendeznünk, hogy egyedül mi vagyunk az első 10-ben, akik eddig nem rendezhettünk.

Célcsoport, stratégia

Számos testület vezetőjét meg kell győznünk, hogy mi nyerhessünk, ilyen a kb. 91 NOB tag, a nemzetközi szövetségek (IFs) vezetői, a NOB szponzor és partner cégei, illetve a közvetítő médiaóriások. Ahhoz, hogy ez sikerülhessen, vannak bizonyos kötelező kellékek, amelyek felépítését a Budapest 2024 Nonprofit Zrt. kapta feladatául.

Feltétlenül szükség van egy meggyőző narratívára, ha úgy tetszik mesére: miért Budapest? Kell egy mindent lefedő technikai terv olyan részletességgel, amilyen komplex tervet a 2. világháborút követő újjáépítés óta nem készített senki Magyarországon. Azért kell nagyon részletesnek lennie, mert a konkurens nagyvárosok amellett, hogy a világ vezető metropoliszai közé tartoznak - jóval nagyobb tőkével gazdálkodnak, mint Budapest - rendelkeznek tapasztalattal az olimpiarendezésben; tőlük szinte természetesnek tekintik, hogy képesek rá, míg Budapest esetében erről a bizottságot meg kell győzni.

Szükség van egyfajta termékértékesítésre is: nagyon fontos eleme a pályázatnak a kommunikáció és a lobbi. Ehhez kötődik az igen erős hazai támogatás megléte, amit a NOB is nagyon komolyan vesz, mert ha nincs országos támogatása egy olimpiának, akkor nem lehet megvalósítani, hiszen addig bármilyen politikai fordulat történhet. A NOB ennek mérésére rendszeresen tart független közvéleménykutatásokat, hogy kiderítse a lakosság álláspontját. A legutóbbi eredményei szerint a lakosság 58%-a szeretne olimpiát rendezni, 62% pedig büszke lenne arra, ha nálunk rendeznék meg.

Fürjes Balázs megjegyezte, hogy „két Góliátot kell legyőzni”, ami nagy csoda, „meglepetésgyőzelem lenne”, ugyanakkor igyekezett megnyugtatni hallgatóságát, hiszen szerencsére van kereslet arra, amit Budapest kínál.

Megújulás

Új helyszínt, új megközelítést adhat Budapest az olimpiának, ami illeszkedik az AGENDA 2020 irányelveihez - egy közepes világvárosnak nagy előnyei lennének. Budapest példa lehetne egy kompakt olimpiára, ami különösen Rio után nagy dolog lenne, itt ugyanis az olimpia betöltené a várost, egy „olimpiai fesztivál” jöhetne létre, ahol a helyszínek között nem kell sokat utazni, sport- és kulturális események egymást érnék a városban. Rioban nem is igazán érződött, hogy olimpia van, a helyszínek között pedig sokszor négy órás távolságok voltak. Annak ellenére, hogy Budapest mellett számos vidéki várost is bevonnának a helyszínek közé (ilyen Miskolc, Szeged, Debrecen, Győr, Veszprém, Székesfehérvár és Balatonfüred), az ezek közötti utazási idő eltörpül a világ legnagyobb városaiban tapasztalható távolságokhoz képest.

Hatalmas gyorsítópálya lehetne a városfejlesztésben a rendezvény, végre megépülhetne a Galvani híd, amire a városnak amúgy is szüksége van, de ugyancsak szükséges a Ráckevei és Csepeli HÉV felújítása, amikből egy gyorsvillamos hálózatot hoznának létre, az 1-es villamos nyomvonalát meghosszabbítanák az Etele térig és számos helyen alakítanának ki sétálóutcákat és közösségi tereket.

És ugyanez ingatlanfejlesztői szemmel

Fürjes Balázs előadását követően egy panelbeszélgetés zajlott le, ahol ingatlanfejlesztők vették sorra az olimpia előnyeit és veszélyeit. A Beszélgetésen Dr. Lőcsei Tamás, Gerő János, Finta Sándor, Baross Pál és Ádány Tamás vettek részt, a beszélgetést Dr. Takács Ernő irányította.

Mik a legfőbb előnyei és veszélyei a pályázatnak?

Ádány Tamás, az OTP Ingatlan vezérigazgatója szerint az elhangzott előnyök mellett a pályázat veszélye a költségtúllépés, az olimpiára felépített ingatlanok újrahasznosításának kérdése, illetve a jegyárak megfizethetősége a lakosság számára.

Finta Sándor, a Budapest 2024 Nonprofit Zrt. városépítészeti és műszaki ügyek igazgatója kiemelte, hogy a legnagyobb előnyünk a kompaktság. Rioban négy helyszíncsoportot hoztak létre, amik között négy órát kellett utazni, így nem alakulhatott ki egy koncentrált, eufórikus olimpiai hangulat.

Gerő János, a Wing Zrt,. vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy nagyon jó a rozsdaövezetek bevonása a használatba, amelyeknek valóban jót tesz majd egy egységes koncepció. Veszélye, hogy a hatalmas beruházástömeget össze kell hangolni a magánberuházásokkal. Itt a legfőbb akadály a munkaerőhiány pótlása lenne.

Dr. Lőcsei Tamás, a PwC Magyarország Adótanácsadási és jogi üzletágvezetője megjegyezte, hogy egy olimpiai rendezés végre elhelyezné Magyarországot a gazdasági világtérképen. Világhír volt ugyan a 9%-os gazdasági adó bevezetése is, de arról csak egy kisebb réteg szerzett tudomást. A vidéki városok bevonása előnyt és hátrányt egyaránt jelent, mert a sportágak versenyezni fognak a központi helyekért, illetve valamelyest mégis széthúzza az olimpia helyszíneit. Nagy kérdés szerinte, hogy a Smart city fejlesztések meddig jutnak el 2024-re és ezzel a magyar piac és infrastruktúra-fejlesztés mennyiben él majd, mert az újításokat Budapesten mind be kell majd építeni.

Milyen ingatlanfejlesztések, központok nyernek majd az olimpiával?

Finta Sándor jó párhuzamnak tartja a barcelonai poliklaszteres elrendezésű olimpiát. Budapesten két nagy zóna alakulna ki, egyrészt a Duna mentén, a Csepel-sziget északi végében az olimpiai faluval, másrészt a pesti zöldparkok sávja által alkotott „kifli”, amelyre felfűznék az olimpiai helyszíneket. Fontos megjegyezni, hogy nem volna mindegyik megmaradó létesítmény azok közül, amiket a sporteseményekre alkotnának, hiszen számos épület egy közpark területén kaphat csak helyet, aminek végleges beépítése indokolatlan volna.

A szükséges épületállomány kb. 50%-a már rendelkezésünkre áll, a később megépítendőkre pedig egy 20-25 éves üzemeltetési tervet készítettek, ami a pályázatban elvárt fenntarthatóság miatt fontos. A BMX és a vadvízi evezés pályáját például egy helyre telepítik majd, így később alapjait képezhetik egy extrém sportokat tömörítő parknak. A gázgyári területen befejeznék a régóta húzódó velodromot.

A Népliget fejlesztése sarkalatos része a tervnek, de főleg Dél-Buda és a Csepel-sziget északi része képezné a helyszínt. Ezeknek a területeknek az átalakítása a környezetük fejlődési irányát 50-100 évre határozza majd meg. Sok olyan fejlesztés lenne tehát, amelyek több évtizedes tartozásai a városnak. Ilyen a reptér kötöttpályás bekötése a belvárosba, Kelenföld és Ferencváros között még egy vágány kialakítása, vagy éppen a HÉV felújítása.

Baross Pál, a CEU fejlesztési igazgatója a fenntarthatóságot hangsúlyozta, ami a NOB alapelve is. Budapest egyébként is fennálló fejlesztési tervei képezik az olimpiai terv alapját, de nagy kérdés, hogyan lehet őket jól összehangolni. Észak-Csepel bevonása a fejlesztésekbe nagyon projektorientált, ezért felmerül, hogy mi legyen belőle később? Az ide épülő lakásoknak és sportlétesítményeknek a későbbiekben a lakosság számára is használhatóvá kell válniuk. Ez a rész még nem tiszta a tervben. Az autómentes belváros koncepciója komoly részt kell, hogy jelentsen a fejlesztésekben, amivel a Dagály esetében már foglalkozni kellene. Ez a várostervezési irány 2024-re már nagyon fontos lesz.

Dr. Lőcsei Tamás kitért arra, hogy az olimpia megrendezése 19 ezer embernek adna munkát, és mintegy 3000 milliárd forint többletbevételt jelentene, 0,3%-kal emelné meg a GDP-t. A turizmus 130 milliárd forint bevételt hozna, illetve élénkülést és felértékelődést az ingatlanpiacon. Egy további nehézséget okoz, hogy nincs elég szálláshely Budapesten. Nagy kérdés, hogy a magyar építőiparnak van-e annyi többletkapacitása, amennyi ezekhez az építkezésekhez szükséges. Szerencsére van benne még rugalmasság, de a munkaerőhiány nagy kockázat. Ez azt is hozza magával, hogy drágábbak lesznek az építőipari szolgáltatások.

A turizmus kérdésében Barcelona pozitív példa lehet, ott ugyanis 68%-kal emelkedett meg a turizmus az olimpia miatt, amit meg is tudtak tartani. Nem szabad megfeledkezni a Keynes-i multiplikátum hatásról, ugyanis az olimpia költségei másoknak bevételt jelentenek, így még ezektől a kiadásoktól is erősödne az ország gazdasága.

Ha nyerünk, milyen hatások érik majd az ingatlanpiacot?

Gerő János szerint elsősorban közvetett, nem pedig közvetlen hatás várható. Komoly marketing jelentősége lenne a rendezésnek, de csak emiatt nem jönnek majd hazánkba a nagy cégek, ahhoz likvid ingatlanpiacra van szükség.

Milyen lakáspiaci események várhatók?

Ádány Tamás jelezte, hogy a jövő szeptemberi döntésig ingatlanfejlesztőként nem foglalkoznak az olimpiával, de az olimpiai falu kulcskérdés lesz. Itt 17.000 sportolót kell majd elhelyezni, és ezt követően az ingatlanokat hasznosítani.

Vannak pozitív példák, mint Sidney, Barcelona vagy London, de ezt a területet nagyon megfontoltan kell kialakítani. Olyan helyet kell bevonni, ami közel van a városhoz és biztonsági szempontból szerencsés, mégis vonzó lehet az embereknek lakhatási célra. Csepel jó választásnak tűnik, mert egy tényleges rozsdaövezet közel a városmaghoz és két oldalról is a Duna határolja a területet, ami remek parkosítási lehetőséget ad. Egy itteni fejlesztés hatására biztosan felmennek majd a csepeli ingatlanárak. Kockázatot jelent, hogy az olimpiai mozgalom ki ne fáradjon, mert a dopping-ügyek és egyéb problémák miatt már nem érdekel annyi embert, mint régebben és 8 év ilyen szempontból hosszú idő.

Baross Pál hangsúlyozta, hogy „jól kell végig járni az utat 2024-ig”, mert később hatalmas gazdasági visszaesést is hozhat egy rosszul megválasztott koncepció. Emellett Finta Sándor bizakodásának adott hangot azzal kapcsolatban, hogy amennyiben nem nyernénk el a pályázatot, a pályázati mozgalom örökségére számíthatunk a későbbiekben is, mert rengeteg fejlesztést előkészítenek már annak lezárultáig. Valóban nagy gond, hogy nincs elég szállás Budapesten, ezt ideiglenes szállodahajókkal és hotelfejlesztéssel lehet megoldani, amire 200 milliárd forintot szán az állam.

Gerő János megjegyezte, hogy nagyon fontos a magántőke, az ingatlanszektor bevonása az építkezésekbe, mert 7 év nem nagy idő ennyi fejlesztés lebonyolítására. Szakaszolni kell majd az építkezéseket. Végül Lőcsei Tamás azzal zárta a beszélgetést, hogy bár Párizsnak van a legnagyobb esélye (a szavazóirodák 60%-ra becsülik, míg Magyarországnak 28-29%-ot adnak) számos apróság és az AGENDA 2020 miatt mégis megnyerhetjük a pályázatot. Ez még a jövő homályába vész ugyan, de az itt felmerülő alapberuházásokat akkor is el kell végezni, ha esetleg a bizottság nem mellettünk dönt.

Móré Levente