„A befektető fejével gondolkodunk” – beszélgetés a 3E International Kft. mérnöki szolgáltató alapító ügyvezetőivel

Másfél évtizeddel ezelőtt azért állt össze Korintus Balázs és Laczkovich Gergely, hogy egy olyan, a hazai piacon egyedülálló mérnöki tanácsadó céget hozzon létre, amely az ötlettől a megvalósításig végigkíséri egy ingatlanfejlesztési projekt megszületését. A cég fejlődéstörténetéről, a kínált szolgáltatásokról és a hazai építőipar jelenlegi helyzetéről a két alapító ügyvezetővel Bán Dávid beszélgetett. 

ÉF: Mesélnétek az indulásotokról? Hogy álltatok össze és milyen célkitűzéssel alapítottátok a 3E International Kft.-t?

Korintus Balázs: Korábban mindketten egy svéd multinacionális cégnél dolgoztunk, ami nagyon jó alapot nyújtott ahhoz, hogy megtanuljuk a nemzetközi munkamódszereket, mentalitást, valamint a transzparens működést és a projektek professzionális megközelítését. Gergő a kivitelezés, én pedig az ingatlanfejlesztés területén ténykedtem. Gergő volt például a Gresham palota újjáépítése, Four Seasons szállodává alakítása során a generálkivitelező cég építésvezetője, felelős műszaki vezetője. Emellett én tanácsadóként is dolgoztam, hogy mérnöki hátteremen túl az ingatlanszakértői tudásomat is kamatoztathassam, amit a RICS nemzetközi szakmai egyesület tagjaként szereztem. 

A szakmai karrierünk egy adott pontján eljött a pillanat, amikor elkezdtünk azon gondolkozni, miként lehetne hosszabb távú, nagyobb projektekben részt venni és elkezdeni építeni a saját cégünket. Azzal az egyedi elképzeléssel hoztuk létre a 3E Internationalt, hogy az ötlet felmerülésétől egészen a megvalósulásig végigvisszük a projekteket. A felhalmozódott tapasztalatunk alapján már az előfejlesztés szakaszában pontosan látjuk a kivitelezés során felmerülő lehetőségeket és nehézségeket, és ezt a beruházó, ingatlanfejlesztő ügyfeleink nagyra értékelik. Pontosan képben vagyunk a megvalósítás árazásával, a vállalkozói struktúrával és annak nehézségeivel is. Nálunk konkrét számok és tapasztalatok állnak rendelkezésre számos szektorban, ami az előfejlesztés során jelentős hozzáadott értéket képvisel. A tanácsadó szerepből kerültünk át a mérnökébe, a mérnök szerepből pedig a válság időszakban a beruházó partnerébe. Ma már saját érdekeltségeink, fejlesztéseink is vannak. Az elmúlt másfél évtized alatt bejárt utunk során felrajzoltunk egy ívet, hogy honnan hová lehet eljutni a mérnöki szolgáltatások nyújtása terén: tanácsadóból, mérnökből, beruházó partnerből mára ingatlanfejlesztővé váltunk. Ez tesz minket különlegessé minden szempontból, hiszen nem önmagában tekintünk egy-egy szegmensre, hanem az egész folyamatra rálátunk.

Laczkovich Gergely: Az ingatlanfejlesztő és a mérnöki szolgáltatás tevékenységek cégen belüli arányai az évek során persze változtak. A 2008-2009-es gazdasági válság utáni időszakban leginkább a mérnöki szolgáltatások domináltak, az elmúlt egy-két évben pedig a saját fejlesztéseinkben is egyre komplexebb a munkánk. Természetesen azzal együtt, hogy izgatnak bennünket a saját befektetések és a kutatás-fejlesztési tevékenység is, a 3E fő profilja jelenleg is a mérnöki tanácsadás, projekt lebonyolítás és műszaki ellenőrzés.

KB: A több lábon állás pedig azért nagyon fontos számunkra, mert így kevésbé vagyunk kitéve a piac változásainak.

ÉF: Miben rejlik a működésetek sokszínűsége?

LG: Ha elsősorban a mérnöki irányra fókuszálunk, akkor a tevékenység alapján két cégről beszélhetünk: a Hungalról és a 3E Internationalról. Mindkét cégünk ugyanazt a mérnöki szolgáltatáscsomagot nyújtja, de míg a 3E szinte kizárólag a magasépítési beruházásokkal, addig a Hungal túlnyomó többségében a környezetvédelem és az infrastruktúra területén felmerülő feladatokkal foglalkozik. A mérnöki beruházások terén lefedjük a teljes spektrumot, ahol ilyen jellegű feladatok merülhetnek fel. Magasépítésben a lakóházaktól kezdve az irodaházakon, gyártócsarnokokon keresztül egészen a speciális létesítményekig sok projektet valósítottunk meg, emiatt kellő tapasztalattal rendelkezünk a speciális ügyféligények kiszolgálásához is. A Hungal az út és közmű, valamint a környezetvédelem területén nyújtja ugyanezeket a szolgáltatásokat. A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér területén több jelentős beruházásban is részt tudtunk venni, és büszkék vagyunk arra a szakmai kapcsolatra, ami kialakult az elmúlt évek során. Egy másik érdekes munkánkat, a szegedi lézerkutató központ műszaki ellenőri feladatait közbeszerzési pályázaton, egy konzorcium tagjaként nyertük el. Nagyon érdekes szakmai kihívás volt, számos speciális megoldással és különleges műszaki elvárásrendszerrel. Igyekszünk nyitottak lenni és olyan kihívásokat is keresni, amik mérnök kollégáink számára szakmailag előremutatók. A szolgáltatások terén egyre nagyobb az érdeklődés a költségmenedzsment (Quantity Surveying) iránt is, ami a beruházás pénzügyi kereteinek meghatározását és kontrollját jelenti. Az ún. value engineering ennek részeként olyan műszaki alternatívák elemzése és megfogalmazása, amelyek ugyanazt az eredményt költséghatékonyabban érik el. Ingatlan akvizíciókhoz kötődően igényként merül fel továbbá a műszaki átvilágítások készítése az adott ingatlan vonatkozásában.

KB: Az ingatlan beruházások terén azt tapasztaljuk, hogy a klasszikus modell szerint van egy beruházó, aki azonosít egy vágyat, hogy milyen projektet szeretne fejleszteni, amihez keres egy telket és elvégzi az előfejlesztéseket – telekrendezést, közművesítést, utak fejlesztését, régészetet és hasonlókat –, majd elkezdi a különböző hatósági előírásokhoz és szabályozási tervekhez való igazítást, valamint a koncepciótervezést és a stratégiát. Ennek az eredménye egy koncepcióterv, egy engedélyezési terv és maga az építési engedély. Mindezt általában házon belül végzik a fejlesztők, de azt tapasztaljuk, hogy egyre több megkeresést kapunk ebben a fázisban lévő beruházásokban történő részvételre. Úgy gondolják, hogy az előfejlesztést inkább egy tapasztalt, széles rálátású szakértő csapatra bízzák, akik egy izgalmas – és minőségi – hozzáadott értéket tudnak belevinni ebbe a szakaszba. 

LG: Egy új szolgáltatási területként megemlíteném még az építési logisztikát, ami egyre több esetben kap kiemelt szerepet. Főleg a nagyobb – több épület együttes megvalósítása során, komplex beruházások esetén – fejlesztéseken, ahol több szereplő folyamatos koordinálását kell megoldani térben és időben. Ilyen helyeken felmerül az építést, kivitelezést támogató koordináció iránti igény. Izgalmas feladat a teljes építési logisztika kitalálása, felállítása, koordinálása és menedzselése a beruházó képviseletében. Ez egyre több komplex fejlesztésnél merül fel igényként, ezért házon belül felállítottunk egy olyan részleget, amely ezt a szolgáltatást tudja biztosítani a megtervezéstől a működtetésig. Az előkészítéshez munkagépeket tudunk biztosítani, akár az építkezés idejére beléptető kapukat, biztonsági rendszereket építünk ki, őröket alkalmazunk, biztosítjuk a teljes beruházás „infrastruktúráját". Most például Kecskeméten, a Mercedes-Benz új beruházásánál nyújtjuk ezt a szolgáltatást. 

KB: Az előfejlesztési feladatok, az építési logisztika és a különböző innovatív megoldások azok a plusz tevékenységeink, melyek egyértelműen megkülönböztetnek minket az egyéb piaci szereplőktől. Innováció terén például aktívan foglalkozunk a drónok segítségével végzett műszaki ellenőrzés fejlesztésével. Ezek a rendszerek képesek rögtön a BIM-be, magyarul az épületinformációs modellbe vagy digitális épületmodellbe visszavezetni és elemezni az adatokat. Egyre több olyan megoldást vagyunk képesek nyújtani ügyfeleinknek, amely az átlagos mérnöki irodákhoz képest különleges, egyedi szolgáltatást jelent.

ÉF: Hogy épül fel az iroda, milyen szakemberekkel dolgoztok?

LG: Nagyon leegyszerűsítve azt szoktuk mondani, hogy a karácsonyi dolgozói bulin 80 fővel ünnepelünk együtt... A két külön entitású mérnöki céget egy közös háttériroda látja el. A mérnökgárdánk olyan szakemberekből áll, akik lényegében minden szakterületet lefednek. Az összes olyan jogosultság, licenc, ami felmerülhet, az házon belül megtalálható. Projektalapon működünk, egy-egy projektre az ügyfél szükségleteink megfelelő, dedikált mérnökcsapat áll fel. Ők megfelelő háttértámogatást kapnak szakértő kollégáktól, hogy minden jogi, pénzügyi, hatósági problémára találjanak hatékony megoldást. 

ÉF: Mik voltak az elmúlt 15 év mérföldkövei?

LG: Mi minden egyes projektet szeretünk és mindre büszkék vagyunk. A legelső projektünk, aminek a hátán úgy döntöttünk, hogy megalapozzuk a céget, természetesen fontos mérföldkő volt: egy nemzetközi befektető komplex ingatlanfejlesztése a Budai Vár oldalában. Ami nem projekthez köthető, de szintén lényeges pont, az a 2008-2009-es pénzügyi válság volt. Ez a működésünkben hozott ésszerűsítéseket. Rendkívül tanulságos időszak volt. Utána kezdődött egy erős fellendülés, amikor tudatosabban építettük a portfóliónkat és megkezdtük a több lábon állást. Hangsúlyos volt további megbízások és szakmai tapasztalat szempontjából a ferihegyi Skycourt projektben való részvétel egy portugál mérnökirodával közösen. Szakmai feladatként kiemelkedő volt a szegedi lézerkutató központ is. De ugyanúgy jelentős állomás a Budapest belvárosában most zajló két saját beruházásunk, melynek egyike egy műemléképület teljes átalakítása, fejlesztése, mivel ez az első olyan projekt, amiben beruházóként, fejlesztőként és üzemeltetőként egyaránt veszünk részt

KB: Az elmúlt 6-8 évben lezajlott növekedésben a céges kultúra változása is fontos kihívást jelentett. Amikor egy 3-4 fővel induló cégből először egy 10, majd hirtelen 80 embert foglalkoztató iroda lesz, ott már más működési modellben, tudatosabb kommunikációban kell gondolkozni, ami egy újabb érdekes kihívás. A legutóbbi nagy mérföldkő pedig a mostani irodánkba való költözés volt. Amikor tavaly megérkeztünk a budai HillSide irodaházba, és lehetőségünk adódott arra, hogy a megújult céges kultúránknak megfelelően alakíthassuk ki az otthonunkat, a munkakörnyezetünket. Tudatosan olyanra tudtuk szabni, ahol jól érezhetjük magunkat: sok növénnyel és olyan terekkel, ahol a közös munkára, vagy épp az elvonulásra van lehetőségünk.

ÉF: Honnan jönnek a megrendelések?

KB: A megbízásaink közel 80 százaléka piacról érkezik, aminek a legnagyobb része nemzetközi hátterű. Sokszor egy kisebb munkából, tanácsadásból szűrték le a munkastílusunkat, és ennek alapján jöttek egyre nagyobb megbízások. Sok a visszatérő ügyfél. Az elmúlt években pedig az eddigieknél tudatosabb kommunikációval is igyekszünk megjelenni a piacon.

LG:  Közbeszerzési pályázatokon is szoktunk indulni, több-kevesebb sikerrel. Például az Országos Mentőszolgálat számára műszaki ellenőrzést végeztünk mentőállomások felújítása és építése kapcsán több mint nyolcvan helyszínen, országos szinten. Az Eötvös Loránd Tudományegyetem több ingatlanán energetikai célú beruházásokat hajtott végre, melyeknek mi végeztük a műszaki ellenőrzését. A Nemzeti Kastély- és Várprogram keretében megújuló nagyvázsonyi Kinizsi-vár turisztikai célú fejlesztése elnevezésű projekthez kapcsolódóan szintén megbízást kaptunk a műszaki ellenőri feladatok ellátására. De említhetjük a szegedi lézer kutatóközpontot is. Összességében azonban elmondható, hogy ezen a területen korlátozottabb a jelenlétünk, nem erre alapozzuk a működésünket.

ÉF: Rálátva a hazai építőipar teljes szegmensére, mit tapasztaltok most vidéken és Budapesten?

LG: Az irodafejlesztések terén nem látjuk a lassulás jelét, ugyanakkor ezek a projektek szinte kizárólag Budapestre koncentrálódnak. Ez egy olyan hiányosság, amivel érdemes lenne kezdeni valamit, de ez alapvetően nem építőipari feladat. A lakóingatlanok területén kíváncsian várjuk, hogy mi lesz a folytatás. A kedvezményes áfa témakör folyamatos újdonságokkal lepi meg a szereplőket. Az ipari létesítmények kapcsán továbbra is azt látjuk, hogy Magyarország egy vonzó helyszín a nagy nemzetközi gyártókapacitások terén, de ezeket a trendeket a világgazdasági folyamatok irányítják és komoly átrendeződéseket – leállásokat és új szereplők megjelenését – figyelhetünk meg. 

ÉF: Az idei helyzet mennyiben változtatta meg a hazai építőipar helyzetét? 

LG: Azt látnunk kell, hogy az elmúlt pár év egyértelműen egy fenntarthatatlan tempójú növekedést hozott létre a magyar építőiparban, amihez képest ebben az évben egyértelműen a visszaesés jelei mutatkoznak. Építőipari szegmensek tekintetében máshogy viselkedik a spekulatív és a gyártói, termelői jellegű magánszféra, valamint az állami, önkormányzati szféra. Az első területen, főleg a turizmushoz kötődő beruházásokban erőteljesen látszik a lassulás. A gyártói piacon nem ennyire egyértelmű a helyzet, itt inkább az autóiparban van meghatározó átalakulás, de ez a panémiás helyzettől részben független. Viszont erős kihatással van a magyar gazdaságra, ami jelentősen függ az autóipari gyártástól. 

KB: Érdekes, hogy a Covid kapcsán az autóipar negatív irányba tart, de a helyi termelés és gyártás közben felértékelődik. 

LG:  A szabadon pályázható feladatok jelentősen lecsökkentek. Például a NIF már nem szerepel mérnöki ajánlatkérőként, mert gyakorlatilag házon belül felépített egy mérnökszervezetet. Továbbá néhány éve törvény alapján megalakult az ún. BEÜ (Beruházási Ügynökség), aminek az a feladata, hogy az állami beruházásokat ellássa mérnöki támogatással. Ez azzal jár, hogy a piaci szereplőkhöz már megkeresés szintjén sem jutnak el azok a projektek, amikben egyébként megmérettetnének. Sajnos egyre kevesebb nagy volumenű közbeszerzési kiírás kerül ki a piacra. 

KB: A lakáspiacra nézve kulcsfontosságú a most bejelentett 5%-os áfa. Mivel a 2022 végéig elkezdett projektekre, társasházakra, családi házakra vonatkozik majd a kedvezmény, emiatt  azután még legalább 5 évig érezhető lesz az intézkedés hatása. Emellett sok a kedvező fejlesztési hitel is és a gazdaságélénkítő fejlesztési támogatás a piacon, ami szintén nagy hatással van az építőiparra. Arra számítunk, hogy a beruházási volumen nem fog nagymértékben visszaesni, inkább átalakul. Sok beruházás a passzív energetikai elvárások irányába megy, aminek szintén komoly befolyása van a piacra, új szaktudást, szakembereket igényel. 

ÉF: Ti mennyire tudtok lépést tartani a változásokkal, az új kihívásokkal?

KB: Mindig is nagy hangsúlyt fektettünk az értékteremtésre mint a legfontosabb vezérlőelvre. Azoknál a projekteknél, ügyfeleknél szerepelünk jól, ahol valós értéket tudunk beletenni a projektbe akár a szaktudásunkkal, akár a külföldi kapcsolatainkkal. Mindig is arra koncentrálunk, hogy legyen innováció. Számos kutatás-fejlesztési projektben veszünk részt. Nagyon érdekel minket például az új, elektromobilitáson alapuló városi közlekedés és az ahhoz kapcsolódó rendszerek, hálózatok létrehozása is. Mivel az innovációnak nagyon fontos szerepe van a működésünkben, a változások gyors lekövetése által piaci versenyelőnyhöz juthatunk. 

ÉF: Hogyan képzelitek el a cégetek jövőjét, mivel lennétek elégedettek?

KB: Úgy látjuk, hogy a városi építés jellege, struktúrája a következő 5-10 évben át fog alakulni és mi a különböző tevékenységeinkkel erre készülünk. Az ingatlanfejlesztés területén jelenleg is vannak olyan beruházások, ahol partnerként veszünk részt, ezeknek a léptéke általában egymilliárd forint körül mozog, de nyitottan keressük az 5-10 milliárd forintos lehetőségeket is, amikbe a beszélgetés során említett hozzáadott értéket tudjuk bevinni. Mindemellett a gyártás területén is szeretnénk fejlődni, fejleszteni, ahol az innovatív, technológiai tudásunkra alapozunk. Szerintünk az elektromobilitás fontos terület lesz a jövőben. Az ehhez kapcsolódó városi töltőhálózatok kiépítésében van már tapasztalatunk, ezeknek a gyártása, telepítése területén szeretnénk mindenképpen előrelépni. 

LG: Az ún. core business, vagyis az alapszolgáltatások terén, tehát a projekt lebonyolításban és műszaki ellenőrzésben szeretnénk továbbra is megőrizni szerepünket, mint a piac egyik meghatározó tényezője. Ebben szakértelmünkre, korrekt hozzáállásunkra és versenyképes ajánlatainkra alapozunk. 

Bán Dávid