Háztól házig harc
Terézvárosi ingatlanügyek
Bogár Zsolt és Somlyódy Nóra cikke a Magyar Narancsban
Törvénybe ütköző építésügyi eljárások, elherdált önkormányzati ingatlanvagyon, porrá zúzott épített örökség, szabódó szakhatóságok. A Király utca 40. esete ismét bebizonyította, hogy nálunk nem a törvény diktál. Jobb helyeken ennél kevesebbe is belebukik egy önkormányzat: esetünkben egy szocialistának kéne ezt tennie. “Gazdaságtalan felújítani a nyomorult állapotú, százötven éves belvárosi lakóházakat, inkább megszabadulunk tőlük.” Így foglalható össze a kerületi önkormányzatok szokványos, a házak bontása melletti érvelése. Mindegy, hogy világörökségi területen fekvő vagy műemléki védelmet nem élvező épületekről van szó. A főváros VII. kerületében, Erzsébetvárosban ezt a gyakorlatot egy képviselőtestületi határozat könnyítette meg: egymilliárd forint alatti ingatlanüzleteknél szükségtelen pályázatot kiírni. Újabban pedig úgy hirdetik meg az ingatlanokat, hogy a pályázatot egy-két napig lehet csak kivenni ha van pár százmilliód, futás a hivatalba. De nagyvonalú a VI. kerület, a Terézváros is barátaival, a befektetőkkel: egy helyi rendelet szerint 200 millióig kerülhető meg a pályázat kiírása. Sőt előfordult az is, hogy az önkormányzat a saját jogszabályát sem tartotta be. Ha megvan az ingatlanfejlesztő, a kerület bont.
Azt, hogy a VI. és a VII. kerület sajátosan értelmezi a ráruházott jogokat, gondatlanul bánik a rábízott értékekkel, sőt össze is játszik egy-egy ingatlaneladás érdekében, a Király utca 40. alatti ház immár egy hónapja tartó botránya is megmutatta. Ezt és a mögötte lévő, Vasvári Pál utcai ingatlant telekösszevonással értékesítette a terézvárosi önkormányzat. Mindkettő a világörökségi területhez tartozó, de egyedileg nem védett épület (illetve az utóbbi már csak volt). A vevő a mindkét kerületben számos ingatlanfejlesztéssel jelenlévő Autóker Holding Rt., amely 600 ezer forintos négyzetméteráron, Király Residence néven hirdeti a tervezett, kilencven lakásos építmény lakásait.
Ki köhög a végén?
Arra, hogy a Király utca 40-et jogellenesen bontják, először az Óvás! Egyesület és más civil szervezetek tüntetése hívta fel a figyelmet. A bontási szándékot egy közelben lakó állampolgár nyomozta ki, amikor tavaly decemberben ripsz-ropsz eltakarították a Vasvári Pál utcai házat. Ekkor az is kiderült, hogy ennek a háznak a bontásáról még a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) védési osztálya sem tudott, sőt ők éppen a műemlékké nyilvánításán fáradoztak. A Király u. 40. bontásának jogellenességét az Óvás! óvása nyomán hamarosan határozatban erősítette meg a Budapesti Törvényességi Felügyeleti Ügyészség. Ekkor már Demszky Gábor főpolgármester és Bozóki András kulturális miniszter is tiltakozott, de a nyílt leveleknek semmi következményük nem volt.
Történt ugyanis, hogy Erzsébetváros 2004 őszén bontási engedélyt adott ki a szomszéd kerület ezen ingatlanára, ám elmulasztotta kikérni hozzá a szakhatóság (a KÖH) hozzájárulását. Ezt két okból is meg kellett volna tennie: egyrészt a ház a szomszédos műemléképület, a Király u. 38. műemléki környezete. Másrészt a telek határos azzal a területtel, amit a KÖH 2004 nyarán ideiglenes műemléki területi védelem alá vont, s már emiatt is megkerülhetetlen lett volna a műemléki hivatal. Mindemellett az ingatlan a világörökség részét képező Andrássy út “rávezető zónájában” található, s ezért a kulturális miniszter rendelete alapján 2005. márciusa óta műemléki jelentőségű területnek számít jóllehet ez már a 2004. novemberében kiadott bontási engedélyt követően lépett életbe.
A műemléki hivatal szerepe elvben egyszerű. A KÖH elsőfokú építésügyi hatóság az egyedi műemlékek esetében (azaz építési vagy bontási engedélyt csak ő adhat ki), de szakhatósági hozzájárulását a műemléki területen fekvő ingatlanok esetében is meg kell kérni. A KÖH-nek akkor is van egy ász a kezében, ha nem védett, de műemléki szempontból értékesnek tűnő épületet veszélyeztet bontás: elrendeli az ideiglenes védelmet, s ekkor a hozzájárulása nélkül semmilyen építésügyi eljárás nem indulhat. Az ideiglenes védettség a műemléki vizsgálat lezárásáig tart, vagyis addig, amíg a Kulturális Minisztérium vagy műemlékké nyilvánítja a házat, vagy nem. Amióta az Óvás! a Holló utca 11. kapcsán a közfigyelmet a régi pesti zsidónegyedben zajló bontásokra irányította, a hivatal sok esetben élt ezzel az eszközzel. A VII. kerületben 2004 nyara óta 54 ház lett műemlék, és jelenleg hét ház áll ideiglenes védelem alatt. De zavaros helyzetek így is akadnak: egy nappal a műemléki védelem hatályba lépése előtt adtak ki bontási engedélyt az Akácfa utca 47-re és 49-re, mert a KÖH ezekre a házakra ideiglenes védelem kimondása nélkül indította el a műemlékké nyilvánítás folyamatát.
A Király u. 40. máig nem kapott ideiglenes védelmet. A műemléki szakértők korábban vizsgálták ugyan a házat, de nem tartották érdemesnek a műemléki státuszra. A ház legrégebbi, klasszicista része Hild József tervei alapján épült meg 1844-ben, itt volt Gundel első vendéglője. A földszinti íves nyílások jellegzetesen Hild keze nyomát tükrözték, amíg néhányat ezek közül el nem takart a sarki üzlet portálja. A mai állapotában bárminek, csak szépnek nem mondható ház a 20-as évekbeli ráépítések és fazonírozások során alakult át. Most mindebből semmit sem látni, az épületet szemeteszsákra emlékeztető fekete nejlon borítja. Mégis, ebben a háztól házig tartó küzdelemben az ideiglenes védelem lenne az egyetlen eszköz arra, hogy a történeti belváros már így is széttrancsírozott szövetéből egy épülettel több maradjon meg. (A további húsz veszélyeztetett ház listáját lásd itt). Mi több, a város megmenekülne egy újabb igénytelen, túlzsúfolt és környezetétől teljesen idegen ingatlanfejlesztési tettől, mint amilyen a szintén az Autóker Holding által kőhajításnyival odébb megvalósított Király udvar lett.
Rontom-bontom
Az ügyészség tehát jogszerűtlennek ítélte a bontási határozatot, de ekkorra Fürst György, VI. kerületi alpolgármester már úgy gondolta, a Király u. 40. állapota veszélyezteti a járókelők testi épségét. Az életveszély ügyében a Közigazgatási Hivatal a XIII. kerületet jelölte ki eljáró hatóságként, amely egy statikai szakvéleményre hivatkozva elrendelte bizonyos állagmegóvási munkák elvégzését, de tiltotta az épület bontását. Az állagmegóvás az önmagukban álló kémények és az utca felé eső főpárkány bontását, valamint a födémen felhalmozódott törmelék eltávolítását jelentette. Annak ellenére, hogy a XIII. kerület, a KÖH és a Közigazgatási Hivatal munkatársai is a helyszínen “ellenőrizték” az életveszély-elhárítási munkát, ismét az Óvás!-ra volt szükség ahhoz, hogy kiderüljön: az épületet “túlbontják”. A szemközti házból készített felvételeken ugyanis látszott, hogy a bontással már a födém alá jutottak - és nem nehéz kikövetkeztetni, hogy ha a törmeléket az eggyel alatta lévő emeletre borítják, akkor az életveszély szélsebesen ki fog terjedni arra is. Emiatt három magánszemély a műemléki környezet rongálásának gyanújával ismeretlen tettes ellen feljelentést tett a rendőrségnél.
Marinov Péter, az Óvás! elnöke a múlt héten nemzetközi sajtótájékoztatón hívta fel a figyelmet arra, hogy ebben a helyzetben a műemléki hivatal még mindig lépéselőnyben van, hiszen egyrészt a már-már rutinszerű, ideiglenes védettséget elrendelő akcióval megállíthatná a bontást. Másrészt pedig - Marinov szerint - az Épített Környezet Alakításáról és Védelméről (Étv) szóló törvény alapján még az életveszélyes állapot felmerülése esetén is a KÖH az illetékes építésügyi szakhatóság. Amennyiben ez így van, az életveszélyesség elhárítására kötelező határozat ugyanúgy törvényellenes, mint ahogyan a bontási engedély is az volt. Hogy törvény szerint valóban be kellett-e vonni a műemléki hivatalt az életveszélyesség kivizsgálásába, azt már az ügyészség dönti el, mert a civil szervezet március 2-án ebben a kérdésben is óvást nyújtott be. (Varga Kálmánt, a KÖH elnökét megkérdeztük erről, de ő tévedésnek tartja az Óvás! álláspontját.)
A VII. kerület most – majd’ másfél éves késéssel - megküldte véleményezésre a KÖH-nek a bontási engedélyhez szükséges dokumentumokat. A KÖH harminc napig halogathatja a döntést. A hivatal ezt a laufot annak ellenére használja ki, hogy 2005 tavasza óta műemléki jelentőségű a terület, tehát mi sem lenne egyszerűbb, mint erre hivatkozva megtagadni a hozzájárulást. Varga Kálmán elmondta, hogy megvárja, mit lép a XIII. kerület, mert most rajta a sor, hogy megállapítsa, a ház állapota az életveszély elhárítását követően is életveszélyes-e. Mert ha erre hivatkozva bontást rendelne el, a KÖH-nek vissza kell vonnia a bontást elutasító szakhatósági véleményét. Ez pedig - az elnök szerint - rontaná a hivatal tekintélyét. Annak ellenére szólnak így az érvek, hogy Varga Kálmán szerint “az általunk ismert fotók megengedik a feltételezést, hogy az életveszély elhárításánál több bontási munka folyik a Király u. 40-ben.”
Jön a Farkas!
A Király u. 40. lebontásának tervét legkevesebb kilenc éve szövögeti a szocialista vezetésű terézvárosi önkormányzat. 1997 márciusában Borsány György MSZP-s polgármester Kékesi Tiborral, a vagyongazdálkodási bizottság szocialista elnökével helyszíni szemlét tartott a házban. Velük volt Fürst György is, aki a Baloldali Ifjúsági Társulásból (BIT) rajtolt a helyi politikába, és akkoriban a két kerületi potentát mellett dolgozott pénz- és ingatlanügyi szakértőként. A látogatás összekapcsolódott a Király utca 40. állapotfelmérésével, amire az önkormányzat egy külső céget kért fel. A szakértőnek arra is választ kellett adnia, hogy a felújítás vagy egy új építése éri meg jobban. Az utóbbit mintegy ötmillióval saccolta olcsóbbra. Röviddel a ’98-as helyhatósági választások előtt az önkormányzat már ott tartott, hogy kiköltözteti a bérlőket, a lebonyolítást pedig rábízta a tulajdonában lévő Terézvárosi Beruházásszervezési és Szolgáltató Kft-re, melynek ügyvezetője a mostani polgármester, Verók István volt. Ám az év októberében a jobboldal jelöltjét, Farkas Györgyöt (Fidesz-MDF-FKGP-MKDSZ) választották polgármesternek, aki másfél éven belül megszüntette a kft-t, és beolvasztotta az 1996-ban alapított Terézvárosi Vagyonkezelő (TV) Rt-be.
Verók az átmenet idejére az Erzsébetvárosi Vagyonkezelő Rt. vezérigazgatója lett. Mivel egyes szocialista politikusokat a jobboldali vezetés nem akart a vagyongazdálkodási ügyek közelébe engedni, az MSZP-sek a ciklus közepéig nem képviseltették magukat a Vagyonkezelő Rt-ben sem. Kékesi csak a konszolidáció után lett ismét a TV Rt igazgatósági tagja, Fürst György pedig fb-tag.
Farkas idején, 2000-ben született meg Terézváros új városrendezési és építési szabályzata (TEKRÉSZ), amely a K40-et a “rehabilitációs szabályozást igénylő városközponti területhez” sorolta. A kerületi szabályozási terv (kszt) a Király u. 40. alatt lévő épület bontására is lehetőséget adott. Az önkormányzat a környék “rehabilitációjára” a Revital Ingatlanfejlesztési Rt-t kérte fel, melynek felügyelő bizottságában 1995 után több fideszes képviselő is megfordult. A kerület a Széchenyi-terv keretében pályázott városrekonstrukciós támogatásra - a remélt több mint 230 milliót a Medgyessy-kormány már nem ítélte oda. A Király u. 40. bontása fél évvel az MSZP-SZDSZ terézvárosi visszatérése után került megint terítékre, ezúttal már a Szépkorúak Háza-projekt leple alatt.
Kiszúrják a szemüket
2003. februárjában egy egyszemélyes, ingatlanforgalmazással foglalkozó társaság, a Valfort House Kft. azzal az ajánlattal kereste meg az önkormányzatot, hogy telekegyesítéssel megveszi a Király u. 40-et (1886 nm) és a szomszédos Vasvári Pál u 4-et (586 nm) a rajtuk lévő épületekkel. A házakat elbontja, a bérlőket és a nyugdíjas klubot ideiglenesen elhelyezi, az új épületbe pedig beköltözteti a Szépkorúak Házát (1000 nm). A konstrukció lényege, hogy a megállapított vételárat (275 millió Ft) a vevő nem fizeti meg, hanem az önkormányzat részére ugyanazon az értéken rendezi be az idősek otthonát. Az ötlet brilliáns volt, hiszen jószerével önkormányzati hitelre - a cég kitűnő, hatalmas önkormányzati telekhez jutott volna. Az együttműködési szerződéstervezet mégsem ment át a szociálliberális többségű képviselőtestület március 6-i ülésén. De nem a konstrukció, hanem a nyertes személye okozhatott zavart. Legalábbis erre utal, hogy majdnem ugyanezekkel a feltételekkel a tulajdonosi grémium nyílt pályázatot írt ki.
Az egyetlen eltérést talán csak azért érdemes megemlíteni, mert illusztrálja, hogy “Terézváros érdeke” milyen “véletleneken” múlhat. Az eredeti beterjesztésben ugyanis az állt, hogy “a vevő vállalja a Király u 40. alatt lakó 10 bérlő ideiglenes elhelyezését legkésőbb a használatbavételi engedély megadását követő 6 hónapig, s erre az Önkormányzat szempontjából maximum 90 millió lakás-keretet biztosít.” Ezt lehetett volna úgy is magyarítani, hogy a beruházó fedezi a költségeket a fenti összegig. Az ellenzéki filológusok ezt így is értették. Ehelyett a pályázatban a vevőnek többek között arról kellett nyilatkoznia, hogy egyetért-e azzal, ha az eladó maximum csak 90 milliót ad a bérlők hat hónapos elhelyezésére.
A kiírás a Népszabadság 2003. március 17-i számában jelent meg. A rövid határidő ellenére - beadás: március 26. - öt pályázat érkezett. Az ajánlatok elbírálására a közgyűlés öt fős munkacsoportot hozott létre, melyben minden frakció képviselte magát (MSZP, SZDSZ, Fidesz, Polgári Frakció); a koalíciós többséget Verók István polgármester szavatolta. A munkacsoport a Gropius Építő és Kereskedelmi Rt pályázatát szavazta meg győztesnek, de mire az állásfoglalás a közgyűlés elé került, változott a menetrend. A határozati javaslatban a polgármester kipontozva hagyta, kivel szerződjék az önkormányzat. A vitában aztán kiderült, hogy a befutó a Constrattic Épülefejlesztő és Forgalmazó Kft lesz, amit a koalíció ugyanolyan zökkenőmentesen megszavazott, mint delegáltjai két héttel korábban a Gropius Rt.-t. A Constrattic Kft-vel 2003. augusztusában szerződött az önkormányzat.
Forrásaink egybehangzóan állítják, hogy a frakcióegyeztetésen elsőnek söpörték le a Constrattic Kft-t az asztalról. A céget Cipruson jegyezték be, hárommilliós tőkével; az ajánlathoz nem csatoltak se mérlegadatokat, se referenciákat, és “csak később derült ki róla, hogy milyen kóser”. Úgy tudjuk, Kékesi Tibor, a vagyongazdálkodási bizottság elnöke a Gropius Rt-t favorizálta, és ennek megfelelően szavaztak a koalíciós társak is. Egy fideszes önkormányzati képviselő szerint megdöbbentő volt látni, “mennyire nem számít, milyen javaslatot terjesztett be a munkacsoport, meg az sem, mit akart Kékesi.”
Szemet szúr
Az Állami Számvevőszék Terézváros gazdálkodását áttekintő jelentése (2005. február) külön foglalkozott a Szépkorúak Háza-projekt pályázati kiírásával. Leszögezte, hogy a nyertest nem kizárólag a pályázat értékelési szempontjai alapján jelölte ki a képviselőtestület. Az egyik pályázó, a Budapest Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési (BIF) Rt, amely pénzügyileg mindenképp a legjobb ajánlatot adta (a telkekért valamivel többet kínált, az idősek otthonáért kevesebbet kért, és késedelem esetén magasabb kötbért fizetett volna, mint a többiek), ugyanezzel az indokkal perelte be az önkormányzatot. Bár a BIF Rt-nek nem sikerült elérnie, hogy a pályázati kiírást a bíróság érvénytelenítse, és ebből következően a Constrattic Kft-vel kötött szerződést is semmisnek nyilvánítsák, a Fővárosi Bíróság Gazdasági Kollégiumának tavaly októberi ítélete kimondta, hogy az önkormányzat jogsértést követett el. Csakhogy a tisztességtelen piaci magatartás szankciói sorában az ilyen körülmények közt létrejött szerződés semmisségének megállapítása nem szerepel. Az ítélet visszatérő vicces eleme, hogy az ún. egyéb szempontok nem derültek ki. Terézváros önkormányzata nem tudta hitelt érdemlően megindokolni, hogy miért épp a Constrattic Kft-re esett a választása.
A nyertes cég a beérkezett ajánlata alapján legfeljebb két dologgal tűnt ki. Megígérte, hogy “minimum száz darab idősek apartmanját” épít, és amíg el nem készül, a nyugdíjas klubot saját ingatlana területén fogadja be. A referenciaként megadott címről (Holló utca 6.) utóbb kiderült, hogy “probléma van vele”, ezért az önkormányzat a nyugdíjas otthon részére végül egy bezárt óvodát nyitott meg a Paulay Ede utcában. A 2003. augusztusi szerződéskötésre nyilvánossá vált, hogy ki áll a Constrattic Kft. mögött, miután a cégben felbukkant tulajdonosként az ország egyik legnagyobb ingatlanbefektetője, az Autóker Holding Rt.
Bogár Zsolt
Somlyódy Nóra
Fotó: Óvás!, Somlyódy Nóra, Vargha Mihály
A cikk megjelent a Magyar Narancs 2006/10 számában.
