Műemléki jelentőségű terület – valós vagy vélt védelem? Bécsi utca...

Az alábbiakban közöljük Korompay Katalin és Pintér Ferenc hozzászólását, melyek a 2010. szeptember 29-én a Bécsi utcába tervezett ingatlanfejlesztéssel kapcsolatban tartott MUT konferencián hangzottak el, ahol még a ”csilláron is lógtak” az érdeklődők.

MIT VÉD A BÉCSI UTCÁBAN A MŰEMLÉKI JELENTŐSÉGŰ TERÜLET? • A TERÜLETI VÉDELEM KÉRDÉSEI

A mai örökségvédelmi szabályozás egyértelműen lehetővé teszi, az adott nemzetközi és hazai környezet pedig szinte sugallja a műemléki szakhatóságnak, hogy ne engedje meg az öt történeti, esztétikai és városképi értékű épület bontásával létrehozni szándékozott túldimenzionált, városkép-romboló, a belvárost túlterhelő, az erőket a meglévő épületektől elszívó belvárosi ingatlanfejlesztést, hanem az épületek helyreállítását és ideillő új funkcióval való megtöltését szorgalmazza.

A Műemléki jelentőségű terület (MJT) védelmi kategóriát – az 1951-57 között a VÁTI-ban folyt városképi-műemléki vizsgálatokra alapozva – az 1964. évi építési törvény 1967-es végrehajtási rendelete alapítja meg, benne ezzel az előírással: A műemlékeket épségben, jellegük megváltoztatása nélkül fenn kell tartani. A fenntartási kötelezettség kiterjed a műemléki jelentőségű területekre. Az MJT-n az egyedileg nem védett épületek bontásához a műemléki hatóság engedélye kellett, amit az meg is tagadhatott.

A műemléki jelentőségű terület egyidős a franciák híres Malraux-törvényében bevezetett védett szektor (Secteur sauvegardé) fogalmával, azonban ott az író-miniszter rögtön ellátta a védelmet egy igen erős instrumentummal is: Franciaországban addig nem lehet védetté nyilvánítani egy területet, amíg el nem készült rá egy minden érdekelttel egyeztetett rendezési terv. A PSMV, a védelmi és érvényre juttatási terv telkenként és épületenként határozza meg az építési lehetőségeket és az értékek érvényesülése érdekében – határidőhöz kötötten – megvalósítandó feladatokat. Mindez a közérdeket szolgálva magántulajdoni környezetben működik 43 éve. A magyar MJT-re korábban előírt részletesebb (történeti-műemléki-városképi vizsgálatokkal előkészített 1:500-as léptékű) rendezési terv helyett a mai jogszabály a védetté nyilvánítást követő 6 hónapon belül írja elő a „védettségnek megfelelő tervi változtatások” átvezetését, Budapesten a szabályozási kerettervben. Ez a pesti V.,VI. és részben a VII. kerület MJT-vé nyilvánítása, 2005. március 1. óta máig nem történt meg.

A ma hatályos 2001. évi LXIV. sz. kulturális örökségvédelmi törvény 39.§ (1) bekezdésben az MJT-t így határozza meg:  

Műemléki jelentőségű területként kell védeni a település azon részét, amelynek a jellegzetes történelmileg kialakult szerkezete, beépítésének módja, összképe, a tájjal való kapcsolata, terei és utcaképei, építményeinek együttese összefüggő rendszert alkotva - műemléki védelemre érdemes módon - fejezi ki az azt létrehozó közösség építészeti kultúráját.

Hogy ez mit jelent a védelemre nézve, azt a törvény 40/A paragrafusa írja elő:

A műemlékvédelem sajátos tárgyai körében [ide tartozik az MJT] védelem alatt álló valamennyi ingatlan esetében biztosítani kell az építészeti, városépítészeti, … értékek fenntartható használatát …. A törvény tehát azt mondja ki, hogy a területi műemléki védelemnek a magasabbik fokozata, az MJT területén az egyedileg kisebb műemléki értékű, nem műemlék, de város-alkotó együttesükben kiemelkedő jelentőségre szert tett épületek műemléki védelemre érdemesek, azaz műemlékként védendők:  az MJT-n valamennyi értéket hordozó épület megőrzését és értékeinek kibontakozását biztosítani kell.

Tehát az az egyes műemléki vezetők által emlegetett érv, hogy az egyedileg nem védett házak esetében a hatóságnak nincsenek eszközei, nem áll fenn. A hatályos jogszabály alapján – ahogy a műemlékeknél –, éppen azt a kivételes esetet kell az MJT-n szakhatóságként eljáró Kulturális Örökségvédelmi Hivatalnak (KÖH) indokolni, ha az értékes egészből valami résznek – a jogszabály értelmében értéktelen résznek – az elbontását mégis engedélyezi.

A jogszabály fenti értelmezését megerősíti több KÖH szakmai dokumentum is.

A pesti MJT erzsébetvárosi értékvizsgálatának 2008-ban készült, egy időben az elnök által titkosított, majd civilek által bírósági ítélettel hozzáférhetővé tett anyaga:

Örökségvédelmi szempontból elvárás, hogy a történeti negyed építészeti fejlesztéseit szabályozó javaslat vegye figyelembe az adott léptéket, az épületek meglévő, megőrzendő tömegét, magasságát, kialakításuk sajátos rendjét, a tervezési terület megőrzendő telekstruktúráját és térszerkezetét. Alapvető cél, hogy csak olyan minőségi beavatkozások történjenek, amelyek az építészeti kultúra folyamatosságát korszerű eszközökkel, a terület túlzsúfolása nélkül képesek biztosítani.  Felhívjuk a figyelmet arra, hogy örökségvédelmi szempontból a történeti városkép identitásának szerves részét képviseli a városképet meghatározó tetőzetek történeti képe, az eredeti telekosztás, a fő látvány-tengelyek, melyek megőrzéséről a szabályozásnak a maga eszközeivel gondoskodnia kell. Örökségvédelmi szempontból kívánatos, hogy a telkek beépítését szabályozó szintterületi mutató a jelenleginél intenzívebb beépítésre csak ott adjon lehetőséget, ahol biztosítható egyúttal az is, hogy a tömb és a teljes terület forgalmi terhelése a jövőben sem növekszik a meglévőnél jobban. Új beépítésre csak akkor adjon a szabályozás lehetőséget, ha azáltal a tömb beépítési intenzitása a jelenlegihez képest csökken és a lehetővé váló fejlesztés mind a tömb, mind a terület felértékelődését szolgálja, minőségi szempontból lakhatóbbá téve a történeti negyedet. Védett területen bontás csak akkor lehet indokolt, ha az épület műemléki értéket nem hordoz, és városképileg zavaró, a környezetébe nem illő.  

A KÖH tizenegy budapesti kerület értékvizsgálatát tartalmazó házankénti inventarizációjának a 2007. évi műemléki világnapon közzétett ismertetője természetes tényként kezeli a városléptékű műemlékvédelem – ez a több kerületet magába foglaló műemléki jelentőségű terület – létjogosultságát a történeti városmagban, amivel a bontás ellentétben áll:

...a budapesti épített örökség kiemelkedő értékét az adja, hogy a nagyvárosi kiépülés rövid idő alatt és nagy léptékben zajlott le, európai összevetésben is figyelemre méltó, az átlagos vonatkozásban is magas építészeti és esztétikai értéket hozva létre. Éppen ez a sajátosság, a nagy kiterjedésben fennmaradt, változatosságában gazdag, összességében mégis egységes, a historizmus és a szecesszió stílusjegyei által meghatározott, de a klasszicizmus építészeti szubsztanciáját is hordozó és a modern korszak kiváló minőségben megépült elemeit szervesen integráló épületállományban rejlő érték képezi az alapját a budapesti városléptékű műemlékvédelemnek. A historizáló-szecessziós Budapest materiális és város-, sőt országhatáron túlmutató kulturális-szellemi értékének megőrzésére nem az egyedi védetté nyilvánítás a legmegfelelőbb eszköz, hanem a műemléki jelentőségű területként történő védelem. Ennek a védelemnek az a célja, hogy az összefüggésekben rejlő értéket fogalmazza meg, és felhívja a figyelmet arra, hogy a védelem tárgya sérül, és a védelem válik okafogyottá, ha az egyedileg nem védett elemek megsemmisülnek.

Ezt kéri számon az UNESCO is, amikor – megállapítva, hogy a világörökségi háttérzóna, az MJT igen kiemelkedő értékű és magas színvonalú – olyan gazdasági-társadalmi környezet kialakítását kéri a magyar hatóságoktól, hogy az MJT-n ne a bontás, hanem a megtartás/korszerűsítés/helyreállítás legyen a rentábilis befektetői magatartás. 2011 februárjára a következő UNESCO szakértői javaslatra kell értékelhető intézkedéseket felmutatnunk a Világörökség Bizottság számára:

• az épületbontások világörökségi szempontból komoly problémát jelentenek, ezért ezt a folyamatot [a már kiadott, jogerős engedélyeknél is] meg kell állítani minden esetben testre szabott megoldásokkal;

• olyan külön városrendezési szabályozást kell létrehozni, amely egyaránt megfelel mind a városmegújulás szükségességének, mind annak a követelménynek, hogy megőrizzük a negyed örökségi értékeit;

• még ennél is sürgetőbb olyan gazdasági eszközök létrehozása, amelyek a rehabilitációra, nem pedig a bontásra/új-építésre ösztönöznek.

Ez a lényeg. A francia szakértő nélkül is tudott dolog, hogy a területi védelem elsődlegesen – tehát nemcsak a bontást tiltó, hanem az épületeket, városnegyedeket fenntartható pályára állító hatással – a város-rehabilitáció során érvényesíthető. Akkor nem lesznek ilyen szervetlen városfejlődést erőltető, szakszerűtlen kezdeményezések Budapesten, amelyekkel a hivatal is csak utólag tud megküzdeni, és a civil szakmai társadalomnak kell nyilatkozatok tucatjaival és fellebbezésekkel kifejezni az egyetemen tanított evidenciát:  ezt ide így most nem! – ha létezni fog és működik egy valódi rehabilitációs program, amely végre lerögzíti Budapest százhúsz éves központi lakóövezete értékőrző korszerűsítésének céljait – amikből nem enged: lazítás, zöldítés, helyreállítás, egészséges lakásstruktúra, forgalomcsökkentés stb. –, törvénnyel és szabályozással létrehozza ennek eszközeit, megteremti a megindítás hazai és uniós forrásait, és újra gazdasági tényezővé téve beviszi a meglévő/megtartandó házakat az ingatlanpiacra. Mindehhez a társadalom egyetértését és bizalmát megnyerve.

A most készülő BVKSZ-felülvizsgálat jó alkalmat kínál a 2005. szeptembere óta fennálló jogsértő állapot rendezésére, tehát az MJT védett státusz követelményeinek megjelenítésére a szabályozásban, aminek eszközeként a város-rehabilitáció városrendezési kereteit is elő kell írni, első helyen a szintterületi mutató jelentős csökkentésével. Nemcsak a fogalom-meghatározásban szerepeltetve, ahogy az OTÉK-ben, amiben egyebütt aztán nem esik szó róla (rehabilitáció: elavult, de értéket képviselő településrész, tömb olyan felújítása, melynek során az úthálózat és az épületállomány erre érdemes elemeinek megtartásával, korszerűsítésével, az alkalmatlan épületek, épületrészek elbontásával, esetleg azok új épületekkel történő pótlásával történik az érintett terület értékének a kornak megfelelő színvonalra emelése), hanem a világörökségi Budapest legnagyobb és legelhanyagoltabb, nemzetközi téren is kiemelkedő nagyságú és jelentőségű feladatának megfelelően központi kérdésként kezelve (Európában nincs még egy ilyen rossz állapotú főváros-központ).

A továbblépéshez hatékonyan szorgalmazni kell tehát a legszükségesebb jogszabályi változásokat: egy rehabilitációs törvényt, amelynek alapján elindulhat a munka, ahogy ez történt pl. Bécsben is az 1974-es városmegújítási törvényük alapján; egy erős világörökségi törvényt; a BVKSZ-ben egy rehabilitációs keretszabályzatot és ennek az egységes elvei alapján a belső-kerületi szabályozásokat.

Addig is a hatályos törvényi szabályozásban a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalnak megvan tehát a jogszabályi lehetősége szakhatóságként nem engedélyezni ezt a műemléki védelem alatt álló területen tervezett épület-irtást, és minden hasonló esetben a szakmai szabályok és társadalmi elvárások alapján tiltani a városi együttesben értéket hordozó épületek bontását, megakadályozni új épület számára a két teleknél nagyobb telekösszevonásokat – ennél nagyobbat esetleg kiemelt közcélra (városháza, egyetem stb.) és megfelelő helyen –, a léptékrontó magasságokat, és tervtanáccsal terelgetni a többi követelményt. Alighanem ettől tartva – mondvacsinált okkal – nem vonták be a KÖH-öt a Bécsi utcai terv elvi engedélyezési eljárásába.

Korompay Katalin (Budapest Világörökségéért Alapítvány) felkért hozzászólása a 2010.09.29-én a Bécsi utcába tervezett ingatlanfejlesztéssel kapcsolatban tartott urbanisztikai fórumon

Az előadás szövege letölthető itt

ÖSSZEFOGLALÓ

a Bécsi utcai projekt tárgyában 2010. 09. 29-én megrendezett Urbanisztikai Fórumon tartott előadásomról

A program egészén belül jelen előadás célja a Főváros hatályos településrendezési eszközeiben foglalt előírások bemutatása volt Budapest belvárosára és ezen belül a Bécsi utcai projekt területére vonatkozóan.

Budapest főváros településszerkezeti terve (TSZT)

A TSZT jóváhagyandó munkarészének IV. 1. fejezete foglalkozik az épített környezet értékeinek védelmével. Az előírások e témakörben a város zónarendszere alapján differenciáltak. A Bécsi utcai projekt területe egyértelműen a belső zóna magjában található. „A belső zóna a kiterjesztett történelmi belváros térségét foglalja magában. Ebben a zónában a legfontosabb feladat a funkcionális komplexitás biztosítása és a történelmi karakter megőrzése mellett a lakófunkció megtartása, valamint a szerkezet fellazítása, a park- és térrendszer fejlesztése, továbbá az átmenő és a célforgalom korlátozása.”

A TSZT Funkcionális szerkezet c. jóváhagyott tervlapja szerint a tárgyi terület a „városszerkezeti, városképi szempontból kiemelten védendő karakterű összvárosi jelentőségű terület” kategóriába tartozik, amelyre az alábbi előírás vonatkozik: „E területeken belül a történetileg kialakult településszerkezet, településkép és az építészettörténeti, illetve helytörténeti, kultúrtörténeti értelemben értékes meglévő épületállomány védelme igen fontos a belváros nagyvárosi karakterének megőrzése érdekében. Ezek a városrészek az értékvédelem szempontjából kiemelt szabályozást igénylő összvárosi érdekű területek, amelyeken belül a tömbszerkezet, a kialakult telekrendszer megváltoztatása, továbbá a városképileg, utcaképileg meghatározó épületek bontása csak részletes örökségvédelmi vizsgálatok és hatáselemzések alapján bírálható el.”

A TSZT „A területhasználatot veszélyeztető, illetőleg befolyásoló tényezők” c. fejezete a karakter szempontjából védendő területekkel kapcsolatban megállapítja: „Ezek közül kiemelten fontosak a pesti és budai körutakon belül elhelyezkedő városrészek. Nagy felelősséggel kell dönteni az épületek bontásakor a telekösszevonásokról. Meg kell akadályozni, hogy a túlépítés és a túl nagy volumenű átépítés révén a város identitását hordozó  településrészek elveszítsék arculatukat. Feltétlenül megakadályozandó a terület egészére nézve a túlzott, a jelenlegi átlagot meghaladó sűrűség kialakulása”

Örökségvédelmi szempontból megállapítható, hogy a Bécsi utca 2-10.sz. alatti ingatlanok kívül esnek a Világörökség területén (annak határa a közelben, a Vörösmarty tér nyugati oldalán húzódik), viszont műemléki jelentőségű területén találhatók. Az öt érintett telek közül négy (a Bécsi utca 2. szám a kivétel) közvetlenül határos műemlék épület telkével. A Bécsi utca 2-4. szám alatti ingatlanok nyilvántartott régészeti lelőhelyek. Mind az öt érintett telek magasépület elhelyezése szempontjából kiemelten védett zónába tartozik.

Az épített környezet védelme témakörben még megjegyzendő, hogy a tárgyi ingatlanok jelenleg nem állnak fővárosi védettség alatt, de a Bécsi utca 10. szám alatti ún. Fischer üzletház „a főváros városképe és történelme szempontjából meghatározó épített környezet védelméről szóló 54/1993. (1994. III.1.) Fővárosi Közgyűlési rendelet” 2010. V. 20-i módosításig egyedi védelmet élvezett.

A Fővárosi szabályozási keretterv (FSZKT) és a Budapesti városrendezési és építési keretszabályzat (BVKSZ)

Az FSZKT szerint a tárgyi terület keretövezeti besorolása: Városközponti területek (VK). A BVKSZ alapján ebben a keretövezetben az építési telekre megengedett legnagyobb terület 20 000 m2, a legnagyobb megengedett beépítési mérték 80% lehet, a legnagyobb megengedett szintterületi mutató pedig 5,5 m2/m2-ben van meghatározva. Bizonyos feltételek teljesülése esetén e határértékektől el lehet térni az alábbiak szerint.

Közhasználat céljára történő átadás esetén a szintterületi mutató max.: 5,5+0,5=6,0 m2/m2.

KSZT alapján a földszint és az I. emelet beépíthető 100%-ig intézmény, közintézmény, vagy járműtároló elhelyezése esetén.

Speciális intézményi építési övezetben a beépítési mérték minden szinten lehet 100%, ha min. 20% közhasználatra átadásra kerül.

Megjegyzendő, hogy a lehetséges kedvezmények igénybevétele esetén sem haladhatja meg a szintterületi mutató mértéke a 6,0 m2/m2-es értéket. Lényeges továbbá az is, hogy a közhasználatra történő átadás akkor vehető figyelembe, ha az a földszinthez és a közterülethez kapcsolódóan valósul meg.

Fontos egyértelműen rögzíteni néhány  tárgyi témakörben gyakran előforduló  fogalmat:

Magasépület: Épületfunkcióval meghatározó módon rendelkező magasépítmények (magasház és különleges magasépület) gyűjtőfogalma

Magasház: az a magasépület, melyben a legfelső építményszint szintmagassága a 30,0 m-t meghaladja, de melynek építménymagassága nem nagyobb 45 méternél, és az épület legmagasabb pontja nem éri el az 55 m-t.

Kiemelten védett övezet: A kiemelten védett övezetben magasépület nem létesíthető. A városképi illeszkedés követelményeinek betartásával az épület legmagasabb pontja 30,0 méternél nem lehet magasabb, kivéve azon esetet, ahol a zártsorú beépítésű területeken a meglévő két szomszédos épület mindegyike ezt meghaladja. Hagyományos magastetős épület esetén az épület gerincvonala azzal az értékkel haladhatja meg a 30,0 m-t, amellyel a párkánymagasság a 30,0 m alatt marad.

Megemlítendő, hogy az épület legmagasabb pontjának meghatározásánál (a BVKSZ fogalommagyarázata szerint) „a tetőszerkezet azon díszítő elemi, amelyek huzamos emberi tartózkodásra szolgáló helyiséget nem tartalmaznak (pl. kupola, saroktorony) valamint a tetőfelépítmények és az épület tetőzetén elhelyezett antenna, villámhárító, kémény és szellőző figyelmen kívül hagyandók.”

Végül összegzésképpen néhány megjegyzés:

A Bécsi utcai projekt kapcsán fellángoló szakmai viták megerősítik azt az igényt, hogy fővárosi szinten egységes szemlélet alapján szükséges gondoskodni az épített örökség jogszabályokban nem védett, de a város karakterét meghatározó módon képviselő elemeiről is (épületállomány, tömb és telekszerkezet, stb.), különös tekintettel arra a tényre, hogy a kiemelten védett zónán belül  területarányosan  csak mintegy a terület 30%-ára terjed ki valamilyen egyedi (országos, vagy fővárosi) védelem.

A Budapest főváros településszerkezeti tervében lehatárolt „városszerkezeti, városképi szempontból kiemelten védendő karakterű, összvárosi jelentőségű terület” a város teljes már beépített és beépítésre szánt területének kevesebb, mint 5%-a. Nyilvánvaló, hogy a kortárs építészet tárgyihoz hasonló épületkomplexusai részére számos, kellően exponált helyszín áll rendelkezésre a karaktervédett térségen kívül is.

Mindezek tükrében kiemelendő a BVKSZ évek óta húzódó felülvizsgálata keretében felvetett tervezői javaslat két eleme:

„A kiemelten védendő karakterű összvárosi jelentőségű területen bontási engedély kérelem részeként karaktervizsgálat készítendő.

Bontás esetén a tervezett épületek építési engedélyezési terveit tervpályázati eljárás során kiválasztott terv(ek) alapján kell elkészíteni”

Budapest, 2010. október 6.

Pintér Ferenc, BFVT Kft.
vezető településrendezési tervező
irodavezető