Tiltsunk vagy teremtsünk?

”A szereplők feladata az értékek és az érdekek képviselete és egyeztetése, vagyis a meghatározó elv mindig a partnerség. A szakma a kezdeményező oldalán áll, így az épített környezet alakításában hatékonyabban tud részt venni. Ehhez más szemléletbeli és jogszabályi környezetre van szükség.”

Alkossunk hatékonyabb városfejlesztési eszközökkel! - Marthi Zsuzsa építész, várostervező írása

Marthi Zsuzsa: TILTSUNK VAGY TEREMTSÜNK?
Alkossunk hatékonyabb városfejlesztési eszközökkel!


Abban talán egyetértés van az építész szakmában, hogy az épített környezet alakítása minőséget teremtő közügy, viszont igen sok szubjektív elem van annak megítélésében, hogy ki mondja meg azt, mi a megfelelő építészeti minőség, mikor kell nemet mondani az ezzel ellentétes fejlesztési igényeknek, milyen eszközöket alkalmazzunk az építészeti projektek szabályozásában.

Abban sincs egyetértés, hogy ezt a szabályozást ki tegye meg: a várostervezők vagy az építészek, a tervezők vagy a tervtanácsok, a közhivatalokban ülő főépítészek vagy az engedélyező szerepet betöltő szakemberek?

Be kellene látnunk, hogy az épített környezetet mindenki alakítja, a képviselők, az ingatlanfejlesztők, az építtetők, a tervezők, a főépítészek, az építéshatósági előadók, a kivitelezők és az is, aki az ingatlant megveszi, de talán még az is, aki a vevőnek a hitelét adja. A szereplők mindegyike kisebb vagy nagyobb döntésével, tudatosan vagy tudattalanul az alkotó folyamat részesévé válik, és így jön létre az a közös „termék”, ami mindig leképezi az adott társadalom berendezkedését, gazdasági helyzetét, kultúráját, kollektív tudatát, vagy inkább tudatalattiját. Lehet, hogy ez az igazi erő, ami létrehozza az épített környezetet?

Mi építészek vállalkozunk arra, hogy terveinkkel, döntéseinkkel, szabályozásainkkal stb. ezt a környezetet mindenkivel szemben alakítsuk és megvédjük, még „életünk”, de legalábbis egészségünk árán is. Ellenségnek tartjuk az ingatlanfejlesztőt, aki profitjáért mindenre képes, és ezért évről-évre újabb és újabb szigorú jogszabályokat alkotunk, tervtanácsi rendszert állítunk fel, hatástanulmányok tömkelegének elkészíttetését várjuk tőle, és ha jó erősre fontuk szakmai hadállásunkat, akkor biztosak lehetünk abban, hogy megtettünk mindent, ami tőlünk tellett. Ha ezután is romlik az épített környezet, akkor az már nem rajtunk múlott.

A várostervezésben dolgozó kollégákkal beszélgetve mindig csak fásultságot és kiábrándultságot látok, ha munkájuk eredményéről beszélnek, mondják, hogy alkotó folyamatról szó sincs, nem áll másból a tevékenységünk, mint papírok gyártása, a politikai és/vagy befektetői akarat lejegyzéséből és/vagy kijárásából.

Ha a polgármestereket kérdezem a városrendezési tervek készítéséről, akkor tőlük gyakran hallani, hogy a komplikált törvényi szabályozás miatt a tervek megvalósítása irreálisan hosszadalmas, túlbürokratizált, számukra átláthatatlan folyamat, saját szakembereik se képesek kézben tartani. A rendezési tervek készítése – úgy tűnik – szükséges rossz.

A fejlesztők a túlszabályozást és a törvények eltérő értelmezhetősége miatti bizonytalanságot kifogásolják, emiatt az évekig elhúzódó tervezés utolsó fázisában is felborulhatnak terveik, az ingatlanpiaci kockázatuk tervezhetetlen. A szelídebb befektetők el is kerülik az ingatlanfejlesztési üzletágat, csak az acélos idegzetűek –  vagy legalábbis a jó kapcsolatokkal rendelkezők – merészkednek erre a területre. Ők úgy gondolják, hogy egy jó lobby-erővel rendelkező tervezővel végig tudják magukat verekedni a komplikált érdekrendszeren, még az ellentmondásos jogszabályok és hivatali állásfoglalások közepette is. (Bár ebben néha tévednek!)

A jogszabályokon évről évre változtatunk, bezárunk még egy pár kiskaput, és növeljük az építésüggyel kapcsolatos jogszabályok ellentmondásosságát. Előírunk újabb hatástanulmány-készítési kötelezettséget, ám azok elbírálása megint csak szubjektív, és ezzel is csupán segítjük a tervezési rendszer elbürokratizálódását, korrumpálhatóságát. A várostervezők jól járnak a növekvő megbízásállomány miatt, persze csak látszólag, mert egyre rosszabbul érzik magukat a kijáró szerepében, és hogy megdőlni látszik az illúzió, hogy valamikor azért választották ezt a szakmát, mert ellenállhatatlan vágyuk volt az alkotásra. A tiltást tehát már tökélyre vittük, de még nem teremtettünk semmit! Vajon törvényszerű-e, hogy ennek így kell lennie?

Be kell látnunk, és el kell fogadnunk, hogy az egyre szigorúbb jogszabályok és a tervtanácsok ellenére az épített környezetünk egyre alacsonyabb színvonalú. Hihetjük-e komolyan, hogy csak a tiltás eszközeivel kedvezően tudjuk befolyásolni az építészeti környezetet? Nincs-e felelősségünk magunknak is abban, hogy a szakmánk csak a szabályozási terv készítésére összpontosít, és nem szentel kellő figyelmet a konkrét fejlesztések hatékony menedzselésére, megvalósítására. Tudunk-e utat mutatni abban, hogy mi a kilábalás lehetősége ebből a helyzetből, milyen hatékony eszközöket tudunk adni leromlott környezetünk javítására?

Persze tudjuk, hogy településeink állapota nem csupán rajtunk múlik, de mégis a felelősség a miénk marad. A kitörés lehetőségét meg kell fogalmaznunk, végig kell gondolnunk, hogy a megvalósításhoz milyen lépésekre, megoldandó feltételekre van szükség, s majd mindezt miként kommunikálhatjuk az érintettek részére.

De vajon miért van az állandó defenzíva, miért kell olyan szerepet felvállalnunk, amiben nem érezzük jól magunkat, s célunkat, a környezetünk fejlesztését nem tudjuk hatékonyan képviselni?

Véleményem szerint ennek oka abban keresendő, hogy a városfejlesztést nem a közösségi oldal generálja, hanem a magánszféra, a magánszféra pedig konkrét építési projektben gondolkodik, és az érdeke a legnagyobb profit bevétele. Ez persze nem baj, ez a dolga. Viszont nem érdekelt abban, hogy a közösségi érdeket képviselje, és amikor egy projektet kezdeményez, akkor érdeke annyi, hogy minél gyorsabban megvalósítható legyen, minél kevesebb legyen a kiszámíthatatlan tényező, ami a megvalósítás útjában áll. Amikor elképzelésével kopogtat a közszféra ajtaján, neki már kész koncepciója van. A közszféra hirtelen feléled, s ilyenkor szeretné kérni az ő érdekeit is szolgáló plusz fejlesztést. A magánkezdeményező ilyenkor (legtöbb esetben) rendelkezik számokkal, üzleti tervvel, a másik oldalnak általában csak egy előkészítetlen igénylistája van. A közösség fő fegyvere a fejlesztővel szemben a passzivitás.

A szereplők így ellenérdekű felekké vállnak. A közszférát képviselő szakma védi a közösség vélt vagy valós érdekeit, de elsősorban a környezet minőségének javításáért küzd. A fejlesztő a terv megvalósításáért, a döntéshozók pedig a fejlesztésből származó bevételekért küzdenek. Amikor a politika és a fejlesztő között a megállapodás létrejön, elsőként a szakmai szempontok kerülnek feláldozásra. Ebben a helyzetben a szakma csak reaktív szerepet tud betölteni. A várostervezők tervükben jegyzik a fejlesztői és politikai akaratot, a folyamat végén pedig tervtanácsra kerül a terv, ahol érdemleges változás már nem csikarható ki. Így minden jó szándék mellett a tervtanácsok a városfejlesztési kérdésekbe nem tudnak érdemben beleszólni, már csak a terv kozmetikázására van mód, a terv körül bábáskodó szakmának nincs sikerélménye, küldetését nem tudja teljesíteni.

Milyen más szereposztás lehetséges még?

Egyre több nyugat-európai városfejlesztési terv gyakorlati megvalósításáról láthattunk bemutatót különböző konferenciákon (pl. a Reevolutio és az Építészet hónapja konferenciáin, Miskolcon stb.). A romló városi környezetek megújítására láthattunk megvalósult városfejlesztési terveket Portugáliában, Franciaországban, Németországban stb. Ami mindegyik tervben közös volt, hogy az előadó szakemberek, politikusok lelkesen mutatták be a városrészek megújítását, a munkájuk révén létrejött megújuló társadalmi, gazdasági, fizikai környezetet. A sikerességükből fakadó lelkesedés átragadt a hallgatóságra is, és a szünetben azt elemezgettük, hogyan lehetne ezt a módszert elterjeszteni nálunk is, és mi az oka, hogy nálunk csak csekély számú hasonló fejlesztés valósul(t) meg (pl.: SEMIX, Rév8 stb.).

Miben volt más ez a tervezési modell?

A fejlesztés kezdeményezője és gazdája a közszféra (a helyi önkormányzat és/vagy az állam) volt. Az önkormányzat hozta meg a globális döntéseket, az általánosan elvárt értékeket, amelyeket a városfejlesztésnek meg kellett valósítania.

Integrált városfejlesztési szemléletet mutat, amelyben egyszerre kezelik a gazdasági, szociális és kulturális problémákat, valamint a fizikai környezet megújítását.

Elsődleges cél volt, hogy a városfejlesztés idézze elő az önkormányzat, a gazdasági szereplők, a polgárok vagyonosodását. A keletkezett bevételek visszaforgatásával  állandóan megújuló befektetési környezetet hoznak létre. Az ingatlanfejlesztők, a bankok partnerek és nem ellenségek a fejlesztésben, ezért olyan tervet kell kidolgozni, ami a közösségi cél megvalósítása mellett a fejlesztőknek is megfelelő piaci profitot hoz. A fejlesztési terv költségvetése nyilvános.

A terv jellegéből adódóan az önkormányzat mellett, annak ellenőrzése alatt jött létre a fejlesztést irányító projekt-cég. A városfejlesztés menedzselése komplex feladatot ad a városfejlesztőnek, építésznek, és a közreműködő többi szakembernek, feladatuk alkotó jellegű. Az önkormányzat vagy az állam nevében koordinálják a beruházásokat (területrendezési, építészeti, infrastrukturális tervek készíttetése, telekvásárlások, -eladások, kisajátítások, fejlesztési ütemek meghatározása koordinálása, pénzügyi tervezés, marketing, kommunikáció stb.)

A városfejlesztés állandó és felelős partnerei bevonják a tervezésbe a fejlesztésben érdekelt szervezeteket, cégeket, civileket. A civil szervezeteknek a szakmai bizottságokban szavazati joguk van, a döntéshozatal aktív részesei. A városfejlesztési projekt előkészítése során meg kell teremteni az ellenérdekelt felek közötti konszenzust. A lakossági kapcsolattartásra jelentős pénzügyi keret kell, hogy rendelkezésükre álljon.

A terv megvalósítására a szereplők szerződéssel biztosítják a fejlesztés során betartandó jogokat és kötelezettségeket, az elvárt és a várható előnyökön való osztozkodást.

A szereplők feladata tehát az értékek és az érdekek képviselete és egyeztetése, vagyis a meghatározó elv mindig a partnerség. A befektető ellen nem védekeztek, ellenkezőleg, olyan városfejlesztési terveket generáltak, amelyekkel kezdeményező módon őket meg tudták nyerni. El kell foganunk, hogy profit akkor keletkezik, ha a térség vagy városrész intenzívebben épül be és/vagy a minőségi fejlesztés jön létre.

A fenti példákban tehát a szakma a kezdeményező oldalán áll, így az épített környezet alakításában hatékonyabban tud részt venni. Ehhez más szemléletbeli és jogszabályi környezetre van szükség. Nyitottaknak kell lennünk ezekre a tervezési és fejlesztési módszerekre, elemeznünk kell azokat a feltételeket, amiknek minimálisan rendelkezésre kell állnia ahhoz, hogy megvalósíthatók legyenek a komplex fejlesztési modellek (pl. a kisajátítás jogintézményének felülvizsgálata). Készen kell állnunk arra is, hogy a döntéshozókat megnyerjük ennek a fejlesztési modellnek.

Ezt a tervezési folyamatot az egymás elleni küzdelem helyett egy pozitív teremtő energia hathatja át, amire mindannyian vágyunk, és a fizikai környezet, a gazdasági és szociális újjászületést egyaránt szolgáló beavatkozások, mindenki által tervezhető és átlátható módon jönnek létre. Működjünk együtt ennek megteremtésén!

Marthi Zsuzsa építész, várostervező