Életformát kínálni, vagy csak telket osztani?

Kertfalu koncepció – Gondolatok településeink jövőjéről, Telki községi tapasztalatok alapján. Varga-Ötvös Béla közgazdász, urbanista írása

Kertfalu koncepció – Gondolatok településeink jövőjéről

A cikk Telki Község településfejlesztési koncepciója alapján készült.¹ A gondolatok a falubeli körülmények elemzése és a tervezési folyamat során születtek, amelyek máshol is hasznosíthatók, különösen a budapesti agglomeráció településeinek fejlesztésében.


Bevezető

Telki Község kiváló földrajzi pozícióval rendelkezik. A falu a Zsámbéki-medence északkeleti részén, a Budai-hegység lábánál helyezkedik el, az európai kelet-nyugati áramlási tengely és az újraéledő észak-déli kapcsolat közelében, Budapest vonzáskörzetében. Jelentős zöldterület veszi körül a települést, melynek belterülete határos a Budai Tájvédelmi Körzettel.
Az 1970-ben csak 340 lelkes falu a kilencvenes évek elején is alig haladta meg a 600 főt. A népességnövekedés mind a szomszédos, mind a többi agglomerációs településhez képest is ugrásszerű volt. A ma mintegy 2500 fős település a telekosztásokból kikövetkeztethetően, és változatlan feltételek mellett, várhatóan 6000 fő körülire növekszik tíz éves távlatban.

A falu gyors növekedése egyedülálló népesség-összetétellel és sajátos fejlődési pályaívvel jár, ami feszültséggel terhes, de épp ez ad lehetőséget egy új településmodell kialakíthatóságára.

 

Település	1890	1930	1949	1970	1990	1992	1994	1996	1998	2000	2002
Budajenő	871	1015	712	877	791	776	806	885	1056	1208	1380
Páty	2375	2620	2631	3421	4086	4139	4310	4605	4861	5130	5454
Perbál	1595	2023	1403	1719	1903	1909	1871	1942	1980	2064	2139
Telki	258	285	300	341	633	659	740	1017	1284	1767	2211
Tök	1531	1299	1262	1353	1162	1159	1135	1155	1209	1286	1329
Zsámbék	4174	4437	2606	3122	3996	4269	4098	4247	4390	4501	4748

Telki és a szomszédos Zsámbéki-medencei települések népességszám növekedése a XIX. század vége óta

A munka során a falu gazdasági és szociológiai helyzetéből indultunk ki, hogy abból hosszú távú jövőképet alkossunk, amely majd „lefordítódik" és megtestesül a szerkezeti tervben és a szabályozásban.² A településfejlesztési koncepció készítése kapcsán azt kerestük, hogy melyek azok az értékek, amelyekre építve pozitív víziót lehet felállítani, és amelyek segítségével fokozatosan föl lehet számolni a múlt negatív következményeit.
Nos, vizsgálataink eredményeként Telki legfőbb értékei: a falu fekvése és a lakosság szellemi, valamint jövedelmi és vagyoni potenciálja. A falufejlesztés koncepciója ezen értékek megőrzésén és növelésén alapul, a további népességgyarapodás és belterület-növelés megállítása mellett. A jövőkép egy szóban összefoglalható: kertfalu.

A kertfalu definíciója

A kertfalu kifejezés valójában kizárásos alapon keletkezett. Egyik legfontosabb következtetésünk volt, hogy a falu nem illeszthető be a jelenlegi településfejlesztési kategória-rendszerbe rohamtempójú bővülése, a lakosság átlagon felüli képzettségi és egzisztenciális helyzete, jövőképe, urbanizációs igényei és a kialakult településszerkezeti problémák miatt.

Telki lényegében mesterséges, „telepes" település. Az átlagos igényre szabott építési telekméret és a gyors ütemű értékesítés azonban közterület- és közintézmény-, ezáltal közélet-hiányossá tette a falut, ami a korábbi, hagyományos településtervezési gyakorlat következménye. Egyszerű családiházas övezetek kerültek egymás mellé, és a telekeladások is spontán üzleti jelleggel folytak (prompt értékesítés, spekulációs ügyeskedések). Nem volt megcélzott otthonteremtői kör vagy vásárlótípus, nem volt sem közösségformáló elképzelés, sem preferált életmód minta. Építési telket osztottak, árultak és nem életformát kínáltak, pedig az emberek megfogalmazott jövőképpel jöttek ide. Tetézi a helyzetet, hogy mivel az egyik leggazdagabb település Telkit, ezért kevés az esély pályázati források elnyerésére.

Telki tehát már nem falu a hagyományos értelemben, inkább családi házak halmaza. Kertváros sem, mert nem egy város kertes része, hanem önálló önkormányzat, saját ellátórendszeri igénnyel. Telki ugyanakkor nem (kis)város, és csak akkor lehetne az, ha óriási tőkebefektetéssel, ingatlanfelvásárlással radikálisan átalakítanák a településszerkezetet és kiépítenék a kistérségi vonzerőt is nyújtó infrastruktúrát és funkciógazdagságot. Ez azonban már egy másik Telki lenne. A falu alvótelepülés lett és fennáll a veszélye annak, hogy a falu Érd 'város' fejlődési pályáját írja le, amit nem szabadna megengedni.

Mindebből adódott, hogy Telkit másképp kell tervezni és rendezni, mint egy hagyományos vagy átlagos települést. Telkiben az 1 főre jutó jövedelem és szellemi potenciál a legmagasabbak közé tartozik az országban, miközben az önkormányzat szegénynek mondható. Ismerős szindróma: gazdag polgár versus szegény önkormányzat. A munka során e feladathoz kerestünk megfelelő eljárást, amely egyrészt méltó Telki adottságaihoz („legalább a helyzet ne romoljon tovább"), másrészt megfelel annak az elvárásnak és jövőbeni reménynek, ami miatt az emberek ideköltöztek, még ha az már nem is válhat teljesen valóra.

A felmérések kimutatták, hogy az ideköltöző polgárok eredeti és ma is vágyott jövőképe nem változott, mely röviden a következő: csendes, zöld, kertes, család- és közösségorientált, műszaki és humán infrastruktúrával jól ellátott település. Ehhez tartottuk magunkat. Koncepcionális alapelveket állítottunk fel, melyekben célrendszert fogalmaztunk meg hosszú távra.³ A célrendszert, a jövőképet közérthető formában is meg akartuk jeleníteni, hiszen egy különleges település egyedi „bánásmódot", egyedi fejlesztést igényel, és ehhez illő elnevezés kívánkozik, melyet a kertfalu szóösszetételben találtuk meg.

A fejlesztési koncepcióban a következő meghatározást adtuk: „A kertfalu olyan urbanizált, infrastruktúrával jól ellátott település, ahol a népesség képzettségbeli és foglalkoztatottsági összetétele városi jellegű. A közvetlen környezetet a gonddal művelt, ápolt kertek jellemzik, az állattartás a hobby-állatok (fajkutya, fajmacska stb.) nagy számában fejeződik ki. A természetre a helyben lakók nem a hasznosíthatóság vagy a mezőgazdasági művelési ág szerint tekintenek, hanem mint esztétikai látványra, környezeti adottságra, közérzetjavító minőségre, és amelynek konzerválasa, gazdagítása tudatos, környezetbarát cselekedet és egyben ingatlanérték-növelő tényező. A kertfalu típusú települést a kiegyensúlyozott életre törekvés jellemzi. Nem retten vissza nagyobb fejlesztésektől, ami nem területi vagy mennyiségi növekedést, hanem minőségi (szerkezetjavító, funkcióbővítő stb.) fejlesztést jelent."
A kertfalu kifejezés önmagában is gondolatkeltő, reményeink szerint egyfajta településtervezői és -vezetői motiváló mérték, amely nem fejezhető ki racionális módon számokkal vagy pontos ismérvekkel, inkább vízióként látja, érzi az ember, mert belső tartalmat hordoz: nem falu, nem város, de kertes... stb. Dolgozik az emberben, érlelődik, formálódik. Ahogyan az ember nem tudja pontosan meghatározni a szépet, a kellemeset, az ízlésest vagy éppen a hasznosat.


A kertfalu tartalma

Meghatározó alapvonás, hogy a kertfalu lakossága döntően intellektuális, értelmiségi jellegű, aktív életet él, karakterisztikus arculatához hozzátartozik a családközpontúság, és emellett tipikusan városi, sőt belvárosi ellátási minőséget igényel – kertes miliőben. A Telkibe költözött városi emberek révén a kertfalu tartalom részben megvan – az elképzelésekben, részben megvalósításra vár – a gyakorlatban. Szándék és terv még nem találkozott. A kettő szimbiózisából új településkategória, ezzel együtt új ingatlanpiaci szegmens is létrejön.

---

 

---

Köztudott, hogy az ingatlanárak fő piaci meghatározó tényezője az elhelyezkedés, ezen belül: a) a települési környezet (elérhetőség, infrastruktúra, közterületek, közszolgáltatások mennyisége és minősége); b) az ingatlan településen belüli fekvése, közműellátottsága. Ezek tükrözik a reális hasznosíthatóságot, és csupán utánuk kapnak jelentőséget az ingatlan belső értékei.
Mindez összefügg a lakóközösség kohéziós szintjével is. Annyiban, amilyen mértékben a helyi társadalom hozzájárul a helyi állapotok alakításához: a településfejlesztéssel kapcsolatos anyagi és nem anyagi áldozatvállalással, közéleti aktivitással, a szomszédokkal kialakított viszony módjával, a képviselők választásával stb. A település környezeti és közéleti minősége a helyi polgárságtól is függ, vagyis a helyi közügyekben való részvétel hatékonysága befolyásolja az ingatlanértéket. Az ingatlanértékben nemcsak a település és az ingatlankörnyezet fizikai elhelyezkedése fejeződik ki, hanem a településnek a lakosság életében való „mentális elhelyezkedése" is.⁴ Itt nem az egyes tulajdonosról van szó, hanem a polgárok közösségéről. Két azonos fekvésű ingatlan közül az az értékesebb, amelyik környezete élhetőbb, ahol a lakóknak gondjuk van egymásra és értékeikre, rendezettebb a közterület, több és jobb a közszolgáltatás, összetartóbb a szomszédság, vagyis ahol a közös ügyeket jobban intézik.


Fejlesztési távlatok

Milyen fejlesztési távlatok vázolhatók fel a jelenlegi helyzetben, Telkiben?

1. Alvófalu státusz, a leértékelődés veszélyével
Ha Telkiben a jelenlegi falufejlesztési gyakorlat folytatódik tovább, akkor marad az alvófalu jelleg. Ha az új lakótelkek jelentős közterület- és intézményi bővítés nélkül népesülnek be, akkor növekszik a zsúfoltság, ezzel Telki közlekedése tovább romlik, és a kedvező táji-települési adottság bomlásnak indul.⁵ Közösségi terek növelése, otthonossá tétele, új funkciók létrehozása nélkül, közélet hiányában az egyes ingatlanok vonzereje, így értékőrző képessége korlátozottá válik, különösen, ha a szomszédos települések javítanak helyzetükön. Elkezdődik az ingatlanok relatív leértékelődési folyamata. Leértékelődés a környezetben, az életformában, az ingatlanpiacon. A folyamat hossza, mértéke nem látható be. Már most is tapasztalható csökkenés-stagnálás a helyi ingatlanpiacon, szaporodik a félbehagyott építkezések száma. Ebben a - passzív - változatban nincs részvétel és áldozatvállalás, viszont van kockázat. A relatív leértékelődés elkerülhetetlen. A lakók „beszorulnak" ingatlanaikba, vagy az elköltözést fontolgatják.

2. Áldozatvállalás a minőségi faluközösségért, a felértékelődés esélyével
Ha nincs mérvadó állami forrás, akkor a lakóknak, ingatlantulajdonosoknak, illetve a magántőkének kell aktivizálódnia a falufejlesztésben. Napjainkban ez tettre készséget és áldozatvállalást jelent gondolkodásban, cselekvésben és természetesen pénzben, adóban. Az elengedhetetlen térszerkezet alakítás nyilvánvalóan sért érdekeket, amelyeket kezelni, kompenzálni kell. Az önkormányzatnak terelnie, koordinálnia kell a folyamatot. A közterületek és közintézmények bővítéséhez, az élhetőséget javító funkciók telepítéséhez ingatlanvásárlásokra, telekcserékre van szükség. Ennek fedezetét önkormányzati vagyongazdálkodással, lakossági hozzájárulással, adóval, hitelfelvétellel, befektetés ösztönzéssel, ingatlanfejlesztők bevonásával (ppp) lehet megoldani, amiben persze van kockázat. Új közösségi terek és intézmények létesítése, megfelelő működtetésük a falu élhetőségében, a polgárok közérzetében csapódik le. Ha javulnak a közállapotok, akkor e „közkincs" megtestesül az ingatlanok értékében is.

Elképzelhető, hogy az ingatlantulajdonosok – megfelelő tájékoztatást, előkészítést és kommunikációt követően – vállalják az adóterheiken felül fizetett, célzott felhasználású (infrastruktúra-, intézmény-, közterület-fejlesztés) anyagi hozzájárulást, vagy elfogadják a helyi adóterhek növelését. Elképzelhető, de valójában nélkülözhetetlen lépés ahhoz az igényhez, hogy Telki kilépjen az alvófalu jellegből. Beruházni, fejleszteni kell, és kézenfekvő, ha ezt részben a lakosok finanszírozzák, hiszen saját lakóhelyükről, saját ingatlanukról van szó. Az áldozathozatalnak, a mértéknek igazságosnak, méltányosnak, követhetőnek (rendszerezettnek, kiszámíthatónak) és ellenőrizhetőnek kell lennie.
A 2. változatban van részvétel és áldozatvállalás, természetesen van kockázat is, de megvan a felértékelődés, a minőségibb életforma kialakításának lehetősége.

Hangsúlyozandó, hogy az 1. változatból is el lehet jutni a kertfalu modellhez, feltéve, ha az állami támogatás reálértéke nem növekszik jelentős mértékben, és nem történik nagy ingatlanspekuláció, vagy gazdasági célú beépítés (mert akkor minden másképp alakul). Ezzel egyre nyilvánvalóbb lesz, hogy a falu sorsa a közösségtől függ. Az 1. változat körülményesebb, idő- és költség igényesebb, mivel a népességszám növekedés lelassul, és beépítetlen területek maradnak. Lazítható ugyan a településszerkezet, de ennek közterhei kevesebb polgár között oszlanak meg.


Mire vonatkozzon a hozzájárulás vagy többletadó, és milyen legyen a mérték?

A személyi vagy vállalkozói jövedelemre vetített eljárás nem megfelelő, mert a jövedelem képzése nem áll közvetlen összefüggésben a település értékeivel, nem a faluban keletkezik, és a jövedelem nagysága, változása nem ellenőrizhető korrekten. Az ipar(el)űzési adó a kreatív vállalkozókat sújtja, ráadásul 2007-ben megszűnik. Az építmény értékére sem jogos vetíteni a közös hozzájárulást, mivel azt a tulajdonos az egyszer már adózott jövedelméből építette, egyéni elhatározásából, saját célra. Marad a telek.
A telekadó be van vezetve a faluban, de négyzetméter alapon. Méltatlan azonban, ha a telek területére vonatkozik a mérték, mert nem azonos a fekvés, és a közberuházások értéknövelő vagy -csökkentő hatása is eltérő. Továbbá ez a mérték-meghatározás állandó, amin időről időre változtatni kell, és ez mindig feszültséggel jár. Nem jó az sem, ha a hozzájárulás egyszeri vagy ad hoc jellegű, mert a „település-üzem" folyamatos fejlesztéssel és fenntartással jár. Igazságtalan az is, ha egyenlő az adó, mert a telkek paraméterei nem azonosak.

Mindebből következően a telekértékre kell vetíteni a hozzájárulás mértékét, mert abban testesül meg a település értéke, értékében pedig az élhetősége. A telekértéket, mint láttuk, a fekvés, a térszerkezet, a használhatóság, a közmű-ellátottság, a települési atmoszféra, az általános közérzet és életvitel összessége határozza meg. Mindaz, amin a fel- vagy leértékelődés múlik, és amely nem elsősorban az egyes tulajdonostól függ. A telekérték nem az ingatlantulajdonos érdeme, hanem a falut egykor és most építő-használó közösség közös kincse és terméke. A kézenfekvő megoldás tehát a telekértékadó, vagyis a telek értékével arányos adó. Ez méltányos, nyilvánosan követhető és automatizmust hord magában. A mérték megállapítása kalkuláció, vita, majd közmegegyezés során dőlhet el. Az értékmeghatározás egyszerű, nem szükséges telkenkénti egyedi értékbecslés, elegendő az utca vagy övezeti értékmeghatározás is.

A jelenlegi költségvetésből nem lehet nagyszabású fejlesztéseket véghezvinni. Az önkormányzati vagyongazdálkodással pedig csak kisebb lépéseket lehet megtenni. Ha a lakosság nem akarja ingatlana értékének relatív vesztését, lényegében az élhetőség minőségromlását, akkor a falu rendezésének finanszírozásához hozzá kell járulnia.

Végezzünk el egy egyszerű számítást. Az elv a társasházak közös költségviselési módjához hasonló. Az érthetőség kedvéért átlagokkal számolunk, az értékarányosságra nem térünk ki.
Legyen egy átlagos telki telek 1.000 m², amelynek piaci értéke 15.000 Ft/m², vagyis 15 mFt. Ha az értékarányos telekadó 1% évente, akkor az adó 150.000 Ft/év/telek, ami 12.500 Ft/hó/telek. A havi részlet alig valamivel több, mint egy átlagos budapesti társasház közös költsége (udvar, közös terek takarítása, lift, közmű stb.). Telkiben van kb. 1.400 telek. A telkenkénti 150.000 Ft évente 210 millió forintot tesz ki. Ha ez az összeg párosul a hatékony önkormányzati vagyongazdálkodással, esetleg további magántőke bevonással egy-egy projekt esetében, akkor már jelentős változtatásokat lehet végrehajtani a faluban. Meg lehet vásárolni vagy kiváltani a szükséges ingatlanokat, el lehet indítani közösség- és infrastruktúra-fejlesztő programokat (iskolabővítés, sportlétesítmény, közpark, közterület korszerűsítés stb.). Mivel a befizetett összeg mintegy társadalmi szerződés keretében keletkezik évről évre, ezért hosszabb távra is lehet kalkulálni a projektek tervezésénél, mi több, az adó még hitelfedezetként is funkcionál.

Nem kell részletezni tovább a számítást, de látható, hogy az összeg „tetszés szerint" változtatható, finomítható. Az eredmény pedig a falu élhetőségében jelenik meg, ami közvetlenül kihat az egyes ingatlanok értékére. Ez egyben automatikus fejlesztést is indukál, hiszen évről évre növekszik az összeg, amiből megtérülő fejlesztéseket is lehet finanszírozni, pl. üzletek, lakások, telephelyek bérbeadása, ami további fejlesztési forrásokat gerjeszt, vagy kiválthatja/csökkentheti az adóterheket. Elképzelhető, hogy a lakosok résztulajdonosokká válnak egy-egy projektben, így vagyonhoz, osztalékhoz is juthatnak. Végül is, arról van szó, hogy a polgárok befektetnek saját falujukba, saját környezetükbe, közvetve az ingatlanukba, amiből a jó közérzetük és még hasznuk is származik.

A telekértékadó és a bevétel-visszaforgatásos módszer erősíti a falu közösségi szellemét, amely immár anyagi alapon is nyugszik. Ha ez megszilárdul, és felerősödik Telki kivételes adottságainak, nevezetesen a fekvéséből adódó értékeinek és a lakosság anyagi-szellemi potenciáljának helyi hasznosítása, akkor létrejöhet a minőségi kereslet-kínálatra épülő helyi piac.

Fontos lépés lenne a projektmenedzseri intézmény létrehozása, amely intézi, irányítja a közös ügyeket (telekcsere, vásárlás, bonyolítás, papírmunka stb.) a képviselő-testület felügyelete mellett. A projektmenedzser fizetése, költségei finanszírozhatók az adóbevételi többletből.


Zárszó

A fejlesztési koncepció elkészült, folynak a szerkezeti terv és a szabályozás munkálatai. A terv akármilyen jó is lesz, magától nem fog megvalósulni, „csak" az életforma kereteit tudja megteremteni. A kertfalut a lakók együttműködő közössége valósíthatja meg, miként a genius loci, a hely szelleme sem a tervasztalon képződik. Változtatni kell tehát a településhasználaton, különben nemcsak a remények vesznek el, hanem az ingatlanok értéke is devalválódik. Ha nem lesz javulás ebben, akkor előbb a tehetősebb, mobilabb családok hagyják el Telkit. Helyükbe pedig alacsonyabb igényűek költöznek. A folyamat pedig elindul lefelé.

A meghozott vagy meg nem hozott döntések hatása évtizedekben mérhetők, ezért meg kell gondolni, számításokat kell végezni, konzultálni kell szakértőkkel, hogy milyen léptékű fejlesztést vagy nem fejlesztést vállaljon föl a falu. A jövőkép elfogadtatásához nélkülözhetetlen a lakosság bevonása. Kezdetben szembesíteni kell velük a falu helyzetét, hogy mire számíthatnak, pl. nincsenek közforrások, amelyek révén a jelenlegi helyzetből átfogó javulást lehet elérni. Tudni kell, hogy a lakosság többet akar-e az alvófalu jellegnél, ha igen, akkor meddig hajlandó elmenni az önerős fejlesztésben. Ha többet szeretnének, akkor a fejlesztések is többfélék lehetnek, amelyek részletes, változatok szerinti kalkulációkat kívánnak, és tisztázni kell az egyes projektek finanszírozási módját is (pl. oktatási és sportintézmények, egészségügy), hogy mennyiben vonható be magántőke, uniós pénz stb.

A jövőképalkotás részletes programmá, azon belül akciótervekké alakítását nem lehet megspórolni, ha többet akar a közösség és a vezetés az alvófalu státusznál. Ha a jövőkép nem tiszta, nem szolgál vezetői iránytűként, akkor a falu ki van téve a napi ügyeknek, egy-egy projektet erőltető csoportnak, ami tévútra vezet(het), és elhomályosul a jövő. A koncepcionális jövőképnek, esetünkben a kertfalu koncepciónak vezérmotívumként és rendező elvként kell funkcionálnia, ami alapján intézkedik a település vezetése és ebben a projektek csak eszközök.

Varga-Ötvös Béla közgazdász, urbanista

---

1. A koncepciót Varga-Ötvös Béla és Letenyei László készítette Berczeli Péter, Kovács Bence, Szathmári Milán közreműködésével, Telki Község Önkormányzata megbízásából 2004-ben.
2. A szerkezeti tervet és a szabályozást a Rosivall Tervező Iroda készíti.
3. A koncepcionális alapelvekben a következő célrendszert állítottuk fel:
a) Meglévő táji, környezeti, települési értékek óvása, gazdagítása, a falukép átfogó szépítése.
b) A népességszám növekedésének szabályozása a további lakáscélú telekértékesítés korlátozásával, a közellátási és közterületi kapacitáshoz kötötten, de a fiatalok megtartásának prioritásával.
c) Tudás és szolgáltatás alapú helyi gazdaságfejlesztés meghatározott ágazatokban (egészség-gazdaság, kreatív tevékenységek, minőségi idegenforgalom, helyi szolgáltatások), ebben a helyi vállalkozói réteg támogatása.
d) Településvagyon őrzése, gyarapítása, a további belterületbe vonás korlátozása, csak a falu számára kedvező ingatlanfejlesztések engedélyezése.
e) Identitástudat fejlesztése, közéletteremtés. Cél: a munka-, a lakó- és a regeneratív funkció helyi megteremtése.
f) A népesség ellátásához szükséges út-, közmű-, közintézményi és közterületi kapacitás létrehozása.
g) Kezdeményezőképes településpolitika megalapozása, amely együttműködésre épül egyfelől a lakosság, a vállalkozások és a település között a magán- és a közszféra összefogásával (ppp), másfelől pedig Telki és a szomszédos települések, a kistérség között, a térségi munkamegosztásba való bekapcsolódás érdekében.
A jövőképben - a zsámbéki-medencei struktúraterv alapján - a kiegyensúlyozott növekedés stratégiáját fogalmaztuk meg. Cél: a környezeti érték növekedjék annak érdekében, hogy attraktív legyen, ezzel gazdasági és életminőségi előnyt jelentsen, hogy presztízs értékű település alakuljon ki, ahol az emberek minőségi környezetben élnek, dolgoznak és pihennek.
4. A fejlesztési koncepció mentális térképét Letenyei László készítette.
5. A kérdőíves adatfelvétel és a személyes interjúk során kiderült, hogy a település lakói sem tartják már olyan kedvezőnek és reményteljesnek a telki életet, mint amikor ideköltöztek.