Szűkülő piac

A 67. EUROCONSTRUCT konferenciát a lengyel PAB – Polish Construction Research & Forecasting Institute szervezte és tartotta meg 2009. június 5-én a varsói Lengyel Technika Házában. Gáspár Anna beszámolója

A félévente megrendezendő Euroconstruct konferenciák sorában a varsói volt a 67-ik. A rendezvényt a lengyel PAB – Polish Construction Research & Forecasting Institute szervezte és tartotta meg 2009. június 5-én a varsói Lengyel Technika Házában.

Az európai építési piac mintegy 140 döntéshozó cége 22 országot képviselt a konferencián. Alapvető tanulságként fogalmazódott meg, hogy egész Európában dominál a válság. Emiatt az átvészelés, a túlélés kérdése kiemelten szerepelt a konferencia második felében.

2008 – lejtmenet Nyugat-Európában, csekély emelkedés Közép Kelet-Európában

2008-ban, a két legutóbbi évhez viszonyítva jelentősen csökkent az építési összteljesítmény az Euroconstruct országokban. Az 1485 milliárd euró 2008-ban az előző évhez képest 3,1% esést jelent. Ez mindenekelőtt az új lakásépítés mintegy 14%-os esésének következménye. A csökkenés elsősorban nyugaton következett be, Közép-Kelet-Európában enyhe növekedés (5,7%) volt tapasztalható. A közép-kelet-európai országokban a növekedés mindenekelőtt a lakásépítésnek és a kohéziós alapok felhasználásából finanszírozott infrastrukturális fejlesztéseknek volt köszönhető.

Az építési összteljesítmény változása 2008-ban az előző évhez képest, változatlan áron, %

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

Nyugat- és közép-kelet-európai változás 2008-ban

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

2008-ban tíz Euroconstruct országban volt csökkenés – Írországban és Spanyolországban 17 % felett - és kilenc országban növekedés, így Lengyelországban 11,3%, Szlovákiában 8,9%.

Változási sorrend az építési összteljesítményben az Euroconstruct tagországok között 2008-ban, %

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

Az Euroconstruct prognózisa: recesszió a gazdaságban, krízis az építési piacon

Az elmélyülő krízis a makrogazdasági teljesítmény és a megtakarítások csökkenéséhez vezet. Emiatt több évvel csúszhatnak a 2009-re és 2010-re tervezett új beruházások.

A GDP, a nemzetgazdasági beruházások és az építési teljesítmény 2004-2011 között

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

A nyugat-európai országokban tapasztalható kereslet-csökkenést valamelyest ellensúlyozza a visegrádi országok növekedése (ez alól éppen Magyarország a sajnálatos kivétel).

2009 végéig lassuló világgazdasági fejlődés várható, emiatt a 2009-2011-es időszak első részére, körülbelül 2010 közepéig-végéig a beruházás és építés csökkenése lesz jellemző. Ezt követően a csökkenés megáll, és jó esetben kismértékű növekedés indulhat meg 2011-ben.

A nagyrégiónként külön-külön grafikonnal jelölt mozgások 2005-2011 között nagyon hasonló képet mutatnak az ún. “öt nagy" (Németország, Franciaország, Nagy-Britannia, Spanyolország, Olaszország), a skandinávok (Dánia, Norvégia, Svédország, Finnország), a 6 “kis" Euroconstruct ország (Hollandia, Belgium, Svájc, Ausztria, Írország, Portugália), illetve a négy visegrádi ország vonatkozásában. Némi vigasz, hogy a mi régiónk pozíciója a legjobb, még a 2009-es mélypont tekintetében is!

Országcsoportonkénti  mozgás 2005-2011 között, építési teljesítmény, %

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

A drasztikus csökkenés az egész Euroconstruct régióra jellemzően a magasépítésben, döntően az új építés területén következik be.

A lakás és a nem lakás célú magasépítés 2005-2011 között

Forrás: 67. Euroconstruct Konferencia Varsó, 2009. június

A lakásépítés, mint a krízis legnagyobb vesztese (EUC-19)

A hirtelen korlátok közé szorított lakás jelzálog-kölcsön a fejlesztőket igen nehéz helyzetbe hozta, befagyasztotta az új beruházások indítását és megnehezítette a már folyamatban lévő építések befejezését is.

A legpesszimistább várakozásokat is felülmúlja az ír és a spanyol helyzet. 2008-ról 2009-re Írországban 50-ről 20 ezerre esett vissza a befejezett új lakások száma, Spanyolországban 720-ról 250 ezerre! A spanyol esés 2011-ig folytatódik. Természetesen a kiadott építési engedélyek prognosztizált száma is drasztikusan csökken 2009-ben. Jellemző az erős árcsökkenés is.

Megállt a lakáspiac értékének mintegy 50 százalékát jelentő felújítás-fenntartás-korszerűsítés növekedése is 2009-ben.

2009-ben jelentős, nagy lakáspiacnak mondható az Euroconstruct régióban a francia (347 ezer), a spanyol (250 ezer), az olasz (190 ezer) a lengyel (175 ezer) és a német (175 ezer).

Míg 2005-ben a 19 Euroconstruct országban közel 2 400 ezer lakás épült, 2008-ban, kétévi növekedés után most ugyanitt tartunk. 2009-re drasztikusan, 1 730 ezerre csökken a használatba adott új lakások száma. 2011-re az új lakások száma 1 500-1 600 ezer között prognosztizálható, ez mintegy 50 százalékos csökkenést jelent!

A lakáspiac teljesítménye, az építés és felújítás együttesen a 19 Euroconstruct országban 2005-2007 között átlag évi 2,6 százalékkal nőtt. A romlás már 2008-ban megkezdődött, -7,3%-kal, melyet 2009-ben igen jelentős további csökkenés, -11,3% követ, ez 2010-ben kismértékben tovább romlik, majd 2011-ben megáll.

A nem lakás célú magasépítés zuhanórepülésben (EUC-19)

A nem lakás célú magasépítés közösségi létesítményeinek (oktatás, egészségügy, kultúra, sport, egyház) közpénzekből történő finanszírozása sem problémamentes. Még sokkal súlyosabb a helyzet egész Európában (a visegrádiakat is beleértve) a magántőkéből, üzleti céllal történő ingatlanfejlesztések körében (iroda, szálloda, ipar, kereskedelem, raktár, mezőgazdaság). A projekt-finanszírozásban és a tranzakciós ügyletekben a projektek leállítására illetve az újak elhalasztására törekednek. Hatalmas a csökkenés az új iroda beruházásoknál, az ipari projektek építése teljességgel befagyott.

A csökkenés minden korábbi prognózist felülmúl, és a felújítási tevékenységre is negatív hatással van. A felújítás egyetlen területe az energiahatékony korszerűsítés, elsősorban a közösségi létesítményeknél.

A 19 Euroconstruct országban a nem lakás célú magasépítésben a 2005-2008 években átlag 4,05%-os növekedés volt jellemző. Ezt 2009-ben hatalmas, -10,7%-os csökkenés követi, melyet a júniusi prognózisunk szerint 2010-ben újabb -6,4%, 2011-ben pedig még további 0,5% csökkenés követ.

A mélyépítés stabil marad (EUC-19)

A mélyépítés évek óta a legegyenletesebben fejlődő építési részpiac az Euroconstruct országokban. Bár néhány országra e szegmensben is jelentős a csökkenés vagy a stagnálás vár 2011-ig (Írország, a három balti köztársaság és Magyarország tartozik ide). Emellett a spanyol és az angol mélyépítési piac is hasonló helyzetbe kerülhet egy elhúzódó krízis során.

A húzóerőt a többi Euroconstruct ország képviseli, ahol az építési válság leküzdésének lehetséges eszközeként tekintenek az infrastrukturális fejlesztések támogatására.

Ebben a szektorban is csökken a felújítás értéke, amely az összes mélyépítés értékének mintegy 30%-a európai átlagban (Svájcban, Olaszországban és Dániában közel 50%).

2005-2008 között átlag 2 %-ot nőtt évente a mélyépítés, ez a növekedés 2009-2011 között átlag 2,6%-ban várható az Euroconstruct területen.

Trendek Keleten és Nyugaton

A nem Euroconstruct országokban folyó építési tevékenységet a Buildecon félévenként vizsgálja és elemzi, prognosztizálja. A fenti táblák nemcsak a hatalmas piacok méretbeni eltérését mutatják a lakosok számához viszonyítva, hanem arra is rávilágítanak, hogy a 19 Euroconstruct országban a felújítás, fenntartás, korszerűsítés mennyivel nagyobb szerepet játszik, mint keleten.

Mára, mintegy húsz évvel a gazdasági váltás után, a lakáspiac keleten is a legnagyobb részpiaccá vált, a befektetési célú, magánberuházásban megvalósuló irodai, kereskedelmi, ipari létesítmények építése elvesztette korábbi prioritását. A krízis által ez a szegmens keleten is csökken, bár a csökkenés mértéke nem akkora, mint nyugaton. A mélyépítés szerepe – a keleten meglévő óriási igények ellenére – még nem meghatározó.

Kelet-Európában az orosz és a török lakáspiac a legnagyobb, sőt, az orosz lakásépítés ma a legnagyobb az egész európai kontinensen. Az orosz lakásállomány évente 600-700 ezer új lakásegységgel bővül, a török évi 300 ezer körül alakul. 2011-re Európa keleti 11 országában mintegy 1 300 ezer új lakás megépülését várjuk. Ez a 2004-2008-as eves lakásépítési átlaghoz viszonyítva – egymillió új lakás volt évente – mintegy 30 százalékos növekedést jelent!

Míg az egybevetés kedvezőbb nyugaton a GDP alakulását tekintve, sokkal hátrányosabb az építési teljesítmény vonatkozásában, ahol a mostani előrejelzések sokkal kedvezőbb (kisebb) visszaesést jeleznek keleten, gyorsabb visszarendeződéssel, mint nyugaton. A lakásépítések számának növekedése is kedvezőbb keleten. Ez az összehasonlítás az építési piacokon a fajlagos adatok tekintetében még szélsőségesebben mutatja a távolságokat és a közeledéseket, éspedig:

Az egy főre eső építési teljesítményben igen nagy a szélsőség, fajlagosan nyugat 4,6 szorosa a keleti lakosságarányos építési teljesítménynek. A GDP fajlagosnál ez az arány négyszeres. A lakásépítés és a cement-felhasználás tekintetében az adatok sokkal, sokkal kedvezőbbek, a befejezett új lakások számában mindössze 1,26-szoros a különbség, a cement fajlagos felhasználását tekintve pedig NINCS különbség!

Magyarország képe 2011-ig

A három évi piaczsugorodást 2009-ben egy további, negyedik éve tartó lejtmenet követi a Buildecon prognózisa szerint, ezúttal a magasépítés, a lakás és nem lakás célú építés -8,4 százalékos együttes visszaesése miatt. Enyhülés, a 2005. szint elérése (!) 2011-nél előbb nem remélhető. Ez jelentős lemaradás a környező országokhoz képest. Ugyanakkor e negativ pozíció serkentheti az építési piac tudatos újragondolását a településfejlesztés, vízgazdálkodás, környezetvédelem, energiahatékony felújítás terén.

Következtetések

Egész Európában teljesen egyértelmű a 2009-es lejtmenet az építési piacon. Kismértékű javulás 2011-ben remélhető. Az igazi vesztes a magasépítés. Regionálisan a keleti piacok valamivel jobban teljesítenek. A fajlagos adatokat nézve azonban ezek a pozitívumok keleten inkább elméletiek, az építésre fordítható pénzek aránytalanul alacsonyabbak, mint nyugaton. A keletei és a nyugati trendek egyre hasonlóbbak. A keleti piac óriási, 330 milliós lakosság piaca, a kereslet (a lakás- és a mélyépítés piacán) hosszabb távon növekszik.

A 19 Euroconstruct országot illetően nagy csökkenés várható 2009-ben a lakásépítésben (Írország 60%-kal, Spanyolország 42%-kal, Dánia 40%-kal, Svédország, Portugália 30-30%-kal), valamint a nem lakás célú magasépítés terén (Írország 37%, Finnország, Spanyolország, Szlovákia 17-17%, Ausztria, Magyarország 12-12%-kal). A mérleg pozitív nyelve a mélyépítés, ahol igen erőteljes a lengyel (+21%), a szlovák (+17%), a svéd és a norvég piac (14-14%) növekedése.

Kelet-Európában (Buildecon régió) a legnagyobb földindulás 2008-ban következett be Ukrajnában -13%-os csökkenéssel az építési piacon, és 2009-ben ez folytatódik, további -10%-kal. A keleti országokban összességében 2008 pozitív év volt, a 11 országból álló régió átlagban 14%-os növekedéssel zárt. 2009-ben Ukrajnán kívül, a három balti ország (-7,5%) és Oroszország, kb. 5%-8%-os csökkenéssel fut bele a krízisbe.

A csökkenések elsősorban a foglalkoztatásra, az építő anyagok és termékek előállítására és a kereskedésére lesznek negatív hatással. Emiatt jelentős szociális feszültségek várhatók. A levezetésük elsősorban a közösségi célú beruházások építésével illetve felújítás-fenntartás kedvezőbb adóztatásával kezelhető. Ez az EU tagországokban a Nemzeti Fejlesztési Alapokkal támogatható meg. Kelet-Európa többi országaiban néhány nagyprojekttel (sportesemények, erőmű- és energia vezeték programok), és infrastrukturális közmunkával enyhíthető.

Gáspár Anna
Buildecon
Varsó-Budapest 2009. június 5-25.