Építési Piaci Prognózis: 21 500 lakással idén lesz a csúcs

A független Építési Piaci Prognózis 2019-2022 most kiadott frissítésének szerzői szerint 2019-ben mintegy 21 500 lakás épülhet meg, ez a volumen 2020-ra 16 000 lakásra eshet vissza. 2021-2022-ben azonban mindössze 12-13 000 új lakást lát reálisnak az elemzés. Az árak emelkedése megáll. A jövedelmek emelkedése, és a remélhetőleg a mainál céltudatosabb lakáspolitika hatására ezután a volumen elkezdhet nőni, de újabb kiugró eredményre nem számíthatunk.

„A magyar gazdaság növekedési kilátásait egyrészt a világgazdasági konjunktúra helyzete, másrészt az EU támogatások nagysága befolyásolja. E két tényező által biztosított lehetőségek minél jobb kihasználása a gazdaságpolitika feladata, és lehetőleg nem adhoc vagy csak rövid távon ható intézkedésekkel." – kezdte Varga Dénes, közgazdász, az Építési Piaci Prognózis kutatásvezetője, a most napvilágot látott frissítés bemutatóját. A független elemzés szerint 2019-től a magyar gazdaság számára fontos országokban a gazdasági növekedés üteme lelassul, és várhatóan az EU támogatások volumene is csökken, amit a magyar gazdaságpolitika nem tud teljes mértékben ellensúlyozni. 2019-ben még 4% feletti GDP bővülésre számít, ám ezt követően 2020-ban csak 2,2, 2021-ben 3,5, 2022-től pedig évi 2,1-2,3 % körüli bővülést vár.

Az építőipari termelés a tanulmány készítői szerint 2019-ben - a Prognózis korábbi előrejelzéseihez képest is erőteljesebb – 20 százalékot meghaladó mértékben növekszik, de ezt 2020-ban mintegy 16 százalékos visszaesés követi. 2021-2022-ben 5, illetve 3 százalékos bővülést várnak. Ez természetesen a lakásépítési piac prognosztizált visszaesésével is összefügg.

„A 2017-ben elindított élénkítési program legfőbb hibája, mind a gazdaság egészére, mind az építési piacra, mind a lakáspiaci élénkítésre vonatkozóan az, hogy a központi akarat túl rövid idő alatt akar túl nagy eredményeket elérni, amit azután várhatóan nem sikerül stabilizálni." – áll az elemzésben. – „Politikai szempontok szerint lehet, hogy jó megoldás volt a lakáspiaci élénkítést akkorra időzíteni, amikor az EU támogatások is koncentráltan jelentek meg az építési piac keresleti oldalán, de piaci szempontból ez súlyos hibának bizonyult. Ez a túl gyors, túl erőteljes élénkítés felelős az árak elszabadulásáért, és a kapacitáshiány jelentkezéséért. Nagyon jól néz ki a foglalkoztatási statisztikában, hogy a munkaerő piacon azok is megjelentek, akiknek a munkájára kisebb kereslet mellett nem lett volna szükség. Az ő foglalkoztatásuk azonban megnehezíti a megfelelő minőség biztosítását, és ők lesznek, akiket a kereslet, és az élőmunkaigény csökkenésekor egyszerre fognak elbocsájtani." – folytatta a szakember.

Az idén harmadik alkalommal megjelenő „Építési Piaci Prognózis 2019-2022" hét régióra szolgál előrejelzéssel, emellett a megyéket három csoportra osztva is közöl számokat. A három csoportot a fajlagos lakásszámok alapján képezi, az ország lakosságát három, közel egyenlő részre osztva.

Az eredményeket, ahogyan korábban is, a Prognózis regionális szinten is elemezi, hogy képet adjon arról, láthatók-e a piacon a regionális felzárkóztatási politika eredményei, vagy éppen ellenkezőleg, tovább nőnek-e a fejlettebb és a kevésbé fejlett régiók közötti különbségek.

A három csoportra jellemző korábbi, valamint előre jelzett lakásszámok mutatják, hogy lakáspolitikai, és általánosságban gazdaságpolitikai irányváltás nélkül a normálisnak tekinthető évi negyvenezres lakásszám sem közép, sem hosszabb távon nem érhető el.

A kérdőíves felmérés válaszadói még pesszimistábbak

2019 tavaszán ismét elkészült a Prognózis részét képező szokásos felmérés az építési vállalkozók, építész tervezők, és önkormányzati szakemberek körében. Korábbiakhoz, így a legutóbbi, 2018 őszi felméréshez képest is, a válaszokból egyértelmű pesszimizmus olvasható ki. A megrendelői csoportokra és az egyes részpiacokra vonatkozó várakozások tekintetében a válaszadók még nem várnak visszaesést, de a megrendelői csoportok esetében a korábbi egyértelmű növekedéssel szemben inkább stagnálás közeli állapotot jeleznek.

Ismét a lakásfelújítások és még mindig a sportlétesítmények…

A részpiacok közül az új lakások építésével szemben már a lakásfelújítási piaccal kapcsolatban a legpozitívabbak a várakozások, és megmaradt az optimizmus a sportlétesítmények piacával kapcsolatban is. A legrosszabbul teljesítő részpiacok a felmérésben változatlanul a jövő szempontjából talán legfontosabb területek, az oktatás, és az egészségügy.

A célok jók, az eszközök átgondoltsága ismét kérdéses

„Teljesen egyet lehet érteni azzal, hogy a negatív demográfiai folyamatokat meg kell fordítani. Bár a születések számának növelése mellett a halálozások számának a csökkentésére is érdemes lenne erőfeszítéseket." – jegyezte meg az elemző.

A lakáshelyzet és a demográfiai folyamatok közötti szoros összefüggés miatt Varga Dénes szerinte a kormány a családvédelmi programmal egyszerre akar előrelépést tenni ezen az egymással összefüggő két területen. Véleménye szerint az a megoldás, hogy a CSOK és a babaváró hitel összekombinálásával egy három gyermeket vállaló család akár 20 milliós vissza nem térítendő támogatást is kaphat egy lakás megszerzésére, biztosan nem egy átgondolt program része. Ha lenne is, annak előkészítésére és működésére sem szakmának sem a szélesebb nyilvánosságnak nincs rálátása.

300 milliárd forint, ami nem a vevőkhöz került

A lakáspiacon, pontosabban annak egyes szegmensein, a piacképesebb fővárosi kerületekben, a Balaton mellett vagy az osztrák határ közelében tapasztalható drasztikus lakásár-növekedés mögött egyértelműen a rövid idő alatt túl nagy eredményekre vágyó, ezért több hibát is elkövető lakáspolitika áll. Az Építési Piaci Prognózis szerzői évek óta jelezték, hogy az 5% ÁFA lehetősége az eredmények tükrében nem lesz meghosszabbítva.

A közgazdász becslése szerint legalább 300 milliárd forint bevételről mondott le az állam, úgy, hogy ez a támogatás nem a lakáshasználókhoz, hanem a lakásprojektek gazdáihoz került. Olyan lakásokhoz vették igénybe ezt a pénzt, amelyeket, ha nincs kedvezményes ÁFA, 2020 után építettek volna meg.

A lakáspiac túltámogatását az elemző szerint az a félelem fűti, hogy a kezdeti nagy eredményeket extra beavatkozás nélkül sokkal szerényebb folytatás követi. Ennek időlegesen lesz is eredménye, de a kitűzött célt, a folyamatos, látványos növekedést biztosan nem sikerül elérni. A fizetőképes kereslet piacra lépésének ugyanis van egy üteme, amit egy bizonyos határon túl nem lehet büntetlenül gyorsítani. Az egyre erősebb, egyre több állami pénzt felhasználó eszközök ugyanis a következő évek keresletét terelik a piacra, hogy az ott hamarabb megjelenjen. Hosszú távon is stabil a lakásépítés "normálszintjéhez", az évi 40000 új lakáshoz csak az alacsonyabb jövedelmű rétegek felzárkóztatásával lehet eljutni. Néhány év, akár 5-6 százalékos reálbérnövekedése, a szabadon elkölthető jövedelmek gyorsabb ütemű növekedésével akár családok százezreit tehetné fizetőképessé a lakáspiacon. Feltéve, ha az elhibázott lakáspolitika az árak felhajtásával nem hiúsítja ezt meg.

A független Építési Piaci Prognózis készítői gyakran hangoztatják: a sikeres lakáspolitika nagyrészt jövedelempolitika. Nagy volumenű új lakásra akkor lehet számítani, ha a jövedelempolitika azokra koncentrál, ahol a lakásigények jelentősek. Befektetési célú lakásigényekre koncentrálva le kell mondani a magas lakásszámokról.

Mindezek alapján ismét elhangzott a javaslat: visszatérve a progresszív adóztatáshoz költségvetési ráfordítások nélkül növelhetné az alacsonyabb jövedelmű családok fizetőképességét, lakáspiacon való megjelenését, ami kiszámíthatóbb folyamatokat eredményezhetne a lakáspiacon.