"Demján úr megfertőzött azzal, hogy igazi kihívásokra vágyom"

Amikor átadnak egy új házat, a sajtó a tervezőt ünnepli. Pedig ahogy a filmkészítés, az építés is sokszereplős alkotómunka. Vannak szereplők, akár a filmek producerei, akik hol közgazdasági felvértezettséggel állnak a projekt mögött, hol pedig kreatív hozzáadott értéket teremtve járulnak hozzá a sikerhez. Görföl Jánossal, a Gránit Pólus Zrt. építési és fejlesztési vezérigazgató-helyettesével beszélgettünk, aki a napokban kapta meg a Média Építészeti Díja gálaesten az Építészfórum által alapított Fejlesztői Szakmai Nagydíjat.

A Gránit Pólus Csoport Demján Sándor távozása utáni korszakának fontos személyisége Görföl János. Az elmúlt évtizedek több nagyszabású projektje, mint a WestEnd, a MüPa, a Millennium Városközpont vagy Lengyelországban a Bonarka City Center, a Poznan City Center vagy Horvátországban az Arena Zagreb bevásárlóközpont megvalósítása fűződik a nevéhez. Mostani munkája Demján Sándor nagy ambícióval tervezett elképzelésének formába öntése, a WestEnd mögött elterülő hatalmas területen kialakítandó új városközpont, a Centrál Park megvalósítása.

Amikor elindít egy projektet, mi motiválja, mi hajtja? Mi az a mélyebb ok, amiért ilyen típusú munkában részt vesz?

Az értékteremtés, amely egy épületben fejeződik ki. Fontos tényező ezen kívül megfelelni önmagamnak, és megfelelni a megbízóimnak. Ez így persze túlságosan általános. Számomra fontos például, hogy minden szereplő jól érezze magát a fejlesztési munka folyamatában. Mert ha ez az állapot nem alakul ki, akkor csak egy diktatúrát él meg mindenki. Az ingatlanfejlesztés valamilyen szinten persze diktatúra, a döntéseket végül valakinek meg kell hozni, de legjobb, ha azokhoz demokratikus úton jutunk el. Mindig a legnehezebb és legfelelősségteljesebb az előfejlesztési szakasz.

Egy kívülálló laikus számára úgy tűnik, mintha az ingatlanfejlesztés rendkívül tudományos dolog lenne, kutatási eredmények felhasználásával, aminek a végén megszületik a nagyon pontosan körülhatárolt, számszakilag leírható végeredmény, ami megalapozza a felelős döntést.

Igaza van, létezik olyan, amikor tudományos elemzés folyamatának a végén alakul ki a döntés. Nem mondom, hogy ez rossz, de számomra speciális megközelítés. Demján úrral több mint húsz évet dolgoztam, őt nagyon sokszor nem érdekelték a kutatások, elemzések. A megérzéseire hagyatkozott. Gyakran letettük a számokat neki: „Nézd Sándor, itt az eredmény, ez mutatja, hogy…. Nem baj — mondta. Ez és ez lesz a döntésem. És tényleg: ráérzés alapon döntött el dolgokat, amit a számok elsőre nem támasztottak alá, és szinte mindig beigazolódott, hogy jó volt az ösztönös megérzése. Számára a “City Center” kifejezés volt a varázsszó. Ezt használta, hogy egyértelművé tegye: mi nem ingatlant, hanem új városrészt és teljesen új világot teremtünk.

Amikor egy városnegyedet fejleszt, igazából soha nem tudja, mi lesz a végeredmény. A WestEnd esetében is mi történt?

A cég a kilencvenes évek közepén megvett egy barna mezős, lerobbant, a város központjában ócska raktárépületekkel, csöves tanyákkal megterhelt területet. Ugyanez volt a helyzet Krakkóban. Ott egy vegyiüzem területét vettük meg. Demján úron kívül senki nem hitte, hogy ebből lehet városközpontot fejleszteni. Azóta egy a WestEndnél kétszer nagyobb, kétszázezer négyzetméteres bevásárlóközpont, valamint nyolc irodaépület áll ott, és fejlődik ma is tovább. Ha van egy úttörő, aki belevág és hisz benne, van víziója, s bár az elején még csak ő önti bele a pénzt, utána egyre több fejlesztő fog csatlakozni. Itt a WestEndnél is, miután megnyíltunk, velünk szemben a Váci úton egyből három irodaház készült el. Pozsonyban ugyanez történt, egy városrészt fejlesztettünk. Amikor elindítottuk, senki nem hitte, hogy sikeres lesz, pedig az lett. Meggyőződésem, hogy ha csak számok alapján hoz döntést az ember, akkor sok jó projektet szalaszt el, kell a bátorság, a kockázatvállalás. Akkor lehet nagyot nyerni, ha senki nem hisz benne, de van egy-két ember, akinek víziója van, és kellő önbizalma, hogy keresztülvigye az elképzeléseit.

Egy ilyen projekt mélyen beleavatkozik a város, sok tízezer, százezer ember mindennapi életébe. Új életminőséget ad, a kereskedelem, a kényelem, a szolgáltatások új minőségét teremtheti meg. Miből táplálkozik ahhoz, hogy magabiztosan meg tudja ítélni, az adott helyszínen mire van szükség?

Magabiztosan soha nem mertem még mondani, mert mindig kétely van bennem. Minden döntés előtt, de még a döntés után is, vajon jól döntöttem-e? Mindig az élet igazol vissza. Minél többet tud valaki valamiről, annál jobban tudja mérlegelni az előnyeit, hátrányait, és annál nehezebben dönt el dolgokat. Legkönnyebben a tudatlanok döntenek, mert nem tudják a döntésük kockázatait felmérni. Egy ilyen fejlesztés hatalmas felelősség, hiszen a városképet jelentősen átalakítjuk.

Mi volt a WestEnd sikerreceptje?

Az egyik legfontosabb a lokáció. Kiváló közlekedési csomópont, ahol metró, villamos, busz és vasút találkozik. A mostani nagy projektünk, a Centrál Park fejlesztési területe ugyanilyen: a Lehel tér és a Nyugati metrómegállói között, két villamosvonal közelségében. Még a négyes-hatos sincs túl messze, mindössze hét-nyolc perc sétatávra. Több trolivonal fut itt, nem beszélve a Nyugatiról. Húsz éve van napirenden a ferihegyi gyorsvasút ügye, ami ha nemsokára rendeződik, és a repteret összeköti a Nyugati pályaudvarral, akkor ennél a lokációnál jobbat nem lehet kívánni. Nagyon nehéz kérdés, hogy ilyen adottságok és feltételek esetén egy fejlesztő mit csináljon? Mennyire foglalkozzon a város igényeivel, és mennyire foglalkozzon azzal, hogy melyek a saját vagy a befektetők elvárásai? A legtöbb fejlesztőnél, ahol csak a számok alapján döntenek, teljesen kizárt, hogy a városnak a helyszínhez kapcsolódó zöldfelületi igényén gondolkoznának. Amit előír a szabály, azt meg kell csinálni — gondolják, de semmi többet. Mi viszont úgy gondoljuk, hogy akkor lesz sikeres a fejlesztés, ha mind az irodákhoz, mind a lakásokhoz még több zöldfelülettel csatlakozunk. Ez sok pénz, és azt is végig kell gondolnunk, hogy később ki tartja majd karban? Mert a zöldfelület nem hozza a pénzt, csak viszi.

Ezek szerint a társadalmi párbeszéd elengedhetetlen.

Megvizsgálni, milyen igényei vannak a városnak, nagyon nehéz és felelősségteli feladat. Ezért mi mindig nagyon sok szereplővel, véleményalkotóval beszélünk már az előfejlesztéskor, és nem feltétlenül csak az adott kerülettel. A Centrál Park speciális elhelyezkedésű, mert a VI. kerülethez tartozik, de gyakorlatilag nem illeszkedik szervesen oda. A pályaudvar sínpárjai elvágják a kerülettől. Fizikailag inkább a XIII. kerülethez csatlakozik. Jóval nagyobb léptékekben kell tehát gondolkodnunk. Azon például, hogy miként lehet megoldani, hogy a tízen valahány vágány mégse vágja el a VI. kerületet ettől a területrésztől, ahol mi 18-20 000 nm közparkot tervezünk létrehozni. Ehhez szervesen kapcsolódik, amit Demján úrral már több mint húsz éve vizsgálgattunk a vágányok lefedése, a két kerület összekapcsolása érdekében.

Egy ilyen léptékű fejlesztés, ami a Nyugatitól a Városligetig, illetve a Köröndtől a Szent István parkig futó zöldterületben gondolkozik, nem tud tisztán üzleti alapon megvalósulni. Biztosan kell majd az állam és a kerület együttműködési készsége, és természeten kell a magántőke is.

A Westend indulásakor "Új belvárost építünk” volt a szlogen. És tényleg, amint 400 üzletével megnyílt, pár hétre rá a Nagykörút becsukott és megrogyott a Váci utca is. 15 év telt el, mire úgy-ahogy magukhoz tértek. Akkor is többfajta nézőpontot kellett figyelembe venni és most is. Például, hogy miként lehet egy ekkora volumenű fejlesztést organikusan beilleszteni a város életébe. Nem lehet előre látni, hogy a gazdasági lehetőségek és a vásárlóerő miként alakul. Nyugat-Európában egy főre háromszor annyi kiskereskedelmi terület jut, mint itt Közép-Kelet-Európában. Egyébként a körút is fel fog éledni, ahogy ennek jelei máris láthatók. A Kodály Körönd és a Szent István park közötti sétány ötlete is ebből a tervből táplálkozik: kávézókkal, éttermekkel, szolgáltatásokkal, üzletekkel lenne tele. A Centrál Park esetében nagy kérdés számunkra, hogy mekkora és milyen jellegű kereskedelmet tervezzünk. Mennyire vigyük el inkább a szórakozás, szabadidő eltöltés irányába a koncepcót? Biztos, hogy sokkal több vendéglátóhelyet, kávézót, szórakoztató egységet akarunk kialakítani itt, mint egy normál bevásárlóközpontban. A Budapesten kialakult VI.-VII. kerületi szórakoztató negyed lehetőségei beszűkültek, állandó konfliktus van a lakókkal. Törekszünk rá, hogy itt majd alternatívát kínáljunk. Ha a becslések szerinti százezer négyzetméternyi bérbe adható irodát, 1000-1500 lakást és 2-3 szállodát vesszük kiindulásnak, akkor máris egy nagyjából 20 ezer fős kisvárosról beszélünk. Nagyon sokféle új szolgáltatásra is szükség lesz akkor is, ha már itt van a Lehel piac és a WestEnd a közelben.

Nekem úgy tűnik, mintha már letisztult elképzelések lennének.

Letisztultnak nem nevezném, amíg a végleges program ki nem alakul. Sokat tanultunk a pesti Duna-parti területen egykor kialakított Millenniumi Városközpont fejlesztésének tapasztalataiból. Ezért az előfejlesztés során flexibilitásra törekedünk. Ott közel húsz évvel ezelőtt a MüPa például nem is szerepelt a kezdeti tervek között. Gondolkoztunk azonban egy multifunkcionális épületben, meg egy hat-hétezer fős kongresszusi központban. Erre már építési engedélyünk is volt és már a tendert írtuk ki rá, amikor jött a kormányváltás és leállították. Abba a kongresszusi központba telepítettünk volna egy kaszinót, mert Demján úrnak álma volt, hogy európai kaszinóközpontot építsünk, ami nem a Monte Carló-i, a bécsi vagy a svájci kaszinók mintájára, hanem inkább az észak-amerikai, vagy távol-keleti kaszinók méretében és stílusában készült volna. Terveztünk építeni még két vagy három szállodát. Termálkutat fúrtunk részben a tervezett termál szálló ellátására. A DunaPest rezidenciák penthouse lakásaiba most is be van vezetve a termálvíz, a kontingenst pedig a Dandár-fürdővel osztottuk meg. Látva a politikai, a gazdasági helyzetet, az emberek fizetőképességének alakulását, a kezdeti program szép lassan teljesen átalakult. A kongresszusi központ sehol, multifunkcionális épület sehol, szálloda nincs, kaszinó sincs. Viszont helyette építettünk egy irodasort és lakásokat. A Centrál Parknál úgy szeretnénk megalkotni a koncepciót, hogy morfológiailag jó városkép alakuljon ki, de nem szeretnénk most rögzíteni, hogy az egyik épülettömb hotel lesz, a másik pedig irodaház, vagy lakóépület.

Mi a kedvesebb az Ön számára, a tervezés vagy a megvalósítás?

Legjobban a fejlesztésnek azt a fázisát szeretem, amikor a megvalósítás szakaszába érünk. Csodálatos érzés, amikor a semmiből lehatárolsz egy teret, és utána abban a térben különféle funkciók elevenednek meg. Látni kell viszont, hogy a megvalósítás csak nagyon optimális esetben félideje egy fejlesztésnek. Inkább egyharmada. Sokkal több időt vesz igénybe az előfejlesztés. Ezalatt kell kitalálni egy jó terméket és hozzá egy jó üzleti modellt, majd pedig össze kell rakni hozzá a pénzügyi forrásokat. Amikor van egy olyan vizionárius, kivételesen hiteles személy, amilyen Demján Sándor, olyankor vagy nagyon jó számokat tudsz a projekt mögé tenni, vagy őt magát. Demján úr hitelessége a térségbeli befektetők számára meggyőző volt, s ezalatt nem csak bankokat értek. Ha olyan személy, mint ő nincs, akkor olyan számokat kell letennünk, ami alapján a szükséges saját erő mellé meg lehet találni a banki finanszírozást.

Nagyon sok fejlesztést vitt végig pályája során. Melyikre a legbüszkébb?

A MüPára. Szakmailag az volt a csúcs. Olyan összetett fejlesztés, amilyen a MüPa, kevés van a nagyvilágban; egy hangversenyterem, egy színház és egy múzeum. Demján úr azt mondta: „Üljetek fel a repülőgépre hatan-nyolcan, járjátok körül a világot, nézzétek meg, hogy épültek fel azok a hangversenytermek, amelyek sikeresek üzleti és szakmai szempontból!” Elmentünk Burminghambe, Manchesterbe, Cardiffba, Glasgowba, Luzernbe, Philadelphiába, Torontóba, New Yorkba, megnéztünk sok új hangversenytermet, vizsgáltuk, ki volt az akusztikusa, mitől jó az adott legyező vagy doboz alakú terem akusztikája. Az sem mindegy, ki mondja, hogy jó az akusztika. A mi tervezőnk, Rassel Jonhson a világ három legnevesebb akusztikus szakértőinek egyike volt. Rá ugyanakkor azt mondhatták: hazabeszél. Demján úr zseniális ötlete volt, hogy felkérte José Carrerast, legyen ő a MüPa arca, és ha José Carreras megemlíti például a tokiói koncertje után, hogy csodálatos koncert volt és most jöttem Budapestről és ott a MüPában adtam koncertet, s gyönyörűen szól, akkor annak hatalmas súlya van mind a szakmán belül, mind a közönség körében.

Demján Sándor nyilván nem pótolható. Történelmi személyiség volt. De hogy lehet mondjuk a vele való együttműködés évtizedeiben leszűrt tapasztalatokat beépíteni egy új működési modellbe?

Elég sokan hosszú évtizedeket dolgoztunk vele. Ami megtanulható, azt megtanultuk, amihez pedig ráérzés kellett, azt nem. Az vagy jön, vagy nem jön. A kisebb volumenű üzletekre a végén Demján úr már nem fordított akkora figyelmet. Nagyon sok olyan munkát végeztünk, amibe tevőlegesen nem avatkozott bele. Ránk bízta. A nagyobb dolgokba pedig, ha nem is a WestEnd esetében gyakorolt aprólékossággal és részletességgel, de még belefolyt. A MüPába is sokszor kijárt. Hogy a MüPa díszkivilágítása szép vagy nem szép, arról lehet vitatkozni, de az nagyrészt az ő hatására valósult meg. Folyton azt hangsúlyozta, hogy nagyon elegáns épületet akar, s ezt alátámasztandó mindig Las Vegast hozta példaként. Este 11-kor rengetegszer teszteltük a díszkivilágítás opcióit, hogy a legjobb megoldás valósuljon meg. A MüPánál lehet, hogy az üzemeltető csak két vagy három világítási variációt használ, de mi nemcsak a magyar, de a külföldi tervezőkkel is beterveztettünk szinte mindent, hogy meglegyen a lehetőség.

Mi a terve? Mi az, ami szakmailag betetőzi a pályáját?

Szakmailag elégedett vagyok. Igazából egy szenzációs emberrel összehozott a sors, nagyon nagy szerencsém volt, mert olyan fejlesztéseken volt lehetőségem dolgozni, amiről álmodni sem mertem volna. Lehet, hogy Magyarországról nem látszik annyira, de nyolc nagy bevásárlóközpont munkáiban vettem részt valamilyen szinten. Voltak olyanok, amelyeknél a legutolsó apró döntést is én hoztam meg, volt, aminél már olyan pozícióban voltam, hogy csak a főbb döntések tartoztak rám, és a struktúrát alakítottam ki. Legalább húsz irodaépület és mintegy kétezer lakás fejlesztésében vettem részt és mindezek megkoronázásaként ott a Művészetek Palotája. Szakmailag szerencsés voltam eddig. Ez nem jelenti azt, hogy az ember már ne dolgozna szívesen, de kicsit megfertőzött Demján úr azzal, hogy igazi kihívásokra vágyom. Fejleszteni egy újabb húszezer négyzetméteres irodát, most már nem nyújtja számomra azt a kihívást, amit mondjuk a Centrál Park beruházása jelenthet.

Bojár Iván András