Boom után - Hova tovább?

Avagy a lakásállomány a nemzeti vagyon része

Boom után - Hova tovább?
Avagy a lakásállomány a nemzeti vagyon része

"A magyar ingatlanpiac egy-másfél éves fellendülése megtorpanni látszik, bár nem beszélhetünk a piac telítettségéről." Ezekkel a szavakkal nyitotta meg Berecz Anna főszerkesztő a Figyelő Fórum által szervezett Ingatlan 2001 - boom után című konferenciát. A Hyatt Regency Hotelben kedden megtartott előadások, beszélgetések nyomán egy általános látlelet körvonalazódott az ingatlanpiac egészéről és különböző szegmenseiről, ám megválaszolatlan kérdések bőven maradtak.

A konferencián visszatérő megállapításként hangzott el többek között a lakás- és irodapiac telítetlensége és egyidejű megtorpanása, amire a rendezvény címe is utal. Szó esett a lakásépítés elősegítésének szükségességéről, a telekárak növekedéséről és ennek hatásairól. Érdekes probléma az építési engedélyek és az átadott lakások számának az eltérése, valamint a hazai bérlakásállomány növelésének szükségessége. Szintén több előadó hangsúlyozta egy felelős Építésügyi és Lakásügyi Minisztérium létrehozásának a szükségességét.

Dr. Matolcsy György, gazdasági miniszter nyitóelőadásában egy alapkérdés megválaszolásához adott iránymutatást: "Az a boom, ami 2000-ben elindult, a következő 5-10 évben tartósnak ígérkezik-e, vagy egy egyszeri tűzijátéknak voltunk tanúi?" A miniszter közgazdasági tapasztalatai alapján úgy látja, hogy az évtized egészében fellendülés várható - hullámokkal, eltérő dinamikával. "Egy építkezési kor megalapozása folyik most: idén 30 ezer új otthon átadása várható, ami 50%-os növekedést jelent az elmúlt évhez képest. A kormány célja, hogy ez a szám évente 10 ezerrel nőjön."

A fellendülő piac-elképzelést tíz jelentős tényező felsorolásával erősítette meg az előadó. Elsőként Budapest újjászületéséről esett szó, hiszen az évtized végére várhatóan 3-4 millió polgárt befogadó, pezsgő, az építkezés lázát mutató európai központtá válik fővárosunk. Ugyanakkor határ menti nagyvárosaink is gazdasági hátterű regionális központokká alakulnak, valamint a fürdőváros-hálózat kiépítésével fellendül az építkezéseket is ösztönző gyógyturizmus. A gazdasági fejlődés ún. leszivárgása helyi boomokat okoz, azaz a nagyvárosok fejlődésének hatására megindul a kisvárosok felzárkózása. A polgári életmód kialakulásának fontos velejárója a "térhódítás", a szükséges építkezés feltételeit  pedig kapacitás-oldaról megteremti az éves 30-40 ezres munkavállaló-többlet. A mintegy két millió hazai lakótelepi lakó 30-40 %-a valószínűleg megvalósítja kiköltözési szándékát, a felmerülő közlekedési problémák orvoslásaként pedig jelentős szerepet kap az infrastruktúra fejlesztése. Az uniós csatlakozás után lakásvásárlási lázzal számolhatunk, és végül a kastélyok és udvarházak újjáépítési programja is hozzájárul a piac fellendüléséhez.

Tizenegyedik tényezőként említhető az üzleti világ és a kormányzatok összefogása, illetve közös programok kidolgozása, amely 3P-rendszerben (Privat, Partner, Partnership) az állam társfinanszírozó szerepet vállal.
Bár a hazai gazdaságpolitikában elsőbbséget élvez az új otthonok támogatása, melyek növekedési üteme a gazdaság növekedéséhez 0,5-1%-ban járul hozzá, a használtlakás-piac fellendítése is fontos. Dr. Matolcsy György szerint a lakáspiacon 2003-ban ugyanolyan horderejű pozitív változásokra lehet számítani, mint 2000-ben.

A további előadások - sajnos immár a gazdasági miniszter távollétében - nem mindig erősítették meg ezt a lelkes optimizmust. Földi Tamás, a Társaság a Lakásépítésért Szervezet képviseletében arra hívta fel a résztvevők figyelmét, hogy többet kellene lakásépítésre költeni, és évente több mint 40 ezer lakásnak kellene épülnie, mivel az elmúlt évtizedben a meglévő lakásállomány állapota leromlott. Érvelését saját kutatásaik eredményeivel is alátámasztotta az előadó: 10 ezer új lakás 117 milliárd Ft GDP-növekedést eredményez és 50 ezer új munkahelyet. Míg Európában a lakástámogatásra fordított összeg a GDP 1,5%-a, Magyarországon ez ma csak 0,75%, és a hazai lakásállományban a bérlakás aránya csak 8% az európai átlagos 35%-kal szemben. Fontos kérdés a lakástámogatási rendszer bővítése és a támogatások felhasználása során a minőségi megfelelés, a törvényi háttér megteremtése, a kiadott építési engedélyek nyomon követése, a bankok szerepe, elérhetősége, a bérlakásépítés vonzóvá tétele a befektetők számára, a szlömterületek felújítása, rehabilitációs programok támogatása. Végkövetkeztetésként elhangzott, hogy a felmerülő feladatok ellátására és a pénzek hatékonyabb elosztására szükséges egy felelős Építésügyi és Lakásügyi Minisztérium létrehozása.

Dr. Lengyel Emőke, a TNS Modus Kft. Ügyvezető igazgatója a BKÁE Marketing Tanszékével közösen végzett piackutatások alapján mutatta be a lakásvásárlók preferenciáinak alakulását, miszerint a lakosság hagyományosan jó befektetésnek tarja a lakásvásárlást, és általában figyelemmel követi az áralakulást - ehhez igazítva eladási, illetve vásárlási hajlandóságát.

Leitner József, a Wienerberger Házak Kft. egyik ügyvezetője az ingatlanról mint stabil, értékálló befektetésről beszélt, ugyanakkor figyelmeztetett, hogy  "A nagy panelek ki fognak ürülni. A németországi panelfelújítási program is kudarcot vallott. Ma leginkább a 4-5-10 lakásos társasházaknak van létjogosultsága." A lakóépületbe befektetni szándékozókat Leitner visszafogottságra inti, hiszen lássuk be: a 10-11%-os nyereség is jó eredménynek számít. Rámutatott ezenkívül arra is, hogy nem feltétlenül helyes a külföldi és a hazai vevők eltérő kezelése során alkalmazott árdiszkrimináció, hiszen a lakás, a ház a nemzeti vagyon része, és jellegénél fogva nem vihető el. Az előadás talán legfontosabb mondanivalója az volt, hogy a magyarországi lakáspiac alakítását, fejlesztését a hazai feltételek mellett kell végiggondolni. Ösztönzőbb hitelezésre, a bérlakás nyereségtermelésének lehetővé tételére, nem csak megépített, de lakott lakásokra van szükség - részben a lakosság mobilitásának elősegítése érdekében.

Az üzleti célú ingatlanok piacát Dr. Hajnal István, az Arthur Andersen Kft. Igazgatója az intézményi befektetők megjelenésével, nagy volumenű tranzakciókkal, ugyanakkor a réstermékek (szafaripark, aquapark, kaszinó stb.) térhódításával, a sztár területekre való koncentrálással, az állami és önkormányzati szféra értékesítéseivel, magas - jóval 20% fölötti - üresedési rátával, de töretlen fejlesztői lendülettel jellemezte. Érdekes - hosszú távú gondolkodásra késztető - kérdéseket is felvetett az előadó: "Megváltozik-e a jövőkép, ha nincs szükség a termeléshez irodákra?" Hiszen várható, hogy az irodaterület iránti igény csökken, a reprezentatív helyiségek ugyanis inkább a startégiaalkotásban, a cégöntudatban játszanak fontos szerepet. "Az amerikai tragédia várható hatásai, egy esetleges világrecesszió kijelöl-e vajon egy másfajta fejlődési irányt?"

Gerő János, a DTZ Hungary ügyvezető igazgatója elmondta, hogy a hazai irodapiac megtorpanásáról beszélve mindenképpen látnunk kell, hogy míg folyamatosan nő az irodaterület iránti kereslet és a tranzakciók száma, a kínálat sokkal nagyobb mértékben növekszik. 1989-től a kedvelt budapesti belvárosi területekről a súlypont a fővároson kívülre tolódott azzal összhangban, hogy a korábbi foghíjtelek-beépítéssel (pl.: East-West Business Center) szemben ma a vegyes funkciójú tömbök építése (pl.: MOM) jellemző. Európai összehasonlításban pedig az 1-1,2 millió m² új építésű és 2 millió m² egyéb használható irodaterülettel még el vagyunk maradva, a bérleti díjakat illetően pedig a magyarországi irodák a legolcsóbbak.

Tilki Róbert, a GVA Hungary igazgatója többek között az iroda-befektetéseket jellemző preferenciákat vette sorra, úgymint az öt évnél hosszabb bérleti szerződések, az AAA társbérlők, anyavállalati és banki biztosítékok, piaci bérleti díjak, jó piaci pozícionálás, megfelelő műszaki állapot és további fejlesztési lehetőségek.

Vas László, a MARECO Ingatlan Rt. befektetési igazgatója a telekpiaci fejlődést vázolta fel, s rámutatott arra, hogy az 1996-os állapot - amikor is 22%-ban kerestek csak társasház építésére alkalmas telket, megfordult 2001-re: ma ugyanez az arányszám 63% a családi házak ellenében. A saját felmérések alapján a piacot a fővárosi kerületek többségében túlkereslet jellemzi, amely irány -a fejlett telekpiacnak az előadó által 2004-re tett kialakulása után- várhatóan megmarad, hiszen a kulcsrakész lakás iránti igény általánossá fog válni. A fejlettség másik jellemzője az lesz, hogy a vásárlási döntés alapját szinte kizárólag a telekre maradó érték fogja képezni. (A telekárak ma a budapesti 20-100 ezer Ft/m² és az agglomerációban jellemző 5-20 ezer Ft/m² között mozognak.) Az ingatlanforgalmazók szerepe várhatóan felértékelődik, s a vásárlók a mai 10% helyett 40%-ban lesznek kíváncsiak a tanácsadók véleményére.

Az utolsó előadó is kitért a közlekedés, valamint a használt lakások vásárlásának és eladásának problémájára. Ezen kérdések megválaszolása ugyanis a piac egészséges fejlődésének nélkülözhetetlen feltételei.

Csordás Izabella