„Rengeteg építészre lesz szükség a következő időszakban” – Interjú Kiss Gáborral, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnökével

Kiss Gábor neve összeforrt a közelmúlt legnagyobb lakóberuházásával, a zöld homlokzatokkal kialakított Metrodom Panorámával. A szakembert, aki a 2020-as MÉD-en vehette át a Fejlesztői Szakmai Nagydíjat, a beruházás történetéről, a járványhelyzet piacra gyakorolt hatásáról és a fejlesztések jövőjéről kérdeztük.

Pleskovics Viola: Beszéljünk a Metrodom Panoráma kezdeteiről. Miért akkor, miért ott, és miért a Hajnal Építész Iroda megbízásával?
Kiss Gábor: Sok ezer lakás építésén voltunk már túl, amikor 2016-ban elindult a négyéves kedvezményes áfa időszaka a CSOK-kal kiegészítve. Ez a válság után jelentősen megemelte a lakások iránti keresletet, így a kínálat bővítésére lehetőség kínálkozott végre oly sok év után.  Az újpesti telket banki workout-ból vettük. Tudtuk, hogy 600 lakás fejlesztésére a négyéves időszak nagyon szűkös, így a tervező kiválasztását egy telefonhívással gyorsan le is zártuk, egy sikeres közös munka kapcsán ugyanis már ismertük Hajnal Zsoltot és Kendelényi Pétert a Hajnal Építész Irodától.

Hogyan viszonyult az Önkormányzat ehhez a nagyberuházáshoz? Mik voltak az elvárások?
Az Önkormányzat és a főépítész, Szesztai György álma a Kerületi Szabályozási Tervben és az egyeztetéseken elég markánsan körvonalazódott, merész és innovatív elvárásokat támasztottak: cél volt a városi alközpont kialakítása, s egy városi tengely létrehozása is, mely összeköti azt a történelmi városmaggal, de elvárás volt a későbbi Duna-parti kapcsolat kiépítésének előkészítése, a városkapuként történő kialakítás, és konkrétan egy olyan magasház építése, ami felkiáltó jelként funkcionál majd kiemelkedő építészeti értékként.

Ritkán találkozni ilyen fejlesztési elkötelezettséggel és ezek alapján a tervezőkkel a feladat átbeszélése már gyorsan ment. Elvárás volt még a lehetőség szerinti 55 m magasságon belül tartott egyedi koncepció kialakítása, a Metrodom lakás standardok és lakás mix betartása, és a felszínen az autómentes kialakítás – valamint +1 célkitűzés: azaz, hogy a telitalálat már elsőre szükséges, mert nincs idő a próbálkozásra.

Általában a tervezői szemszögről olvashatunk itt többet, de mi a helyzet az ingatlanfejlesztők feladataival a tervezés folyékonysága és úgy általában a kivitelezés megkezdése érdekében?
Az építészek már ismertek minket, így elsőre ráéreztek az említett igényekre és egy délután alatt meg is született az elvi koncepció: a környezethez léptékben történő illeszkedést megtartva, az alacsony cour d´honneur szárnyak kiegészültek a középre húzott négy toronnyal, így alakítva ki egyfajta kisebb városi teret. A következő három hónap a koncepció részletes kidolgozásával telt el, majd elvittük a terveket bemutatni a Polgármesternek és a Főépítésznek, akik számára a minőség nagyon meggyőző volt, így tovább tudtunk haladni.

Innentől kezdve általában, ahogy folytatódik a munka a Település Rendezési Szerződésen keresztül a Településképi Véleményen át az építési engedélyig, úgy növekedik a politikai aggodalom is. Amíg a jövőkép és az ideák szintjén voltunk, addig mindenki elégedett volt, de amikor kézzelfoghatóvá válik a terv, általában sorra jönnek a következő kérdések: „Miért kell ilyen sokat építeni? Mit fognak szólni a szomszédok? Mekkora lesz a forgalom növekedés? Milyen hatása lesz a helyi választásokra? Újabb közterületet kell majd üzemeltetni? Jó lenne egy kilátó is!" Ebben a szakaszban nagyon nehéz volt előre haladni, mert éreztük, hogy mindenki fél a változástól és a megnövekedett feladattól.

Végül mindenkivel megtaláltuk a kompromisszumot és a kitartó munka meghozta az építési engedélyt. Az értékesítési és kivitelezési munkákat minél hamarabb megszerettük volna kezdeni, így a tervezőknek szoros menetrendet írtunk elő. A lépték méretéből adódóan nagy falat volt számukra, de a lelkesedésük vitte Őket előre. A Metrodom olyan ingatlanfejlesztő, aki a teljes folyamatot kontroll alatt szeretné tartani, így a kiviteli tervnél a technológiákra, rétegrendekre, anyaghasználatra vonatkozóan részletesen adtunk iránymutatást.

Ez úgy hangzik, mintha nagyban befolyásolnák a tervezők döntéseit.
Már 8000 lakás fejlesztésén vagyunk túl. Ezen idő alatt rengeteg olyan tapasztalat gyűlt össze a tervezéssel, kivitelezéssel, utókövetéssel kapcsolatban, melyekkel sokkal inkább segítjük a tervezőt, hogy jobb minőségű ház születhessen. Komoly tapasztalatunk van abban, hogy mit igényel pontosan a vevő: legyen szó akár a lakások méretéről, elosztásáról, helyzetéről. De vannak saját elvárásaink is, például mindig egy tágas lobbyt írunk elő, ami első hallásra sok építész számára meglepő, ez lakóépületek esetében ugyanis még szokatlan.

Ha konkrétan a technológiai kérdéskörre gondolunk, akkor nagyon szeretünk konzultálni a rétegrendet, avagy az anyagválasztást illetően is. Sokszor a tervezők például általunk választják a duó tető megoldást, nem pedig kizárólag az egyenes vagy fordított rétegrendet. Hasonlóan tudunk konzultálni a felületeket illetően is. Igyekszünk a megjelenéshez legalább olyan minőségű és időtálló anyagokat választani, mint a legdrágább rátételemek, ám ugyanaz a hatás a költéshatékonyabb eternit vagy fémlemez burkolatokkal is elérhető.

Mi garantálja, hogy a Panoráma zöld homlokzata hosszútávú megoldás legyen?
Ezen sokat gondolkodtunk, mindenképpen olyan rendszert akartunk magunk mögött hagyni, amelynél az üzemeltetőnek tényleges lehetősége van a karbantartást és cseréket könnyen elvégezni és nem a lakókon, lakásokon múlik a gondozás. A mostani öntözőrendszer nem függ a lakóktól, de biztosítanunk kellett a könnyű hozzáférést is, hiszen biztos lesz olyan tulajdonos, aki nem fogja rendszeresen gazolni a növényládákat, nem fog új növényt ültetni, arról nem is beszélve, hogy a homlokzat fáit sem tudja majd elérni egy idő után. Éppen ezért minden ládához alpinista hozzáférést biztosítottunk egy új szakmát is kreálva ezáltal itthon. Nem sok alpinista kertész van ugyanis az országban, így viszont a vertikális kert állandó fenntartása biztosított tud maradni.  

Lesz még hasonló homlokzattal kialakított projektük?  
Mindenképpen ebbe az irányba akarunk továbbhaladni. Nem mondom, hogy ezentúl minden Metrodom házat növényekkel teli homlokzattal fogunk megtervezni, de a zöld megoldásokat minden beruházásunk esetében szeretnénk képviselni ezentúl.

Hol tartunk most, mit okozott 2020 az ingatlanpiacon?
Erős megtorpanás volt a tavalyi évben, de ennek több oka is van. 2020-ban vezették ki egyfelől az 5 százalékos áfát. Ez eleve produkált egy piaci zsugorodást a lakóingatlanoknál, mely főként az újonnan induló projekteket érintette. A második ok értelemszerűen a járványhelyzet volt, mely során a vásárlói bizalom megingott, az emberek inkább tartalékoltak, mintsem lakásvásárlásba kezdtek. Végezetül volt egy harmadik tényező is: júniusban megszületett egy jogszabály, mely során csak bizonyos rozsdaövezeti területekre vezették volna be újra az 5 százalékos áfát. A konkrét terület behatárolások azonban végül nem történtek meg, ami szintén hibernálta a piacot.

És ennek szellemében akkor mi lehet a jövő, miről szólhat 2021?
A felsorolt három hátráltató tényező közül az 5 százalékos áfát végül visszavezették, a Kormány belátta, hogy szükség van rá. A 27 és az 5 százalék között drámaian nagy a különbség, ez akár több 10 millió forintnyi megtakarítást is jelenthet egyes lakások esetében, amit a vásárlónak adó formájában nem kell megfizetnie. A vakcina megjelenése és várhatóan az első félévben történő elterjedése szintén megoldhatja a tavalyi év egyik kulcs hátráltató tényezőjét. Visszajött az emberek jövőbe vetett hite, többen látják, hogy az állásukat nem fogják feltétlenül elveszíteni, tudnak finanszírozni egy lakást vásárlás vagy hitel útján. A rozsdaövezet viszont háttérbe szorult, hiszen az 5 százalék már nem területi korláttal, hanem időkorláttal lett meghirdetve. Bizakodóak vagyunk, de ez persze nem a most következő negyedévet jelenti, hanem a nyári hónapoktól indulhatnak meg a pozitív fordulatok.

Mennyiben befolyásolhatja mindez a tervezői kapacitást?
2016-ban, amikor hirtelen kezdődött meg több fejlesztés, a tervezők számában is hiány lépett fel. Most hasonló helyzetben vagyunk. A Kormány ezúttal is csak egy időablakot nyitott meg a kedvezményre: Aki a következő két évben építési engedélyt szerez, az alkalmazhatja 2026-ig az 5 százalékos áfát. Ily módon az elkövetkezendő két évben a következő hat év munkáját kell megtervezni. Rengeteg építészre lesz szükség a következő időszakban, viszont ezt követően egy visszaesésre lehet számítani, amennyiben az időkorlát megmarad. Ha egy hosszútávú szabályozás lépne érvénybe, akkor ez a feladat mennyiség organikusabban tudna megoszlani.

Egy utolsó, de nem elhanyagolható kérdés: nagyjából mi lesz tapasztalható az ingatlanárak terén?
Egy lakóberuházás elindítása után legalább 2-3 évbe telik, mire átvehető a termék. A vásárlók igénye viszont azonnal jelentkezik. 2016-ban sem teremtődött meg azonnal a kínálat a hirtelen megnövekedett kereslethez viszonyítva. Először a használt lakások ára emelkedett, amely kihatott aztán az újépítésű lakások árára is, mindez pedig visszahatott az építőanyagárakra. A válság alatt visszaszorított munkabérek és anyagköltségek hirtelen teret kaptak és elszabadultak, az építési kapacitásért hirtelen lett nagy a verseny. Most a tavalyi évhez hasonlóan 3 százalékos árcsökkenés tapasztalható, ám amennyiben az emberek újra el kezdenek lakást vásárolni, és a tavaly elmaradt ingatlanfejlesztések is elkezdődnek a visszavezetett kedvezménnyel, úgy ismét növekedni fognak az árak. Röviden: negyedéven keresztül stagnálás várható, azt követően pedig egy szolid mértékű árnövekedés tapasztalható majd a lakáspiacon.