“Az igényesség felé mozdult el a piac” - Fernezelyi Gergely

Az FBIS Építészműterem évtizedes múltra tekint vissza társasházak tervezését illetően. A tapasztalatokat leszűrve, mai igényekre szabva rengeteg ilyen épületen dolgozik a csapat. Trendekről, továbblépési lehetőségekről és a lakásépítés legégetőbb problémáiról beszélgetett Fernezelyi Gergely DLA vezető tervező és Mizsei Anett.

Mizsei Anett (MA): Számos többlakásos lakóépület került már ki a kezetek alól és most is vagy fél tucat projekt van a tervezőasztalon nálatok. Mik a tapasztalataitok a jelenlegi fellendülés időszakában?

Fernezelyi Gergely (FG): A válság előtt is sok társasház épült, már akkor kapcsolatban álltunk fejlesztő cégekkel. A teljes leállás után, most 2 éve újra nekilendült az építkezés, folyamatosan vásárolják a telkeket, s minket olyan partnerek is megkeresnek, akik korábban nem. Természetesen azzal is szembesülünk, hogy a társtervezők, gépészek, statikusok is mind leterheltek. A felgyorsulás oka részint az alacsony ÁFA kulcs, emiatt amit lehet, 2018 végéig át szeretnének adni a beruházók.

MA: Az igény ugyanakkor a keresleti oldalon is jelen van.

FG: Igen, méghozzá annak ellenére, hogy a házak négyzetméterára megemelkedett. Az 5%-os ÁFA hatása itt nem jelentkezik, a piacon drágábbak a lakások, nem csak az újak, a használtak is. A válság kivéreztette az építőipari cégeket, a munkaerő elvándorlása felerősödött. Most hirtelen mindenki építkezni kezdett: nemcsak lakások, de irodák, a választások előtt pedig az állami beruházások is. Mindezek komoly áremelkedéshez vezettek, a szerkezetépítés 30-40%-kal drágult az elmúlt években, a legegyszerűbb Dryvit rendszer négyzetméterenkénti munkadíja is megháromszorozódott. Korábban lenyomták az árakat, mert sok volt a kivitelező, most ez a tendencia megfordult. A költségek racionalizálása miatt a házakat időnként nekünk is át kell tervezni. Az emelkedő árak miatt a fejlesztőknek is nehezebb kalkulálni, ráadásul mindenki gyorsan, a konkurenciát beelőzve szeretné átfuttatni a projektjeit.

MA: Építészeti program és formálás szempontjából hozott változásokat mostani építési hullám?

FG: Ami trendszinten érdekes, hogy a fejlesztők közötti nagyobb verseny miatt jobban keresik a dizájnban rejlő lehetőségeket, ez építészként nekünk jó, mert nagyobb mozgásteret ad. Persze a költséghatékonyság is cél, de például utcai főhomlokzaton Dryvit homlokzati rendszereket már ritkán alkalmaznak. Nálunk ez alól a Tetris-ház kivétel, ott más eszközökkel értük el az egyedi végeredményt.

A lakásméretek ugyanakkor nem nagyon változtak, továbbra is épülnek garzonok, míg egyes fejlesztők, mint az OTP, már korábban is nagyobb lakásokat épített. Most az Airbnb fellendülésével ezekre is megnőtt az igény. Ugyanakkor a tervtanácsokon is gyakran konfliktuspont a lakásméret. A sűrű, belvárosi területeken valóban kicsik az alapterületek, de ezt nem látom igazán problémának, mert a megmaradt eklektikus épületállományban sok nagyobb lakás is van. Ezek persze régi, patinás, szép házak, de technikai, gépészeti szempontból elavultak lehetnek és gyakran a beosztásuk is gyengébb. A kis lakásokra ugyanakkor szükség van, sok szempontból racionális döntés ilyet építeni vagy vásárolni, és komoly kereslet mutatkozik rá. Kicsit az egész modern világunk ilyen: mindent feszítetten szervezünk, s a mai házak éppen olyanok, mint az élet összes többi területe.

MA: Mégis ez a leggyakoribb kritika, ami az új építésű társasházakat éri.

FG: Ez kicsit hasonló jelenség ahhoz, mint amikor a ‘80-as, ‘90-es években mindenhonnét azt a sommás kritikát lehetett hallani, hogy a panel lakótelep rossz, miközben ismerjük az előnyeit is. Egyébként rengetegen laktak benne már akkor is, és az életminőség nem feltétlenül gyengébb, mint egy 8. kerületi gangos bérházban, ahol a mosdó még a lépcsőházból nyílt. A válság után várható volt, hogy valamilyen változás következik be: vagy még olcsóbb és még gyengébb minőségű társasházak épülnek, vagy drágábbak, de jobbak. Mostmár látható, hogy egyértelműen az igényesség felé mozdult el a piac. Ami viszont már a panelnél is hiányzott, és az ingatlanfejlesztés még mindig elmaradásban van: az a közösségi funkciók hiánya. Közös kert, tetőterasz, fitnesz, bérelhető irodahelyiség - ilyen finomságok a versenyben is előnyt jelenthetnének, és lassan bekerülnek a köztudatba, különösen a fiatalabb generációknál. Akár csak Bécset megnézve, ezek a folyamatok Nyugat-Európában sokkal előrébb tartanak, míg Budapesten most kezdenek csak megjelenni. De a Naphegyen épülő Sunhill projekt programjában már a közös terasz, fitnesz-helyiség szerepel.

MA: Ha már a közös használatú területekről van szó, mi a helyzet a parkolókkal? A panel lakótelepek egyik fő problémája, hogy a köztük tervezett parkokból kiszorította a zöld felületeket a gépkocsitárolás.

FG: A parkolás kérdése minden többlakásos háznál előkerül, lakásonként egy hellyel kell számolni. Ugyanakkor gyakran nem adható el ez a mennyiség, a fejlesztőnek nem éri meg beépíteni - van viszont olyan házunk is, ahol az a gond, hogy nem elég a parkoló. A helyhiány orvoslására alkalmazható parkológép nem más, mint egy rossz kényszer: sem megépíteni, sem használni nem optimális. A külsőbb területeken van inkább igény a lakásonkénti gépkocsitárolásra, a belvárosi életmód mellett kevésbé, így az építtetők ott igyekeznek kihasználni a lehetőségeket a mennyiség csökkentésére. Az új szabályozások és az OTÉK is egyre inkább abba az irányba változik, hogy a sűrűbb, belső területeken kevesebb felesleges parkolóhely létesüljön. Lassan a lakóházaknál is lehetséges, sőt elfogadott megoldás lesz, ami hotelek, kereskedelmi egységek, irodák esetében már eddig is gyakorlat volt.

MA: Említetted korábban a gépészetet, ez az új építésű lakásoknál mennyire fontos tényező ma?

FG: Ebből a szempontból, a környezettudatosság irányában is elindult a változás. Sok házat már egyértelműen hőszivattyús rendszerrel, felülethűtéssel- és fűtéssel, talajszondás megoldásokkal terveztetnek, ahogy például a Marone esetében a 8. kerületben. Ma - ha a fejlesztő szeretne klimatizált lakásokat kínálni - akkor a régi, split klímával kombinált gázfűtés beépítése ugyanannyiba kerül, mint a korszerűbb megoldások, s így már a beruházók nem engedhetik meg maguknak, hogy ne ezeket válasszák. Emellett a komolyabb hőszigetelés és árnyékolás is gyakori - igaz, általában ez még csak műanyag redőnyt jelent, de azt egységesen beépítik kivitelezéskor, szemben a korábbi gyakorlattal, amikor csak a redőnytokot helyezték el. Alu zsaluziákra, időjárásra reagáló szerkezetekre viszont még nincs igény, ahogyan az irodaházaknál már bevett minősítési rendszerek (LEEDS, BREEAM) és anyagok alkalmazása sem jellemző. Ugyanakkor a besorolási rendszer már bekerült a köztudatba és a projektek kommunikációjába is. A fenntarthatóság összességében még marketingeszköz, és sok mindenben - mint például a szürkevíz használata - nem is nyilvánul meg.

MA: Miben látjátok még szükségét a továbblépésnek a lakásépítés terén?

FG: Az a pont, ahol nagyon kellene fejlődnünk, az a szociális lakások problémája. Budapesten az a rutinszerű elképzelés, hogy a szociális lakás kizárólag az állam tulajdona lehet, sőt, a közfelfogás minden állami tulajdonú önkormányzati bérlakást szociális lakásként tart számon, holott két különböző dologról van szó. Maguk az önkormányzatok sem tudnak igazán jól élni a tulajdonukban lévő lakásállománnyal. Ez a probléma fokozottan jelentkezik például a 8. kerületben, ahol annak idején nagy tömegben nem tudták vagy akarták megvenni az önkormányzati bérlakásokat a lakóik. Mindehhez hozzájárul, hogy nemcsak a társasházi törvény elavult, hanem a bérlakás-rendszer törvényi környezete is rosszul szervezett. Nemcsak kevés a bérlakás, de azok kezelésére sincsen Budapest-szintű koncepció.

MA: Milyen megoldási lehetőségeket látsz erre?

FG: A lakáshelyzettel összefüggő szegregációval, társadalmi problémákkal Nyugat-Európában is küszködnek. Egy lehetséges modell például, ami sok helyen működik is, hogy az ingatlanfejlesztő köteles minden társasház esetében valamilyen meghatározott arányban szociális lakásokat építeni. Ezek az ő tulajdonában maradnak és államilag szabályozott összegért, szociális alapon, szervezett módon kiválasztott bérlőnek adhatók ki. Így a fejlesztő racionálisan meg tudja építeni ezeket a bérlakásokat, ami persze valamennyi terhet, ha úgy tetszik: adót jelent neki, de ha más ponton kedvezményt kap, akkor ezek a projektek elbírják. Ilyen motivátor lehetne az alacsony, 5%-os ÁFA-kulcs is akár.





Az urbanisztikai előny jelentős: enyhül a szegregáció és valódi integráció történik. És ez nemcsak városi léptékben, de egyetlen ház és lépcsőház szintjén is fontos lenne. Az ideális állapot a még homogénebb eloszlás lenne, hiszen a legnehezebb helyzet mindig az, amikor egy szociális probléma szűk területre koncentrálódik. A sűrű, összpontosuló szegénység nagy tömegben elviselhetetlenné teszi az életet, a városban szétszóródva viszont már helyi szinten, kisebb léptékben kezelhetővé tud válni. Fontos lenne, hogy ezekben a kérdésekben elinduljon egy szakmai aktivitás. Amikor városban vagy urbanisztikában gondolkodunk, elsősorban ezekre a problémákra kellene megoldásokat találnunk.

Mizsei Anett