Lakható, de lakatlan

Használaton kívüli épületek újrahasznosítása
 kooperatív lakóközösségek beköltözésével címmel készített kutatást Árkovics Lilla és Horogh Petra.

„Budapesten járva lépten-nyomon üres épületekbe botlunk. A belvárosi kerületekben kiadatlan üzletek, elárvult iskolák és bedeszkázott lakóépületek, a külvárosokban elhagyatott kórházak, üres szállodák és félbehagyott építkezések sorakoznak olyan mennyiségben, hogy hasznos területüket összeadva egy egész budapesti kerületet megtöltenének, nem is beszélve a fővárosi vasútvonalak körül gyülekező üres MÁV-épületekről. A hosszú távon kihasználatlan üres ingatlanok a gazdasági válságról árulkodnak, de nem csak arról: a rugalmatlan, válság előtti ingatlankezelői koncepciókról is, amelyek nem képesek lépést tartani a megváltozott körülményekkel.”¹ A jelen kutatás abból a feltételezésből indult ki, hogy a budapesti lakatlan épületek fenntartható revitalizációjára a kooperatív közösség beköltözése megoldást nyújt.

Lakatlan épületek

„Minden ingatlanrendszer fontos eleme az ’üresen álló’, különben lehetetlen volna kiadó lakásokat, üzleteket, irodákat találni. Ugyanakkor egy bizonyos arány felett ez a pazarlás mindenki számára káros. A tulajdonos kiadatlan üzlete, lakása, irodája után is fizeti a rezsiköltségeket, a használatlan ingatlan állapota romlik, és ez a folyamat csökkenti az értékét.”² A használaton kívüli, társadalom számára haszontalan épületek revitalizációja a városok fenntartható fejlődésének fontos lépése. Minden egyes használaton kívüli épületet definiál az, hogy ki a tulajdonosa, milyen állapotú maga az épület és hogy miért vált használhatatlanná. Ezek olyan meghatározó tényezők, melyek az esetleges jövőbeni újrahasznosítás során fontos szerepet tölthetnek be. Egy elutasító tulajdonos, egy életveszélyes állapotú ingatlan vagy akár egy épülethez kötődő köztudatban lévő emlék is alkalmatlanná teheti az ideális helyen található ingatlan további felhasználását.

Budapesten a városi vezetőség tavaly kezdett el ráeszmélni az üresen álló épületek problémájára. 2012-ben Ughy Attila, a főváros városképvédelmi és városfejlesztési tanácsnoka többedmagával kidolgozott egy koncepciót az üres kirakatok hasznosítására („Rögtön jövök!”), az ötlet most jutott megvalósítási szakaszba. A Kortárs Építészeti Központ (KÉK) is felismerte a problémát és „LAKATLAN” néven elindította programját és pályázatot hirdetett „Töltsd újra!”néven a Norvég Civil Támogatási Alap segítségével. Céljuk: megtalálni a megfelelő üresen álló épületet a helyet kereső innovatív közösségi kezdeményezések számára.

Az átmeneti jellegű hasznosítással szemben a kutatás az épület egészét érintő hosszú távú fenntartható revitalizálására mutat megoldást a kóperatív lakófunkció beköltözésével.

Kóperatívok

A kóperatív lakóközösségben lakás gazdaságilag, közösségileg, kulturálisan és környezeti szempontból is fenntartható lakhatási forma. A kóperatív lakóközösség - részben a más tulajdoni viszonyok és részben a közös célokban való gondolkodásmód miatt - jobban gondozza az épület egészét, mint a hagyományos társasházban lakók. Ez egy nem újonnan épült épület esetében még fontosabb. Így a kóperatívok beköltözése a lakatlan épületek esetében hosszú távú és fenntartható megoldása lehetne.

Példaprojektek

Nyugat-Európában és Amerikában is rengeteg példa van arra, hogy a korábban használaton kívüli épületbe kóperatív közösség költözött. Ezek az épületek – ha funkcióváltással is- újra használatban vannak. A kiválasztott példák között különböző léptékű és eltérő eredeti funkciójú épületekben élő kóperatív közösségek vannak felsorolva. Minden példánál szerepelnek a korábbi és a jelenlegi épületre és a lakóközösségre vonatkozó fő adatok.

Az előzetes feltételezésekkel szemben a kóperatív közösségek nemcsak az alapvetően nagyobb terekkel rendelkező (Grote Pyr) vagy akár flexibilisen alakítható épülettípusokat (Karthago), hanem merevebb rendszerű társasházakat (Basel) is sikeresen alakítottak át a saját közösségi, fél-privát és privát terekkel szemben támasztott igényeiknek megfelelően. Egy nagyobb léptékű, funkciójának megfelelően kötött alaprajzú középület átalakításával jól szemléltethető ez a megállapítást.

Esettanulmány: Altes Schule
Gundelfingerstraße 10/11
10318 Berlin
Germany

A projekt fő célja a közösségteremtés, a generációk közötti kölcsönös segítségnyújtás és fenntartható lakás-teremtés volt. A lakások egyharmada idősek és fogyatékkal élők számára van fenntartva, ezzel is elősegítve társadalmi integrációjukat. Hat lakás akadálymentesített, de az épület többi része is akadálymentes – beleértve a régi iskola épületet is – az emeleti lakások kivételével. Az épület helyet ad egy gyermekotthonnak is olyan fiataloknak, akik különböző okokból nem élhetnek a családjukkal. Az iskola 1907-ben épült, Berlin háború utáni megszállása alatt az orosz hivatalnokok gyereki tanulhattak ott. Már 14 éve üresen állt, mire a közösség megmentette. Egy, többek között lakhatással is foglalkozó alapítvány a SelbstBau nagyobb adományának segítségével, megvásárolta az épületet, és hosszútávra (99 év) bérbe adta a lakóközösségnek.  Ez a partnerség részben biztosítja a projekt hosszú távú fenntarthatóságát. A „SelbstBau Rental Cooperative”-ot 1990-ben alapították. 2006-ban kezdtek bele a példaértékű kezdeményezésbe és vették meg a régi műemlék iskola épületet. Az alapítvány már több mint 20 épületet szerzett meg Berlinben és újította fel kóperatív lakóközösségek számára, a jövőbeni lakók együttműködésével.

• Különleges szerep - Multi-generációs ház: legalább a lakások 1/3-át idősek, fogyatékosak lakják, a lakások 2/3-ának alaprajza akadálymentes. Előnyt élveznek a nagycsaládosok és alacsony jövedelműek is.
• Jogi forma és tulajdoni viszonyok - Bérlés: Non-profit alapítványtól (Stiftung trias), hosszú távú bérleti szerződéssel.
• Épület típusa - Régi iskolaépület újrahasznosítása vegyes típusú családok kóperatív együttélésével.

Projekt fejlesztése - 2006–2008

Közösségi terek
Közösségi épület: 40 m²
Biciklitároló és tároló: 40 m²
Kert és játszótér: 3000 m²
Gyerekek háza: 245 m²
Irodák: 270 m²
Épület alapterülete: 5000 m²

Lakások
60 lakó, korosztály: 0–80
például: családok, egyedülállók, idősek stb.
21 db (55–155 m²)
egyedülálló lakás és társbérlet.
Bérleti díj (2010): 4,65–7,50 €/m² havonta

Kóperatív letét: 500 €
taralma: közösségi terek használatát is.
Teljes költség: 3.300.000 €

Építészek - Thommes Weißheimer, Anita Engelmann

Az adatok és képek forrása

Kiértékelés

Részben a talált példák alapján következtetésképp elmondható, hogy a használaton kívüli épületek általános revitalizálása milyen előnyökkel jár az épület, a tulajdonos, a használatba-vevő (nem feltétlenül lakók) és a környék számára. A felsorolás kiegészül – külön oszlopban kiemelve – azokkal az előnyökkel, melyek abból származnak, hogy a használatba-vevő kifejezetten egy kóperatív lakóközösség.

Azonban nem elég, ha a „beköltözni vágyók” és az épület megtalálja egymást, az együtt dolgozást nagyban befolyásolják a már említett tulajdoni viszonyok. A kutatás kitér a kihasználatlan épületek tulajdonjogi viszonyainak előnyeire és hátrányaira is.

Összegzés

Összességében elmondható, hogy a kutatás elején felállított hipotézis – használaton kívüli épületek újrahasznosítására fenntartható megoldást nyújt egy kóperatív lakóközösség beköltözése - bebizonyosodott. A vizsgált példák, és az esettanulmányunk is mutatja, hogy közösségi lakozással revitalizálható egy kihasználatlan épület, még akkor is – vagy éppen emiatt - ha funkcióváltozással is jár. Az ilyen típusú épület- újrafelhasználás mindenképpen előnyös az épület számára, főként azért, mert megállítja az épület amortizációját. Ha a revitalizáció kóperatív lakóközösség által történik, az új lehetőségeket rejt magában mindkét fél számára.

A kutatást és az írást készítette:
Árkovics Lilla, Horogh Petra
2014.01.12.

Tárgyfelelős:
Perényi Tamás DLA (tanszékvezető)
Tárgy oktatói:
Glatz Zsófia, Komlósi Bence és K. Theisler Katalin (a Közösségben Élni tagjai)

Tanszéki kutatás - avagy az elméleti kutatás fontossága az építészetben

A következő sorozatban három kutatás kerül bemutatásra. A kutatásokat és az írásokat két fős diákcsoportok készítették a BME Lakóépülettervezési Tanszékén a Tanszéki Kutatás című két kredites tárgy keretén belül. A tárgy célja, hogy az építész diákok minél alaposabban megismerkedjenek az elméleti kutatás rejtelmeivel és elsajátítsák a tudományos építészeti írás alapjait. A kutatás során a diákok bármilyen témát választhatnak, de a tárgy oktatói számára kiemelt szerepet kap a közösségi- és kooperatív lakozás. A félév során a csoportoknak heti konzultációkon és két workshopon kell bemutatniuk a kutatásaikat. A következő három munka a 2013-14-es őszi félév során készült, amelyet az év végén egy kiállításon is megtekinthetett a nyilvánosság. A diákok munkái olyan kortárs problémákat vizsgálnak, mint a idősek lakhatási helyzete Magyarországon, a miskolci Kollektív Ház működése, és az üresen álló ingatlanok esetleges újrahasznosítása Budapesten.

1: Polyák Levente (2013) „Lakatlan szigetek” in Magyar Narancs 2013/30. (07.25)

2: Polyák Levente (2013) „Lakatlan szigetek” in Magyar Narancs 2013/30. (07.25)