"Úgy tűnik, a piac erőit megzabolázó szabályozási eszközrendszer mára olyan gubanccá vált, amitől a szabályozó is mintha inkább szabadulna" – írja Soóki-Tóth Gábor az OTÉK alakú ház vitasorozathoz kapcsolódó cikkében, melyben bemutatja, milyen gazdasági tényezők befolyásolják a város- és ingatlanfejlesztést, és miért lenne fontos ezeket a tényezőket a nagy egész kontextusában vizsgálni.
Az építészet alkalmazott műfaj és bár szeretjük a szerzőhöz – akár egy személyhez vagy egy alkotóközösséghez, tervező vállalat márkájához – kötni az alkotást, az elkészült mű nagyon is összetett, sokszereplős folyamat eredménye. Ennek során a különböző résztvevők "erőjátéka" erősen befolyásolja, hogy végül mi épül meg és válik sok évtizedre a városkép részévé. Ebben, az Alexander Garvin kifejezését használva, településfejlesztési játszmában[1] meghatározó szereppel bír az építtető – akár állami, önkormányzati szervezet, akár a magángazdaság szereplője –, és a városrendezésért felelős szabályozó szervezetek, a döntéshozók és a döntéselőkészítő apparátus, valamint a jogszabályokat alkalmazó hatóságok különböző szintjei egyaránt.
Elvi szinten minden ingatlanra létezik olyan szabály, amely alapján egyértelműen eldönthető, hogy azon mi építhető, azonban a gyakorlatban sokszor nem egyértelmű, hogy a különböző szereplők mit tartanak kívánatosnak és hogyan értelmezik a jogszabályi kereteket az adott telekre nézve.[2]
A tervező feladata a szabályozás normativitása és az építtető gazdasági érdeke közötti egyensúly megtalálása. "Az építész az építtető elvárásai szerint >>kimaxolja<< a beépítést. Utána megnézi miből lehet főzni, menteni a menthetőt, és homlokzatot találni a már kialakult tömegformához. Mintha utólagos építészeti magyarázatot keresne a keletkezésre. Kéztördelés a Tervtanácson, a kormányhivatalnál, majd újra, a főépítész irodájában." Ráadásul "az építtető [is] elégedetlen, >>nem jön ki a matek<<".[3] A probléma nem újkeletű, már a kétezres évek lakáspiaci boomja nyomán Ruzsányi Tivadar a szintterületi mutatóval kapcsolatban írta: "A befektető többnyire a hozamráta növelésében érdekelt, a település, annak lakói pedig a szintterület korlátozásában, hiszen – sokszor jogosan – attól tartanak, hogy megszokott környezetük zsúfolttá, túlterheltté válik, sőt, egy új beépítés akár le is értékelheti saját ingatlanjaikat."[4] Erő Zoltán a hivatkozott cikkre válaszolva[5] megállapítja, hogy a kapitalista városfejlesztési modellben a magántőke minden korszakban maximálisan kihasználta a szabályozás adta lehetőséget. Kimagasló építészek ezek között a keretek között is tudtak maradandót alkotni, a szabályozás és a tőke profitérdeke metszéspontjában jellegzetes épülettípusok, "lakástermékek" jöttek létre. Egész más lett volna a századforduló bérkaszárnyája, ha a 19. század második felében az 1937-es szabályozás szerint lehetett volna építkezni.
A "központi hely" magasabb értékkel bír, egyrészt kevesebb van belőle, másrészt egymással versengő gazdasági aktorok pályáznak rá. Az elmúlt századok történeti várossziluettjei szinte pontosan kirajzolják a telekhasználat modellezhető bérleti díjának mértékét, sűrű, sokszor égbe törő belső üzleti negyedeikkel, a peremvidéken meg nagy kiterjedésű extenzív gazdasági vagy lakó területhasználattal. A gazdasági szerkezetváltás és a városi tér kiterjedésének növekedése egyaránt újrapozícionál helyszíneket: egykor a periférián működő tevékenységek eltűnnek, helyük, az időközben már a város által körbenőtt területek, új funkciókkal népesülnek be. A várostervezés filozófiája nem független az adott időszakban uralkodó gazdaságpolitikától. London dokkjainak új városközponttá fejlődése szorosan összefüggött a deregulációval, ahogy később a történeti városmag, a City magasba törő tornyait is tekinthetjük revansnak a dokkok helyén épült városközpont, Canary Wharf ellenében: egyiket is, másikat is a gazdasági érdek és a politikai döntés tette lehetővé.
"Nagyon leegyszerűsítve az ingatlanfejlesztés sok szempontból hasonlít más ipari termelőfolyamatokhoz, amennyiben különböző bemeneti tényezők megfelelő időzítése szükséges a kívánt eredmény eléréséhez, a végső termék megvalósításához. A sikeres ingatlanfejlesztés végtermékét a területfelhasználás változása, egy új vagy átalakított épület jelenti, amely olyan folyamat során valósul meg, ami a földterület, a munka, az építőanyagok és a finanszírozás elemeit kapcsolja össze és eredményét tekintve változó mértékű nyereséggel és kockázattal zárul."[6] Akár fejlesztésről, akár befektetésről van szó, az ingatlan pénzárama a különböző időpontban esedékes pénzösszegek, bevételek és kiadások egyenlegének sorozata. A matematika első látásra egyszerű: a tulajdonost terhelő kiadások levonása után megmaradó nettó bevétel alapján számítható a befektetett tőke hozama. A fejlesztés értékelése során egy jóval rövidebb időszak alatt beruházott értéket és a fejlesztés üzleti értékét – a befektető számára képviselt értéket – lehet összevetni.
Profit akkor keletkezik, ha a fejlesztés költségeit meghaladja az értékesítésből származó bevétel. A befektető pedig az általa megalapozottnak vélt végfelhasználói keresletből (bérleti díjszint) indul ki és a piac által árazott kockázati szint (elvárt hozam) alapján kalkulál.
Miután minden egyes négyzetméter számít, a szabályozási paraméterek, a beépíthető telekterület, a létesíthető szintszám, a szintterületi mutató (az összes létesíthető szintterület és a telek területének aránya), illetve a telken belül kötelezően kialakítandó zöldfelület mértéke meghatározóak az ingatlan-vállalkozás gazdasági sikere szempontjából.
A pénzügyi gazdasági elvárások az ingatlanok esetében három tényező függvényeként írhatók le: ezek az elhelyezkedés, a termékjellemzők és az időbeliség. Az elhelyezkedés az ingatlan helyhez kötöttsége miatt kritikus: a közlekedési kapcsolatok – az elérhetőség, illetve a közvetlen megközelítési lehetőség – és szomszédság területhasználati kontextusa kihat a lehetséges hasznosításra, ahogyan a termék jellemzők, a beépítés és az épület szerkezeti, anyaghasználati, technológiai paraméterei is behatárolják az optimális használatot. Az időben változó társadalmi és gazdasági folyamatok megváltoztathatják a lokáció értékét, a fejlődő technológia, a változó használói elvárások befolyásolják az ingatlan, mint termék megítélését. A fentiek alapján nemcsak az ingatlanfejlesztő de egy fejleszthető terület, építési telek vagy felépítményes ingatlan tulajdonosa is meghatározhatja a szabályozás és a piaci körülmények alapján az ingatlan árát, ami szükségszerűen beépül a fejlesztés költségébe. Mivel a fejleszthető ingatlanok piacán is a kereslet és a kínálat viszonya alakítja az árakat, ennek megfelelően erős fejlesztői kereslet és szűkös kínálat eredményezhet olyan helyzetet, hogy a fejlesztő magasabb kockázatot vállalva drágán vásárol telket, annak reményében, hogy a végfelhasználói, illetve befektetői kereslet nyomán idővel magasabb árakat tud majd a kész termékén is érvényesíteni, vagy úgy tudja megváltoztatni az ingatlan beépíthetőségi feltételeit, ami a magas telekárat kompenzálni tudja.
Mivel a fejlesztések megvalósítása több évet igényel, minden ingatlan akvizíciós döntést a jövőbeni várakozások motiválnak. Az, hogy mennyit tudok fejlesztőként fizetni a telekért attól függ, hogy milyen áron fogok tudni építkezni, milyen hitelkondíciókra számíthatok a finanszírozóktól, milyen egyéb költségeim merülnek fel – ez részben a vállalat méretével is összefüggő hatékonyság, részben viszont külső tényezők függvénye, például milyen telken kívüli infrastrukturális fejlesztéseket kell elvégezni a projekt megvalósíthatósága érdekében, illetve milyen egyéb feltételeket támasztanak a hatóságok – és természetesen a legfontosabb, milyen áron tudom majd értékesíteni az elkészült projektet.
A helyszín sok tényezőt meghatároz, nemcsak a szabályozás, de az infrastruktúra tekintetében is. A közlekedés, a közművek és az intézményi infrastruktúra meglétének, kapacitásainak tükröződnie kellene a beépíthetőségi mutatókon – ezeknek a paramétereknek nem szabadna egyedi alku tárgyának lenni, vagy csak szelektíven, a nagy városi szolgáltatási rendszer fejlesztésével és üzemeltetésével összhangban.
Ezt nem lehet egy-egy telek léptékében kezelni, legalább szomszédság, városrész léptékben szükséges összehangolni a teendőket és azt, hogy a felmerülő igények milyen keretben biztosíthatók, végső soron kinek mennyivel kell hozzájárulnia a városfejlesztéshez a saját ingatlanán végzett üzleti fejlesztés részeként. Szintén fontos lenne az externáliák kezelése is: ma egy agglomerációs zöldmezős fejlesztés és egy nagyvárosi, városközponti beruházás között az is jelentős árkülönbözetet generál, hogy a vevő által megfizetett árban nincsenek benne azok a legtöbbször csak utólag megvalósuló közösségi beruházások, amelyek iránt éppen az új építés generálja majd az igényt. Ugyanakkor a tisztán piaci mechanizmusra épülő telekpiac megengedi a spekulációt és nem bünteti az infrastruktúrákkal jól ellátott, de kihasználatlan telkek, ingatlanok tulajdonosait, akik azzal, hogy nem élnek az ingatlan fejlesztési potenciáljával, tulajdonképpen a város egészének okoznak kárt.
Az elmúlt három évtized során az egyre bonyolultabb szabályozási környezet – és itt nem csupán a városrendezési szabályok, a településkép-védelem említhető, de az építéssel kapcsolatos szakági elvárások egyre terebélyesedő rendszere is – a fejlesztők előtt álló piaci kihívásokat további kockázatokkal növelte. Ebben a településrendezési szerződés eszközének törvénybe foglalása sem hozott előrelépést, tekintettel arra, hogy a jogszabály meglehetősen tág értelmezési lehetőséget kínál, ezért nem feltétlenül tekinthető a bizonytalanságot csökkentő tényezőnek a fejlesztések előkészítése során. Szintén ellentmondásos az elburjánzó bürokratikus eljárásrendekkel szemben érzett, egyébként jogos frusztráció nyomán létrehívott rendszer, ami nemzetgazdasági érdekre hivatkozva emel ki beruházásokat a szabályozás és ellenőrzés köréből, illetve a szintén kívánatos alapelvre, a barnamezős területek újra-hasznosítása révén fenntarthatóbb városszerkezet kialakítására hivatkozó rozsdaövezeti kedvezmények rendszere.
Úgy tűnik, a piac erőit megzabolázó szabályozási eszközrendszer mára olyan gubanccá vált, amitől a szabályozó is mintha inkább szabadulna.
Olvasatomban a településképvédelem lehetett volna az az irány, ami a lépték és építészeti karakter alapján egyszerűbbé, átláthatóbbá tehette volna a szabályozást, ha nem a meglévő tervezési módszertan kiegészítéseként, hanem azt felülíró eszközrendszerként került volna bevezetésre. A településrendezés szabályainak egyszerűsítése és átláthatóbbá tétele kívánatos. Ehhez nem lehet nem tudomásul venni a piac visszajelzéseit is úgy a tulajdonos-használók, mint a hosszabb távon befektető pénzügyi szereplők árazásban megjelenő értékítéleteit, ugyanakkor a környezeti, egyben élhetőségi szempontok sokkal konzekvensebb számon kérhetőségével. A települési tér formálása mozaikonként történik, de az egy-egy ingatlanra, tömbre, szomszédságra vonatkozó szabályozás alakítása során nem hagyhatók figyelmen kívül a nagy egész működésére, sőt a globális környezetre ható mozzanatok, hiszen sok kicsi sokra megy, és bár ezek a mikro változások lehet, hogy életünk, mindennapjaink során nem érzékelhetők, nem lehet érdektelen, hogy a példabeszédben szereplő békával együtt megfőlünk-e, vagy sem.
Soóki-Tóth Gábor M.Sc MRICS
Szerk.: Hulesch Máté
[1] ld. Alexander Garvin: The Planning Game, Lessons from Great Cities, W.W. Norton & Company, 2013
[2] Talán erre is utaltak a LAB5 tervezői, amikor írásukban azt fejtegették, hogy a jelenlegi szabályozási eszközökkel egyértelműen meghatározható telkek fogytával egyre ellentmondásosabb, "problémás" helyzetekkel szembesülnek. ld. Korényi András – Korényi Balázs – Dobos András: Az OTÉK-alakú ház, Építészfórum, 2022.02.16, forrás: https://epiteszforum.hu/az-otek-alaku-haz
[3] uo.
[4] Ruzsányi Tivadar: Hozamráta és szintterületi mutató, in: Mű-Hely Tervező és Tanácsadó Zrt.: Urban operációkutatás, 12 gyakorlati alkalmazás áttekintése, forrás: https://docplayer.hu/7604706-Mu-hely-tervezo-es-tanacsado-zrt.html
[5] Erő Zoltán: A kimaxolt város, Építészfórum 2022.03.02., forrás: https://epiteszforum.hu/a-kimaxolt-varos
[6] Reed, Richard – Sims, Sally: Property Development, 6th edition, Routledge, London, 2014, 11-12. o.