Somlyódy Nóra: Mindig magasabbra
A rózsadombi SZOT-üdülő átalakítása
A rózsadombi SZOT-üdülő átalakításaA valaha volt szakszervezeti üdülő két dologról ismert: domináns, ívelt alakjáról azonosítható be a rózsadombi panoráma, hiszen a hetvenes évek eleje óta ott csücsül a Rózsadomb alsó lejtőjén, légvonalban a Lukács fürdő felett. 1971-ben a kádári szocializmus szimbolikus térfoglalási tetteként született néhai Vass Antal tervei alapján; emlékezetünkben talán még felidézhető a balra lent kiugró presszónyúlvánnyal, jobbra fent étteremdobozzal díszített monstre épület. A fénykor letűnt; a szerkezetig lecsupaszított és visszabontott, nejlonokkal stoppolt tizenöt éves vizuális élmény a Margit-hídról a legintenzívebb. „Totális, élő színpad … ideálisabb helyet ma Budapesten nem lehet elképzelni mindazoknak a gondolatoknak a megvalósítására, amelyek így vagy úgy mindannyiunkat kísértettek” – mondja Grunwalsky Ferenc egy interjúban a SZOT-torzóról, Jancsó Miklós „Az utolsó vacsora” című filmjének fő helyszínéről.
A másik: a szálló története emlékezetes módon fonódott össze a rendszerváltás utáni legnagyobb sikkasztási és tőkebefektetési botránnyal. A jogszabály-hézagok között evező, ügyfelei pénzének csoportosítgatásán gyarapodó Globex cégcsoport 1998-ban ennek az ingatlannak a fejlesztésébe bukott bele, amikor a Postabank összeomlásával fedezet nélkül maradt. Ekkor derült ki, hogy kilencéves fennállása során a Globex mintegy hétmilliárd forint értékben károsított meg több száz kisvállalkozót, két budapesti önkormányzatot, legnagyobb részben pedig Sopron városát. A leányvállalatok felszámolás alatt vannak, a cégcsoport vezetői, Vajda László és Vellai Györgyi ellen még mindig folyamatban van a per – és máig nem tudni, hová lett a pénz. A szálló a botrány kirobbanásakor az elkótyavetyélt 3.5 milliárdos értékpapír-vagyon kártérítéseként került Sopron városához, melynek önkormányzata sikertelen értékesítési kísérletek után 2004 nyarán a Pro-Hill Kft. jóvoltából szabadult meg tőle. A Pro-Hill új hasznosítási modellel állt elő, és a tizenöt év alatt fiókba került építészeti tervek sorozata után egy újabb tervnek szerzett érvényt.
A Pro-Hill „Excelsior Budapest Spa” néven három szinttel magasabb és három méterrel szélesebb épületté alakítja a ma látható torzót. A beruházás összköltségét lazán 10-20 milliárdra becsüli Gyarmati Zoltán ügyvezető igazgató, az Autóker-Holding volt vezérigazgató-helyettese. A házban 93 luxuslakás lesz, termál wellnessfürdő saját forrásból, bár és étterem, de a négyzetméterenkénti 1-3 millió forintos vételárral mindenekelőtt a panorámát fizetik meg a tulajdonosok. „Ennek a terméknek ma Magyarországon nincs konkurenciája. Ez olyan, mint a Rolls Royce – nem piacfüggő” – tájékoztatott Gyarmati Zoltán.
De pillantsunk kicsit vissza. A második kerületi önkormányzat 2004 elején vette tervbe, hogy megoldja a Frankel Leó úttal határos, és a hajdani szálló telkéhez közel eső beépítetlen önkormányzati telek gondját, ami a hatvanas években befejezetlen pontházas beépítésből (az ún. Lottó-házak) maradt vissza. A megoldáshoz először is koncepció kell, majd egy ennek megfelelő kerületi szabályozási terv (kszt). Koncepciója a Pro-Hillnek volt, igaz, hogy a cég akkor még csak reménybeli tulajdonosa volt a SZOT-nak, hiszen Sopronnal az adásvételt csak 2004 augusztusában ütötték nyélbe. De a cég biztos volt abban, hogy rendezni tudja a Globex Deutschland AG által támasztott, homályos eredetű követelést, ami elől eladdig minden ingatlanfejlesztő hanyatt-homlok elmenekült.
Miközben ez a helyzet bámulatos egyszerűséggel rendeződött, a cég és a kerület közös finanszírozásában készült a szabályozás, és vele párhuzamosan az épület új terve is. Építészeti terv elvben csak jóváhagyott szabályozási terv alapján készülhet, a két terv engedélyeztetése mégis párhuzamosan futott, mert a Pro-Hill egy korábbi ingatlanfejlesztőnek, az RDMB 2002 Kft-nek köszönhetően 2004 augusztusától jogerős építési engedéllyel bírt egy másik építésziroda (Vadász és Társai) más funkciójú házára (apartmanszálló). Az új terv szerzője Maghegyi György, akit a szakmában csak a „Globex házi tervezőjeként” ismernek, hiszen a cégcsoport karrierje az általa tervezett luxusvillák építésével kezdődött a kilencvenes évek elején. De Maghegyi jegyzi a Globex többi építési beruházását is, köztük a cégcsoport küszöbön álló csődje idején a SZOT-szállóra készült tervet, ami alapján 1998-ban a kivitelezés el is indult. Míg Maghegyi titokzatosan „ismeretséggel” indokolta újbóli fellépését a SZOT-projektben, a Pro-Hill arra hivatkozott, hogy „befektetőbarátabb” építészre volt szüksége, hiszen a beépíthetőség teljes kihasználására a korábbi tervhez képest magasabb házat akartak. Bár a Vadász-iroda meglepetéssel értesült arról, hogy a lakóházat már nem ő tervezi, hiszen egy ideig a Pro-Hill is vele akart dolgozni, terve módosításának engedélyeztetése már sínen volt; a projektcégnek már csak a szerzői jogokat kellett megszereznie, és az új tervre szabnia a szabályozást.
A Maghegyi-féle tervnek és a kszt-nek először az engedélyezésre illetve véleményezésre jogosult hatóságok során kellett átmenniük. A kszt tervezetét egyedül a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) és a fővárosi tervzsűri nem fogadta el, előbbi a budai Duna-part világörökségi zónájának közelsége, utóbbi a kiemelt városi helyszín végett volt illetékes. A KÖH szakvéleménye kifogásolta, hogy a szabályozás nincs tekintettel a „városképi és a műemléki környezet együttélése, megjelenésének minősége” által támasztott elvárásokra, és az emeletráépítéssel tovább súlyosbítja az épület domináns pozícióját a városképben. A KÖH vezetősége, saját magának homlokegyenest ellentmondva, a lakóépületre már kiadta a szakhatósági engedélyt, aminek okát nem tudjuk, tekintettel arra, hogy a dokumentumot nem bocsátották rendelkezésünkre.
2004 márciusában, amikor a kszt és a lakóépület-terv egyazon napon került megvitatásra a fővárosi tervzsűrin, kiderült, hogy a vonatkozó jogszabályok gumiból vannak. A tárgyi övezetben (IZ=intézményi és zöld) a terület beépíthetőségének mértékét a „környezetre jellemző” adatok átlagán belül határozzák meg. Mivel a „környezet” közelebbről nem került értelmezésre, esetünkben nemcsak a szomszédos villákat és társasházakat, hanem a domb aljában odébb fekvő, jogilag szomszédos, ám korántsem „jellemző” nyolcemeletes Lottó-házakat is a környezetbe tartozónak ítélték, ami jól feltornászta az átlagot. Aztán: a területen nem létesülhet magasház, azaz 30 méteresnél magasabb épület, a ház mégis eléri a 31 métert, úgy, hogy közben papíron alig 22 méter magas. (A bejárati szint és a legfelső járószint között 22 méter a távolság, ehhez jön 6 méter a bejárat alatt a lejtőoldal két szintjével. Ugyanakkor a szabályozás előnyben részesíti a tetőtér-jellegű beépítést a kiugró teraszok helyett, de az papíron már nem emel az épület magasságán – így jutunk a 31 méteres, Pestre néző homlokzathoz.) A tervtanács a fentiekre és a terv elfogadhatatlan építészeti minőségére hivatkozva elutasította azt, ahogyan a kszt-t is. Dévényi Tamás opponenciájában „semmilyen körülmények között” nem tartotta engedélyezhetőnek az „erődszerű, harsogó és kivagyi” épülettervet, amely, ha megépül, „vissza nem fordítható károkat okoz Budapest egészének”. A tervtanács nyílt építészeti tervpályázat kiírásához kötötte az épület átalakíthatóságát.
A kerület júniusban fogadta el a kszt-t. A honlapon hozzáférhető képviselőtestületi jegyzőkönyvből kiderül, hogy a szocialista polgármestert adó, kiegyenlített erőviszonyú kerületben a fideszes és MSZP-s képviselők páratlan összhangban pro, a szabaddemokraták kontra érveltek, utóbbiak a fővárosi tervtanácshoz hasonlóan tervpályázat kiírása mellett kardoskodtak. Végül a nagy pártoknak köszönhetően nevetséges kompromisszum született: a kszt-t elfogadják, azzal a kitétellel, hogy az épület használatbavételét egy majdani építészeti tervpályázat nyertes tervének megvalósításához kötik – vagyis engedélyeztetés nélkül engedélyeznek egy akkor még ismeretlen tervet. A napirendi pont tárgyalása végén Horváth Csaba polgármester felolvasta a Pro-Hillnek a képviselőtestülethez intézett levelét, melyben a cég kifejti, hogy elfogadja a kerületnek a levél írásakor számára még ismeretlen döntését, amennyiben ingatlanfejlesztési tervét nem akadályozzák. A jegyzőkönyv továbbá idézi egy képviselő szíves közlését is, aki az egyik Lottó-ház lakójától értesült róla, hogy a Pro-Hill ígéretet tett: ha a ház lakói nem fellebbeznek az engedély ellen, kitatarozzák a házukat.
De vissza a fővárosi tervtanácshoz: tudvalévő, hogy a tervtanácsnak valójában nincsen jogi eszköze arra, hogy egy magánberuházás keretében készíttetett rossz terv megvalósulásának keresztbe tegyen. Ennek a tehetetlenségnek tulajdonítható Schneller István budapesti főépítész nyílt levele, ami a kerületi döntések után kelt, s melynek lényege: „A tervpályázat csupán a magánérdek elvtelen kiszolgálásának elkendőzésére szolgálna. A Fővárosi Tervtanács tiltakozik az ily módon legalizálni kívánt beépítés ellen.” A tervtanácstól szokatlan nyilvános tiltakozás ellenére ősszel kiírták a pályázatot. A feladat a meglévő vasbeton vázszerkezet felhasználásával „a legnagyobb haszonnal értékesíthető” lakóépület tervezése valamint az épület „Duna-parti látványba értékelése” volt.
Az előzmények után nem meglepő, hogy a tervpályázaton kevesen indultak. Viszont kuriózum, hogy egyazon építésziroda, a Mérték Stúdió két terve nyerte a megosztott első díjat: az egyik vagány fricska volt a SZOT egész tervezés- és politikatörténetének, a másik konzervatív rutinterv nagy házra penthouse-zal. (A Mérték egyébként az utóbbi időben sorra elvitt minden jelentősebb megbízást a fővárosban: a Gozsdu udvart, a József Attila Színházat és az Úttörő Áruházat; de a kecskeméti Malom Centert is ők jegyzik). Gyarmati Zoltán elmondta, hogy a Pro-Hill közvélemény-kutatás útján állapította meg, kivel szerződjön, s a budapesti lakosság a konzervatív megoldás mellett döntött. Lett tehát újabb terv, „a domb érdekében”.
A Pro-Hillt már csak egy dolog hátráltatja az építkezésben: a Budapest Világörökségéért Alapítvány (BVA) júniusban a közérdek és a jogszabályok megsértésére hivatkozva a Fővárosi Közigazgatási Hivatalnál (FKH) megtámadta az építési engedélyt. A BVA közhasznú szervezet, célja a „budapesti világörökségi területek érvényesülésének elősegítése” (főépítésze, Korompay Katalin készítette elő anno Budapest világörökségi pályázatát). A BVA érvelése szerint a tervezett építkezés megsérti a világörökségi panorámát, hiszen közvetlenül a védett Duna-parti terület fölött helyezkedik el. E meggyőződésében támogatta a BVA-t az ICOMOS állásfoglalása is (a szervezet az UNESCO háttérintézménye világörökségi ügyekben), amely kimondja: a ráépítést „meg kell akadályozni”. Mindeközben egy UNESCO szakértői vizsgálat is folyamatban van; megjegyzendő, tavaly a budai alsó rakpart bővítése is a BVA-kezdeményezte UNESCO-ráhatásra hiúsult meg.
Ám az FKH a beadványt érdemben meg sem vizsgálta, hanem határozatában kimondta, hogy a BVA nem tekinthető ügyfélnek. A civil szervezet ezért a Fővárosi Bírósághoz (FB) fordult ügyfél-mivolta elismertetéséért és az építési engedély visszavonásáért. Azt is kérte, hogy az FB függessze fel az építkezést a per jogerős lezárásáig, amit a bíróság még szeptemberben el is rendelt. A Közigazgatási Hivatal ez ellen fellebbezett, a Pro-Hill pedig beavatkozóként perbe lépett; fellebbezését azonban a Fővárosi Ítélőtábla hivatalból elutasította. Értesülésünk szerint a Pro-Hill a Legfelsőbb Bírósághoz fordult: ha a társaság ott is veszít, akkor a per végéig le kell állítani az építkezést, és az építési engedély felfüggesztése véglegessé válik. A cég mindenesetre már most is dühöng: hiszen a lakások felét eladta, és a CIB Banktól a projektre felvett kölcsönét havi 50 milliós kamat terheli.
Szöveg: Somlyódy Nóra
Kép: Mérték Stúdió, Vadász és Társa, Somlyódy Nóra, Vargha Mihály
A cikk kicsit eltérő változata megjelent a Magyar Narancs 2006/7. számában.
