Tervtanács előtt a VII. kerület négy tömbjére vonatkozó Kerületi Szabályozási Terv

Perczel Anna opponensi véleménye

Perczel Anna opponensi véleménye

VII. kerület, Király utca-Holló utca-Dob utca-Rumbach Sebestyén utca,
Király utca-Kisdiófa utca-Dob utca-Kazinczy utca,
Király utca-Csányi utca-Dob utca-Kisdiófa utca
és Király utca-Akácfa utca-Dob utca-Csányi utca
által határolt négy tömb területére vonatkozó Kerületi Szabályozási Terv (dr. Nagy Béla, Műhely Rt.)

Általános gondolatok

Először is a terveztetés körülményeiről szeretnék szólni, mely ugyan független a tervezőtől és függetlennek tűnhet magától a konkrét terv értékelésétől is, de ebben az esetben mégsem lehet nem figyelembe venni, hiszen a főváros egyik fontos, tradíciókat őrző, műemléki védelem alatt álló történelmi negyedében összefüggéseiből önkényesen kiemelt négy különálló tömb tervéről kell véleményt mondani. Mert miről is van szó?

Pest régi zsidónegyede 2002-ben felkerült az UNESCO világörökségi listájára, mint az Andrássy úttal kibővített budapesti világörökségi terület védőzónája és 2004-ben műemléki területi védettséget kapott. A jelenleg érvényes szabályozási tervek, köztük különösen a négy tömb területét is magába foglaló "Madách sétány" terve, komoly változtatásokban, bontásokban és igen erőteljes, a negyed beépítési karakterétől nagyságrendekkel nagyobb beépítésben gondolkodtak, tehát nem egy védendő történelmi negyedhez alkalmazkodva alakították ki tervüket, hiszen például egész utcák bontását, teljes tömbök átformálását, is lehetővé tették. Mindezek következtében, a Belváros közvetlen közelségében elhelyezkedő, ma már nemcsak számunkra, de a világ számára is fontosnak számító hely - Pest régi zsidónegyede - a rövid távú ingatlanfejlesztés szinte korlátlan terepévé vált (lásd Holló utca, Kazinczy utca)

Az immár védett negyedre a mai napig nem készült olyan program, vagy terv, mely ezt a területét a városnak kulturális örökségként kezelné, és egységes egésznek tekintené az itt élő emberekkel, kultúrájukkal, vallási hagyományaikkal, kereskedelmi, és idegenforgalmi életükkel együtt. Ez a hely nem tartozik pillanatnyilag a főváros kiemelt rehabilitációs területei közé sem. De a negyedre tudomásom szerint nem vonatkozik olyan terv, program, vagy tanulmány sem, ami választ adna a terület és egyben a Belváros felé irányuló gépkocsiforgalom valódi eltávolítására, vagy más európai fővárosokhoz hasonló közlekedés mérséklésére vonatkozó szigorú szabályozásra.

A budapesti világörökségi terület egészére viszont készül a kezelési terv, mely ajánlásokat fogalmaz meg (például a világörökség és védőzónája területén nem ajánl telek összevonást, vagy meghatározza az új építésekkel kapcsolatos elvárásokat). A kezelési terv szeptember végén kerül átadásra és utána vagy miniszteri rendelet, vagy törvény formáját öltve már nemcsak ajánlás, hanem kötelezettség lesz. Tehát az egész védett negyedre, így e négy tömbre is ez a ma még nem létező rendelet, vagy törvény vonatkozik majd.

Közben az idei EUROPAN pályázat egyik helyszíne a "Madách sétány" területe lett. A magyarországi helyszín után nagyon sok, tudomásom szerint több mint hatvan külföldi fiatal építész érdeklődött. A pályázatok beadása szintén ebben a hónapban lesz, elbírálása pedig novemberben.

Mindezek alapján úgy gondolom, hogy e négy tömb terveztetését, illetve elfogadását fel kell függeszteni minimum addig, amíg megszületik a világörökségi törvény, vagy rendelet. Tanulságos lenne ismerni az EUROPAN pályázat eredményét is, mert ezáltal érdekes alternatív lehetőségek állnának rendelkezésre.

Más európai országokhoz hasonlóan - ezt sugallják az európai pályázati feltételek is - egy ilyen különleges történelmi negyed esetében egyáltalán nem szabadna egy-egy tömbbel úgy foglalkozni, hogy ne legyen az egész terület rehabilitációjával kapcsolatban - beleértve a kulturális és társadalmi kérdéseket, is - egy végiggondolt koncepció, program, vagy terv, melyhez azután bármelyik tömb, utca, vagy terület tervezése illeszthető.

Fontos lenne végre a belvárosi területekkel, ezen belül Pest régi zsidónegyedével kapcsolatban a közlekedésre vonatkozó más európai nagyvárosokban jól bevált módszer/ek - akár kísérleti - alkalmazása. Ez azt jelentené, hogy egy 2005-ben készülő tervnél már nem a parkolók minél nagyobb számú elhelyezése, hanem az autók nélküli belváros filozófiájának realizálása, vagyis minél kevesebb parkolási lehetőség engedélyezése, a gyalogos élet, a kerékpáros közlekedés és a tömegközlekedés kiterjesztése lenne a fő feladat.

Konkrét gondolatok, illetve kérdések az adott tervvel, illetve a négy tervvel kapcsolatban

Az első kérdés: egy terv, vagy négy terv?

A vizsgálatok egyik nagyon érdekes és szép része, ami a történeti kialakulással és a Madách sugárút, majd Madách sétány átváltozásaival, a terület beépülésének karakterével foglalkozik - nagyon helyesen - a négy tömb területét egységben mutatja meg. A minden tekintetben igen körültekintő, alapos és ahol ez szükséges volt érzékeny vizsgálatok a legtöbb további esetben már önállóan foglalkoznak egy-egy tömbbel, amit a vizsgálatok eltérő jellege olykor indokol.

Ugyanakkor a vizsgálatok mindegyike lezárul az adott tömb határán. Nem lehet tudni, mi van ott, vagy milyen az utca másik oldala? A megbízás értelmében maga a szabályozás nem is terjedhet ki az utca másik oldalára. Szinte biztos, hogy a tervező ezen ismeretekkel rendelkezik is, azonban mivel nem látható, így nem érzékelhető a tömbök kapcsolódása, illeszkedése a környezethez.

Csak egy példa: a műemléki környezet függ az utca túloldalán lévő műemlékektől is, ez a vizsgálatban nem jelenik meg, de a beépítés jellegét, nagyságrendjét, funkcióját is befolyásolja az utca másik oldala.

A vizsgálatoknál az önálló tömbök problémája még nem is annyira zavaró, mint a beépítési és a szabályozási lapoknál, ahol az önállóan kezelt tömbök miatt, egy tömb kivételével, az utca másik oldalára vonatkozó összefüggések nem érzékelhetők, még azok sem, amelyek a következő tömbnél egyébként szerepelnek. Így az sem érzékelhető igazán, milyen nagyságrendű a változás együttvéve.

A második kérdés: miben különbözik ez a terv az ezt megelőző tervtől?

A különbség már első ránézésre észrevehető. Az utcák mentén a beépítés vonala visszakerült az eredeti helyre, a Kulturális Örökségvédelmi Minisztérium 2005. áprilisi rendeletében megnevezett új műemlékek, melyek közül több a régi tervben még bontandó épületnek számított, ebben a tervben a védelemre vonatkozó rendeletnek megfelelően már megőrzésre került. Ezen felül is látszik, hogy a tervező nemcsak a kötelező műemlékek, de több olyan egyedileg nem védett épület esetében is a megtartás mellett döntött - sajnos azonban szinte mindig emeletráépítéssel, vagy a bontás lehetőségével kiegészítve - ahol az előző terv bontást javasolt. Az új építési lehetőségek beépítési kontúrjainak telek belseje felé történő szabályozása a szomszédos megmaradó épületekhez történő rendkívül figyelmes alkalmazkodással történt, elkerülve ezáltal a meglévő udvarok, kertek lezárását hatalmas új tűzfalakkal, ami a most még érvényben lévő terv egyik speciális sajátja. A beépítési módnál is látható - eltekintve a beépítési arányoktól és mértéktől! - a területet jellemző beépítési formák tanulmányozásának hatása.

Új a tervben, hogy az eddigi, kizárólag csak hosszanti átjárás mellett, ahol mód nyílott élt a keresztirányú, Király és Dob utca közötti tömbön belüli átjárás ehhez a városrészhez sokkal inkább illeszkedő lehetőségével. A Dob utca árkádosításának elvetése is fontos, úgy városképileg, mint funkcionálisan, hiszen például ez esetben nem szűnik meg a negyed egyetlen kóser cukrászdája, nem zár be a Kiskacsa étterem és a bezárt üzleti terek újraéledhetnek. Az elején már felvetett közlekedési témához kapcsolódik a tervben javasolt midibusz létesítésének gondolata, amit feltétlenül támogatni kell.

Milyen problémákat érzek mindezek ellenére?

Riasztó a beépítés mértéke, nagyságrendje. Tudomásom szerint a VII. kerületre vonatkozó KSZT az itt előszeretettel használt 5,5 és 5-s szintterületi mutatónál alacsonyabb. De ha nem is így lenne - akkor is - ez itt egy különleges, rendkívül keskeny utcákkal rendelkező, műemléki védelem alatt álló negyed. A terv/ek/ környezetvédelmi fejezete például figyelmeztet arra, hogy a fejlesztések során csökkenteni kell a negyed terhelését, beépítésének mértékét, növelni kell a zöldfelületek arányát, tekintettel arra, hogy a városnak ez a része "kizárólag tehermentesítésre irányuló fejlesztésre kijelölt zónában helyezkedik el." A terv ezt a figyelmeztetést nem veszi figyelembe, de lehetőséget sem ad az összehasonlításra, vagyis arra, hogy világos legyen, mi a különbség a mai helyzet, a jelenleg még érvényben lévő, de már elvetett és az előttünk álló terv között a beépítés mértéke, a környezet terhelése, a zöldfelületek nagyságrendje tekintetében. A beépítés, vagyis a területhasználat mértéke ugyanakkor erősen befolyásolja a régebbi, alacsonyabb épületekre irányuló bontási szándékot és függetlenül minden egyéb tervben jelzett közlekedéssel kapcsolatos intézkedéstől, erősen befolyásolja a terület forgalmát, vagyis terhelését, zöldfelületeinek arányát. Akkor is, ha a terv teljesíti az OTÉK parkolással kapcsolatos előírásait, a tervezett, olykor irreális parkolóházakig, mélygarázsokig az adott 7 m széles utcákon kell eljutni.

Az előző, immár elvetett terv mutatói bemutatásra kerültek. Ott világosan látható, hogy a környezetvédelmi vizsgálatban már ma is túlzott sűrűségűnek tartott és egyébként az előző terv óta védetté vált negyed beépítési arányait az a terv megkétszerezi, olykor megháromszorozza. A mostani terv vajon mit tesz? Ilyen adatok nincsenek, így csak következtetni lehet az erre vonatkozó általános megjegyzésből, mely több esetben is arról szól, hogy a terv beépítésre vonatkozó értékei nem haladják meg az előző terv értékeit, ezért ezzel nem kell foglalkozni. Ez most azonban egy új terv, hiszen azért készül, mert a régi alkalmatlan és elfogadhatatlan egy műemléki területi védelemmel rendelkező negyed esetében. A területi védelem különben sem csak az utcák beépítési vonalának, a telkek szerkezetének és egyes épületek védelmének kérdéseiről szól, hanem az összefüggésekről, a teljes egészről, és sok egyéb mellett a beépítés arányairól, léptékéről és mértékéről is.

Az örökségvédelmi hatástanulmány törvény által előírt kérdéseire adott tervezői válaszok is hasonlóan semmitmondóak. Nagy részük itt is arról szól, hogy nincs miről beszélni, mert a jelenleg érvényben lévő tervhez képest nincs változás. Ez a válasz ez esetben is elfogadhatatlan. A műemléki törvény szerint az összehasonlításnak az adott terület kulturális örökségéből, itt történetesen egy területi műemléki védelem alá került városrész örökségéből kiindulva kell az új terv hatásait elemeznie. Tekintettel arra, hogy ez egy 2005-ben készülő új terv, ami az 1999-ben elfogadott tervhez képest új jogi helyzetben történik (hiszen ezért készül), válaszolni illene. Az előző terv ráadásul egyáltalán nem rendelkezik örökségvédelmi hatástanulmánnyal, ezért végkép értelmezhetetlen az ilyen jellegű reakció.

Sajátos és egyben riasztó a megtartott nem műemlék lakóházak kezelése. Például, miért van az, hogy szinte az összes megtartott egy, vagy kétemeletes, az utcák karakterét meghatározó lakóházra a terv min. 2, vagy 3 emeletráépítést jelöl? Egy egyemeletes klasszicista ház vajon hogy néz ki plusz két, vagy három emelettel? A terv szerint többségüknek, például pont a Dob utca Gozsdu udvart közrefogó két lakóházának (Dob utca 14. és 18.) csak a homlokzati fala marad meg két emelet ráépítéssel, de ez is azzal a lehetőséggel párosul, hogy amennyiben új épület épülne, úgy az négyemeletes lehetne. Ha az önkormányzat eladja ezt a két házat, amire nagy esély van, akkor melyik befektető fog magától a kisebbik és nehezebbik megoldás felé fordulni egy ugyan értékes, de egyedileg nem védett, utcaképben fontos szerepet betöltő épület esetében pusztán az utca karakterének, hangulatának és az alacsonyabb beépítés következményeként itt még létező napsütésnek a kedvéért? Véletlenül ez a több helyen már megbontott Dob utca egyetlen még új beépítéssel, vagy foghíjjal meg nem bontott, érintetlen és harmonikus része. Az utca szélessége pedig itt csupán 7m.

A négy tömb mindegyikén az utcák felé 4 + T szint van megjelölve, akár új a beépítés, akár meglévő alacsonyabb épületről van szó, akár 7 m széles az utca, akár több. Hogy oldja meg például a Dob utcában új beépítés esetén ezt, ahol mindkét oldalon kétemeletes épület áll, ha az illeszkedés szabályát is betartja? A példát azért hozom fel, mert a Dob utcában pont hasonló helyzetben épült fel egy olyan lakóház, mely 4 + T szinttel rendelkezik. /Dob utca 28.-30./ Érdemes megnézni milyen nyomottak a szintek és milyen nyomorék a földszint, hogy betartva az illeszkedést a négy emelet is megépülhessen. Egy ilyen jellegű városrészben azt gondolom nem ennyire általános, hanem sokkal finomabb, sokrétűbb, az egyes utcák, utcaszakaszok és ha kell épületek szerinti szabályozásra lenne szükség.

Mi lesz ha a befektető nem a beépítési lap szintszámait, hanem az építési szabályzat számait tekinti mérvadónak, ahol például a legnagyobb építménymagasság 21, vagy 24 m? Való ezekbe az utcákba ez a magasság?

Néhány szót kell ejteni a parkolásról is, mert ez minden régi városrészben rendkívül kritikus kérdés. Sajnos egy ilyen korlátozott területen ez még nehezebb feladat. A tervben a tervezők az erőteljesen megnövelt beépítés kiszolgálását a jelenleg még érvényes tervhez hasonlóan valósították meg Ennek ára több helyen is olyan parkolóházak építése, melyek 5,5 vagy 8, vagy akár 11-s szintterületi mutatóval, 100% beépítéssel szabályozottak. Külön kell itt említeni a Dob utca Rumbach Sebestyén utca sarkán álló pengefal jellegű trafó épület telkére tervezett 350gk -s parkolóház kérdését, mely részben esztétikai is. Ha a trafó telke ily módon, 5,5 szintterülettel beépülne, az véleményem szerint ijesztő méretű tömbként jelentkezne. Azonban több mint valószínű, hogy a trafó telke nem, vagy csak igen nagy áldozat árán építhető be.az ott a föld alatt és föld fölött vezetett vezetékek miatt. A trafó telkével átellenben a most érvényben lévő terv szerint nyolcemeletes 100% beépítésű parkolóház épül (az ott álló gyönyörű, koraeklektikus kereskedőházat emiatt bontották el), a Rumbach Sebestyén utcából rámpa vezet a Madách tér alatti közterület alatti mélyparkolóba. Itt igazán élesen jelentkezik az egy-egy kiemelt tömb útján történő terveztetés problémája. Vajon minderre szükség van és pont itt a Rumbach Sebestyén utcai zsinagóga közvetlen szomszédságában? Kibírná ez a rövid utca mindezt? De ugyanez a kérdés feltehető a csupán egy tömb hosszúságú, keskeny Holló utca esetében is, ahol csak a terv által érintett oldalon közel 500 új parkoló épül, de mennyi épült és épül a túloldalon a Holló ház és az Eszter ház alatt?

Az EUROPAN pályázat eredményének ismerete különösen a Kazinczy utca és Kisdiófa utca közötti rendkívül nagyméretű tömb esetében rendkívül fontos lenne, mert itt valóban sokféle megoldás lehetséges. Az hogy a belső, kizárólag új és merev beépítéssel körülvett tér teljesen burkolt és nem park, az egy óriási elmulasztott lehetőség ebben a sűrű beépítésben. Itt már olyan nagyságrendű a változás, hogy szükség lenne perspektivikus ábrázolásra is. Ennél a tömbnél még erősebben érezni a tágabb területtel való gondolkodás lehetőségének hiányát, mint máshol.

Nem látok semmilyen utalást közösségi dolgokra. Ilyen mértékű változás, például lakásszám növekedés semmilyen plusz igénnyel nem jár? Mi történik az itt lakókkal, hány embernek kell elhagyni az otthonát, mekkora lesz, vagy mekkora lehet az irányított lakosságcsere? Hány lakás szűnik meg, és hány épül? Ezekre a kérdésekre és más hasonlókra nem látok utalást.

Röviden összefoglalva

Bár a bemutatott anyag megjelenésében hatásos és szép, az építészeti, várostörténeti és városszerkezeti vizsgálatok rendkívül részletesek, érdekesek, előremutatóak az előző tervhez képest és a terv/ek is több olyan változtatással él/nek, ami a védett negyed esetében elvárható, elfogadhatatlannak tartom a beépítettségre és a területhasználatra vonatkozó mutatók mértékét, illetve a jelenleg érvényes mutatók változatlanul hagyását, a jogi szabályozás differenciálatlanságát (építési szabályzat), a megmaradó alacsonyabb épületek ugyancsak differenciálatlan emeletráépítéseit, díszletfalként történő kezelését vagy bontását, a negyed karakteréhez hozzátartozó, építészeti és hangulati értéket egyaránt képviselő udvarok felszámolását, az utcaképek 4+T szintű egységesítését, a beépítés új nagyságrendjéből fakadó komoly terhelést, illetve forgalomnövekedést és az ezzel szorosan összefüggő eltúlzott számú parkolóház és mélygarázs védett negyedben történő elhelyezését.

Hiányolom a környezetvédelmi hatástanulmányt /ez az előző tervben sincs/, mely talán választ adna a feltett kérdések egy részére és hiányolom egy tradicionális zsidónegyed esetében talán még a szokásosnál is komolyabban veendő társadalmi vizsgálat és az itt élő emberekről szóló gondolkodás teljes hiányát, mellyel tudtommal az előző terv szintén nem rendelkezik.

Az előző, 1999-ben jóváhagyott tervre történő hivatkozásokat azért nem tartom elfogadhatónak, mert ez a terv a 2002-ben és 2004-ben történt világörökségi, illetve műemléki területi védettség ténye, tehát teljesen új jogi helyzet miatt készül. Amennyiben ebben az új tervben változatlanul megmaradnak az előző, 1999-s terv építési szabályzatának mutatói és a szabályozás ilyen differenciálatlan marad, akkor ez a terv minden javító szándéka ellenére továbbra is szabad utat ad a bontásoknak és a gátlástalan, rossz minőségű új beépítéseknek, tehát a régi pesti zsidónegyed rövid távú befektetési érdekek általi tönkretételének.

2005. szeptember

Perczel Anna
vezető tervező építész