A kimaxolt város

A LAB5 tervezőinek vitaindító cikkével (Az OTÉK alakú ház) nem lehet vitatkozni. Mert vitatkozhatunk azon, hogy pontos-e a cím, vitatkozhatunk azon, hogy végül is mennyire köt gúzsba a szabályozás, de a cikk állításai alapvetően igazak. Kérdés azonban az, hogy mi következik mindebből a szakmánkra nézve – legyünk bár építészek, főépítészek, ingatlanfejlesztők. Hozzászólásom első részében a vitaindító cikk téziseire szeretnék reflektálni, kiegészítve azokat, majd szeretném azokat a lehetőségeket felvázolni, amiket közösen kellene átgondolni. Erő Zoltán írása.

A szabályozók és a spekuláció

Igen, egyetértek a cikk megállapításával: "az építész az építtető elvárásai szerint kimaxolja a beépítést." De nem tudok válaszolni arra a kérdésre, hogy "mit lehet tenni azért, hogy egy beépítés ne az építési szabályzatok által maximálisan megengedett kubus formájához idomuljon?" Sőt, arra a kérdésre sem tudok válaszolni, hogy a "megengedett kubus" egyáltalán jó-e.

Természetesen a város fizikai tervezése egyfajta feltételezéssel él, amikor a megadott beépítési paramétereket meghatározza: feltételezi, hogy az olyan városi struktúrák létrehozására alkalmasak, amelyek mind gazdaságilag reálisak, mind a kor elvárásainak megfelelő épített környezet kialakítására alkalmasak. Létezik ennek gyakorlata mindenhol, így Budapesten, a kétszintű szabályozások világában is. Létezik TSZT-FRSZ – idővel már csak FRSZ-nek hívjuk –, ami meghatározza a város legtöbb területére azt, hogy egy koherens fővárosi szintű struktúra kialakítása érdekében a kerületi szabályozási terveknek milyen feltételeket kell teljesíteniük. Azt is mindannyian tudjuk, hogy építési jogot a KÉSZ keletkeztet, és azt is mindannyian tudjuk, hogy az ingatlan értékét végső soron a KÉSZ által meghatározott beépítési feltételek határozzák meg. Első soron az ingatlan pozíciója – location, location, location! –, de végső soron az az aritmetika, amit a beépíthetőség – épületmagasság/szintszám – szintterületi mutató hármas peremfeltételrendszere ad meg. (1. ábra) Habár ezt ma "Excel-alapú" építésnek nevezhetjük, látnunk kell, hogy ez nem több, mint egy franciakockás lapon hegyes ceruzával és logarléccel is lekövethető formulán alapuló optimalizálás. És mint ilyen, velünk van hosszú ideje, amint azt Ferkai András is bemutatja. (2. ábra)

Budapest történeti városrészeiben mindig is "kimaxolták" a beépítési lehetőségeket:

• a történeti Budapesten a városi telekre el kellett férnie a zárt udvaros épületnek, az utca felől két traktussal, az oldalhatárok és a hátsó telekhatár mentén egy traktussal. Ha a telek valamiért nagyobb lehetett, akkor elfért a két vagy több udvar. A magasságot a párkánymagasság meghatározta, de ha kellett félemeletnek nevezték az első emeletet, ha kellett tetővel álcázták a manzárd szintet. De mindig "kimaxolták a beépítést".
• az 1937-es szabályozást követően a belső városrészekben a zártsorú beépítés mellett a keretes beépítés vált meghatározóvá – és máig ez tűnik az egyik legsikeresebb budapesti városi struktúrának. A keretes beépítés – ahol az utcai traktus mélysége 14 m lehetett – ugyanakkor egy új épülettípus kifejlődését is magával hozta: a fogatolt házat, szintenként 2-3(-4) lakással, az átmenő lakásokban hallal. Ez a keretes beépítés a tágas, biológiailag is egybefüggő, védett udvar miatt vált népszerűvé. De természetesen a szabályzatoknak megfelelő beépítési lehetőséget mindenki "kimaxolta".
• az ún. kertvárosi családi házas beépítések is mindig kimaxolják a lehetőségeket – sőt, a maximumon is túlmennek. 1000 m2-es telken 10% beépítés az éppen egy kockaház – de ez ma messze nem elegendő, kell a garázs, a sufni, a szaletli is.

A kérdés valójában az, hogy az adott keretek között van-e az építésznek alkotótere? Végül is Ybl Miklós is betartotta az építési szabályzatot, Hofstätter Béla is. És ragyogót alkottak, amivel kánont is teremtettek. Ugyanezt mutatják az egyetemes építészettörténet példái is: a Gaudi házak Barcelona építési szabályzatába illeszkednek, Darmstadt villanegyede a Mathildenhöhe-n egy egyszerű telekosztásra van szabva. Adolf Loos a bécsi Michaelerplatzon vagy Lajta Béla a Szervita téren úgy tudott korszakalkotót teremteni, hogy az feltehetően megfelelt az egykori építési szabályzatoknak.

Mikor érezhetjük tehát, hogy egy ház "OTÉK-alakú"? Én akkor kezdem ezt a minősítést használni, amikor megjelennek a kényszerű, erőltetett, kényszeredetten profitmaximáló megoldások.

Az Excel-tábla számsorai egyfajta ígéretet testesítenek meg. A tábla azt mutatja, hogy minden négyzetméteren nyerni lehet. Ha nem ezt mutatná, a projekt nem érne semmit. Ha viszont ezt mutatja, akkor az ígéret korlátlan: minden további négyzetméter további nyereséget ígér, amiről lemondani dőreség lenne. A telek értékét végső soron a rajta elérhető nyereség határozza meg. Az ingatlanfejlesztés belső programja nem enged meg lehulló morzsákat. Nagyon nehéz azt a váltószámot meghatározni, amikor egy meg nem épített négyzetméter egy fok minőségemelkedés révén kompenzálódik. És fordítva: nehéz megmondani, hogy a további kigazdálkodható négyzetméterek mikor csapnak át silányságba. Mindannyian ismerjük a 1.5 m-es kiüléssel épített, három szintet rejtő tetejű, extra szuterénekkel megépített családi villákat, melyek végül azt nem tudják, amire szánták őket: maradandó értéket teremteni.

Minden tervező építésznek megvan az aha-élménye, amikor rájön arra, hogy elbukja a megbízást, ha az ajánlati terven nem töm ki minden lehetséges négyzetmétert és nem gazdálkodik ki azon túl is egy kicsit. A megbízást az OTÉK-alakú házat tervező kolléga viszi el, döbbenetes alaprajzú lakásokkal, banális utcaképpel, felstószolt tetőszintekkel. Az Excel-tábla hálásan pörög és nem szól a csengő, ha a kevesebb több lenne. A kötöttséget az okozza, hogy az ingatlanokra rá van írva az ígéret, ami szerint megépíthető a telek területe és a megengedett szintterületi mutató szorzatának megfelelő bruttó szintterület. 1.000 x 3,0 = 3.000. Ez minden adásvétel védjegye, függetlenül attól, hogy pl. egy hegyes szögű telken nem lehet ezt kihozni, hogy egy mély telek nem építhető be így, hogy egy udvari lakás nem szerencsés ma már. Ha az eladó azt mondta, hogy ez működni fog, a vevő így kalkulált, az építésznek össze kell szednie minden tudását, hogy visszaigazolja az elvárást. Ebben a helyzetben nem az a gond, hogy az építész nem tud korszakalkotó építészeti megoldásokkal élni, hanem sok esetben elfogadhatót is nehéz alkotnia…

A városi lépték

Hasonló történik városi léptékben is. Az elmúlt időszakban Budapesten is megindultak az 100-200-300 ezer bruttó m2-es fejlesztések. Ez – a funkciómixtől függően – 1.500-3.000 lakás és jelentős irodaterület építését jelenti. Természetesen egy ekkora fejlesztés nem egy év alatt valósul meg, akár 15 évig is elhúzódhat. Mégis, a fejlesztés peremfeltételei adottak, azokat a fővárosi keretterv már évekkel ezelőtt meghatározta. A fejlesztési területek kaptak egy jellemző szintterületi mutatót, ez az ismert módon beég a projekt értékébe, a projekt legfontosabb mérőszámaiba. A költségek, a bevételek a létesíthető területek függvényében kalkulálhatók. Ezért az ingatlanok övezeti besorolása alapvető értékjelző. Szerzett jog, amelyet megváltoztatni csak kompenzáció révén lehetséges – azt pedig az önkormányzatok nem tudják vállalni.

Városi léptékben azonban már alapvető kérdéssé válik, hogy hol jelenik meg az infrastruktúra költsége. Míg egy kialakult városi struktúrában elhelyezkedő háznál nagyjából adott közterületekkel, adott közművekkel, adott ellátással számolhatunk, egy jellemzően zöldmezős vagy barnamezős fejlesztésnél feltétlenül felmerül a kérdés: ki hozza létre a közösségi infrastruktúrát, ki fogja biztosítani a közszolgáltatásokat. Klasszikus esetben bármely fejlesztés, parcellázás esetén ezt szolgálják a településrendezési szerződések: egy terület átsorolása, felértékelése csak akkor léphet érvénybe, ha a fejlesztő valamilyen módon hozzájárul a közösségi infrastruktúra fejlesztéséhez. Budapesten jelenleg a szintterületi mutatók már az átalakuló területek legnagyobb részén érvényben vannak, ami az ingatlantulajdonosok, a fejlesztők számára stabil pozíciót biztosít. Mi több, az érvényes szabályozási tervek egyfajta módon éppen az önkormányzatok részéről ígérnek garanciát: ha valaki az adott lehetőségeknek megfelelően építkezik, annak értelemszerűen biztosított a közvilágítás, a köztisztaság, a közbiztonság az ingatlana környezetében. Sőt, a közösségi közlekedés, a közoktatás és a közpark is. Ezen a ponton látnunk kell, hogy a szabályozási tervekben foglalt ígéret és a városfejlesztés folyamata nincs összhangban.

Az "OTÉK-alakú" város csupa értékesíthető szintterületből áll, "kimaxolva" a korábban rögzített lehetőségeket. Jellemzően magánforrássokból jön létre, közszolgáltatásokat tehát nem tartalmaz.

A közszolgáltatások kiépítéséhez a fejlesztéssel párhuzamosan az önkormányzatoknak forrásokhoz kellene jutni. Az adórendszerben azonban nincs közvetlen visszacsatolás a fejlesztés és az önkormányzat között: a "betterment" adózás a külföldön ismert formákban nem működik, az ingatlanadó bizonyos mértékig szelektív, az iparűzési adó korlátozott, a lakosság jövedelemadója csak nagyon korlátozott mértékben folyik be az önkormányzatokhoz. Ez jelen pillanatban egy nagy negatív számot generál egy másik Excel táblában, amit az önkormányzatoknál vezetnek.

A nagyléptékű projektek "kimaxolása" is figyelmet érdemel, hiszen ez határozza meg a jövő városrészeinek karakterét. Nyilvánvaló, hogy az építhető szintterület maximalizálása az egyik cél – nem közömbös tehát a vetítési alap, a fejlesztési terület minél nagyobb része logikusan építési telek marad. Nem közömbös az építhető magasság, akkor sem, ha az nem biztosít további beépíthető szintterületet, mert a 45-65 m magas épületek láthatóan vonzó értékesítési lehetőségeket biztosítanak. Mindeközben a már kijelölt fejlesztési területek nem ritkán 3,0-4,5 m2/m2 bruttó szintterületi mutató megépítését teszik lehetővé. Bár a városszerkezet csomósodási pontjain, kiváló közlekedéssel ellátott területeken ez a sűrűség elfogadható lehet, elemzéseink azt mutatják, hogy ilyen mutatók mellett rendkívül sűrű, nem mindig vonzó lakóterületek jönnek létre. A korábbi budapesti lakónegyedek, a Kádár-korszak lakótelepei ennél lazábbak voltak – természetesen az úszótelkeknek megfelelően más számítás szerint -, és a kisebb-nagyobb szomszédsági egységek magukba foglalták a megfelelő szolgáltatásokat is.

A gond tehát az, hogy a jövő Budapestjének "kimaxolt városa" várhatóan igen sűrű lesz. Csak kivételes esetekben fog megtörténni, hogy a fejlesztők "önmegtartóztató módon" lemondanak a lehetséges beépítésről. Bár vizsgáljuk a lehetőségét, semmi nem ígéri, hogy a jelenleg érvényes mutatókat a közhatalom bármely szintje lefelé módosítaná – az azzal járó konfliktusok felvállalásával és rendezésével.

A lehetőségek

Ha a város fejlesztési területeinek beépítése ennyire determinált, ki kell találni, hogy mi az az urbanisztikai innováció, mi az az építészeti eszköztár, ami segít ezeket a területeket élhetővé tenni. A magam részéről nem érzem, hogy kipróbáltuk volna a teljes eszköztárat, ami az adott területeken lehetséges. Egészen biztosan keresni kell még azt az építészeti nyelvet, ami a megszólalásra alkalmas. Ehhez pedig elemezni és értékelni kell tudni a közelmúlt eredményeit. Végig kell gondolni, hogy az elmúlt időszak ingatlanpiaci termékei kiállják-e az idők próbáját. Használhatónak bizonyulnak-e a kimaxolt megoldások, értéket hoztak-e létre az erőltetett megoldások – vagy akár csak egyszerűen a szinte kizárólagossá váló belső konyhák hosszabb távon is alkalmasak-e egy család mindennapjaihoz.

Számba kell venni ugyanakkor azokat a területeket, amelyek még átalakulás és átminősítés előtt állnak, amelyek még nem kapták meg ezeket a magas értékeket. Vannak ilyenek a barnamezős területek között. Ezeken a helyeken olyan városépítészeti koncepciókat kell megvalósítani, amelyek visszafogottabb, oldottabb beépítést is lehetővé tesznek. Tekintve, hogy ezek sok helyen állami tulajdonú területek, itt még lehetőség van arra, hogy a közcélú szempontok meghatározóak legyenek: legyenek arányos közterületek, közparkok, intézményi területek. Legyenek alacsonyabb szintterületi mutatók – feltételezve, hogy azok derűsebb megoldásokat tesznek lehetővé. Ne feledjük, a barnamezős területek fejlesztésének célja, hogy kínálatot biztosítson a szuburbanizációs terjeszkedés ellen.

Mindez csak olyan kereső-kutató hozzáállással lehetséges, amikor a város fejlesztői új mintákat, új megoldásokat keresnek. Olyan új "város-termék" megjelenésére van szükség, ami barátságos, élhető városi lakókörnyezetet hoz létre. Ennek ellentéte a falanszter, a lakógép, az embersiló. A keresés-kutatás nyilvánvalóan nem csak formai, hanem folytonosan új ötletek megvalósítására van szükség a városi funkciók kapcsán is: a közösségi közlekedés, a gépkocsihasználat, az energiagazdálkodás, a közösségi térhasználat kapcsán.

Keresném a lehetőségeket

• az F+4 – F+6 szintes beépítések kidolgozásával, akár pl. új szerkezeti megoldásokkal (3.ábra);
• a "low-rise-high-density" beépítések új kísérleteivel (4.ábra);
• új épületstrukturák megvalósításával (5.ábra/nyitókép);
• az építészet társadalmi feladatai kapcsán.

Ezekhez a kísérletekhez az alkotó építészeknek, az önkormányzatoknak és a magánfejlesztőknek is érdemes csatlakozniuk:

• a világban a kísérletek terepe lehet az önkormányzati lakásépítés, az "affordable housing"  lakásformában megvalósított kísérletekkel (6.ábra);
• új megoldások keresésére ad lehetőséget a mintavárosok, "kisérleti lakótelepek", "építészeti vásárok" létrehozása (7.ábra);

A feladat sokrétű, mindenki megtalálhatja az őt leginkább érdeklő területet…

Erő Zoltán, építész, urbanista, Budapest főépítésze

Szerk.: Hulesch Máté