Ingatlankonferencia: fenntartható fejlődés, toronyházak, gazdasági krízis

„Talán a nehezén túl vagyunk, három perccel ezelőtti hír, hogy jól indult a tőzsde. A jelenlegi válság, hosszútávon nem változtat a várost érintő trendeken. A város életében, ezek csak epizódok” – hangzott a köszöntőben. Az optimizmus azóta a múlté, e sorok írása közben (október 17. péntek) is bizonytalan a forint, a Die Presse szerint pedig „Bajban van Magyarország” – a helyzet továbbra is bizonytalan.
A Napi Gazdaság szervezésében rendezett ingatlankonferenciáról

A Napi Gazdaság ingatlankonferenciáján a fenntartható fejlődés mellett a nemzetközi gazdasági krízis volt a téma. A fenntarthatóság nem lehetőség, hanem kényszer, mivel hosszú távon csak ezek az épületek őrzik meg értéküket – ezt tükrözte több előadó véleménye is. Ami a gazdasági válság ingatlanpiacra gyakorolt hatását illeti, egy dolog biztosnak látszik: az irodaházak bérleti díjai emelkedni fognak. A válság kihat a fejlesztői, az építőipari és a tulajdonosi oldalra is.

„A nehezén talán túl vagyunk, három perccel ezelőtti hír, hogy jól indult a tőzsde. A jelenlegi válság hosszútávon nem változtat a várost érintő trendeken. Egy város életében ezek csak epizódok” – mondta köszöntőjében Korányi G. Tamás, a Napi Gazdaság főszerkesztője. Ez az optimizmus azóta a múlté, e sorok írása közben (október 17. péntek) is bizonytalan a forint, a Die Presse szerint pedig „bajban van Magyarország”.

 

 

Fenntartható fejlődés érvényesítése a várostervezésben
„A fenntartható fejlődés szempontjából a közösségi szféra elvárása és hozzáállása nagyon fontos” – hangsúlyozta Beleznay Éva, Budapest főépítésze, az Ybl Palotában megtartott konferencia első előadója. A fenntartható fejlődés a várostervezésben kényszerpálya és lehetőség is. "Élhető, szerethető és versenyképes várost vizionált a városvezetés." Beleznay Éva benchmark kutatásokra támaszkodva összegezte: a versenyképesség és élhetőség elsősorban az épített környezetet (zöld, tiszta, biztonságos), az infrastruktúrát (közlekedés, közművek, humán szektor), tudásbázist, kultúrát (erős városimázs), a jó kormányzást és a finanszírozást, párbeszéden alapuló városirányítást és a környezet védelmét jelenti. Ez utóbbi hatékony városi térszerkezetet feltételez a belső városrészekben, a Duna mentén, a külső kerületekben és az átmeneti zónában. E négy fő terület rendezése számos további intézkedést, rendeletet kíván meg. A belső városrészekben a komplex rehabilitáció érdekében az ösztönző rendszereket érintő jogszabályi módosításokra van szükség: az évek óta ismételt adó- és illetékkedvezmények, az áfa támogatás, a lakástámogatási rendszer átalakítására. A támogatások mellett szükséges az elvonások rendszerének átalakítása is. A műemléki jelentőségű területeken pedig direkt finanszírozásra lenne szükség. A Duna menti részek esetében a folyamatot már elindította az ingatlanszakma, a város többközpontú térbeli rendszere fejlesztésének elősegítéséhez a külső kerületek átalakulására van szükség. Legrosszabbul az átmeneti zóna áll. Rendkívül fontos kérdés a rozsdaövezeti karéj magas presztízsű parkvárossá fejlesztésében, hogy a körvasúti körút megépül-e.

Ami Budapest zöldterületeit illeti, a visszapótlási kötelezettségnek köszönhetően keretövezeti szinten az elmúlt öt évben nőtt a város zöldterülete. A cél az, hogy ne csak keretövezeti szinten valósuljon meg a növekedés, hiszen a zöldfelületek évről-évre folyamatosan csökkenek. Az energia-, víz- és hulladékgazdálkodással kapcsolatban Beleznay Éva hangsúlyozta, hogy tudatos kezelésüket tarja fontosnak. A kedvező fejlesztési hozzáállást a barnamezős beruházásokban, a bontások minimalizálásban, az innovációban és az anyaghasználatban látja. A fenntarthatósági minőségi rendszereket illetően nincs integrált uniós rendszer, de „jó lenne, ha Magyarországon is megszületne egy ilyen rendszer” – zárta előadását a fővárosi főépítész.

A fejlesztő a fő gonosz?
„Amit Beleznay Éva elmondott, az a 'jó lenne, ha' kategóriába sorolható” – kezdte előadását Dr. Hajnal István, a Biggeorge’s vezérigazgatója. A „gonosz fejlesztő” közkeletű nézetének eloszlatását megcélzó, és a piaci igények és a környezettudatosság kapcsolatára felfűzött előadásában Hajnal István hangsúlyozta, hogy a fejlesztő szolgáltatást nyújt, azaz az igényeknek megfelelően épít. „Természetesen felvethető, hogy mennyire lát előre, illetve a közösségi igényeket megpróbálja-e épületbe, fejlesztésbe ölteni” – árnyalta a fejlesztői attitűdöt a vezérigazgató. Hajnal szerint a fejlesztő üzleti tervét mindenkor a piaci szereplő környezettudatossága határozza meg, a szabályozások pedig keretet adhatnának, ha lenne egységes hazai követelményrendszer. Az egyik legelfogadottabb tanúsítványi rendszer a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – a komolyabb bérlők erre kérdeznek rá.

 

 

Meglátása szerint a követelmények puhák, az irodaházak esetében sincs olyan keret, ami jó irányba terelné a befektetőt. A közelmúltban hatályba lépett módosított országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet – közismertebb nevén az OTÉK - Hajnal szerint nem szolgálja a környezettudatosságot, sőt ellenkező irányba mutat (parkoló szigorítás, lakásméret növelés). „Az előzetes tervekhez képest erősen relativizált változat ez.” Az ingatlanfejlesztői hozzáállásnak kellene megváltoznia, elérkezett az idő, hogy a fejlesztők távolabb lássanak. Gondolni kellene – többek között – az energiaárak változására, az ingatlanhasználati szokások alakulására, a folyamatosan változó városszerkezetre. „Itt az ideje, hogy az ingatlanfejlesztők előrelátó, gondolkodó fejlesztők legyenek” – tette hozzá Hajnal István.

Baross Pál, az ING Real Estate ügyvezető igazgatója szerint a fenntartható fejlődés egy komplex filozófia. A problémát abban látja ő is, hogy nincs nemzeti tanúsítványi rendszerünk, mindenki áthárítja valaki másra a felelősséget. Az igazgató szerint, az embereknek fogalmuk sincs arról, hogy mit is jelent a fenntarthatóság. Éppen ezért a társadalmi marketing nagyon fontos lenne. A fenntarthatóság kötelez, hiszen a nagyobb cégek már csak ilyen irodákba hajlandók költözni. A zöld fejlesztés értéknövelő beruházás, hosszútávon pedig csak ezek az épületek maradnak értékállóak – mutatott rá előadásában Baross Pál.

 

 

Fenntarthatóság és a toronyházak
A fenntarthatóság és a toronyházak kapcsolatáról tartott előadásban Finta József kiemelte, hogy a toronyházak csupán eszközei az önkifejezésnek. „A világ, az épített világ hullámzik, magasságai és mélységei egyaránt részei a nagy egésznek, amelyben élünk” – fogalmazott előadásában Finta József. Természetesen számos esetben nem nyűgözte le a magasház – tette hozzá –, példaként említve Frankfurtot vagy a párizsi La Defence-t és a Tour Montparnasse-t. Azoknak, akik a globalizáció megtestesítőjeként tekintenek a toronyházakra, Finta József egy kis történelmi áttekintéssel szolgált. Emlékeztetett arra, hogy például a Bauhaus sem hagyta ki építészeti eszköztárából a toronyházakat (példaként felemlítve a Pesti Városháza 1930-as évek végi pályázatát, amikor is az I. díjas terv a Deák téri templom mellé egy legalább 70 méteres tornyot képzelt el). Ugorva egyet az időben, az 1970-es, 80-as évek Budapestje is megépítette a maga tornyait, „tisztességes, vagy annak szánt városképformáló akciók eredményeként” – tette hozzá az előadó.

A város vezetőinek félelmeire és óvatosságukra reagálva (minek eredményeként a városvezetés közel két évtizede képtelen kialakítani magasház-koncepcióját) Finta József elmondta, hogy nyilvánvalóan nem a történelmi belvárosban képzelik el az építészek megvalósítani a toronyházakat. A Pestről kifutó sugárirányú utak – így a Váci út, a Thököly út, Kerepesi út, Soroksári út, Üllői út végét azonban nagyon is elképzelhetőnek és izgalmasnak tartja „vertikális jelekkel megfogni”, ahol akár városi alközpontok is kialakulhatnának. A Levegő Munkacsoport kritikáira válaszolva, mely szerint a toronyépület szennyezi a levegőt és rossz irányba befolyásolja a terület légállapotát, megjegyezte, hogy komoly modellkísérleteket végeztettek a Műegyetem Áramlástechnikai Tanszékével. A kísérletek azt az eredményt hozták, „hogy a magasház, a hozzá tapadó levegő turbulens felhajtó mozgásai által légtisztító hatással rendelkezik.”

Hangsúlyozta továbbá, hogy nem elszánt, kritikátlan híve a toronyházaknak, és csakis ott, olyan formában és funkcióval szabad építkezni, ahol a hely erre alkalmas, az épület jövőbeni élete pedig ezt kívánja meg. Előadása végén a város, jelen esetben Budapest, elképzelt és talán egyszer majd megvalósuló harmóniájáról elmondta, hogy nem az egyneműségre, hanem a „feszült térbeli és formai helyzetek vizuális egyensúlyára” kell alapozni.

Gazdasági krízis: pesszimista és még pesszimistább forgatókönyvek

Futó Gábor, a Futureál Csoport vezérigazgatója előadásában elmondta, a mostani helyzet sokkal rosszabb, mint amire korábban számítottak. A központi bankok hatékony eszközöket vetettek be az infláció visszaszorítása a korábbi években, ami a hozamokat lejjebb vitte, így az épületek értéke hatalmasat ugrott. A szakértő szerint a 2000-es évek elején „két eredendő bűnt” követtek el az Egyesült Államokban: a megtakarítási ráta negatív volt és pénzügyi innováció szabályozatlan keretek között működhetett. Mindez azt jelenti, hogy a korábbi fejlődés csak látszólagos volt. A lufi pedig most kipukkadt. A válság nemcsak fejlesztői, építőipari, de tulajdonosi oldalról is jelentkezni fog. Futó Gábor úgy prognosztizál, hogy az új építések leállnak, s az építőipari ágazatban sokan mennek majd csődbe. A vezérigazgató arra hívta fel a figyelmet, hogy minimum egy-két évre lesz szükség a válság lecsengéséhez. A Futureálnál arra számítanak, hogy a jövőben 30 százalékos előbérleti szerződés, 30 százalékos önerő és 2,5 százalékos banki margin (azaz letét) mellett lehet majd forráshoz jutni. Mindezzel párhuzamosan a bérleti díjak is emelkedni fognak, ez akár 20–30 százalékot jelenthet.

Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle ügyvezető igazgatója egy sokkal optimistább, de korántsem könnyű jövőképet festett az ingatlanpiacról a nemzetközi gazdasági válság tükrében. A szakértő szerint Magyarország hatalmas potenciállal rendelkezik más szomszédos országokhoz viszonyítva. Egyelőre csak annyit látunk – tette hozzá –, hogy tavaly a politikai instabilitás volt a befektetői elfordulás oka. Idén a régió egészében nagyjából felére esett vissza a befektetések mértéke, ami jobb eredmény, mint a fejlett piacokon, ahol 70 százalékos visszaesést is mértek. A bérleti piacot stabilnak ítéli meg a fővárosban. A bérleti díjakat illetően Thierry Delvaux szerint is 20–25 százalékos emelkedés várható.

A konferencia több előadójának véleménye szerint a fenntarthatóság – bár a gazdasági válság egyaránt kihat a befektetőkre és az építőiparra – már nem csupán lehetőség, hanem kényszer is.

Biczó Gabriella

[Köszönet Finta Józsefnek, aki a tudósításhoz rendelkezésre bocsátotta előadásának ppt változatát.]