Dorogi városrehabilitáció

A városrész széttagolt utcahálózatának összefogása, egy határozott karakterű főtér megformálása és az egységes zöldfelületi rendszer megteremtése képezi a beépítés lényegét. • Csóka Balázs terve a dorogi pályázaton.

Általános koncepció
A tervezési terület rendezése, építészeti karakterének, beépítésének meghatározása halaszthatatlan, városi léptékű feladat. Az önkormányzat jó időben ismerte fel a terület jelentőségét, így határozott akarat és pontos tervek birtokában befolyásolhatja az ingatlantársaságok tevékenységét, hogy az a városnak is hasznára váljon. A jelenlegi szétaprózott tulajdoni viszonyok és eltérő szándékok helyett határozott cselekvésre van szükség, hogy a terület valóban szerves részévé válhasson a megújuló városközpontnak.

A pályázati terv nagyvonalú beépítést és térrendezést valósít meg a városszövet értékeinek megtartásával, erősítésével és zöldfelületeinek jelentős fejlesztésével.

 

 

Környezet
A tervezési helyszín nagyon vegyes építészeti karakterű és minőségű területekkel keretezett, mind a négy irányból egymástól határozottan különböző tömbök veszik körül.

Délnyugatról családi házas övezet határolja, átlagban 3,5 m építménymagassággal. Ez a századfordulós beépítés a város értékes része, beépítési sűrűsége azonban városközponti elhelyezkedéséhez képest alacsony.

Délkeletről a régi családi házak helyét zárt sorú társasházak kezdik elfoglalni, átlagban 7,5 m építménymagassággal, földszint+emelet+tetőteres beépítéssel, egyelőre minden karaktert nélkülözve.

Északkelet felől, a síneken túl földszint+4 emeletes társasházakat találunk, 16 m-es építménymagassággal, a területen szabadon elhelyezve.

Északnyugatról a MÁV raktárépületei határosak a telektömbbel, széttagolt, elhanyagolt épületállománnyal, 4 és 16 m között változó építménymagassággal. Ez alapján jól látszik, hogy a telektömbnek a négy különböző beépítés között kell felépülnie egy erős, önálló központot képezve.

 

 

Beépítési jelleg
A városrész széttagolt utcahálózatának összefogása, egy határozott karakterű főtér megformálása és az egységes zöldfelületi rendszer megteremtése képezi a beépítés lényegét. A pályamű alacsony építménymagasságú, de sűrű, keretes beépítést hoz létre.

Közlekedés
A jelenleg rendezetlen terület infrastruktúráinak nagyvonalú rendezését a pályázat a tervezett beépítésekkel egyidejűleg tervezi.

A pályázat kihasználva a vasúti forgalom csökkenését, valamint a vasútállomás elköltöztetését új felszíni gépkocsi kapcsolatot teremt a telektömb északi oldalán az északi városrésszel. Ezáltal sűrűbbé válik a térkapcsolati háló, valamint a terület központi szerepe.

A tervezett Fő tér megközelítésére négy utca nyitására teszünk javaslatot (a különböző irányból nyíló utcák eltérő karakterűek), ezzel kezelhető méretű, jól megközelíthető telektömböket hozunk létre, valamint a megvalósítás ütemezhetőségét is megteremtjük.

A bekötő utcák két sáv szélességűek, mindkét oldalon parkoló sávval, zöldfelülettel, valamint gyalogos járdával. Emellett biciklisáv kerül kialakításra az utak szélén, megteremtve a biciklisek számára a biztonságos közlekedés lehetőségét (a parkolók kialakításánál is számolni kell a kerékpárral közlekedők igényével).

Az autóút-hálózat nagy teherbírású aszfalt pályaszerkezettel épül, a parkoló sávok és a gyalogos felületek igényesen rakott természetes kővel burkoltak.

Az új beépítés térszinti parkolással oldja meg a szükséges igények kielégítését, nem tervez térszint alatti parkolót. Az épületek udvarán kialakítandó parkolóhelyek gyephézagos betonlappal építendők, a minél nagyobb zöldfelületi arány elérése érdekében.

A közlekedésre használt felületek burkolata illeszkedik a tervezett épületek, illetve a létrehozott és intenzíven fásított városi közterek hangulatához.

 

 

Új beépítések
T01. Sorházas beépítés, elő- és hátsókerttel (délnyugati irányban)
A családi házas övezet felé a tömb legkisebb sűrűségű beépítése jön létre. A jól tájolt, döntően kelet-nyugati homlokzatú épületek földszint+emelet magasságúak, illeszkedve a terület két végén megmaradásra ítélt épülethez (Kővarázs és Irodaház). Az egységekhez 3 m előkert és 8-10 m hátsókert tartozik. A lakások mérete 80 m²-től kezdődik, az építménymagasság 6,5 m.
A gépkocsik elhelyezésére a földszinten 1 állásos garázs létesül minden lakáshoz.

T02. Sorházas beépítés a fő utcákon
A főtérre a telektömb hosszában bevezető két utca mentén földszint+emelet magasságú zártsorú házak épülnek. A földszinten kereskedelmi egységek létesülnek, az emeleten pedig 40 és 80 m² közötti területű lakások. Az építménymagasság 7,0 m, amely egyrészről lehetővé teszi a földszinti, kereskedelmi egységek esetén a nagyobb belmagasságot, az udvari lakószárnyaknál pedig a földszinti padlóvonal elemelését az udvarszinttől.
A gépkocsik elhelyezése az épületek udvarán valósul meg.

T03. Fő utcák sorházas beépítéseinek udvari szárnyai
A fő utcák sorházaihoz udvari lakószárnyak kapcsolódnak. Ezek lakásai szárnyanként egy-egy központi lépcsőházból megközelíthető, északi tájolású, nyitott közlekedőről nyílnak, ily módon a lakószobák délre tájoltak.

A vasút menti területen lévő szárnyak védelmében hangvédő töltés készül a sínek és az épületek között, emellett az épületek derékszögben fordulnak a sínekre (így egy lakás se néz a sínekre).

 

 

A gépkocsik elhelyezése a szárnyak közti (gyephézagos betonlapokkal burkolt) területen történik. Ily módon a zöldfelületek harmada (cca. 5-6 m) a lakásokhoz tartozik, a többi rész a gépkocsik elhelyezésére szolgál. A parkoló területek két irányból közelíthetők meg. A vasút felőli oldalra hátulról, a sínek felől lehet behajtani (ezzel is csökkentve a fő utcák autós terhelését), a Fő utca másik oldalának megközelítése az utcáról, kapubehajtón át történik.

Az utcai szárnyak nagyobb belmagasságának köszönhetően a földszinti lakások padlóvonala az udvar felett +0,50 m magasan van. A lakások 30 és 70 m² közöttiek, 7,0 m építménymagassággal.

T04. Fő tér épületei
A telektömb legmagasabb épületei, földszint+2 emelet magassággal. A földszinten árkádos sétányról üzletek nyílnak, az emeleti szinteken lakások kerülnek kialakításra 60 m2-től kezdődő méretben. A gépkocsik elhelyezése a szárnyak közti (gyephézagos betonlapokkal burkolt) területen történik.

A Fő tér épületeinek építménymagassága 10m.

T05. Fő téri épületek udvari szárnyai
A Fő utcák udvari szárnyaihoz hasonló beépítés, az T01 típusú sorházak irányában földszint+emelet, a vasút felőli oldalon földszint+2 emelet magassággal.

 

 

Beépítési adatok:
T01 beépítés: telek összesen: cca. 8700 m², beépítve: cca. 4100 m²
T02-05 beépítés: telek összesen: cca. 46300 m²,  beépítve: cca. 20700 m²
Meglévő épületek bruttó alapterülete: cca. 4500 m²
Teljes tömb területe: cca. 73000 m²
Telkek területe: cca. 60000 m²
Bruttó beépítés: cca. 29300 m² (tömbterület 40,1%-a)

Épület anyaghasználat
Az új épületek és térburkolatok természetes alapanyagú, hagyományos anyagokból készülnek. Égetett kerámia, vakolt falazat, kerámia béléstestes födém, fa nyílászárók és ácsszerkezet, kerámia cserép, tégla lábazat, igényesen rakott természetes kő térburkolatok.  Az anyagok kiválasztásánál a hosszú élettartam, a kis karbantartásigény és a megbízható minőség volt a döntő szempont.

Megmaradó épületállomány átalakítása
A tömb értékesebbnek tartott épületei átalakításokkal megtartásra kerülnek. A pályázat minimális toldásokkal (magas tető kialakításával, a Vasútsori Társasháznál egy kapuépítmény toldásával), valamint az új terekre néző homlokzatoknál a földszintek megnyitásával, portálok kialakításával integrálja ezeket az épületeket, úgy hogy azok szerves részévé válhassanak a beépítésnek. Anyaghasználatban az új épületekhez illeszkedő megjelenést kapnak az épületek, tégla lábazattal, vakolt falakkal, fa nyílászárókkal és cserépfedéssel.

Egyedül a 1473/26 hrsz-ú telken lévő raktáráruház nem kapcsolható szervesen az új tömbbe, így bár a pályázat javaslatot tesz egy beépítésre, hosszú távon a kialakuló keret bezárását, egy határozott sarok felépítését tartjuk jó megoldásnak. Ez az épület mind funkciójában, mind tömegében, megjelenésében annyira idegen az új beépítéstől, hogy jelenlegi formájában nehezen képzelhető el a megtartása.

Zöldfelületek
A pályázat az egész területre átfogó zöldfelületi koncepciót készít. A telektömb szélein több kisebb méretű zöldfelület létesül, padokkal, a nyári meleget enyhítő vízfelülettel. A bevezető utak mentén zöldsáv választja el a gyalogos forgalmat a gépkocsiktól, a Fő téren pedig egy nagyvonalú, intenzíven fásított városi köztér jön létre, amely szerkezetében három részre bontott. Északi oldala rendezvénytérként funkcionál, melynek központi, szervező eleme lehet egy emlékmű, szobor. Ezen a területen lehetőség van kézműves vásárok, bábelőadások, utcazenész-fesztivál megrendezésére.

Mellette nagyfelületű, füvesített térrész készül játszótérrel a kisgyermekes anyukáknak, majd egy nagy vízfelületű medence zárja a tér déli oldalát, árnyékot adó pergolával, padokkal.

A vízfelület látványos vízjátékokkal egészíthető ki (a burkolat egy pontjára lépő sétáló működésbe hoz egy, a medencébe süllyesztett vízfúvókát, vízfüggönyt, mozgó vízképet hozva létre). A vízfelületeknek emellett kedvező városökológiai (hűsítő) hatása van.

A terekre ismertető táblák (szabadidős, turisztikai ismertetők mellett várostörténeti, építészettörténeti leírások), valamint egyedi tervezésű, fix utcabútorok helyezendők el.

Megvalósítás, ütemezés
A városközpont rehabilitációja a tulajdonviszonyok rendezését, a tulajdonosi akarat egyetértését feltételezi. Megfelelő partner, üzleti terv és anyagi háttér esetén, bár a tömb építése könnyen szakaszolható lenne, mégis célravezetőbbnek tűnik az egyszeri nekiindulásból történő beruházás, elkerülendő a későbbi, elhalasztott munkák természetéből fakadó hibákat, elmaradásokat.

---

Tervezői megjegyzés:
A pályamű zsűrizésre se került, mivel ebben a világvárosban csak akkor van nyitva a posta éjfélig, ha délelőtt odatelefonálsz, hogy éjfélig leadnál egy pályázatot.