Ingatlanfejlesztési tender

A VIII. kerületi rehabilitáció első lépését jelentő Corvin-Szigony projekt keretében a kilenchektáros városrészt körülbelül tíz év alatt újítják meg. A területen lévő 2200 lakásból 1100-at lebontanak, helyükre 3000 új épül, miközben felújítják a közműveket és a közterületeket is.

A VIII. kerületi rehabilitáció első lépését jelentő Corvin-Szigony projekt keretében a kilenchektáros városrészt körülbelül tíz év alatt újítják meg. A területen lévő 2200 lakásból 1100-at lebontanak, helyükre 3000 új épül, miközben felújítják a közműveket és a közterületeket is. A mintegy hetvenmilliárd forint összköltségű beruházás az önkormányzat számára - legalábbis önállóan - finanszírozhatatlan, ezért külső befektetők keresése mellett döntöttek. Annak ellenére, hogy tavaly nem sikerült megtalálni a megfelelő társat, a Rév8 Rt.-nél továbbra is hisznek az elképzelés létjogosultságában. Úgy vélik, hogy az alapgondolat jó volt, csak a feltételeken kell finomítani ahhoz, hogy vonzóbb legyen az ajánlat.

Az idei pályázat részleteinek kidolgozásához igénybe vették az Ecorys Magyarország Kft. segítségét, amely egy holland vállalkozás helyi képviselete. Az anyacég és leányvállalata tanácsadóként már számos országban, több, az önkormányzatok és magáncégek [privat-public partnership] részvételével megvalósuló beruházás lebonyolításában volt partner. A vállalkozás elkészítette a korábban hiányzó pénzügyi megvalósíthatósági tanulmányt, mely a befektető finanszírozási szempontjai alapján értékeli a projektet. Emellett összeállított egy fővárosi ingatlanpiaci körképet, illetve egy tanulmánnyal kitekintést nyújtott az Európa más területein zajló városrehabilitáció részleteiről.

Az idei pályázati kiírás több ponton is módosul a tavalyihoz képest. Csökkent az akcióterületen az értékesíthető telkek összterülete: a Semmelweis Orvostudományi Egyetem és a Pázmány Péter Katolikus Egyetem húszezer négyzetméteren épít egy közös oktatási épületet, és idén kimaradt a projektből néhány önfenntartásra képes társasház is. Világossá vált, hogy nem lehet a közterületek és közművek felújítását a leendő befektető(k)re hárítani, ezért a beruházásnak ezt a részét az önkormányzat vállalja magára. Annak érdekében, hogy ez mégse rójon túl nagy anyagi terhet Józsefvárosra, megegyeztek a fővárossal és a közműszolgáltatókkal a költségek megosztásáról.

A befektetők számára a projekt legkritikusabb pontja a házak jelenlegi lakóival való megegyezés. Mivel az ezzel járó költségek előre csak nehezen kalkulálhatók, az önkormányzat még az előtt vállalja az ott lakók kiköltöztetését, hogy a külső partner bármiféle anyagi ellenszolgáltatást nyújtana. Erre a kerület költségvetésében nincsen fedezet, ezért a probléma megoldására két alternatívát dolgoztak ki.

Optimális megoldást jelentene, ha sikerülne egy társadalmi célokat támogató bankkal (mint amilyen az EIB) megállapodni, és a tőlük kapott kölcsönből megoldani a kiköltöztetéseket. Az önkormányzat a hitelt a befektetőtől a telkekért kapott pénzekből kívánja törleszteni. Amennyiben a tárgyalások nem végződnének sikeresen, akkor a később kiválasztandó partnerrel együtt próbálnak meg kölcsönért folyamodni hitelintézeteknél. A közös fellépés esetén a szakértők szerint jobb eséllyel és feltételekkel juthatnak hozzá a forrásokhoz.

A tavalyihoz képest megváltozott a telekárról alkotott koncepció is. Az előző évben ugyanis még annyit kértek volna az építési terület négyzetméteréért, hogy a befolyó összeg teljes mértékben fedezze az önkormányzat költségeit. A befektetőnek ez az ár azonban évente csak 5-6%-os hasznot garantált. Ahhoz, hogy vonzóbb legyen a projekt, nagyobb nyereséget kell biztosítani a külső beruházóknak. A Rév8 Rt.-nél ezért idén megfordították a kérdést, és megvizsgálták, hogy mekkora az a profit, ami érdekessé teheti a projektet a befektetők számára. Szakértői elemzések 10% körüli értéket állapítottak meg, és ezt felhasználva átalakították a pályázat egyes részleteit.

Az idén a kiírás módja is változik. A Rév8 Rt. és a nyolcadik kerület vezetői megtapasztalhatták, hogy a szűk magyar piac szereplői óvatosabbak, csak kis kockázatot vállalnak. Ezért idén a kétfordulós, nyílt pályázatot nemzetközi szinten is meghirdetik. A Rév8 Rt.-nél és a képviselőtestületben azt sem tartják kizártnak, hogy kettő vagy több pályázóval kössenek szerződést. Remélik, hogy ettől biztosabbá válik a projekt, és javul a kerület alkupozíciója is.