Elégedett lakók, prosperáló cégek - interjú a BudaPart beruházásról

Városi léptékben is jelentős átalakulás történik Újbudán, a Kopaszi-gát szomszédságában - a főváros szívében kevés az ekkora, fejlesztésbe vonható terület. Mintegy tíz éves távlatban készülhet el az a vegyes funkciójú beépítés, amely Budapest leendő 6. legnagyobb közparkja és a sűrűbb, belvárosias jellemzők között teremt egyensúlyt. Schrancz Mihállyal, a BudaPart projekt fejlesztési igazgatójával Mizsei Anett beszélgetett.

Mizsei Anett: Ilyen kiterjedésű, újonnan megtervezett “zöldmezős” beruházás példa nélküli ma Budapesten. Ugyanakkor világszerte folyamatban van az értékes, belvárosi folyópartok és környezetük hasznosítása lakó, irodai vagy kulturális célokra. Milyen pozitív európai vagy akár tengerentúli példák lebegtek a szemetek előtt, amikor belevágtatok a fejlesztés előkészítésébe?

Schrancz Mihály: Valójában inkább barnamezős beruházásról beszélhetünk. Mielőtt a megvizsgált hazai és nemzetközi példákra térek, ahhoz, hogy kontextusba helyezzük a beruházás léptékét és jellemzőit, mondanék pár adatot a projektről. A helyszínnek - a kiterjedésén túl - elképesztő adottságai vannak, a természeti környezet, a Duna közelsége, az itt élő flóra és fauna önmagában lenyűgöző. A magas minőségben megépített, jól fenntartott Kopaszi-gát mára önálló branddé vált, ez Budapest jelenlegi 6. legnagyobb, 15 hektáros, a projekt keretében tovább bővülő közparkja. A terület mindemellett Budapest szívében van, légvonalban 3,5 km a Deák tér. A megvásárolt terület 54 hektár, melynek egyik érdekessége, hogy ezzel együtt a 10 hektáros Lágymányosi-öböl is a tulajdonba került. A beruházási zóna ennél valamivel nagyobb, hiszen számos olyan infrastruktúrafejlesztést is végrehajtunk, mely a BudaPartot körülölelő közterületekre esik.

A klasszikus értelemben vett építési terület mindösszesen 24 hektár, a projekt gyakorlatilag egy önálló városrész-fejlesztés, ahol körülbelül 30.000 városlakó (6.000 lakó és 24.000 dolgozó), talál otthonra és munkahelyre. A mai kortárs urbanisztika alapelvének megfelelő vegyes funkciójú beépítéseket kerestünk, nemzetközi példákat hosszan elemezve arra jutottunk, hogy az európai és a nem európai ember életmódja annyira eltér a lépték, az arány, a karakter tekintetében, hogy inkább kontinensen belüli új városrészeket tekintettük kiindulási pontnak. Vizsgáltuk Malmö Vastra Hamnen városrészét, Koppenhágában a Sydhavnent és a Nordhavnent, Milánóban a City Life-ot, a Bécsi Aspern Seestadtot és a Hauptbahnhof környezetét és talán leginkább a Hamburgi Hafencity-t. Ezekből a projektekből sok tanulságot nyertünk. Összességében tehát sok példát elemeztünk, de ez a típusú lokáció, ebben a kombinációban, ami a BudaPartnak van, nincs igazán sehol.

M. A.: Ez már önmagában is rengeteg embert jelent, de ha hozzáadjuk a környéken élők vagy a kikapcsolódás céljából ide látogatók körét, akkor elmondhatjuk, hogy tömegek életét fogja érinteni, ahogyan a város összképét is. Milyen elvárásokkal, célkitűzésekkel indítottátok el a projektet?

Sch. M.: Akkor működik jól egy ingatlanfejlesztési projekt, ha van egy erős fejlesztési és üzleti vízió, amely egy komoly tervezési programot alapoz meg és a tervezők a fejlesztővel karöltve ez alapján kezdenek bele a design folyamatba. Gondoljuk csak végig: egy autógyár sem úgy áll neki egy új termék fejlesztésének, hogy megbízza a designereket és a mérnököket, hogy tervezzenek egy szép és jól működő autót. E helyett egy erős üzleti stratégiai tervezés, a piaci helyzet, a célcsoport igényei és árérzékenysége, a konkurencia alapos tanulmányozása után születik meg az üzleti terv és program, tehát a tervezők a megfelelő instrukciók alapján látnak neki a célirányos munkának. A mi esetünkben a várostervező csapat kiválasztása előtt, egy sok hónapos munka során született meg ez a kiírás, az üzleti vízió. A fejlesztési filozófiánkat tekintve hisszük, hogy egy ekkora méretű, több évig tartó projekt esetében nem csak üzleti értelemben kell végiggondolni a programot. A siker záloga, hogy a fejlesztés jó legyen a társadalomnak, a városnak, az itt lakóknak. Ebből fakad majd az eredményesség is, vagyis itt csak úgy lehet jó üzletet csinálni, ha mindezek egyszerre teljesülnek.

M. A.: Mondasz nekünk pár fontosabb gondolatot ebből a tervezési programból?

Sch. M.: A program összeállítása során azt vizsgáltuk a leghosszabban, hogy milyen típusú életmódok vannak jelen Budapesten. A belső, központi területeken sűrű a beépítés, sok a burkolt felület, ugyanakkor jó minőségű szolgáltatások érhetőek el, jó a tömegközlekedés. A belvárostól távolabb, jóval kisebb a sűrűség, szellősebb a szövet, több a zöld, de pont infrastrukturális szempontból gyengébb az ellátottság. A fejlesztési- és termék koncepció fő kérdése, hogy összehozható-e egy helyen a hatalmas Duna-parti, rekreációs, zöld környezet, ahol kikapcsolódok, pihenek, jól érzem magam és az urbánus, belvárosias környezet, ahol zajlik az élet, ahol a közelben elérhető számtalan vendéglátó egység, üzlet, szolgáltatás, és ahol remek a közösségi közlekedés. Ezt most ebben a formában semmilyen egyéb projekt vagy városrész nem kínálja egyszerre Budapesten. Az volt a célunk, hogy a beépítési koncepció ezt a víziót jól leképezze. Másodikként a kiskereskedelmi funkciókkal kapcsolatos alapkérdést érdemes megemlíteni. Nem volt célunk a területen egy új, nagyméretű bevásárlóközpont létrehozása, ugyanakkor elemi érdek, hogy megfelelő méretű és mennyiségű kereskedelmi felület jöjjön létre. A dilemmát úgy oldottuk fel a programban, hogy kijelöltünk egy, a Dombóvári úttal párhuzamos tengelyt, ahol koncentráltan létrehoztunk egy bevásárló-szolgáltató utcát, amelyben az üzlethelyiségek a lakó- és irodaházak földszintjén alakulnak ki. Így a projekt fázisaival ütemezetten, azzal együtt fejlődő kiskereskedelmi felület jön létre, mely folyamatosan bővülve tudja kiszolgálni a fokozatosan növekvő igényeket. A harmadik fontos elemként a korábbi szabályozási terv által definiált „Közpark Övezetek” geometriájának teljes újraszervezését és egy funkcionális rendszer létrehozását vártuk el a tervezőtől. Ebben egyrészt kialakul egy pufferzóna a Kelenföldi Erőmű és a lakóterületek között, másrészt létrejönnek olyan strukturáltabb zónák, amelyekben a korábbinál jobban elhelyezhetők a különböző célcsoportok számára szánt funkciók. Itt érdemes közbeszúrnom, hogy a meglévő területek jól működnek, szeretik a városlakók. Éppen ezért ezt részben megújítjuk és bővítjük, így a projekt végén 20 hektáros lesz a Közpark, tehát a programban lefektetett kritérium elsősorban az újonnan létrehozandó park területekre vonatkozik. Összességében azt mondhatom, hogy egy elég erős vízióval vágtunk neki a tervezésnek.

M. A.: Kik a főbb célcsoportok, és milyen speciális igényeik lehetnek? (Pl. ha családosok - óvoda, iskola rendelkezésre áll majd, a környéken van elegendő befogadó kapacitás?)

Sch. M.: Nyilván nehéz a célcsoportok tekintetében a piacot terelni, de a vágyunk és az üzleti érdekünk is az, hogy a kialakuló városrész a lakások esetében ne elsősorban befektetési lokáció legyen. Az a célunk, hogy a BudaParton valódi közösségek alakuljanak ki. Ezt úgy szeretnénk elérni, hogy azon dolgozunk: élő és élhető helyet hozzunk létre. Ha ez sikerül, akkor az emberek ide akarnak jönni, itt szeretnének lakni. Visszatérve az első gondolatra, abban hiszünk, hogy üzletileg is ez hozza meg a sikert. Szociológusokat is bevonunk a folyamatba, annak érdekében, hogy minél jobb minőségű lakókörnyezet alakulhasson ki. A következő fázisban elsősorban a közterületek kialakításában fogunk szorosan együttműködni, hiszen nagyon fontosnak tartjuk, hogy a felszíni struktúra, hogyan szövi össze a területet, ott hol és hogyan alakulnak ki olyan terek, találkozóhelyek, funkciók, felületek, melyek elősegítik azt, hogy élettel teli, nyüzsgő hellyé váljon a fejlesztésünk.

M. A.: A dán Adept irodával a projekt nemzetközivé vált - hogyan esett rájuk a választás? Tudom, hogy hazai szakemberek is részt vettek az előkészítésben, hogyan állt össze a szakmai csapat, akikkel az előkészítésen dolgoztatok? Mik ennek a felállásnak az előnyei, hátrányai?

Sch. M.: A fejlesztő - a Property Market - fiatal, másfél éves cég, ugyanakkor rendkívül felkészült, esetenként nagyon komoly külföldi tapasztalattal is rendelkező kollégák csatlakoztak hozzánk, így a nemzetközi együttműködés nem áll távol tőlünk. A BudaPart projekt esetében deklarált cél és rögzített alapelv, hogy ahol csak lehet, magyar szakemberekkel dolgozzunk. Az ilyen léptékű várostervezés és a toronyház azonban két olyan feladat, amire itthon egyszerűen nincs még megfelelő praxis. A Masterplan esetében olyan tervezőt kerestünk, akinek nagy nemzetközi rutinja van ezen a téren, a társtervezői feladatokba ugyanakkor itt is magyar irodákat vontunk be. A várostervezés tekintetében 10 nagy, nemzetközi szinten működő iroda közül választottuk ki azt a hármat, amelyekkel tárgyalást kezdtünk: egy rotterdami, egy londoni és egy koppenhágai központút. Mindhárom esetében igaz, hogy több földrészen, több városban működtetnek kirendeltségeket. Valamennyien nagyon komolyan vették a megkeresést, többször jártak itt és rendkívül komplex, profi ajánlati dokumentációt adtak le. A folyamat végén a menedzsmentben teljes konszenzus alakult ki abban, hogy a dán iroda az, akivel dolgozni akarunk, mégpedig racionalitásuk mellett is erős design-érzékenységük miatt. A fejlesztői vízióhoz kompetensen tudtak jó alapelveket hozzátenni: az élhető környezet, az emberközeli lépték volt a vezérelvük.

M. A.: Milyen konkrét példákban nyilvánult ez meg?

Sch. M.: Talán a kialakult beépítési karaktert leginkább meghatározó gesztust emelném ki példaként. A korábbi szabályozási terv adottsága volt a nagymértékű beépíthetőség, ezen nem kívántunk változtatni, ugyanakkor a sűrűség kérdésével mindenképpen kezdeni szerettünk volna valamit. Készítettünk egy tanulmányt Budapest utcáiról, légtérarányaikról, elemeztük a csatlakozó udvarokat, köztereket, hogy megértsük, mely léptékek adnak igazán jól élhető környezetet.

A dán kollégák javaslata volt, hogy a csupa középmagas épületstruktúra helyett alakítsunk ki egy változatosabb tömeg és magassági rendszert, mellyel az utcán sétálók, és a környéken élők nézőpontjából oldani tudjuk a sűrűséget. Jól strukturálva a rendszert javítjuk a tömbök benapozását és a dunai panorámával rendelkező lakások számát is növelni tudjuk. Ezt számos tömegmodellen vizsgáltuk. Az így kialakult Masterplan esetében az állandó FSZ+8, FSZ+9 szintes tömbök helyett, számos helyen FSZ+3, FSZ+4, FSZ+5 szintes tömegek is adódnak, ezzel párhuzamosan persze néhány helyen FSZ+14-16 szint. A hazai gyakorlatban nem jellemző, hogy ilyen módon térben is tervezzük a várost, és hogy egy erős építészeti gesztusból vezetjük le szabályozási tervet. A magas pontok kialakításával véleményünk szerint egy sokkal izgalmasabb, az utcán sétáló nézőpontjából sokkal inkább emberi léptékű szerkezet jött létre.

M. A.: Milyen egyéb elemeit emelnéd még ki a beépítési koncepciónak, mely az élhető környezet kialakulását szolgálja?

Sch. M.: Több dolgot is érdemes megemlíteni. A dán kollégák egy szabályos, hálós utcastruktúrát vázoltak fel először, majd az utca vonalvezetésének vízszintes elhúzásával hoztak létre olyan kis intim, városi tereket, melyek majd finom eszközökkel egyedi arculatot kaphatnak a tervezés során. A szigorú hálós rend eltolása, töredezetté téve a kialakuló szövetet, egy belvárosiasabb térérzetet, befogadhatóbb léptéket is ad, nem beszélve arról, hogy ez a szerkesztés az autós forgalom tekintetében önmagában forgalomcsillapító hatással bír. A zöldfelületek tekintetében az a koncepció, hogy a Lágymányosi-öböl oldalán kialakított teljesen publikus területektől a Budafoki út felé haladva egyre inkább az itt lakók kényelmét szolgáló, de változatlanul publikus felületek alakuljanak ki. A korábbi szabályozási terv a Hauszmann Alajos utca tengelyében széles zöld sávot irányozott elő, amit keskenyebb formában megtartunk. Ezzel párhuzamosan létrehozunk egy másik, szélesebb zöld tengelyt a déli oldalon is. Az északi és nyugati oldalon igyekeztünk a lakóterületeket megvédeni: a főutak mentén magasabb irodaépületeket telepítünk, azok zajvédő falként működnek például a vasút irányába is. A lakóépület tömbök udvarának megfelelő megnyitása az Adept alapvető célja volt, melyet a szociológusok is támogattak. Az így kialakuló lakóépület tömegek nem zárják körbe teljes magasságban a belső udvarokat, így tájolás, benapozás, panoráma szempontjából optimalizált megoldást lehet megtalálni. A Masterplan elkészültével létrejött egy jó közelítő struktúra, amit majd az egyes házak tervezésekor lehet tovább finomítani.

M. A.: Sok beruházásnál kritikus pont, hogy a lakósűrűséget egyszerűen nem követik a családokat szolgáló intézmények vagy épp a közlekedésfejlesztés. Hogyan kezeli a projekt ezeket a kérdéseket, illetve hogyan tud bekapcsolódni a környék életébe?

Sch. M.: A humáninfrastruktúra-fejlesztést belefoglaltuk a Fővárossal kötött szerződésbe, ebben szerepelnek a megfelelő óvoda-iskola, illetve orvosi rendelő kapacitások. Emellett a tájépítészeti koncepcióban is szerepelnek játszóterek, sportpályák a különböző korosztályoknak megfelelő felszereltséggel, és érdemes kiemelni a vízi sportokhoz tartozó eszközbérlést. Mindezek tervezése még folyamatban van, de a költségvetésben minden ilyen funkció költsége már szerepel. A Tüskecsarnok közelsége miatt a beltéri sportolási lehetőségek adottak a környéken, a fentiekkel kiegészülve élhető kombináció jön létre. Az első óvodánk a területen terveink szerint a 2019-ben átadásra kerülő tömbben épül meg.

A közlekedésfejlesztési koncepción önmagában kilenc hónapot dolgoztunk, legfontosabb eleme a Budai Fonódó II. villamosvonal, amely a Gellért tér felől a felső rakparton halad végig, majd a Dombóvári úton haladna a Budafoki útig. Ez a vonal 2010-ben már kapott vasútépítési engedélyt, ám anyagi forrás híján, és mert jelentősebb laksűrűség nélkül kihasználtsága a nap nagy részében csekély lenne, nem valósult meg. Jelenleg is tárgyalunk a BKK-val, a szerződésünkben pedig szerepel a vonal módosított engedélyezési tervének és kiviteli tervének elkészíttetése is az idei év végéig. A környék és a Rákóczi híd átmenő forgalmának csillapítására szolgáló Galvani híd előkészítésének első lépéseként már ki is írták a nemzetközi tervpályázatot.

M. A.: A terület feltárására és belső közlekedésére mit irányoz elő a terv?

Sch. M.: Áthajtást nem engedünk a területen, gyakorlatilag egy zsákutca-hálózatot hozunk létre és a felszíni parkolókat is visszaszorítjuk. A szabályozás megengedi a felszín feletti parkolók kialakítását, ennek megfelelően a Dombóvári és Budafoki út mentén, az irodaházi tömbök földszintjén és első emeletén többletparkolókat hozunk létre, ahol az irodai dolgozók mellett a lakók és Kopaszi-gátra, valamint a BudaPartra látogatók számára is lesz férőhely. Mivel az egyes célcsoportok igényeinek nincsen egyidejűsége, így azok válthatják is egymást. További pozitív következményként emelném ki, hogy így a Dombóvári út felől a két szint felszín feletti parkoló kiemeli az irodatereket a vasúti töltés szintje fölé, így az ott dolgozók jobb kilátáshoz juthatnak. A lakóépületek esetében a földszinten parkolóterületek alakulnak ki, ez szintén előny, hiszen a tervezett beépítés nem kertvárosias, így a földszintre nem lenne optimális lakóegységeket helyeznünk.

M. A.: Mit találunk majd 10 év múlva átsétálva a területen a tömb belsejében?

Sch. M.: Nagyon bízom benne, hogy egy élettel teli, jó minőségű városi környezetet, az északi oldalon jól működő bevásárlóutcát, vendéglátó egységeket, a keleti és déli oldalon dombos, zöld terepet, benépesült parkot, játszótereket és sportpályákat. Sok elégedett lakót, jól prosperáló cégek székhelyeit.

Mizsei Anett