Amiről nem beszélnek - pedig kellene

"Szép földeinkből/ Vadászni berkeket csinálnak..." - idézi Tiborc panaszát Boruzs Bernát az egyszerű bejelentéssel kapcsolatos kormányrendeletek módosításáról szóló előterjesztésé véleményezésében. "Ami e téren az utóbbi időben történik, azt nehéz mai ésszel felfogni."

Amiről nem beszélnek - pedig kellene!

"Szép földeinkből
Vadászni berkeket csinálnak..."

 

Az építési jogokat szabályozó rendeletekről van szó. Ami e téren az utóbbi időben történik, azt nehéz mai ésszel felfogni. Hogyan lehet az, hogy ezen változatokra sem a szakma, sem a természetvédők, sem a környezetvédők nem reagálnak? Vagy "megszokott" dereguláció az egész? Még mindig túlszabályozást emlegetnek... Ez már rég’ nem igaz. Ahhoz, hogy e kijelentés érthető legyen, érdemes röviden visszatekinteni az építést szabályozó törvények, rendeletek eddigi lényeges változataira, "fejlődésére".

Elsőnek az 1937-évi VI. törvénycikk szabályozta Magyarországon átfogóan az építést, azzal a szándékkal, hogy ezt követően ne spontán cselekményekre legyen bízva legalább a városok fejlődése. Ez a törvénycikk átélte a háborút is.
Ezt követte az Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ), a városrendezési és műemlékvédelmi előírások közzétételére szóló 5/1961 (III. 19.) rendelet, valamint, az 1964. évi III. törvény. Ez volt érvényben az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997 évi LXXVIII. törvény (Étv.) életbelépéséig.

Az OÉSZ az 1980-as években jelentős változásokon ment át. Célja a "túl szigorú előírások deregulációja" volt. (Persze a dereguláció az élet minden területére kiterjedt, hiszen elsőnek a tízparancsolat került sorra.) Ugyanezt az utat járta be az Étv., és még inkább annak végrehajtási kormányrendelete, az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997 (XII. 20.) Kormányrendelet (OTÉK) is. A gyakori változások ma már törvényszerűek, függetlenül az indokoltságuktól (sokan emlegetik az e heti OTÉK-ként is).

Elsőnek az Étv. foglalkozott a települések teljes igazgatási területével – érdemben –, mely a településfejlesztés rendezés célját – többek között - az alábbi szempontok szerint fogalmazta meg:

• az egészséges lakó- és munkakörülmények biztosítása
• a környezet, a természet és tájvédelem elsőbbsége
• a területtel és termőfölddel való takarékos gazdálkodás
• a beépítésre szánt terület növelésének korlátozása a termőföld és
• a természetvédelmi területek védelme érdekében

Nézzük, hogyan teljesülnek a leírt célok az OTÉK mint kormányrendelet legújabb változata tükrében pl. a természet, a termőföld, a tájvédelem terén:

Az OTÉK az igazgatási területeket beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területté sorolja be. Az OTÉK 1997-es változata a beépítésre nem szánt területeken beépítettséget 5%-ban maximálta. Épület építését azonban zártkertnél 720, egyébként 1500 m²-es földterületen már lehetővé tette (3%-ban), ezzel az Étv. célkitűzéseit gyakorlatilag kontrázta. No, de ma már ezen a legújabb kormányrendelet "nagyvonalúan" túllépett, hiszen még a 10%-os beépítettséget is beépítésre nem szántnak minősítette, a mezőgazdasági területek beépíthetőségét pedig 3%-ról 10%-ra emelte. Mivel a rendelet nem tesz különbséget a szántó és a rét-legelő művelési ágak között, és a természetvédelmi területek is beépitésre nem szántak, felmerül kérdésként: mitől "beépítésre nem szánt terület" az, amely 10%-át mégis be lehet építeni?Ami, mint tudjuk, csupán az épületek által elfoglalt földterület, melyhez hozzá kell adni a (köz)utak, járdák, vízmedencék, parkolók, stb. által elfoglalt területeket is. Van-e így értelme a beépítésre nem szánt terület fogalmának a továbbiakban?

Torzszülemény a mezőgazdasági birtokközpontra vonatkozó előírás is (29§(5)bek.), mely szerint egy hektár földterületen, koncentráltan 45%-os beépítettséggel lehet elhelyezni a gazdasági épületeket úgy, hogy a birtok beépítettsége összességében a 10%-ot ne haladja meg. Mekkora is ez a birtok? Bizony, meg sem közelíti azt a földterületet, melyhez valaha tanyát építettek akkor, amikor még ekével és lóval szántottak és kaszával arattak. Ez 4.5 ha, amiből 3.5, ha terület marad beépítetlen, vagyis építési tilalom alatt álló. Ez nem jelenti azt, hogy az 1997. évi OTÉK szerinti birtokközponthoz tartozó földterület 15 hektárja sokkal jobb lenne, hiszen az 1500 m²-nyi földterületek 3 vagy 10%-os beépítettsége között csak mennyiségi különbség van. Ha építeni lehet, teljesen mindegy, hogy mennyiben szabályozzák, hiszen ezt úgysem tartják be - szokás szerint. Mindenképpen "OTÉK-táj" marad (1500 négyzetméterenkénti 45 vagy 150 m²-es gazdasági épületek látványa).

Beszélhetünk külön a NATURA 2000 természetvédelmi területekről pl. többek között a legelőkről. Vagyis a legelők is 10%-ban beépíthetők? Nyilván itt újfajta, XXI. századi "modern" tájhasználatról van szó. Úgy látszik, irritálja a jogalakotókat a még meglévő gabonatáblák és rónák látványa. El lehet képzelni, hogyha teljesül (már pedig miért ne?) a kormányrendeletben lehetővé tett építési jog, hogyan fog festeni évtizedek múlva a magyar táj. (A településkörnyezeti arculat máris leképezhető.)

Nézzük az egészséges lakó- és munkakörülmények teljesülését:

Az OÉSZ a lakáskialakításnál még követelményként fogalmazta meg a fürdőszoba vagy mosdóhelyiség, valamint konyha vagy főzőfülke létesítését. Az OTÉK a tisztálkodás, mosás és illemhely-használatot nevezi meg követelményként, amit lehetővé tesz pl. a lavór, mosóteknő, vagy udvari reterát (értsd: budi) is. A főzés lehet a nappali része is (lakókonyha). Az OÉSZ a munkahelyek létesítését terepszint alatt tiltotta. Az OTÉK-ben erről szó sincs. Huzamos tartózkodás célját szolgáló helyiségnél a szárazság, hővédelem, szellőzés és megvilágítás követelményeit kell teljesíteni. Ez utóbbi természetesen lehet mesterséges és terepszint alatti is. Az OÉSZ tiltotta a magasfeszültségű elektromos gerincvezetékek védősávja alatti épület létesítését. Ma már nemcsak munkahelyeket, hanem lakóépületeket is lehet látni az ilyen folyosókon. Legfeljebb az ott dolgozóknak - nem a beruházóknak - megrázó élményben lesz részük.

Megváltozott a beépítésre szánt területen az építési telkek beépíthetősége is. Az OÉSZ részleges közművesítés esetén 30%-os, a teljes közművesítés és zártsorú beépítés esetén 40%-os (saroktelken 75%-os) beépítettséget tett lehetővé. Az OTÉK lehetővé teszi a 80%-os beépíthetőséget is úgy, hogy a közművesítés szintjét nem határozza meg. Összehasonlításként: a lakótelepek telepszerű beépítéssel épültek, csak az alapfokú ellátás (iskola, óvoda, bölcsőde) épületei épültek külön telkeken 25%-os beépítettséggel. A telepszerű beépítésnél az építménytávolságok komoly szerepet játszottak, úgyszintén a zöldterületek mértéke is. Ezért a megépült lakótelepek területének beépítettsége 15-20%-nál nem volt több. Ma ezeket a területeket nagyvárosi lakóterületbe sorolja az OTÉK, melynek beépíthetősége a 80%-ot is elérheti, 10% zöldterület mellett. Lakótelepeknél lakószobánként 7-7m² közkert, közpark és sportterületnek kellett helyet biztosítani, vagyis 21 m²-t. Az építménytávolságokat a benapozottság határozta meg. Ez is múlté már.
Létezett nemrég az alapfokú gyermekintézmények kialakítására vonatkozó szabályozás is, mely ezen intézmények tartalmi követelményeire vonatkozik. Eltörölték, hatálytalanították.

A változások megértéséhez összehasonlításként álljon itt az építménytávolságokra vonatkozó előírások "fejlődése" a jelenlegi előírás megszületéséig:

1./ 1650/1947 (I. 17) ÉKM sz. rendelet 53 §:

• "Az épületet (épületeket) a már felépített, illetőleg a jelen § szerint tervezett vagy a beépítés általános szabályai szerint építhető épületek szembeni homlokzatától legalább az épületmagasság másfélszeresének megfelelő távolságra kell építeni. Olyan homlokzatok közt azonban, melyekre lakószobák nem nyílnak, ez a távolság legfeljebb az épületmagassággal egyenlő távolságra csökkenthető. A szomszédok felé megkívánt ezt a távolságot az egyes szomszédok közt az épületek magasságának arányában kell megosztani." (Ezzel szemben OTÉK 36§(3)bek!)

2./ Az Országos Építésügyi Szabályzat városrendezési és műemlékvédelmi előírások közzétételéről szóló 5/1961 (III. 19) rendelet 69. §-a:

• "(5) Két vagy többszintes lakóépületek között a szükséges legkisebb távolság a következő:
  - épületek közötti legkisebb távolságnak (légtérszélességnek legalább 5 méterrel meg kell haladnia az átlagos – talaj feletti – szintszám háromszorosát /3sz+5 méter/.
  - utca (út, tér) két oldalán egymással szembenlévő épületek közötti legkisebb távolságnak (légtérszélességnek) legalább 5 méterrel meg kell haladnia az átlagos – talaj feletti – szintszám ötszörösét (5sz+5 méter),
  - sávos beépítésnél az épületsorok közötti legkisebb távolságnak (légtérszélességnek) legalább 15 méterrel meg kell haladnia az átlagos – talaj feletti – szintszám ötszörösét (5sz+15 méter),
  - kert felőli – belső építési vonalak közötti – legkisebb távolságnak (légtérszélességnek legalább 30 méterrel meg kell haladnia az átlagos – talaj feletti – szintszám ötszörösét (5sz+30 méter)."

3./ 253/1997 (XII.20) Korm. rendelet, az országos településrendezési és építési követelményekről, (OTÉK) 36. §:

• "(1) Szomszédos telkeken meglévő épületektől a megengedett legkisebb távolság nem lehet kisebb sem a (2) és (3) bekezdés szerinti telepítési távolságnál sem az országos tűzvédelmi szabályzat szerint meghatározott távolságnál,
• (2) A legkisebb telepítési távolság az egymással szemben átfedésben lévő olyan épületek között, amelynek homlokzata huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílását tartalmazza az építési telekre előírt (megengedett) legnagyobb beépítési magasság mértéke.
• (3) Nem kell telepítési távolságot tartani, ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik
  a./ nyílás nélküli vagy
  b./ csak nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílásait tartalmazza (ezzel szemben az 1650/1947(I.17.) ÉKM 53§)."

Pontosabban értelmezve: ma már a lakás nappali szobájának ablaka vagy erkélye akár 1 m-re is lehet a szomszédos épület WC ablakától (telepszerű beépítés esetén). De van más is: Először az OTÉK (oldalhatáron álló beépítési mód esetén) az oldalkert legkisebb mértékét a szabályozott építménymagasságban, de legalább 6 m-ben határozta meg. Ma már – az építménymagasságtól függetlenül- 4 m-ben. (A 10 emeletes épületeknél is ennyi, telkes beépítés esetén.)

A lista nem teljes, de elegendő ahhoz, hogy ki-ki eldönthesse, mennyire teljesülnek az egészséges lakó és munkakörülmények a jelenlegi kormányrendelet tükrében. Természetesen a felsoroltak minimum követelmények, de amikor vállalkozásban épül valami és a vállalkozó ki akarja használni a jog adta lehetőségeket, nem fog többre törekedni. Ha valaki tehát kiszorul a komfortos környezetből, a szabályok lehetőséget adnak alacsony értékű lakások, ill. pl. gyermekintézmények építésére is. Nem látszik lehetetlennek – ahogyan a társadalmi különbségek változnak –, hogy egyre többen kénytelenek lesznek élni ezzel a lehetőséggel. Minthogy a mezőgazdasági vagy természeti területen (a 10%-os beépíthetőség lehetőségével élve) az általuk kiszemelt területen luxusépítések építési lehetőségével is, hiszen a romló, elszlömösödött beépített környezetben sokan nem érzik jól magukat vagy nem tartják rangjukhoz méltónak sem. Emlékezzünk csak: sikerült felszámolni a nyomornegyedeket (igaz, nem luxus szinten). Úgy látszik, a jogalkotóknak hiányérzetük van, mert most helyettük újak épülnek, épülhetnek (pl. a volt zártkertekben). Ehhez igazították az új követelményszintet. Az eredményre máris találhatók megvalósult példák. S egyre inkább lesznek majd.


A beépítésre szánt terület indokolatlan növelésének teljesülése terén:

Érdekes képet nyújt az a gyakorlat is, hogy az ún. "munkahelyteremtés" kizárólag zöldmezős beruházásként valósul meg. Ezzel dicsekednek is! De mit neveznek a területtel, termőfölddel való takarékos gazdálkodásnak? Hogyan teljesül a beépítésre szánt területek korlátozásának követelménye, vagyis az, hogy csak olyan célra növelhető a beépített terület, melyre a beépítésre kijelölt területen belül nincs megfelelő terület? Mi indokolja a zöldmezős beruházást, amikor a beépítésre kijelölt területen, területeken, használaton kívüli lakó és egyéb pl. ipari épületek egész sora található, de üres és beépítetlen közművesített telkek is. Nem is beszélve a külterületi lakatlan tanyákról. Tény, hogy a rendszerváltás óta a zöldmezős beruházások - becsült adatok szerint - a termőföldek mintegy 20%-át vették igénybe. (Szemmel is érzékelhetően valószínűleg ennél is többet.) Ugyanakkor, ezzel arányosan csökkent a munkahelyek száma.

Összegezve: a felsoroltak nem teljes körűek. Arra azonban elegendők, hogy észrevegyük: elsősorban nem szakmai tájékozatlanságról van szó, hanem tudatosságról. Az is belátható, hogy itt túlszabályozásról egyik esetben sem beszélhetünk. Ellenkezőleg! A józan paraszti ész is elegendő annak megítéléséhez, ami a kormányrendeletből egyértelműen kiolvasható: nem fontos ma már az, hogy az emberek többsége egészséges környezetben élhessen és dolgozhasson. Nem véletlenül alkották meg a sűrű, levegőtlen infrastruktúrát is nélkülöző környezet kialakításának jogi hátterét éppúgy, mint a magukat elitnek nevező vagy képzelő kiváltságosok luxus építési igényeinek jogi hátterét is egyben. Amikor a politikusok arról beszélnek, hogy Trianon mindent elvett, nem becsülik meg azt sem, amit meghagyott. Pl. az igen értékes termőföldek, a gazdag bortermő vidékek, a termálvizek, jó ivóvizek, természeti csapásoktól viszonylag biztonságos terület. Mindegyik pótolhatatlan kincs.

A  "megbecsülésről és e rendelet humanista tartalmának kifejlődéséről" emlékeztetőnek!

Kezdődött egy 1969-es (1031/1969(VIII.31.) minisztertanácsi rendelettel, mely utasította a termelőszövetkezeteket és állami gazdaságokat a lakossági, lakó- és üdülő építési igények telekellátására. (Tudvalévő: az igényeknek nem volt és nincs felső határa. Micsoda faramuci megfogalmazás: ellátni csak termékből lehet, a termőföld pedig nem az.) A rendelet végrehajtásának következményei ma is érzékelhetők a Balaton, a Velencei-tó, a Mátra, a Bükk és egyéb területek kiterjedt épített környezeteinél, azok minőségénél. Most jogszabályok biztosítják a multik és a kiváltságosok építési igényeinek a zöldmezős területek kötetlen felhasználása útján történő kielégítését. Lehetővé teszik továbbá a nyomornegyedek újratermelését is "törvényesen".
Hol van ellentmondás a két rendszer között? Ezen a téren úgy látszik nincs, csak "fejlődés" van.

Végül ide kívánkozó szubjektív megjegyzések:

Hol vannak a környezet- és természetvédők, akik érzékenyen reagáltak (anno) a Bős-Nagymarosi vízlépcső magyarországi szakaszának megépítése miatt (eredményesen), vagy (napjainkban) a Városliget "zöldterületnövelő" beépítése ellen (jogosan, de eredménytelenül)? Lehet, hogy nem érzékelik eme kormányrendelet (OTÉK legeslegújabb változatáról van szó) várható – nem csak Budapestnek az egyik közösségi zöldterületére, hanem az egész országra nézve káros - hosszútávra szóló hatásait? Elhiszik talán, hogy a termőföldek és természetvédelmi területek országos szintre is kiterjedő 10%-os beépítése (papíron ennyi, hiszen ilyen előírás betartását soha, senki sem ellenőrizte, ellenőrizhette), valamint a beépített területek gátlástalan növelése majd növelni fogja a termőföldek, legelők, rétek területét?

Igen sok, főleg kistelepüléseknél, nincsenek jóváhagyott településrendezési eszközök, vajon mit tartanak majd be a bejelentéssel épülő lakóházaknál? E kérdés külön tisztázást érdemelne. Érdekes dolgok derülhetnének ki. Divat manapság (ha valami nem működik jól) ellenségképet kreálni. Ez esetben erre nincs szükség, hiszen az OTÉK eme "modern" változatának összetákolói és jóváhagyói ezt a funkciót maradéktalanul betöltik. Nem vádolhatók ugyanis – enyhén szólva – túlzott felelősségtudattal településeink élhetősége, jövője környezetének védelme, a termőföldek megőrzése, megbecsülése, valamint az egészséges környezet és munkakörülmények biztosítása tárgyában. Lehet hivatkozni külföldi példákra (ha van ilyen) de az nem jelenthet kötelezettséget ránk nézve, sőt elfogadható indokot sem. A majmolás ui. nem kötelező.
Jó lenne elgondolkodni azon, hogy nem kellene-e sürgősen elfelejteni az OTÉK-ot, úgy ahogy van. Helyette egy széleskörűen (és nemcsak az újgazdagokkal, a gazdasági és politikai elittel) egyeztetett szakmailag korrekt szabályokat alkotni, gondoskodva annak betartásáról is. Amíg nem késő.

Boruzs Bernát, Ybl-díjas építész