Lakhatás tematikus hetünk következő részében Pacsika Emília a sorházas, láncházas és átriumházas beépítések hazai helyzetét vizsgálja. Kiindulóponjta Szeged Újszeged városrészének ilyen típusú beépítései, de több építészt és városépítészt is megszólaltató cikke egyben e beépítési forma hazai hiányának okait is érinti.
Tudati változásokra van szükség a magyar társadalomban, hallottam a minap egy neves jogi szakembertől. Bizonyára így van, és ezt vonatkoztathatjuk a lakhatási kultúránkra is. Úgy esett ránk deus ex machina a huszonegyedik század, hogy meg sem ízleltük, ki sem próbáltuk, mire jó a piacgazdaság. Mintha benne ragadtunk volna a hiánygazdaságban, ahol azt vettük, amit éppen kapni lehetett. Nem tanultuk meg hogyan lehetne a városokban lakni, élni ésszerűen, gazdaságosan, mégis komfortosan. A lakásra vágyó ma úgy követi a trendit, hogy nem ismeri fel saját érdekeit sem. Alig tud valamit azokról az építési formákról, amik a személyes vágyak kielégítése mellett az ideális városfejlődést is szolgálják. Őseink mintha zsigerből jobban tudták volna ezt, igaz nekik több száz év állt rendelkezésre a tanuláshoz, míg a huszadik századi rohamos iparosodás jócskán felpörgette a korábbi organikus folyamatokat. A tömeges lakásépítés Keleten és Nyugaton más-más ütemben ugyan, de átalakította a lakhatási szokásokat, formákat. Hogy ez a városlakó javára történt-e vagy sem, az nagy kérdés.
„Az elmúlt 100 évben – nem csak Magyarországon – folyamatos viták voltak az élhető város fogalmáról, kialakításának lehetőségeiről, melyek keretében szinte mindig konszenzus volt, hogy az alacsony, intenzív beépítések jó megoldást nyújtanak. Ennek eredménye, hogy sok nyugat-európai országban, ill. az Egyesült Államokban, ha különböző intenzitással is, de egyre nagyobb teret nyertek az ilyen típusú beépítések. A modern építészet sok vízióját az elmúlt évtizedekben számtalan kritika érte, de az alacsony, nagy sűrűségű beépítésekre nemcsak az építészek, hanem az azokban lakók is jó érzéssel tekintenek.
Magyarországon azonban ez a folyamat nem indult be, csak néhány szoliter módon álló kisebb egység épült, holott a használóktól származó visszajelzések kivétel nélkül pozitívak voltak. Ez a beépítési forma azonban nemcsak egy magasabb szintű lakó-, ill. lakókörnyezet-minőséget teremt, hanem a fenntarthatósági kritériumoknak is megfelel, elsősorban a családi házas beépítésekhez viszonyítva. Nyugat-Európában már vannak önkormányzatok, melyek új beépítésű területeken nem engedik a családi házas beépítést, annak egyre nehezebben fenntartható mivolta miatt. Magyarországon ennek még nincs realitása, hiszen nagyon sok család vágya az önálló kert tulajdonlása, de az ő számukra is jó alternatívát jelenthetnének az alacsony, intenzív beépítések."
E mondatok a budapesti Főpolgármesteri Hivatal Várostervezési Főosztályának Alacsony, nagy sűrűségű beépítések című tanulmányából származnak.[1] Itt a szerzők bemutatják, hogy a lakhatások formái közül miért érdemes a csoportházakat építeni többemeletes társasház, vagy családi ház helyett. A kiváló írást olvasva felmerül a kérdés, hogy az ilyen és ehhez hasonló gondolatok miért nem „fordítódnak le" az utca embere, a lakásra vágyó állampolgár számára? Ezek a közhasznú felismerések miért nem jutnak el az építtetőkhöz, a leendő lakókhoz, a befektetőkhöz? Miért maradnak a szakma kalitkájába zárva?
Boldogabb országokban társadalmi érdek a valódi ismeretterjesztés, és az igények felkutatása. A kutatások során nemcsak az derül ki, hol tart a társadalom, gondolatban, vágyakban, de az is megmutatkozik, hogy az állampolgár milyen lehetőségekről tud. Félő, hogy nem ismeri azokat eléggé és nem tudja, milyen házra, lakásra is vágyhatna? Mifelénk úgy tűnik, a kínálat szabja meg a keresletet. Erre szocializált minket a hiánygazdaság is, de ebbe a szemléletbe nem kellene beleragadni örökre. Amit kínálnak nekünk, abból választunk, annak ellenére, hogy közben megérkezett hozzánk a szabad verseny, ezzel együtt a reklámözön, a fogyasztói őrület is, miközben felnőtt az „Y" és lassan felnő a „Z" generáció is. A városlakót persze nem az urbanisztikai kérdések izgatják, inkább azok a lakhatási formák, amelyek számukra elérhetők, a családi változásokhoz igazíthatók, amelyek úgy komfortosak, hogy közben gazdaságosak, esztétikusak, emberarcúak és persze természetbarátak is. Milyen szerencsés szituáció lenne, ha a városban élő állampolgár maga választana az erején felül megépíthető családi ház helyett sorházi lakást, mert ismerné, annak előnyeit.
Volt idő Szegeden, mikor a városlakó számára komoly szintváltást, „társadalmi emelkedést" jelentett a panellakásból egy kertvárosi sorházba költözni. Újszegeden a ’70-es években kifejezett társadalmi igény keletkezett az ilyen típusú beépítésre és az átriumházas utcák kialakítására. És anélkül, hogy a tárgytól eltávolodnánk, engedje meg az olvasó, hogy egy kis kitérőt tegyünk amiatt, hogy érzékeltessük, milyen folyamatok után költöztek örömmel az újszegedi csoportházakba a középosztály képviselői.
A hatvanas években megkezdődött intenzív iparosodás tízemeletes panelházakba költöztette a munkás-és a középosztály. Az akkoriban jó nevű házgyár, a DÉLÉP áldásos tevékenysége nyomán gomba módra szaporodtak a 4-10 emeletes panelházak, lakótelepek és az állam prominens pénzintézete mindenkinek adott kölcsönt (főként azoknak, akik két gyermek felnevelését bevállalták) egy magánlakás beugrójának megfinanszírozásához. Tanácsi szociális bérlakások is épültek a nagyvárosba költözők számára, ezeket a falusias környezetet odahagyó, városi miliőre vágyó fiatalok örömmel fogadták el. Ám, tíz-tizenöt év elteltével a paneltulajdonosok szűknek érezték az életteret, zöld környezetet szertettek volna. Ez úgy manifesztálódott, hogy a környéken kiosztott hétvégi kiskertekbe (sokszor engedély nélkül) kalyibák kezdtek épülni, majd a Tisza partját – zsebkendőnyi telkeken – apró nyaralófélék kezdték benépesíteni. Kézen fekvő volt a felismerés, hogy olyan lakásokat is kellene építeni, melyeknek közvetlen kapcsolatot tartanak a természettel. A sorház, átrium ház a természet közelségével, valódi privát szférájával erre nagyon is alkalmasnak bizonyult, és hatalmas életmódváltást jelentett az ide költözők számára.
Takács Máté, Szeged város akkori főépítésze így emlékszik az újszegedi kertvárosban elindult folyamatokra. [Takács Mátéval készült interjúnkat itt olvashatják. – a szerk.]
„Az első sorház 1962-ben épült Újszegeden, a következőt mi építettük a kollégáimmal. Falait saját kezűleg húztuk föl, saját magunknak. Sorházakat, ikerházakat a középosztályhoz tartozó emberek építettek akkoriban családi házak számára kiosztott nagy telkeken. Négyen-öten összeálltak olyanok, akik kertes házat szerettek volna, de ehhez nem rendelkeztek elég tőkével, annyi pénzük viszont volt, hogy közösen építsenek olyan házat, melyben mindenki tulajdona külön-külön egységet alkothatott. Mindegyik traktushoz tartozott egy garázs és egy kis kert is. Ez saját igényük volt az építtetőknek, senki nem kapacitálta őket erre, semmi köze nem volt ehhez az akkori városi tanácsnak sem. Nagyon jó házak épültek és én örömmel szorgalmaztam a folytatást. A sorházas beépítésnek rengeteg előnye van. A magában álló házat sokkal drágább felépíteni, nem beszélve az üzemeltetésről. A sorháznál csak a két szélső épületnek van külső fala, amit szigetelni kell, a többivel ezt a mellette álló egység megteszi, ezért nagyon gazdaságos a sorház fenntartása. A lakrészekhez tartozó kert kicsi ugyan, de mégis csak saját kert. A privát bejáratok előtt, és a lakások mögött kialakított zöldfelületeken keresztül lehet tartani a kapcsolatot a természettel. A problémák legfeljebb abból adódhatnak, ha a sövénykerítéssel határolt saját kis kertben az egyik lakó kutyája éjjel a többiek álmát megzavarja. De hát ezt lehet kezelni.
A Pinty utcai sorház a DÉLÉP és az ország akkor egyetlen, ma is működő bankjának összefogása nyomán született a ’70-es években. A befektetők jó áron építettek, kínáltak panelból készült zártsorú családi házakat. Az épületeket először mintakánt mutatták be a terveikkel együtt. Ezek panelházak voltak ugyan, de igényesen kialakított szerkezetükkel, földszint plusz egy emeletükkel, beépíthető tetőterükkel jó minőségűnek számítottak, és nem a szegény emberek választották maguknak ezeket. Ilyen vállalkozás egyébként Magyarországon nem volt másik akkoriban. Később, a hetvenes évek végén, újonnan kiosztott telkeken a Magdolna utcában, és az Átrium közben, földszintes, tetőteres átrium házak is épültek zárt sorban. Utóbbiak a belső udvaruk, és az ott kialakítható kiskertjük miatt lettek népszerűek és kapósak. Akinek igazán sok pénze van, az manapság nem akar sorházban lakni, az két és fél méter magas kerítéssel veszi körbe a házát, hogy a kertjébe ne lásson be senki. Napjainkban Újszegeden a Kállay liget lakóparkban épültek, épülnek csoportházak fásított utcákban itt a közművesítés finanszírozásának egy részét a város vállalta. A Főfasoron végig a szorosan egymás mellett álló családi házak közé is rendre épültek ikerházak, sorházak, láncházak. Ebből látszik, hogy ma is van igény az alacsony, intenzív beépítési formára és szerintem, az a jó szabályozási terv, ami feltételezi az igényeket. Hogy ezeket az önkormányzat feltárhassa, felméréseket érdemes végeznie, ugyanez vonatkozik az építési vállalkozókra is."
Szeged város illetékes szakembere elfoglaltsága miatt nem tudott interjút adni a témában, azt azonban jelezte, hogy számára nagyon szimpatikus ez az építkezési forma, de sem a befektetők, sem a lakást építtetők körében nem túl népszerű. Más szakmai forrásokból tudható, hogy a régi magánházakat felvásárló építési vállalkozó abban érdekelt, hogy a drága telken minél több épületet építsen és ezekbe minél kisebb alapterületen minél több lakást helyezzen el, különben a vállalkozása nem eredményez megfelelő hasznot. Úgy tűnik tehát, hogy az elmúlt években kialakult piaci körülmények nem mindig kedveznek az ideális városfejlesztésnek. [Fontos megjegyezni, hogy az alacsony, sűrű beépítés alatt definíció szerint minimum 350 fő/hektáros intenzitású beépítést értünk. Már is jóval sűrűbb, mint egy kertvárosias, vagy egy-két szintes társasházakból álló beépítés, de alacsony, sűrű beépítéssel valójában akár urbánus 500 fő/hektáros sűrűségek is elérhetők. – a szerk.]
Pedig a szakemberek, a lakók lakhatási szempontjain túl más fontos várostervezési erényeket is látnak a sorházas, csoportházas beépítésekben.
„A klímaválság kontextusában az energia, anyag- és földpazarló szuburbanizációt egyre több kritika éri. A kortárs városfejlesztési stratégiák a barnamezős területek revitalizálását, illetve a meglévő területeken belüli sűrűsödést helyezik előtérbe." – olvashatjuk a korábban hivatkozott tanulmányban.
„Emberi, gazdasági és ökológiai szempontból talán egyetlen területen sincs oly nagy szükség a természethez fűződő kapcsolatok megújítására, mint a külvárosok minden tervet nélkülöző fejlődésében. A véletlenszerű, pazarló parcellázások (…) a város terjeszkedése minden évben addig beépítetlen területek hektárjainak sokaságát foglalja el."
Talán kevesen tudják, hogy a kertvárosi családi házas építkezés milyen területpazarló, energiát elherdáló forma. Fenntarthatósága is nehézkes és nem segíti elő a kertvárosi szövet szerves kialakulását sem. A szakemberek ezért is szorgalmazzák a kertes családi házak helyett az alacsony, intenzív beépítések s preferálását. „A kerthez való vonzódás ugyanis a legtöbb családi házra vágyó embernél nem nagy kertet jelent, hanem egy kis zöldfelületet, ahol kapcsolatot lehet teremteni a természettel. Erre a sorházas, átriumházas beépítések megfelelő keretet adnak. A beépítésre alkalmas területek azonban fogynak, egyre szigorodnak a rendelkezések újabb, jelenleg nem beépíthető területek bevonására, így a jelenlegi lehetőségeket különösen fontos optimálisan kihasználni. Ezért van szükség felmutatni és nemcsak építészetileg és esztétikailag elemezni az alacsony, nagy sűrűségű beépítéseket, hanem igazolni, hogy beruházói szemmel is rentábilis lehet az ilyen típusú fejlesztés."
Nagy Imre, a Dél-Alföldi Urbanisztikai Egyesület elnökének véleménye pedig a következő:
„A témát érdemes az érdekcsoportok felől megközelíteni, az önkormányzati és az építtetői oldal felől. Utóbbinak két komponense van, a lakásvásárló és a befektető. Az önkormányzat érdeke, hogy a település szerkezete, képe harmonikusan alakuljon. A vevő érdeke, hogy jó minőségű lakhatáshoz jusson, a befektető érdeke, hogy minél hatékonyabban, kifizetőbben használja ki a telek adta lehetőségeket. Ezeket kellene egyfajta win-win típusú megállapodásba foglalni. Hogy mindenki jól járjon. Vannak fel nem ismert érdekek, ezeket jó konkretizálni és összeházasítani, ehhez komoly egyeztetés szükséges. Sajnos a közös érdekek általában nincsenek föltárva, kutatások kellenének, amik megmutatják ezeket. A befektetőnek az is érdeke, hogy megfelelő kínálattal forduljon a vásárlóhoz, hisz fontos, hogy az árut el tudja adni. A vásárlónak fel nem ismert igényei lehetnek, nincs mindig tisztában a lehetőségek kínálatával. Sokan a belső városrészekben foghíj telkeken építtetnek társasházi lakást, vagy családi házakat építenek, mert nem tudnak ezekről a csoportházas lakhatási formákról. Pedig ezek az épületek költséghatékonyak, amiatt is, hogy az egyszerre épülő szerkezeti falak közösek. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a csoportházban önálló lakásbejárat, önálló garázsbejárat van, saját kerthasználattal, de ezek az erények jóval kisebb telekmérettel is megteremthetők, mint egy családi ház esetében.
A városok törvény adta lehetősége, hogy a lakóterületeket a városrendezési tervekben kijelölje, ezeket általában 10 évente felülvizsgálja és a városfejlesztés aktuális szempontjai szerint módosíthatja. A rendezési terv felülvizsgálata előtt érdemes egy előtanulmányt készíteni, szociológiai felméréssel megvizsgálni a lakóterületi szükségletet, amelyben mindegyik fél igénye megjelenik. A lakosság, a potenciális vevők és a beruházók körében egy olyan népszerűsítő kiadványt lenne érdemes közreadni, amely az egyeztetés eredményét láttatja. Ami tartalmaz alaprajzi kialakításokat, a városi környezettel kapcsolatos vázlatokat. Valós számításokat, terveket kellene mutatni az érintetteknek. Egy minta értékű beépítési tervet, szabályozási tervet is, amit a végén jóvá lehet hagyatni az önkormányzati testülettel. Ez egy folyamat lenne, s ezzel az érdekelt feleket is jó irányba lehetne befolyásolni. Érdemes ilyen irány felé vinni a szabályozást, így a befektetők is meggyőzhetők lehetnek.
Ha nincs több szabad telek, akkor ki kell jelölni új lakóterületet. Ezen belül meg kell határozni, hogy milyen típusú beépítésre lesz mód. Úgy tűnik, nincs elég mennyiségben felkínálva a lakásvásárlóknak a csoportházas, sorházas beépítés lehetősége. Voltak idők, amikor ez kordivat volt, de mára valamiért elfelejtődött. A rendszerváltás után a kistársasházak építése vált trendivé, és a családi házas építkezés vált gyakorlattá. Lehetséges, hogy ez azért is történt, mert a rendszerváltás után önállósuló szomszédos agglomerációs települések olcsón kínálták a családi ház építésére alkalmas telkeket és Szeged város is meg akarta kínálni családi házas lehetőséggel a lakótelepekről kifelé vágyakozókat."
Ideális, ha a lakó vágyai egybeesnek a várostervező szakma elképzeléseivel. És szerencsés, ha a kertvárosba költöző állampolgár maga választja a sorházi lakást, s nem kell a szoliter „villáról" lebeszélni. Ehhez fontos lenne tanulni és edukálni, mert félő, hogy városainkat lassan már nem a lakhatás humanista vezérelvei, nem is a várostervezők ésszerű elképzelései, hanem az igen csak eltorzult piaci érdekek „fejlesztik". A mainstream kereslet-kínálati arányok nem tanítják meg a lakni vágyót arra, hogy felismerje saját érdekeit, ehelyett egy torz értékrend foglyaként vásárolja meg azt, amit kínálnak neki. Pedig ma már választhatna, nem úgy, mint a létező szocializmusban, amikor eszi, nem eszi, nem kap mást alapon beérte azzal, amit „kiutaltak" számára.
Úgy harminc évvel ezelőtt egy nagyvárosi idősek otthonának berendezéséhez, nagy tételben szerettem volna függönyt beszerezni. Több lakástextil boltban faggattam a kereskedőket, hogy miért nem árulnak Olaszországból, Szlovéniából akkor már rendelhető sima selyemtüll függönyt, olyat, amin nincsen csipke se tulirózsás bordűr. A reakció a következő volt. „Itt maradna a nyakunkon, mert az emberek a csipkefüggönyt keresik." Talán mert csak azt ismerik, gondoltam némi malíciával, s megrendeltem közvetlenül a gyártótól az árut, több színben is. Mikor a függönyök az otthon társalgójának ablakára fölkerültek, nem győztem a gyártó elérhetőségét megadni az érdeklődőknek. Azóta ez a fajta függöny beépült a közízlésbe. Talán egyszer az a felismerés is beépül a közgondolkodásba, hogy milyen jó emberléptékű sorházban, láncházban, vagy átriumházban élni. Ez itt a reklám helye.
Mit jelent számomra a jó lakás?
Megnézem a házad, megmondom, ki vagy. A jó lakás őszinte. Minden alapvető funkciónak helyet ad, miközben külleme lakóinak szemléletét, életstílusát tükrözi. A divatos lakások hamar elvesztik varázsukat. Ha valaki másoktól ellesett „kölcsönvett" feelinggel akarja felruházni a lakását, előbb utóbb feszengeni fog benne. A Dubajt játszó lakótelep, a villát hazudó családi ház építészeti giccsnek számít akkor is, ha nincs a kertjében kerti törpe. Számomra az ideális lakásban van egy tágas közös nappali és minden családtagnak van külön privát kuckója. A természettel valamiképpen üdvös tartani a kapcsolatot. A környezetben sokféleképpen lehet zöld felületet kialakítani, anélkül, hogy az hamis erőlködés lenne. Jómagam egy második emeleti tetőteraszt zöldítettem be harminc év alatt. Csak olyan dolgot ültettem ide, ami kibírt minket és a klímát.
Pacsika Emília
[1] Perényi Tamás, Winkler Márk, Perényi Flóra, Takács Ákos, Gadolla Máté, Baki Áron, Kőműves Márton: Alacsony, nagy sűrűségű beépítések. Perényi Stúdió, Főpolgármesteri Hivatal Várostervezési Főosztály, 2022.
Az Építészfórum Lakhatás tematikus hetének nyitócikkét itt olvashatják, a hét összes anyagát pedig itt találják.
Szerk.: Winkler Márk