Piac, bér, lakás?

Sokat siránkozunk amiatt, hogy Magyarországon, illetve Budapesten nincs bérlakásépítés, nincs bérlakásprogram. Joggal. Végre egy magyar kistelepülés, Hajdúdorog, ahol a polgármester tesz valamit azért, hogy az albérletpiac útvesztőiben bizonytalanul imbolygó nagycsaládosok valamiféle otthonhoz jussanak, természetesen önerővel. A hír kapcsán a bérlakáspiac nemcsak szociális, de építészeti kérdéseiról is elgondolkoztat Kozár Alexandra írása.

Hajdúdorog önkormányzata otthonteremtési program keretében évek óta üresen álló családi házakat vásárol, hogy aztán olyan helyiek használhassák azokat, akik eddig saját tulajdon híján piaci alapon béreltek ingatlant. Nincs nagy számokról szó, pusztán négy család jut így bérlakáshoz, mégis mindenképp előremutató kezdeményezés a hajdúdorogi, amit természetesen nemcsak itt, de hasonló nagyságú-szerkezetű települések sokaságán lehetne némi jószándék és önkormányzati akarat révén megvalósítani.

Csige Tamás polgármester szerint a Hajdúdoroghoz hasonló kisvárosokban használható modell lehetne az övék, elsősorban a szociális bérlakások kiváltására, és a lakhatási szegénység mérséklésére. Ráadásul ez a modell épít a bennlakók anyagi tudatosságára: a szerencsések, akiknek kiutalják a lakást, öt év takarékoskodás után néhány százezer forintért (2-4 milliós, alacsony árú ingatlanokról beszélünk), töredékárért megvásárolhatják. Egyfajta lízing ez tehát, amelyben egyrészt jó bérlőnek kell mutatkozni, másrészt az öt év végén valamiféle önerővel kell rendelkezni, ami, hogyha a házak néhány millió forintos értékét nézzük, tulajdonképp piacinak is mondható.

Piaci és szociális szempontok ötvözésében rejtőzhet hát a jövő, hisz a tőlünk nyugatabbra lévő két európai fővárosban, Bécsben és Berlinben kiválóan működik a szociális lakás modell: a bérlakáspiac kifejezetten üzlet, amire fel lehet építeni egy város ingatlantérképét. Annak dacára, hogy az elmúlt hetekben Berlinben forrongtak az indulatok bérlakásügyben, mert árakat emelt az egyik legnagyobb, a legtöbb berlini lakást tulajdonló s kezelő fenntartó, amit sok bérlő már tolerálhatatlannak tart, évtizedes távlatokban működni látszik a rendszer. A korlátlan áremelkedésnek néha a város (pár évvel ezelőtt maximalizálták a bérleti díjakat, hogy azok ne szálljanak az egekbe), néha az öntudatos bérlők szabnak határt, akik áprilisban például azért tüntettek tömegesen Berlin utcáin, hogy a bérlakások üzemeltetése visszaszálljon az államra és ne magánkézben legyen.

A tüntetést szervező aktivisták szerint a lakhatás nem válhat árucikké, a növekvő társadalmi egyenlőtlenségek pedig az alapvető szükségletek teljes elpiacosításának következményei. Erre a gondolatra az amúgy nagy baloldali hagyományokkal rendelkező Berlin kiváló vevő. Budapesten a lakosság, amelynek a berlinihez hasonlóan jelentős része — nagycsaládosok, diákok, művészek, szabadúszó szellemi foglalkozásúak illetve munkájukat vesztők — nemcsak a lakáspiacról, de a elmúlt 2-3 év ingatlanárrobbanása és az AirBnb megjelenése óta immáron az albérletpiacról is kiszorulni látszik, még nem vonult az utcára a magas lakásbérleti díjak vagy az egekbe szökő négyzetméterárak miatt. Csendesen tűr, ahogyan a kormány vagy Budapest városa sem avatkozik be, nem tartva feladatának a szabályozást. Néhány kerület, például Erzsébetváros már hozott szigorú, emiatt sokaknak nem is tetsző intézkedéseket az AirBnb-vel kapcsolatban — aki itt üzemeltet lakást ilyen céllal, minden megkezdett 50 nm után kétmillió forint plusz áfa összegért parkolóhelyet kell vásárolnia, — ám ezzel csak az önkormányzat jut bevételhez, nem pedig az átlagos piaci bérlő normálisabb bérleti feltételekhez. Ez az intézkedés tehát csak tulajdonost sújtja, ahelyett, hogy a városlakót segítené.

Magyarországon a bérlakáskérdés építészeti relevanciáiról, értékeiről, irányvonaláról egyelőre szintén nem beszélhetünk, hiszen ez fikció. Bár alkalomszerűen azért neves építészek is terveztek a közelmúltban szociális bérlakásokat. Pelényi Margit pécsi építész szociális bérháza például nemcsak a szigorú előírásoknak és funkcióknak (maximum 45-50 nm-es lakások) igyekezett megfelelni, de életet is lehelt mind az épület külső megjelenésébe a nagy színes, az épület síkjából kiugró, kerekded formájú lépcsőházzal, így csempészve valamiféle mediterrán hangulatot egy szociális tömbbe, mind a lakásbelsők kialakításával. Szintén üdítő kivétel Kis Péter Práter utcai bérháztömbje, mely feltűnő, mégis ízléses külső téglaburkolatával, és bár kicsi, de lendületes ritmusban egymás után következő erkélyeivel tulajdonképp a világhírig vitte, a number one építészeti magazin, az ArchDaily is beszámolt róla. A VIII. kerület híres-hírhedt utcájának tömbjét egyrészt a meglévő két tűzfal, másrészt a környező házak méretei, arányai jelölték ki.

Nagy Bálint Ybl-díjas építész, a FUGA építészeti központ vezetője szerint a 2000-es években indult Magházak, amiből eredeti koncepciójában csak az első készült el a Rottenbiller utcában, is nagyjából egyfajta bérházmodell mentén épültek — a lakásszámot maximalizálva minimális, 30 nm körüli lakásokkal, mégis kényelmes lakhatást biztosítva a piacilag megcélzott fiatal lakóknak. Ezekbe a projektekbe a fejlesztő, Iványi György közgazdász neves építészeket vont be, az elsőt Dévényi Tamás tervezte a holland progresszív pragmatizmust idéző célszerű anyag- és térszervezéssel. A koncepció lényege az volt, hogy a földszinti tér kiszélesítésével az utcán járókelő mintegy be van hívva a társasházba, ezáltal plusz közösségi tér, s egyfajta fiatalokra jellemző közösségi életérzés jön létre. Sajnos a 32-esek terére tervezett Magház már nem jött létre, más épült helyette. 

A Magház következő étapjait más neves építészek tervezték volna, például Janáky István egy villasort a budai zöldövezetben, ezek azonban sajnos nem valósultak meg, vagy nem úgy. A modell a kezdeti közönségérdeklődés és médiafigyelem ellenére kifulladni látszott. Iványi György elmondta, az első, Rottenbiller utcai ház nagyon sikeres volt, ám a későbbiekben a befektetők között nézeteltérés támadt, így nem folytatták a projektet.

Nagy Bálint szerint bérlakásépítések esetében kardinális kérdés az alapanyagok takarékos, praktikus és funkcionális megválasztásán túl az alaprajz. Voltaképp ezen áll vagy bukik az egész, hiszen itt kell egyszerre érvényesülnie a gazdasági, szociális és nem utolsó sorban az építészeti szempontoknak. Szerinte ugyanakkor ma erre nemcsak a program hiánya miatt nincs lehetőség, hanem azért sem, mert a mai beruházások az idézőjelbe tett luxus felé tartanak, nem a kedvezményes lakásépítés korát éljük. Ez azt jelenti, hogy luxusformákat, luxusházakat koppintanak sokszor a lakásépítéseknél, azonban a külső, a homlokzat elkészítésére már nem jut elég beruházói akarat és pénz. Gyakran látni például, hogy csak a homlokzat készül el, a ház hátsó részét egyszerűen lefestik. Pedig nyilván ha lenne tömegével bérlakásépítés, az pozitív irányba befolyásolná mind a teljesen elrugaszkodott ingatlanárakat, mind pedig a bérlakáspiacot, hiszen a piaci áraknak a bérlakáspiaciéival valamelyest korrelációban kéne lenniük.

Kozár Alexandra