A reciklált város

A nagyvárosok többségében a múlt században, de olykor akár a közelmúltban megépült épületek jelentős része áll üresen. E lakatlanná vált objektumok sorsa, bontás helyetti újrahasznosítása komoly kihívást jelent és számtalan kérdést vet fel. Az alábbiakban erre a mind akutabbá váló problémára hívja fel a figyelmet Polyák Levente urbanista kutató, a KÉK kuratóriumi tagja. 

A lakatlan ingatlanok problémája és lehetőségei¹

A legtöbb európai és észak-amerikai nagyvárosban, csakúgy, mint a fejlődő világ túlzsúfolt nagyvárosaiban a legegyenlőtlenebb módon elosztott, legritkább erőforrás a tér. Az elmúlt évszázadban az ingatlanszektor számos nyugati város húzóágazatává vált, jelentősen hozzájárulva azok gazdasági növekedéséhez.A 2000-es évek első felének növekedése és az ezzel járó ingatlanár-robbanás nyomán Európában és Észak-Amerikában az egyéni és családi jövedelmek egyre nagyobb részét költötték bérleti díjra, ezzel fokozatosan a privát térért való mindennapos küzdelemmé változtatva a városi életet. Az elmúlt években azonban, az ingatlanbuborék kipukkadása és az ezt követő

pénzügyi összeomlás következtében jelentős ingatlanfelesleg jelent meg a legdinamikusabb városi gazdaságokban is. Néhány évvel a gazdasági válság kirobbanása után csak a sűrűségével és helyszűkével küszködő Hollandiában több, mint 6 millió négyzetméternyi irodatér, az országos kapacitás mintegy 16 százaléka áll üresen. Ez az arány még magasabb Amszterdamban, ahol eléri a 18 százalékot is, amely 1.3 millió négyzetméternek felel meg. A Delfti Egyetem kutatása szerint ebből mintegy 400-800 ezer négyzetméternek semmi esélye, hogy bélőre találjon. De az irodaépületek sorsa számos más épülettípust is elért, országszerte számtalan iskola-, gyár- és műhelyépület, kereskedelmi tér és lakóház árválkodik lakatlanul.

A holland építészeti közvélemény meglehetősen gyorsan reagált erre a helyzetre: a 2010-es Velencei Építészeti Biennálé egyik legizgalmasabb mozzanata a Rietveld Landscape tájépítésziroda által létrehozott Vacant NL című kiállítása volt, amely a Hollandia területén található, mintegy ötezer üres középület feltérképezésére, leltárba vételére és megmodellezésére, illetve ezek szerkezeti adottságainak és urbanisztikai kontextusának elemzésére vállalkozott. A kiállítás és a katalógusaként néhány példányban kiadott Dutch Atlas of Vacancy valóságos bombaként robbant a holland építészeti diskurzusban, és igen határozott irányt mutatott az építészetpolikának: új fejlesztések helyett az üresen álló ingatlanokkal kell fogalkozni.

Amint Európa-szerte tudatosult a válság hatása az építőiparra, az üres ingatlanok problémája és újrahasznosításuk lehetősége megkülönböztetett témává vált az építészeti, várostervezési és szociológiai vitákban. A pénzügyi források hiánya arra késztetett számos állami szervet, önkormányzatot, illetve magántulajdonost, hogy újraértelmezzék létező infrastruktúrájukat és új funkciók és szereplők segítségével reaktiválják azt. A válsággal Európa és Észak-Amerika számos, korábban lényeges megtorpanások nélkül prosperáló városa találta magát abban a helyzetben, amelyben Kelet-Németország városai a rendszerváltás után, illetve az amerikai rozsdaövezet városai iparuk elvesztésével.

Ebben az értelemben a lakosságuk jelentős részét az elmúlt évtizedekben elvesztő Detroit vagy Lipcse egy évtizeddel megelőzték az „egykori Nyugat” más városait az üres ingatlanok problémájának felismerésében és kezelésében. A lipcsei Galerie für Zeitgenössische Kunst, a dessau-i Bauhaus Stiftung és az Archplus folyóirat által 2002-ben kezdeményezett Shrinking Cities projekt mai perspektívából szemlélve nem más, mint előtanulmány a később Európa- és Észak-Amerika-szerte jelentkező válsághoz, kísérlet módszerek és eszközök kidolgozására az üres ingatlanok és városi területek általánossá váló problémájának kezelésére, javaslat egy új várostervezői szókészlet bevezetésére, előkészítve a terepet a gazdasági válság urbanisztikai oldásához.

Az üres ingatlanok problémájára adott válaszok a várostervezés különböző szintjein jelennek meg. A tervezéselméletben a gyakorlatban még nyomokban továbbélő modernizmus rugalmatlan rendezési terveinek helyét az elmúlt évtizedekben fokozatosan átvették a „lágy várostervezés” kísérleti eszközei, megengedve különböző funkciók tesztelését a kiválasztott akcióterületeken, megvárva a nagy befektetésekkel a kísérleti fázisok sikerét vagy kudarcát. A nyitott tervezési rendszer elterjedése egyúttal a városfejlesztés időbeli dimenziójára is felhívta a figyelmet, bevezetve a tervezésbe az ideiglenes használat fogalmát és az iteratív (ismétlődő) tervezés eszköztárát.

Az üres ingatlanok, a funkcióváltás, illetve a piaci hasznosítás időszakai között megnyíló köztes idő lehetőségként való megközelítésében az a szemlélet is segítette a tervező szakmákat, amely elkezdte figyelembe venni a gazdasági válság következtében összezsugorodott piac korlátait, észrevenni a várostervezés által figyelmen hagyott területek lehetőségeit, és reagálni a helyi közösségek igényeire, a nagyszabású építkezések helyett a kisléptékű, gyakran ideiglenes, közösség-orientált beavatkozásokat részesítve előnyben.

Annak a folyamatnak, amelyben az üres ingatlanok problémája egyre láthatóbb helyet foglal el a kortárs építészeti diskurzusokban, egyik izgalmas momentuma, amikor a Rietveld Landscape tervezőit az amszterdami Sandberg Institute felkéri az egyik belsőépítészeti (Immediate Spaces) mesterkurzus megtartására, amely Vacant NL címmel kizárólag az üres középületek újjáélesztésének feladatára koncentrál. A holland képzésben ezzel az elkövetkező évek (évtizedek?) kiemelt építészeti kompetenciájává válik az üres épületekkel kapcsolatban felhasználható tervezési és menedzsment-eszköztár, és ebben a kompetenciában egyúttal a tájra, az épületre, illetve az épületbelsőre vonatkozó tudás határai is elmosódnak. E kiterjesztett építészeti mező² jellemző megnyilvánulása az is, amikor a zágrábi elhagyott középületeket 2003-ban feltérképező és alternatív igatlanügynökségként kulturális célhoz segítő Platforma 981 vezetője, Marko Sancanin megjegyzi: az építész feladata nem feltétlenül az, hogy épületeket építsen, hanem hogy térbeli hatásokat hozzon létre.³

Természetesen az üres ingatlanok speciális keretek közötti használatba vétele nem kezdődhet meg ezen ingatlanok leltárba vétele, feltérképezése nélkül. Ám miközben a magánkézben lévő, üresen álló ingatlanok tulajdonosait gyakran semmi sem ösztönzi arra, hogy időszakos használatot vagy új funkciót keressenek ingatlanjaiknak, az önkormányzati vagy állami ingatlanokról igen kevés pontos, naprakész tudással rendelkeznek tulajdonosaik: a köztulajdonban lévő ingatlanok fragmentált, korszerűtlen adatbázisai, valamint az ezeket kezelő szervek kapacitáshiánya és perspektíva-nélkülisége ezen adatbázisoknak a használhatóságát csökkentik.

Ebből következik, hogy az üres ingatlanok száma és eloszlása igen kevéssé becsülhető fel, ami a velük kapcsolatos városfejlesztési, gazdálkodási, illetve bérletpolitikai tervek kidolgozását is hátráltatja. Az önkormányzati és állami ingatlanleltárok elégtelenségének kérdése az átláthatóság kérdését is felveti: hogyan lehet olyan adatbázisokat létrehozni, amelyek mind a központosított adminisztratív tudásra, mind a városban szétszórt szakértői és állampolgári tudásokra építenek?

Sok esetben erre a kérdésre az információ közösségi összegyűjtése, az információk crowdsourcing-ja jelenti a választ. A hivatalos ingatlanleltárok által fehér foltot jelentő üres ingatlanok felderítésébe olyan, egymástól igazgatásukban rendkívüli módon eltérő városok szervezetei vágtak bele mint New York, Párizs, Hamburg vagy éppen Bécs. New Yorkban először Brian Lehrer, a WNYC rádiós műsorvezetője kérte fel hallgatóit arra, hogy jelöljék be egy megosztott térképen az általuk észlelt leállt építkezéseket. A Halted Development elnevezésű közösségi térkép revelatív erejével és fontos érvekkel segítette azt a kezdeményezést, amelynek során számos befejezetlen épületben a tervezett luxuslakások helyett végül szociális lakások kerültek kialakításra.⁴

Hasonló eszközökhöz fordult a Picture the Homeless New York-i hajléktalan-jogvédő szervezet is, amely tagjait hívta segítségül az üres New York-i ingatlanok feltérképezésére.⁵

Párizsban a Jeudi Noir lakásjogi szervezet kezdett bele a városban található, régóta üresen álló épületek leltárba vételébe,⁶ Olaszországban az (im)possible living,⁷ német nyelvterületen pedig a Leerstandsmelder hálózat végzi el ezt a munkát.⁸ 

Ezek a példák azt mutatják, hogy megfelelő központosított adatbázis hiányában az állampolgárok jól mozgósíthatóak az általuk ismert épületekre vonatkozó információk megosztásában, egy közös, bárki számára hozzáférhető és kiegészíthető adatbázis létrehozásában. E példák tanulságaira építve és e szervezetekkel együttműködve készítette el tavaly ősszel a Kortárs Építészeti Központ is Lakatlan Budapest elnevezésű közösségi térképét, amelynek célja, hogy felfedje a Budapesten található üres ingatlanokat, azok elhelyezkedési mintázatait, strukturális problémáit, valamint vitát generáljon hasznosítási lehetőségeikről és elősegítse e használatok létrejöttét.⁹ 

A feltérképezés ugyanakkor csak az első lépés. Minden üres épület más beavatkozást és programot igényel újjáéledése érdekében. A tavalyi Rotterdami Építészeti Biennálé alapfelvetése e programok megalkotása, a különböző funkciók különböző építészeti környezetekben való tesztelése, a megüresedett épületek új használatokkal és közlekedési kapcsolatokkal a városi körforgásba való visszakötése volt. A Biennálé kurátorai, a Zones Urbaines Sensibles építésziroda (ZUS) tagjai elképzelésüket több próbaterepen tesztelték.

E kísérlet középpontja a Schieblock, egy Rotterdam közepén évtizedek óta üresen álló irodaépület, amelynek kreatív, egymást kiegészítő funkciókkal, emeletről emeletre történő birtokba vétele egy igen izgalmas városi helyzetet hozott létre, amelynek megtermékenyítő hatása a ZUS építészei szerint fokozatosan a környék egészére ki fog hatni. És valóban, a rotterdami belváros üres irodaépületei egymás után telnek meg permakulturális módon egymás mellett létező, kreatív és szociális funkciókkal, kezdő vállalkozásokkal, olyan szervezetekkel, amelyeknek óriási segítség a talpra állásban a kezdeti időszakra biztosított olcsó, de vonzó munkatér. Ez az inkubátorszerep az üres ingatlanok egyik legfontosabb ígérete, gazdasági és civil kapacitás-fejlesztő dimenziója, amely miatt Európában ma számos önkormányzati és állami városfejlesztési stratégia fordul az üres ingatlanok felé.

E stratégiák leginkább a különböző köztes használatot elősegítő szociális és/vagy kreatív ingatlanügynökségek munkáján keresztül valósulnak meg. A legtöbb városban ezek a kezdeményezések a városháza és a civil társadalom együttműködésében jönnek létre, kihasználva a két szféra közös kapacitását arra, hogy rendelkezésre, illetve használatba bocsássanak üres ingatlanokat. A brémai ZwischenZeitZentrale, a berlini Coopolis, a lipcsei Haushalten vagy a Bécsben éppen megszületőben lévő Agentur für Zwischennutzung mind azzal a céllal jöttek létre, hogy a civil szféra rugalmasságával, innovativitásával, átláthatóság-igényével és dinamikus hálózatával kezeljenek olyan épületeket, amelyek sorsára az önkormányzati vagy az állami szféra hatást tud gyakorolni.

Az ingatlanok új funkció befogadását lehetővé tévő átalakítása, illetve köztes használata ebben az értelemben mind a tulajdonosok (épületek állagmegőrzése, felújítása), mind a használók (olcsó, hozzáférhető munka- és lakóterek), mind a városlakók (felélénkülő városnegyedek) és a kereskedők (újrainduló kiskereskedelmi forgalom), illetve a tervező szakmák (új munkalehetőségek, kiterjesztett perspektívák) számára előnyöket kínálnak.

Végül az üres ingatlanok a lakhatás problémájában is potenciális szereplők. Néhány hónapja nagy feltűnést keltett a francia lakásügyi miniszter, Cécile Duflot nyilatkozata, aki kilátásba helyezte a régóta üresen álló ingatlanok állami használatba vételének lehetőségét. Ezzel valójában Duflot nem tett mást, mint egy évtizedek óta létező jogi eszköz alkalmazását vezette be: a francia jog nem csak az üresen álló ingatlanok megadóztatását, de a 18 hónapnál hosszabb ideje üresen álló, jogi személyek tulajdonában álló épületek 1-6 évre történő szociális célú igénybe vételét is lehetővé teszi.

Budapest üres ingatlanjait tekintve igen sajátos helyzetben van. A holland építészettörténész és folyóiratszerkesztő Hans Ibelings Budapesten járva a várost a lakatlanság fővárosaként írta le. Az átstrukturálódó kiskereskedelem, a felelőtlen ingatlankezelés, az elavuló infrastruktúrák, a jogi ellentmondások és az adminisztráció kapacitáshiánya következtében létrejövő, a városi szövet folytonosságát lépten-nyomon megszakító, egyes környékeket elnéptelenítő üres ingatlanok minden, városunkba látogató Budapest-percepciójának alapélményét jelentik. Ők látják az üres épületekben, lakóházakban, üzletekben rejlő hatalmas lehetőséget; már csak idő kérdése, hogy mi is észrevegyük ezt.

Polyák Levente

A cikk a Magyar Építész Kamara Építész Közlöny-Műhely című kiadványának 227. számában jelent meg. (2013.április-május)

jegyzetek: 

¹ Ez a szöveg a KÉK – Kortárs Építészeti Központ által kezdeményezett „Lakatlan” elnevezésű kutatás és eseménysorozat során felmerült problémákra, gondolatokra és megoldásokra épül. Részletek: www.kek.org.hu/lakatlan

² Anthony Vidler, Architecture‘s Expanded Field, in: Artforum, April 2004

³ Interjú Mark Sancanin-nal,

4 google/maps/wy8xw

⁵ vacantnyc.crowdmap.com/

⁶ www.jeudi-noir.org/2012/10/29/vous-connaissez-des-batiments-vides-envoyez-nous-ladresse/

⁷ www.impossibleliving.com/explore/

⁸ www.leerstandsmelder.de/

⁹ www.lakatlan.crowdmap.com/