Mázsa utcai ideiglenesség

A kőbányai  Mázsa utca – Bihari utca – Jegenye utca által határolt területen  megépítendő épület nemrég került tervtanácsi véleményezés elé. Bár rendezési terv híján a telek sorsát illetően még sok a kérdőjel, az első értékelhető válaszként tekinthetünk a Bokor Péter és Pete Balázs által elképzelt üzlethelyiség tervére.

A Kőbánya városközponthoz tartozó Mázsa utca és környékére egykori rossz állapotú üzemi épületek vagy éppen az ott működő vállalkozásoknak köszönhetően jobb sorsú létesítmények jellemzők. Sok esetben a rendezetlen tulajdoni viszonyok akadályozzák a telkek rendezését, de ugyanígy hátráltató tényező a városrész rendezési tervének hiánya. A kialakult átmeneti állapot és a fejlesztési kényszer olyan feladat elé állítja az építészt, mint a Villa International Zrt. munkatársait. A Mázsa és Jegenye utca közötti területre első ütemben 11+6 üzlethelyiséget tervezett Bokor Péter vezető tervező és Pete Balázs tervező. Az építési engedélyezési tervet március 4-én véleményezte a Központi Építészeti - Műszaki Tervtanács.

A fejlesztési helyszín a X. kerületi Mázsa utca – Bihari utca – Jegenye utca által határolt telek. A Kőbánya városközpont melletti vasútvonalak övezte környékre volt iparterületek, raktárépületek és rájuk települt vállalkozások jellemzők. A szocialista üzemek működése idején sok kisebb-nagyobb épületet húztak fel - akár engedély nélkül. A szóban forgó ingatlan is 13 ilyen típusú, használaton kívüli épülettel rendelkezik, melyekre a tulajdonos beadta a bontási engedélyt. A telket egy ideiglenes műemléki védettséget kapott magtárépület uralja. A befektető két ütemben kívánja rendezni a területet, melynek eredménye egy 26 egységből álló üzlet- és raktár együttes. A teljes folyamat 3-6 éves távlatban valósul meg. A koncepció szerint a középpontban a magtárépület áll, a Jegenye és Mázsa utcai front kerül beépítésre az említett funkciókkal. A Bihari utcai részen egy kisebb üzletközpontban további szórakoztató és szolgáltató létesítmények kapnak helyt: bank, étterem, kávézó.
Az első ütemben a tervező 6 m-es fesztávú üzletrendszert vázolt fel a Jegenye utcai frontra, mely egyforma, kétszintes egységek sorozata. Az utcafrontra nyílik az üzlethelyiség, a hátsó traktusban a raktár, míg az emeleten az iroda kap helyt. A F+1 magas, lapostetős épületek vasbeton pillérvázas szerkezetűek. Homlokzatuk strukturált függönyfal. A homlokzatot az üvegszerkezet előtt maga a pillérváz tagolja. Az épület párkányán nagy kiülésű, alumínium árnyékolók adnak karakteres horizontális lezárást. A második ütemben a telek belső területén parkolót, zöldfelületeket alakítanak ki és fásítanak. Ekkor létesül a fent említett Monori Center nevet viselő üzletközpont is. Az anyaghasználattal a tervező a magtár épületének érvényesülését szeretné segíteni, mely funkcióját a telek második ütemben történő rendezésekor nyeri el.

Az opponencia fontos szempontnak tartotta Kőbánya városközpont jelenlétét és üdvözte a tervben, hogy az egész területtel foglalkozik. A telek elhelyezkedésénél fogva, valós értékénél nagyobb figyelmet érdemel. A vélemény szerint az építtető karakteres, de jól hasznosítható funkcionális egységet kért a területre. A Jegenye és a Mázsa utca teljes beépítésével egyetértett az opponens és a környezethez igazodó jó minőségű fejlesztésként értékelte. A két épület közötti behajtó áttervezésre javasolt, mivel a magtár így aszimmetrikusan tárul fel. Ha szimmetrikus lenne a viszony a parkoló közepén található körforgalom környezetkapcsolata is pozitív irányba módosulna. A Bihar utcai telekhatár mentén a parkoló lezárásának nagyvonalúbbá tétele várható el. Külön dicséretet kapott a klímaberendezések kültéri egységeinek egységes, kulturált elhelyezése, ami sok esetben kevés figyelmet kap a tervezők részéről. A belső tér a külsőhöz hasonlóan visszafogottnak, igényes kialakításúnak találtatott. Az opponens véleménye szerint a földszinti eladótér, a parkolóra néző raktár illetve a raktár feletti iroda és az eladótér feletti raktár átgondolt funkcionális rendben elégíti ki az igényeket.

A szóban forgó városközponti területre most készül csak a rendezési terv, ami jelzi a megoldás átmenetiségét. A felkért véleményező szerint „a nyilvánvaló beruházói szándék szellemében megtervezett szolid és gazdaságos épületek a gyorsan változó kereskedelmi igények kielégítésére szolgálnak, amely az esetleges évtizedeken belüli teljes átépítés lehetőségével is számol.” Az ellenvélemény szerint így nagyon nehéz építési engedélyezési tervet produkálni, mert nem reagál helyesen a szituációra. A beépítési javaslat nem tükrözi az összefüggéseket, tehát nem egy városközpontba való megoldás. A kritika továbbá nehezményezte a raktár és kereskedelmi funkciók halmozódását és ehhez túl szűknek, zsúfoltnak találta az egységeket. Továbbá azt sem értette a bíráló, miért áll meg a projekt 6000 m2-nél – ami felett már hatástanulmány-köteles lenne -, és miért van szükség ennyi bejáratra egy ilyen létesítményben?! Tisztában van a fejlesztési kényszerrel, de a rendezési tervet meg kellene várni. Egy másik hozzászóló úgy véli, a beépítés hatására felértékelődik a Mázsa utcai front és a majdani rendezési tervnek megfelelően oda már nem építhető raktár. Mindenesetre a mai „próbálkozó” kereskedelmi és raktár viszonyokhoz képest rendezettebb megoldás született. Mindez átmeneti állapot, egy fokozatos városfejlődés része. A rendezési terv és a kerület fejlődésével változni fog a helyzet és ennek megfelelően a tulajdonos érdeke is.

Volt, aki az egész szituáció megfordítását javasolta: ha egy relatíve semleges keret közepén áll egy értékes épület, az üzletek miért nem fordulnak befelé? Egy másik tervtanácsi tag szerint, azért kellene jobban felülvizsgálni a vonal menti telepítést, mert az később önmagát fogja sokszorozni. A magtár kortárs építészeti rendszerből való kiemelése a jelenlegi tervben szűkös. A történeti épülettől legalább 5-6 méteres távolság szabadon hagyása indokolt. A körforgalom a szökőkúttal pedig túlságosan kiemelt helyzetbe került. A közösségi és a szervizfunkciókat érdemes elválasztani egymástól. Több kritika érte az irodák felett alakuló teraszt, mert kihasználatlan.

A tervtanács az alábbi megfontolásokkal javasolta engedélyezésre a tervet:

• A kerület lehetőség szerint minél előbb fogadja el Kőbánya városközpont szabályozási tervét.
• Az épület nem olyan költséges és bonyolult, amely gátat szabna a későbbi változtatásoknak.
• A jelen viszonyoknál rendezettebb állapot jön létre, de ezt is ideiglenesnek kell tekinteni.
• A magtár minél előbb kapjon végleges védettséget.
• A kis- és nagykereskedelmi funkció együtt is támogatható, azonban az üzletrészek elválasztása javasolt.
• A belső válaszfalak mellőzése indokolt.
• Az üzletekben teherfelvonó számára helyet kell biztosítani.

Tompos Viktor