Borvendég Béla: Merre tovább lakáspolitika?

Elhangzott az Otthonteremtés Magyarországon című konferencián, 2001. november 23-án.

Elhangzott az Otthonteremtés Magyarországon című konferencián, 2001. november 23-án.

1. Ha a lakáspolitikáról kívánunk szólni, mindenekelőtt azt kell meggondoljuk mi a szerepe a lakásnak, - nem csak a lakásépítést értve ezalatt - a lakásügynek a kormányzati tevékenységben. Minthogy a lakás az életminőség meghatározó tényezője és az a társadalmi kohézió szempontjából is kézenfekvő, hogy bármilyen felelős kormányzat kötelessége a lakásügyet figyelemmel kísérni és, ha szükséges, a kérdést napirenden tartani. Szociálisan valamelyest is érzékeny kormányzat eszerint nem tűzhet maga elé szerényebb célt annál, minthogy törekedjék arra, hogy a lakosság számára jó, elérhető, alkalmas, megfizethető és elegendő számú lakás álljon rendelkezésre.

A "jó" lakást olyan objektív tulajdonságok jellemzik, mint a biztonságosság, önmaga és környezete egészséges volta valamint hogy elfogadható komfortot képes nyújtani nem csak pillanatnyilag, de hosszabb távon is. Az "elfogadható" komfort azonban társadalmi konszenzus kérdése, ami időről időre változik. A minimum a fűthetőség, amihez az ivóvízhez való könnyű hozzáférés és a szennyvíz eltávolítása, illetve a tisztálkodás lehetősége alapkövetelményként társul. Tehetősebb, civilizált társadalmak a lécet persze ennél magasabbra helyezik.

Az "alkalmasság" viszont már megkerülhetetlen eseti és szubjektív ismérveket is hordoz. Itt ugyanis a használó és a lakás viszonyáról van szó. E jellemzők szembesítik a lakás alapterületét, térbeli tagolását, a használók életmódját, megkívánt környezetét, földrajzi helyét, a hozzáférés illetve használat költségeit stb. a konkrét lakás objektív jellemzőivel. Valamely cipő lehet minden tekintetben jó minőségű sőt szabványos, ám a 38-as méretű 42-es lábra fel nem húzható. Magán lakás estében még további követelmények is megjelennek. Aki ilyet kíván, annak késznek kell lennie arra, hogy nem csak a lakás tulajdonát kell megvásárolja, de számolnia kell azzal is, hogy a használat során az eredeti építési költség többszörösét kell majd elköltse annak az érdekében, hogy lakása mindig működő képes és jókarban tartott lehessen s így soká megőrizze kezdeti értékét. Sőt lehetősége kell legyen arra is, hogy a szükséghez képest lakhelyét korszerűsíthesse, akár át is alakíthassa.

A pártállam gyakran kérkedett azzal, hogy "megoldja" a nyomasztó lakásproblémát. S valóban nagyon sok lakást építetett. Az eredmény azonban mégis az mutatja, hogy végleges megoldás e téren nincsen. A lakás, illetve a lakhatás ugyanis folyamat. Változnak az egyéni, társadalmi szükségletek, változik a gazdasági helyzet, a lakások egy része megszűnik egyre újabb technikai lehetőségek és szükségletek jelennek meg stb. Emlékezetes, miként változtatta meg az életmódot és ezen keresztül a lakás használatot a TV vagy a hűtőszekrény tömeges elterjedése. Minden ilyen életbevágó folyamat azonban átfogó irányítást követel. Annál inkább, mivel - nálunk különösen - minden igényt rövid távon kielégíteni lehetetlen, viszont minden beavatkozásnak hosszú távú következményei vannak. Ezért tehát meg kell határozni a lakáspolitika prioritásait, ki kell munkálni és meg kell valósítani a taktikai célokat és törekedni kell a stratégiai célok elérésére. Mégpedig társadalmi egyetértésre támaszkodva. Be kell látni, hogy semmilyen ésszerű lakáspolitikát nem lehet választási ciklusok időtávlatán belül elképzelni és semmilyet nem lehet kompromisszumok és finomítások nélkül megvalósítani. És ne felejtsük, hogy az egész folyamatot bele kell helyezni abba az erőtérbe, amit manapság a "fenntartható fejlődés" követelményeként kell elfogadjunk.

Persze a legjobb lakáspolitika sem képes "otthon"-teremtésre. Az otthon ugyanis az ember, vagy még inkább a család és a lakás, a lakóhely közötti bensőséges viszony. Mint a hazaszeretet. Amire persze ugyanúgy lehet és kell nevelni is, mint a kultúrára, a kultúrált magatartásra, amit ugyanúgy lehet erősíteni, mint a humán értékek megbecsülését, de amit kikényszeríteni még sem lehet. Az állam fészkelő helyet segíthet teremteni, de fészket magának csak madár rakhat.

A kormányzat a lakástámogatásban az elmúlt néhány évben jelentős sikereket ért el. Ezek közül a legfontosabb, hogy végre sikerült ismét mozgásba hozni a lefagyott lakásépítést, és elérte, hogy a jogosultak rendkívül kedvező feltételekkel juthassanak nem csak építési, de vásárlási, felújítási hitelhez is, és sikerült végre elindítani a jelzálog hitel intézményét. Bizonyosra vehető, hogy az informatika széles körű elterjedése nagy lehetőségeket kínál fejlődése és kiteljesedése számára. És nem utolsó sorban fontos előrelépés, hogy újra épülhetnek bérlakások. Önelégültségre azonban nincsen semmi ok. Az előttünk tornyosuló feladatokhoz képest mindezek helyes, ám kezdeti lépéseknek tekintendők

2. Gyakran hallani, hogy "a jövő elkezdődött" Ha azonban a magyar lakáshelyzet súlyos konfliktusaira tekintünk, rögtön hozzá kell tegyük azt is, hogy "a múlt még távolról sincs befejezve". Olyan ellentmondások ötlenek a szemünkbe, melyek a múltban gyökreznek, de amelyek legalább tompítása is másfél, esetleg két évtizedet is igénybe vehet.

A bajok fő oka az, hogy a lakáselőállítás költsége és a lakosság átlag jövedelme közti olló túlságosan tágra nyílt. Másrészt - bár a lakások száma meghaladja a 4 milliót és az egy lakásra jutó lélekszám 2,5 körül van, a relatív lakáshiány mégis nyomasztó. Ehhez persze hozzájárul egyrészt az, hogy a meglévő lakások nyújtotta komfort színvonala még mindig alacsony - a lakások mintegy 20 %-ában például nincsen fürdőszoba - másrészt hogy a meglévő lakásállomány műszaki állapota általában is alacsony. Helyenként már teljes városrészek tekinthetők elavultnak. Gond továbbá, hogy a munkahelyek és a lakások földrajzi helye gyakran nem esik egybe. E tényezők mind a kívánatos mértékű lakásmobilitás ellen hatnak. Gátat képez továbbá az is, hogy a lakások túlságosan magas hányada van magántulajdonban. Ráadásul ez a magántulajdon igen gyakran társas sőt vegyes tulajdonú társasház, ami a magántulajdon olyan torz formája, mely akadályozza mind a felújítást, mind a korszerűsítést, és ezzel bezárja az ördögi kört. Súlyos gond, hogy ma bizonyos rétegek lakáshoz való jutásának esélye csekély vagy éppen semmi. Végül az utóbbi időben felerősödött a lakóhelyek jövedelmi viszonyai szerinti területi szegregáció, ami szétzilálhatja a települések kohézióját, miközben felfalja például a főváros körüli zöldövezeteket.

3. Nyugat-Európában ma a lakáshelyzetet és a lakáspolitikát tekintve az országok négy csoportja különböztethető meg.

Hollandiában Svédországban, Angliában az állami beavatkozás erős, meghatározó a központilag támogatott bérlakás szektor és a GDP mintegy 3%-át fordítják lakástámogatásra. Ausztriában Dániában, Franciaországban és Németországban jelentős a magán bérlakás szektor is, és a GDP 1-2%-ával támogatják a lakásügyet. Írország Olaszország, Finnország és Luxemburg lakáspolitikája egymástól ugyan nagyon eltérő, de a helyzetük azonban annyiban mégis hasonló, hogy a tulajdonosi szektor ezekben az országokban mindenütt erős és a GDP 1%-át fordítják a lakásszektor támogatására.

Végül mind Portugáliában, mind Spanyolországban, mind Görögországban a magánlakás a meghatározó, a közösségi bérlakás állomány gyenge, minősége alacsony, és a GDP kevesebb, mint 1%-ával támogatják a lakás szektort.

Az említett országok tapasztalatai azt mutatják, hogy mind a szociálisan támogatott bérlakás, mind a magánlakás forma hátrányossá válhat, amennyiben bármelyik erős túlsúlyba kerül. Így a magántulajdon esetében kimutatható, hogy kevéssé alkalmazkodik a növekvő számú idősek szükségleteihez, a karbantartás színvonala pedig - különösen idős tulajdonosok esetében - gyakran hagy kívánnivalót maga után, növekszik a törlesztési elmaradások volumene, sőt a visszaadások száma is (Anglia, Finnország), és a gyakori válások miatt nő az igény a rövid időre igénybe vehető bérlakások iránt. A szociálisan támogatott lakbérrendszer viszont gyakran vezet ún. "szegénységi csapdába". Ami azt jelenti, hogy a használó esetenként annak érdekében, hogy a támogatást el ne veszítse, vonakodik rendszeres munkát vállalni. A lakbérek állami maximálása pedig bizalmatlanná teszi azokat a befektetőket, akik egyébként bérlakás építésben lennének érdekeltek.

4. A legfontosabb teendőket tekintve ma Magyarországon a legsürgetőbb feladat az, hogy a lakásügy összetettségének és fontosságának megfelelő kormányzati szintre kerüljön. Ez nem jelenti feltétlenül önálló minisztérium létrehozásának szükségességét, de azt igen, hogy olyan helyzetben kell legyen a kormányzat, ahonnan képes az adott politikai és gazdasági prioritások szerint irányítani és összehangolni a lakásügy előmozdítása érdekében a különféle tárcák érdekeit és amely kiterjedt területi (pld. regionális) hálózatra támaszkodhat. Hatékony lakáspolitika ugyanis a helyi tényezők ismerete illetve az önkormányzatok nélkül nem valósítható meg.

E kormányzati szerv feladatát képezi annak - a lakásgazdálkodás egészét lefedő - visszacsatolási rendszernek a működtetése, amelyre támaszkodva figyelemmel lehet követni a kitűzött célok mikénti megvalósulását és amely területenként képes információkat szolgáltatni a taktikai célok esetleges módosításához és a célirányos tervezéshez. E szerv kell működtesse azt a létrehozandó minőség- és fogyasztóvédelmi rendszert, amely szavatolni tudja azt, hogy a támogatottak az adópénzekért cserébe minden tekintetben jó minőségű terméket kapjanak.

5. A lakás tekintetében ma hiányzik az átfogó intézményes minőség- és fogyasztóvédelem. Negatív példaként emlékeztetni kell különösen a hetvenes és nyolcvanas években meglódult falusi lakásépítésére, amikor igen gyakran olyan méretű és elrendezésű lakóházakat emeltek, amelyek nem kis hányada már kihasználatlan, viszont tönkre silányította a kulturális értéket képviselő faluképet. Az említett állami ellenőrzés fontosságát alátámasztani látszik más oldalról az USA ama legfrissebb tapasztalata, miszerint a lakásárak az elmúlt tíz évben folyamatosan növekedtek és ezt a tendenciát a szeptember 11-i terrortámadás sem fordította meg. Kimutatható, hogy a tőzsdei árfolyam mozgások duplája az a hatás, amit a lakás-szektor a fogyasztásra gyakorol. Más szóval: a lakás-szektorban esetleg bekövetkező recesszió sokkal súlyosabban érintené a gazdaságot, mint a tőzsdeválság.

Tévesek azok a vélekedések, miszerint a piaci verseny automatikusan és általánosan szavatolja a minőséget, mivel ez a hatás legfeljebb a kivitelezés minőségére igaz. A lakás tényleges megfelelőségére azonban a verseny ilyen tekintetben nem hat. Egyrészt azért nem, mert a leendő használó általában maga sem tudja pontosan mire van és lesz valójában szüksége. Másrészt általában sürgetett és kiszolgáltatott helyzetben van. Harmadrészt anyagi lehetőségei általában szűkösek. Végül ténylegesen alig van valódi választási lehetősége. Részint azért nincs, mert általában csak adott helyre készített és adott tervben ábrázolt (melyet a leendő használó olvasni általában nem is tud) megoldások közül választhat. Ne felejtsük, a vállalkozó csakúgy mint a pénzintézet objektíve csak az áru szabványos műszaki minőségében érdekelt és kevéssé vagy alig a lakás építészeti, azaz komplex használati minőségében azaz használhatóságában. Ők általában azt állítják, hogy a vevők a kis lakásokat keresik. Ami így bizonnyal nem igaz. Az olcsó vagy a kis lakás távolról sem jelenti ugyanazt. Csakúgy nem, mint például a gépkocsik esetében.

Fontos lenne tehát egyrészt, hogy a leendő vásárló képes legyen a saját szükségletének felismerésére, ha már az ilyen ismeretekre az iskolában nem oktatják. Különösen a kis lakások esetében (ahol szó szerint minden cm3 használhatósága számít) hozzáférhető lenne olyan, látványterveket is bemutató, CD ROM-mal is támogatott útmutató, amely ismertetné a lehetséges jó és hibás megoldásokat, változatokat (helyiség méret, kapcsolat, bútorozhatóság, anyag használat, működtetés, fenntartás, higiénia, karbantartási igény, energia, tárolás stb.) amely minden érintettet képes lenne orientálni. (A digitális fényképezőgépek esetében például kitűnő, hasonló igényt meghatározó internetes tesztlapok találhatók az interneten.) Egy ilyen kiadvány előállításának költsége az áru árához képest elhanyagolható és valószínűleg az érdekelt pénzintézetek nem zárkóznának el az elkészítés, sőt az esetleges frissítések támogatásától. Emellett természetesen szükség lenne és tervezési programok és a tervek előzetes minősítésére is.

6. Az építési engedély intézménye jelen formájában a komplex építészeti minőség ellenőrzésére több okból is alkalmatlan. Egyrészt azért az, mert az "építészeti minőség" kritériumai általánosan nem kodifikálhatók és ezért betartásuk ilyen alapon nem ellenőrizhető. Másrész ez a minőség lényegében már koncepcionális stádiumban eldől. Ma azonban engedélyezésre a tervet általában lényegében kész, azaz olyan állapotában mutatják be, amikor azon változatni már nem vagy csak alig lehet. Ráadásul az engedélyezési tervek megkövetelt léptéke eleve homályban hagyja a lakások esetében a létfontosságú részleteket (pld. a konyha bútorozhatósága). Nagyon gyakran hiányoznak továbbá a bírálathoz szükséges személyi és szakmai feltételek. Maga az eljárás áttekinthetetlen és ezért nem kizárható, hogy egyik jellemző melegágya a korrupciónak. Előfordul az is, hogy az engedélyt nem támasztja alá naprakész szabályozási terv. Az önkormányzat felelőssége estleges és a lakosság beleszólási joga és lehetősége nem egyértelműen szabályozott. Ez nem csak a demokratikus jogok korlátozása, de bizonytalan helyzetbe sodorhatja a jóhiszemű építtetőt is. Közismert továbbá, hogy az építési engedélyben meghatározottak kijátszása viszonylag egyszerű, és az esetenként kiszabott bírságnak nincs komoly visszatartó ereje.

Az előbbiekre tekintettel elkerülhetetlen az építési engedély intézményének alátámasztása például az angol "planning permission" (tervezési-fejlesztési engedély)-hez hasonló eljárással, amely viszonylag könnyen beépíthető lenne a magyar jogi és igazgatási rendbe. A tapasztalatok szerint ez ugyanis a minőséget nem kikényszeríti, hanem eleve arra ösztönöz, erősíti az önkormányzat felelősségét, mélyen demokratikus, amikor egyértelmű és szigorú szabályok keretei közt ugyan, de egyértelműen biztosítja bárki beleszólási jogát bármely önkormányzati építési-fejlesztési döntésbe.

7. A lakásépítés szinte minden estben területfejlesztési kérdéseket is érint. Alapszabály, hogy lakásokat ott és úgy szabad építeni, ahol és ahogyan ezt az érvényes szabályozási terv előírja (lásd ár- és belvízbiztonság!). Kellő óvatossággal kell azonban eljárni a városok agglomerációs térségében, ugyanis az egyes települések kölcsönösen hatnak egymásra. Ezért feltétlenül szükség van magasabb rendű térségi szabályozásra. Még abban az esetben is, ha ez esetleg némiképp korlátozza a helyi érdekeket (pld. budapesti agglomeráció). Ugyanakkor kiemelten kell támogatni a lakásépítést, ha ez elősegíti elavult városrészek megújítását, segíti új munkahelyek létrejöttét, vagy alulhasznált városi területek újra hasznosítását (lásd fenntartható fejlődés, pld. felhagyott ipari területek, laktanyák stb.). Másrészt társadalompolitikai választás az, hogy elfogadjuk és támogatjuk-e a lakóhelyi szegregációt azaz a körbekerített luxus lakóparkok tovább burjánzását?

8. Meghatározó politikai kérdés, hogy kik lehetnek a támogatási rendszer kedvezményezettjei? A mai lakáspolitika családközpontú és ezért elsősorban a gyermekes családokra összpontosít. Bár ez a meggondolás logikus, mégis fel kell hívni a figyelmet arra, hogy ma minden ötödik gyermek házasságon kívül látja meg a napvilágot és igen nagy a gyermekét egyedül nevelők száma is. Tisztán demográfiai szempontból azonban az ilyen szituációk támogatása is indokolt lenne, már csak a gyermek jövője szempontjából is. Látni kell továbbá azt is, hogy a kényszerű okból kis lakást vásárlók, amennyiben további gyermeket vállalnak, ismét új lakást kell vásároljanak. Jelenleg ez olyan hercehurcával jár, hogy feltehetőleg sokak kedvét eleve elveszi, inkább lemondanak az új gyermekről. Különösen nehéz helyzetben van a pályakezdő vagy még továbbtanuló, egyedül élő fiatal. Sokuknak szinte semmilyen esélye nincsen a lakáshoz jutásra és kénytelen drága albérleti díjakat fizetni. A kvalifikált fiatalok estében valamilyen - a diákhitelhez hasonló - lakástámogatási rendszert bevezetése lehetne a megoldás, és speciális bérlakások építését kellene előmozdítani a felsőoktatási, kutatási központok közelében. Valamint ott, ahol remélhetően viszonylag gyorsan megfelelő munkahelyet tudnak találni. Megjegyzendő, hogy a növekvő számú diák elhelyezésére sem a hagyományos kollégium az egyetlen megoldás. Külföldi tapasztalatok szerint speciális diák lakások is jó szolgálatot tehetnek, hiszen ezek esetében a működtetési költség legalább egy része megtakarítható, és ilyen lakásokat avult de még felújítható épületekben is viszonylag egyszerűen ki lehet alakítani. Nem árt figyelni arra, hogy a jövőben remélhetőleg tovább növekszik a nemzetközi diák peregrináció is.

Hasonlóképpen kellene létrehozni speciális lakásokat az olyan idős emberek számára, akik képesek ugyan magukról gondoskodni, de rendszeres gondozásnál több segítségre nem szorulnak. Ebben az esetben is első sorban különleges bérházakra kell gondolni, egyrészt a gondozás jobb meg szervezhetősége, másrészt a nélkülözhetetlen technikai rendszerek (pld. a lift) jobb kihasználhatósága érdekében.

9. Mindez arra vall, hogy sokkal több bérlakásra van szükség. Nem kell azonban csupán új lakások építésére gondolni, például szóba jöhet a korábban eladott lakótelepi lakások egy részének visszavásárlása is. Olyan lehetőség ez, ami nem csak olcsóbb megoldás, de egyúttal a lakásmobilitás előmozdítása is. Másrészt a szociális bérlakás megkerülhetetlenné teszi valamilyen lakbértámogatási rendszer létrehozását és működtetését is. Valószínű, hogy a ráfordítás alapú lakbér olyan magas lenne, amit sokan képtelenek lennének megfizetni. Vagy ha mégis, eközben képtelen lenne olyan megtakarításra, amely lehetővé tenné azt, hogy innen saját tulajdonú lakásba költözzék. A bérlakás állományon belül is sajátos problémát jelent bizonyos különleges, de immár tömegesen jelentkező speciális szükségletek kielégítése. Ilyen például a mozgáskorlátozottak vagy testi fogyatékosak lakásigénye, ami nem csupán egyéni, de közösségi szempontok megfontolását is igényli.

Egészen sajátos szegmens a hajléktalanoké, annál inkább, mivel valószínű, hogy a hajléktalanszállók nem jelentik az egyetlen célravezető megoldást. A probléma súlyát jelzi, hogy csupán Dél-Európában mintegy 600 ezerre tehető az explicit fedél nélküliek száma. Utánpótlásukról a migráció, a munkanélküliség stb. folyamatosan gondoskodik. A kérdés megfelelő kezelése intenzív társadalom-tudományi kutatást és feltáró munkát tesz szükségessé.

Hasonló elemzések szükségesek a roma lakásprobléma hatékony kezeléséhez is. Ismeretes, hogy a PHARE program segítségével két telepépítési projekt indul, ami arra vall, hogy a kormányzat felismerte, hogy ezen a téren komoly tennivalók vannak. Rá kell mutassunk azonban arra, hogy a probléma nem szűkíthető le a településtervezés síkjára, nem kizárólag falusi kérdés és elsősorban talán nem is bérlakás konstrukcióban kell gondolkodni. Tény azonban, hogy e halmozottan hátrányos helyzetben lévő réteg kilábolásának egyetlen módja a tanulás, és hogy a tanulási esélyt, sőt a szocializációét is a lakáskörülmények jórészt eldöntik. Minthogy a probléma hatékony kezelése a romák részvétele nélkül amúgy is elképzelhetetlen, kérdés nincs-e lehetőség arra, hogy magát a lakásépítést kíséreljük meg felhasználni a képzés, a rendszeres munkára nevelés, a társadalmi beilleszkedés műhelyeként?

10. Ha a lakás meghatározó része az élet minőségének, a lakásmobilitás is minden bizonnyal az. Az egyén vagy a család életében bármikor bekövetkezhetnek olyan változások, melyek az új lakásba történő költözést teszik szükségessé (család, oktatás-nevelés, egészség óvás, munkahely-változás, anyagi okok, a lakókörnyezetben bekövetkezett előnytelen változás stb.). Politikai és nemzetgazdasági szempontból számottevő a lakásmobilitás - csakúgy, mint a társadalmi mobilitás - jelentősége. A kívánatos mobilitási szint eléréséhez természetesen bizonyos olyan lakás többletre van szükség, amellyel még nem rendelkezünk. Ám a kívánatos mobilitási lehetőség elérését ezen túlmenően számos olyan tényező is akadályozza, mint a meglévő lakások és a munka lehetőségek esetenként igen nagy földrajzi távolsága, a piaci lakásingatlan árak erős szórása, a meglévő lakásállomány nagy részének rossz műszaki állapota és alacsony komfortja, a magántulajdonban lévő lakások túlsúlya a lakásállományon belül, a bizonytalan, korlátozott, netán nehezen kibogozható tulajdoni jog stb. Mindez többek közt azt sugallja, hogy a falvakban az új lakások építését csak abban az estben célszerű támogatni, ha az adott népesség foglakoztatása helyben vagy elérhető közelségben belátható időn belül biztosítottnak látszik, a bérlakást pedig első sorban azokban a térségekben, ahol nagyobb létszámot foglakoztató vállalkozások működnek, illetve ilyenek megtelepedése várható és kívánatos.

11. A nyugati országok tapasztalataira támaszkodva valószínűsíthető, hogy a lakásállományon belül a bérlakás és a saját tulajdonosi forma valamilyen optimális arányú kombinációja az a cél, melynek elérésére törekedni kell. Bármely forma túltengése ugyanis zavarokat okozhat. A bérházak tulajdonosa lehet az önkormányzat, hosszú távú befektető, szövetkezet, vagy - szolgálati lakások esetében - vállalkozás vagy közület.

Sokkal problematikusabb a többlakásos magánházak esete. A ma általános társasház kétségtelenül a legszerencsétlenebb konstrukció. Létrejötte a pártállami időkre vezethető vissza, ám tömegessé mégis a kommunista rendszer összeomlása után lett. Mégis ezt a formát akár a pártállam bosszújának is tekinthetjük, hiszen a lakások tényleges privatizációja helyett valójában tulajdonostalanítás történt. Oly módon, hogy az addigra kolosszálissá duzzadt fenntartási és korszerűsítési deficitet a lakosság nyakába varrták. Ez a deficit viszont éppen a társasházi forma alkalmatlansága és a lakástulajdonosok objektív és szubjektív lehetőségei és érdektelensége miatt csak tovább növekedett. (Ezt a halmozódó hiányt akár az ország adósság állománya implicit részének is tekinthetjük.) Ráadásul ennek az adósságnak azonnali negatív hozadéka is van. Úgy mint az energia-pocséklás, a fokozott tűzvédelmi kockázat vagy az a potenciális életveszély, amit a mintegy százezer, egyre rosszabb állapotú gyűjtőkémény jelent. A társasházi tulajdonforma egyenes következménye a panelos épületek felújítására meghirdetett felújítási program - ne félünk kimondani - kudarca. Holott egyrészt erre a mintegy nyolcszázezer lakásra még hosszú ideig szükség lesz, és a lepusztuló lakótelepek gettósodási folyamata nem csupán a szegregációt erősíti, de előbb-utóbb olyan lezüllési folyamatot indíthat el, amely - mint az amerikai példa mutatja - kínos társadalmi feszültségek forrása lehet.

Kövekezésképp már csak annak a kívánatos folyamatos lakásfenntartási és korszerűsítési folyamatnak az ösztönzése érdekében is, amit a nemzeti érdek és a fenntartható fejlődés imperatívusza egyaránt megkövetel, sürgető tennivaló a társasházi tulajdon forma olyan átalakítása, ami lehetővé teszi a felelős és hitelképes tulajdonosi menedzsment létrehozását a társas tulajdonban lévő lakóépületek esetében is.

12. Végül szólni kell az EU lakáspolitikájáról is: Különös tekintettel ama uniós alapok hozzáférési lehetőségére, amely a lakásépítés ösztönzésére igénybe vehető. Mint ismeretes, az EU a lakásügy tekintetében a szubszidiaritás elvét követve nem jogosult a tagországok lakásügyeibe beavatkozni. Erre hivatkozva azonban alapjai lakásépítés támogatására - elvben - nem is vehetők igénybe. Mindazonáltal a glasgowi egyetem kutatói kimutatták, hogy például a Strukturális Alap négy esetben mégis képes lehet olyan projektek támogatására, amelyek explicite nem lakásépítkezések támogatását jelentik, ám végül mégis csak segítik a lakásépítést.

Így esélyesek lehetnek olyan projektek, amelyek nem kifejezetten a lakásépítést, hanem hátrányos helyzetbe került térségek felemelkedést célozzák (amibe például a városrehabilitáció is belemagyarázható). Szóba jöhetnek továbbá olyan szervezetek, amelyek tevékenységüket olykép diverzifikálták, hogy az az EU támogatását élvezheti. Eséllyel pályázhatnak az olyan nem lakás fejlesztési projektek, amelyekből azonban valamilyen úton módon mégis csak források csorgathatók át a lakás szektorba. Végül támogatást kaphatnak az olyan konstrukciók, amelyek a lakásbefektetésekhez kívánnak többlet támogatást nyújtani. Az a tény, hogy Strukurális Alaphoz ilyen célból való hozzájutás lehetőségei ennyire körbe vannak bástyázva, indokolttá teszi, hogy mihamarabb elkezdjük a felkészülést. Már most ösztönözni és anyagilag is támogatni célszerű például az önkormányzatokat ide vágó kísérleti projektek kidolgozására. Ilyen lehetne esetleg Budapesten az olimpiai falu építése, ha az átfogó városrekonstrukció formájában valósulna meg a főváros valamelyik erre alkalmas elavult negyedében.