építészet : környezet : innováció

Mi lesz veled, lakótelep?

A lakótelepek szociális városrehabilitációra alapozott, átfogó és markáns megújításának lehetőségeit mutatja be dr. Novák Ágnes phD tanulmánya egy posztkommunista német kisváros, Leinefelde-Worbis megvalósult példáján keresztül, amely projekt 2007-ben elnyerte a Nemzetközi Lakásépítési Díjat.

Panelfelújítás, SOLANOVA, Faluház, IVS: bűvszavak, sikeres és kevésbé sikeres felújítások. Paneles lakótelepeink 50 évesek múltak, vagy lesznek nemsokára.

  • Mi történt azóta és mi legyen a jövőjük?
  • Tudunk-e tenni valamit ezekkel a városnyi telepekkel, vagy tologatjuk tovább magunk előtt a problémát?

Bizonyára az építész szakmának és a városlakóknak van seregnyi ötlete, sokan láttunk már sokféle megoldást. Évek óta halogatom ennek a cikknek a megírását. Tudom, hogy minden információ fontos, de leginkább arról kell beszélni, ami nem az építési technika része, sokkal inkább a problémák társadalmi vetületéről. Technikailag szinte minden megoldható: passzív ház szintű felújítás (lásd SOLANOVA), tágasabb lakásalaprajzok, függőleges és/vagy vízszintes összenyitások, erkélyek és balkonok, utólag liftek és kertek, teraszok tetőkertek minden formában tervezhetők lennének. A műszaki megoldások rendelkezésre állnak.

Mégis miért van az, hogy nálunk, ha lakótelep-felújításról van szó, akkor megállunk a fagylalt színűre festett 5 cm-es habszigetelésű házaknál. Olyan megoldásoknál, amelyek az esetek mintegy felében csak tovább rontják a helyzetet (hőhidas erkélyek, penészes belső terek, megoldatlan szellőzés a gázüzemű konyhákban, tűzveszélyes homlokzati megoldások, rossz gépészet)?

Megjegyzem, hogy ismerve a gyártástechnológiát – annak idején 1979-ben eltöltöttem néhány hónapot egy panelüzem gyártmányfejlesztő osztályán – az 5-7 cm külső hőszigetelés nem tekinthető többnek, mint a kéregpanelből eltűnt hőszigetelő hab pótlásának, így ezzel a hőszigeteléssel még mindig csak az 1985-ös hőtechnikai szabványnál tartunk, akárhogy is tekerjük az excel táblánkat, lecsökkentve a légcserét, behazudva az eltűnt maghőszigetelést.

Mostanában lehetőségem van belelátni abba, hogy egy-egy IVS-el alátámasztott nagy erőfeszítéssel létrehozott “KMOP”-s projekt hogyan is készült és milyen eredményesség várható el. (Ugye már ez a mondat maga egy büntetés: ívées és káemópé!) Röviden összefoglalva a saját tapasztalatomat: rosszul, bután, rövidlátóan, egyben pazarlón és fenntarthatatlanul, sőt a társadalmi fenntarthatóságot is kizárva költjük a közpénzt a magántulajdonú lakásokra.
És ezen nagyon nehéz lesz változtatni, az elnyert támogatást értelmesen felhasználni.

Ezért mindannyiunk okulására mégis megírtam az alábbi összefoglalót a 2008-ban tanulmányozott városfejlesztési példáról. Egy hetet töltöttem Leinefeldében világ minden tájáról  meghívott 27 szakértővel. A téma a Szociális Városrehabilitáció volt. A vizsgálat tárgya pedig egy posztkommunista német kisváros, Leinefelde újjáélesztése.

Dr. Novák Ágnes PhD
MOME Építészeti Intézet


Lakótelepből városi villák

A kilábalás lehetősége: hátrányból előny

A zsugorodó város zöldövezetté fejlesztése

A BSHF (Building and Social Housing Foundation) 2007 évben a Nemzetközi Lakásépítési Díjat Leinfelde-Worbis város lakótelep-rehabilitációjának ítélte oda1.

A panelfelújításokról szóló anyagokban sokszor találunk utalásokat a mintaszerű német projektekre. Abban mindenki egyetért, hogy az építési-technikai problémák és az azokra adott különleges válaszok valóban sokszínű képet mutatnak, és bizonyítják, hogy a vasbeton szerkezetű épületek átépítésére is sokféle megoldás létezik. A felújítások között szép számmal találunk jól dokumentáltat és építészetileg is újszerűt, de találkozhatunk azzal a jelenséggel is, hogy egyes helyeken a már felújított épületek kerülnek bontásra. Gyakorlatilag Németországban mára az összes panelház átesett legalább egy érdemi és alapos felújításon az újraegyesítést követően.

1989 után rövid időn belül – néhány kivételtől eltekintve, mint pl. Berlin – szinte az egész keleti országrész lakosság-száma rohamosan csökkent.  

 

Népességdinamika: A térkép a csökkenés területeit és arányait mutatja: a kék területek a csökkenést, a narancsszín a stagnálást, míg a piros a növekedő lakosszámú településeket.
 

 

A munkahelyek megszűnése miatt természetesen ebben az országrészben a városokból elköltözők legnagyobb arányban a 25-35 éves korosztályból, és a családdal együtt távozó gyermekekből kerültek ki. A helyben maradó népességben egyre nagyobb arányban vannak a nyugdíjasok és az inaktívak. A városok vezetői általában éveken át próbálták (sokszor próbálják még ma is) ezt a tendenciát bagatellizálni, azonban a megüresedő épületek és a fokozódó szociális problémák megkerülhetetlen kérdéssé váltak.

Annak ellenére, hogy az újraegyesítést követő néhány évben tömegesen újították fel a keleti országrészben a lakótelepeket, azt remélve, hogy ez segíti lakónépesség megtartását a kiürülés nem csökkent jelentősen. A felújítások ebben az időszakban (1990-1997) arra szorítkoztak, hogy az elmaradt munkákat bepótolják, modernizálják a gépészeti megoldásokat és javítsák az épületek energetikai jellemzőit.2 A felújítások során elérték a Magyarországon álomnak számító német energiafelhasználási standardot, ezzel jelentősen segítve a családok talpon maradását a rezsiköltségek tekintetében, egyben jelentősen csökkentve a szociális támogatások és segélyek szükségességét is. Szinte az összes keleti tartományban jellemzővé vált ez a kép, ennek ellenére érdekes módon a lakások privatizációja is másképpen alakult, mint nálunk.

Az első felújítás után itt is célul tűzték ki a bérlakások tulajdonba adását, azonban a lakókban ennek ellenére nem volt szándék a vételre. Még az “egyet fizet- kettőt kap” lehetősége sem ösztönzött a vásárlásra. A lakótelepi lakások ezért legnagyobb részben szövetkezeti tulajdonba kerültek, így a német lakásszövetkezetek lakásbérletet nyújtanak, tulajdonosként pályáznak és együttműködnek az önkormányzatokkal a szociális lakásproblémák megoldásában, hasonlóan a francia, svéd vagy skót lakásszövetkezetekhez.

Minden kezdet nehéz

Leinefelde más helyzetben volt, mint az újra fővárossá váló Berlin. A gyors ütemű fogyás során - 12.000 munkahelyéből 8.500 szűnt meg - ez a város sokkal inkább emlékeztetett az aranyláz után fennmaradó településekre, semmit a korábbi határmenti „bezzeg“-városra. A lakások tulajdonba adása még keservesebb volt, a lakásszövetkezetek nem tudtak mit kezdeni az üres ipari csarnokok, lakások és épületek sorával. A jelenséget érzékelték a város vezetői, és felkértek egy elismert városépítészeti irodát GRAS (Gruppe Architektur & Stadtplanung Darmstadt - Dresden), hogy dolgozzanak ki forgatókönyvet a város megmentése érdekében.

A kezdeti lépések során, amikor Herman Sträb várostervező és építész társai először vetették fel a bontások lehetőségét és szükségességét majdnem “megkövezték” őket, és azt állították, hogy ennek semmiképpen nem lenne jó hatása. A polgármesterrel és a városvezetőkkel folytatott rendszeres konzultációk során azonban néhány alapelv tisztázása után, mégis felvetették a „zsugorodó város3 miatti szokatlan helyzethez való megfelelő viszony kialakítását. Az egyik első lépés volt áttörni a szocialista örökség, a nagyváros “fétisét”, vagyis a városlakókkal el kellett hitetni, hogy a kisváros is lehet éppoly élhető, sok esetben még kedvezőbb, mint egy nagyváros. A város vezetése, a helyi civil közösségek és a tervezők közös munkája során rögzítették a mindenki számára elfogadott alapelveket. A legelső megegyezés szerint az őszinteség és az igazság kimondása volt a közös munka feltétele.

A kidolgozott közös előkészítő lépések és alapelvek:

a motiváció és érdekek tisztázása,

  • az információk megosztása,
  • példák kidolgozása és bemutatása,
  • építészeti tervpályázatok a sokszínűség érdekében,
  • jó építészeti minőség a fejlesztések során,
  • a lehetséges irányok közös meghatározása,
  • a folyamat ellenőrzése és nyilvánosság elé tárása,
  • bizalom, az érzelmi dimenziók tiszteletben tartása,
  • csalódások elkerülése.

Ha áttekintjük a fenti felsorolást, azt kell látnunk, hogy alig van olyan hazai fejlesztés, amely kiállná ezt a vizsgálódást. Hazai körülmények között az információk titkolása általános, egyáltalán nem találunk jó-példa gyűjteményt, vagy a már elkészült lakótelep felújításokkal kapcsolatban az eredmények szűk körben tartása nálunk mindennapos.4

A kitűzött célok:

  • az élet- és lakáskörülmények jelentős megváltoztatása,
  • a városi infrastruktúra és a környezet jelentős javítása,
  • új munkahelyek teremtése,
  • megfizethető és vonzó lakhatási lehetőségek kidolgozása,
  • kiegyensúlyozott lakáspiac létrehozása
  • a közösségi élet támogatása,  
  • szociális és gazdasági stabilitás elérése.

A célok között látható, hogy egyetértés alakult ki abban, hogy a lakótelep problémájának  megoldása önmagában nem segítette volna a város megújulását, de az is igaz, hogy a taszító lakókörnyezet eltávolította volna a lakókon kívül a lehetséges befektetőket és fejlesztőket is. A kiegyensúlyozott fejlesztés (lakás, közösségi intézmények, munkahelyek) csak együttes, párhuzamos projektekkel jöhet létre.

Az alapelvek között szerepelt az is, hogy a közösségi terek és épületek fejlesztése mindig egy kis lépéssel előrébb járjon a lakások fejlesztésénél, hiszen a nagyobb közösség számára azonnali javulást eredményez, így a lakások is vonzóbbak lehetnek.

Ugyanígy közegyezés alakult ki abban, hogy minden bontás előtt egy megújult épületre van szükség, vagyis a negatív emóciókat kerülték, a rombolás helyett az építésre helyezve a hangsúlyt. Az építési fázisban minden részletre ügyelve azonnali közérzetjavító változásokat szorgalmaztak, parkokat, sétányokat, sportolásra alkalmas felületeket alakítottak ki, annak érdekében, hogy az építési terület látványa csak rövid ideig okozzon kellemetlenséget.

Még egy kimondott cél volt: az épületek és a lakótelep külső képének gyökeres megváltoztatása. A mindennapi beszélgetésekben  ugyanis - érthető emocionális okokból - kevésbé hangsúlyozták ki a lakók, de a piaci folyamatok az mutatták, hogy a lakótelepek képének alapvető megváltoztatása nélkül nem tudnak megszabadulni a negatív előképtől, a “Honecker feelingtől”. Ezért a lakótelepek esetében a településszerkezet változása, az utak áthelyezése és a parkok teljes átstrukturálása is tervezési szemponttá vált5.

A “szociális városfejlesztés” projekt részletes ismertetése

A körülmények

A volt keletnémet Eichsfeld-körzet (Türingia tartomány) Leinefelde-Worbis ikervárosa mintegy 20.000 lakossal rendelkezett6. Leinefelde egyike volt azoknak a keletnémet városoknak, amelyek szinte a semmiből nőttek ki az  1970-es évek legelején egy-egy új iparág létesítésekor. Ebben az esetben az 1800 lakosú település mellé egy 16.000 lakosú lakótelep épült, majd hasonlóan a  többi városhoz, az újraegyesítés után sötét fellegek gyülekeztek a korábbi szocialista mintaváros egén, hiszen a kisváros főleg a textilipar és a cementgyártás kiszolgálására létesült.

A volt piacok összeomlása azonban kihúzta a talajt az üzemek működése alól.  4500 textilipari munkahely legnagyobb része megszűnt, a munkahelyek száma ebben a szektorban 450-re csökkent, ami egyben nagyarányú elvándorláshoz vezetett. A korábban privilegizált város lakói számára felfoghatatlan volt a változás. A szocialista rendszerben a pamutfonónál, a textilgyárban vagy az építőiparban dolgozók azonnal kaptak lakást, a táj szép volt, és - mivel néhány kilométerre volt csupán a német-német határtól - itt az ország többi részéhez viszonyítva igazi árubőség volt, hiszen a város nyugat felé szolgált kirakatul (legvidámabb barakk effektus?).

 

Lakosszámváltozás: Lakosságszám alakulása 1955 – 2008 között Leinefelde városában.
Kelet-nyugat határán
Zsugorodó város
 

 

1990 után az első néhány évben már világossá vált, hogy ennek a lakosszám-csökkenésnek súlyos következményei lesznek a város életében, hasonlóan a többi keleti tartományi iparvároshoz. Az elvándorlás miatt megkezdődött a lakótelep kiürülése is, hiszen a város lakásainak 70 %-a a lakótelepen épült néhány év alatt – hasonlóan Dunaújváros,  és Tiszaújváros lakótelepeinek létrejöttéhez. 1995-re a lakások 27 %-a vált üressé, és a lakók további mintegy 70 %-a tervezte az elköltözést.

A növekvő munkanélküliséggel együtt sok városlakó elhagyta a települést, más régiókba távozva, maga után hagyva a kiüresedő épületeket. Az alacsony minőségű tipizált lakások amelyek a lakáspiac legnagyobb részét adták, már nem voltak versenyképesek, így a fix vagy magasabb jövedelmű családok többsége is kezdett elvándorolni. A bérlakások iránti igény ezért nagyon hirtelen a meglevő lakásállomány felére csökkent, ami a megmaradt lakások lehetőségét is jelentősen lerontotta. A felmérések azt mutatták, hogy tervezett és megvalósított költözések oka között kimagasló értéket mutatott a rossz lakásminőség és a munkahelyek hiánya.

 

Alapok
Események
Tulajdonviszonyok
 

 

A városvezetés felelősséget érzett a változások miatt, és elindították a “ZukunftsWerkStadt projekt”-et, a fenntartható városfejlesztést tűzve ki a jövő városa elé célul, a tervgazdaságból a piacgazdaságba való áttérés időszaka alatt.

Ennek fő lépései:

Fenntartható városfejlesztés elemeinek megfogalmazása, az azonnali cselekvés lehetősége a hosszú távú tervezés időszaka alatt:

Már a kezdetben, a program fogantatásakor mint integrált városfejlesztési és revitalizációs stratégia fogalmazódott meg a feladat, különleges gondot fordítva a környezeti, gazdasági, társadalmi és szervezési kérdések összhangjára. Az egyre kedvezőbb életkörülmények és az újjáélesztett helyi gazdaság biztosíthatja a társadalmi és gazdasági stabilitás alapját. A munkahely-teremtés volt az egyik kulcskérdés, mert ez is segíti az infrastruktúra és a társadalom újjáépítését. Magas minőségű közösségi szolgáltatások, jó iskolák, és hatékony közösségi közlekedés alapvető, a sportolási és szabadidő eltöltési lehetőségek csökkenthetik az elvándorlások elsődleges okait.

A település vezetői ennek érdekében együtt működtek a magánszektorral, segítették a helyi  fenntartható magánbefektetéseket, majd arra is törekedtek, hogy az új körülmények más területekre is vonzó hatásúak legyenek, így új lakókat csábítsanak a városba. Fontos célként tűzték ki a közösségi közlekedés fejlesztését és az energiafelhasználás csökkentését. A természeti környezet fejlesztésében érdekelt szervezeteket is támogatták, a közeli természetvédelmi terület fejlesztésében is részt vettek.

Többféle lehetőséget dolgoztak ki a lakásproblémák megoldása érdekében. Építészeti tervpályázatokat szerveztek a kulcs-projektek esetében, és magas környezeti minőséget követeltek meg mindenhol, ahol új építés, felújítás vagy bontás volt. Az épületek közvetlen környezetének gondos tervezése, a parkolók és épületbejáratok átszervezése segítette a különböző korosztályok számára a jobb használhatóságot, az akadálymentes megoldások erősítették a különböző korosztályok együttélését is.  Széleskörű közösségi aktivitással, sport és szabadidő lehetőségekkel erősítették a társadalmi integrációt. Ehhez természetesen biztosították a megfelelő területet és egységes zöldfelületi rendszerben gondolkodtak.

 

Városfejlesztési célok.
 

 

Gazdasági fordulat

A város gazdasági újjáélesztése azután indult meg, hogy új vállalkozásokat és különböző munkahelyeket csábítottak a korábban bezárt textilgyár meglevő infrastruktúráját fejlesztve. A jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező gyár területét részekre bontva, az épületet felújítva megalapozták a jól működő ipari parkot. A kedvező szabályozással és a vonzó környezettel kedvező lehetőséget jelent most is az új befektetők számára. A stratégia pozitív üzenetet hordozott a lakosok, a tulajdonosok, az üzletemberek és a helyi önkormányzat képviselői számára. A beruházásokat befogadta a helyi építési és lakáspiac, és további előnyöket is jelentett a közösség számára. A városban jelenleg 1.200 üzleti vállalkozás található, és a munkanélküliségi ráta 15,1 %-a csökkent, ami a türingiai átlagnál (18,1 %) jóval kedvezőbb, és a korábbi 27 %-hoz viszonyítva jelentős eredmény. Jelenleg már 1.300 fő ingázik a városi munkahelyre, és 2008-ban 6 %-os növekedés volt a lakosszámban, ami azt jelzi, hogy megkezdődött a visszavándorlás.

Szociális fordulat

A település költségvetési hiánya egyharmaddal alacsonyabb mint a türingiai átlag, annak ellenére, hogy az egy főre jutó jövedelem alacsonyabb az átlagnál. Ez az érték annak is köszönhető, hogy a település által fenntartott intézmények esetében minden épületnél törekedtek a rendkívül energiatakarékos megoldásokra7, az épületek energiaigényét az eredeti fogyasztás 20%-ára, vagy az alá csökkentették.

A lakossági távfűtés gazdaságosságát azzal segítik, hogy a felújított távfűtőmű ellátja az iparterületet is. Ezzel lehetett csökkenteni a lakások esetében jelentősen csökkenő hőigény miatti gazdaságtalan működés veszélyét. A távfűtőmű telephelyén napkollektorokat is rendszerbe állítottak, illetve a kapcsolt energiatermelés is megvalósul, a termelt áram mellett a hulladékhő biztosítja a használati melegvizet. Ezzel jelentősen csökkentették az üzemeltetési kiadásokat és a költségvetési hiányt. (A közüzemi szolgáltatások városi tulajdonban vannak, így a fejlesztések eredményei és a megtakarítások a közösséget segítik.)

Szintén a települési költségvetés szempontjából fontos megemlíteni, hogy a magas szintű szociális gondoskodás erős kontroll alatt van. Mivel lakásfelesleg van, magától értetődőnek tartják, hogy nincsenek hajléktalanok. A rászorulók a jogos lakhatási igényük mértékig lakbértámogatást kapnak, és olyan lakásokban helyezik el őket, amelyeknek rendkívül alacsony a rezsije. A napi megélhetésben segíti őket a kedvezményes közlekedési bérlet és a lakótelepen a közösségi házban nyújtott étkezési lehetőség. (Az étkezés esetében érdekesség, hogy a közösségi ház egyik épületrészében alakították ki a közkonyhát, közvetlen kertkapcsolattal. A konyha olyan mint egy nagyobb lakás jól felszerelt konyhája, és a városrészben élők közül kerül ki a “személyzet” is, általában valamilyen közösségi szervezésben, vagy közmunkában készül a többfogásos meleg ebéd. A nyersanyagot sok esetben a helyi nagyáruházak átadott tételei jelentik, szépséghibás zöldség, gyümölcs is kerül a kamrába. Nyári időszakban nem egyszer a közkonyhához tartozó teraszon és kertben készül a grillezett ennivaló, így a déli étkezés sokkal inkább emlékeztet egy kerti partira, semmint a “szegénykonyhára”. )

A rászorulók egy bérlethez hasonló könyvet  kapnak, amellyel igénybe vehetik az étkezést és rendkívül kedvezményesen vásárolhatnak a helyi Karutász boltjaiban élelmiszert, ruhaneműt, lakástextilt, könyvet, bútort vagy háztartási gépet, de igénybe vehetik a közösségi mosodát és vasaló helyiséget is. A vásárlást feljegyzik a könyvecskébe, ezzel zárják ki az esetleges visszaéléseket. Napközben ugyancsak a Karutász és a közösségi ház nyújt lehetőséget különböző időtöltésre, szakma-tanulásra, vagy közösségi munkára. A szervezet által fenntartott TOOLBOX elnevezésű kisműhely alkalmas a kisebb javítások elvégzésre, vagy különböző háztartási vagy sportfelszerelések javításához szükséges eszközök olcsó kölcsönzésére.

A projekt lehetőséget és pénzügyi fedezetet biztosított a munkanélküli lakosok átképzésére is. Speciális segítséget nyújtottak a hátrányos helyzetű csoportok integrálásához, mint pl. alkoholfüggők segítésére. Az építéssel kapcsolatos munkahelyek is nagy számban segítették a foglalkoztatást.  (Az egyik szociális munkás beszámolója alapján az alkoholfüggők számára biztosított munkahelyen mindennapos kontrollt alkalmaztak – szondázás – így biztosak lehettek abban, hogy munkaidőben nem italoznak, és folyamatosan van jövedelmük. A rendszeres jövedelem pedig sokukat segítette abban, hogy az alkoholbetegségből kilábalhassanak.)

Ugyancsak a lakótelepen belül található egy olyan szakképző intézmény is, ahol korhatártól függetlenül tanulhatnak, vagy képezhetik át magukat. Ennek az intézménynek a tankonyhája ellátja például a többi létesítményt is, időszakosan pedig étteremként vehető igénybe, vagy a különböző városi rendezvényekre főznek a fiatalok.

Az óvodás korosztály számára fenntartott lehetőségeken túl a nyári és hétvégi időszakban esetleg szülői felügyelet nélkül lézengő korosztály számára egy kalandos-romantikus játszóházat hoztak létre, ahol a jelenlévő segítő huszonéves fiatal. A játszópark területén található építmények, várak, műszófalak, és kreatív foglalkoztatásra alkalmas külső terek mellett egy játszó-épület is található, melynek felszereltsége igazodik a korosztályhoz, egyben a környezeti nevelésre is alkalmas.

Az Ifjúsági Központ pedig igazi minta-épület, hiszen szinte ez az egyetlen teljesen új épület,  az egész városrészben. Tervezése során a passzív-ház elvén alakították ki a szerkezeteket, ugyanakkor aktív rendszerekkel is kiegészítették (napcellák, napkollektorok, geotermikus hőnyerő, szellőztető rendszer). Az épület működését magyarázó táblák tudatosítják a látogatókban. Ebben az épületben korosztályos elkülönülésre is mód van, így a pre-tinédzser korosztály és az idősebbek egyránt helyet találnak benne. Előbbieknek játékkuckó, sportszoba, konyha-étkező, uzsonnázó hely - ami szintén az otthonosságot szolgálja -, az utóbbiaknak jól hangszigetelt stúdió és tánc-helyiség ad lehetőséget arra, hogy a lakóhelyükhöz közel, de mégis attól függetlenül élvezzék szabadidejüket.

A fogyatékosok számára is jelentős állami gondoskodás épült ki. Minden munkahelyen egy adott százalékos arányban kötelező valamely fogyatékos személyt alkalmazni, ahol nincsen, ott egy külön adót vetnek ki, hogy máshol támogassák az alkalmazásukat.

Az iskolai nevelés során a fizikai sérült vagy fogyatékos gyerekek számára a teljesen integrált körülmények biztosítottak, de az értelmi képességeikben korlátozottak számára az integrált nevelés nem vált be, ezért számukra külön oktatási intézmények vannak.

A lakótelepen tevékenykedő és segítő szervezetek egyetértettek a város vezetésével, hogy “nem harcolni kell velük, hanem együttműködni.”

A lakóterület alakítása

A városrendezési tervek alapján eldöntötték, hogy a lakások számát a felére csökkentik, és a fennmaradó lakásállományt felújítják. A lakosok kezdeti ellenérzését tiszteletben tartva fokozottan ügyeltek arra, hogy torzók, romok és feldúlt területek a lehető legkevésbé legyenek. Az építőanyagok és szerkezetek nagyfokú újrahasznosítása is a könnyebb elfogadást és azonosulást célozta meg, természetesen az egyéb előnyökön túlmenően. A nyilvánosság és a helyi média sokat segített az ismertetésben. (A városi újság tulajdonképpen a lakótelep átépítésével kapcsolatos hírlevélből fejlődött ki.)

A bontásokra kijelölt épületek esetében a gyors bontás, és az azonnali helyreállítás volt az az eszköz, ami lehetővé tette, hogy a lakosok a bontásban az előnyöket vegyék észre, és ne a rombolást lássák. A településtervezés során figyelembe vették, hogy a lakótelep szélein legyenek az első bontások, és a felszabadult területet azonnal parkosítsák, így a lakótelep a tájba simult. Ez a sorrend segített abban is, hogy a távfűtés ne váljon ésszerűtlenné, a kiépített távfűtési körök ésszerűen zsugorodhatnak.

Amikor a további bontásokra került sor, akkor a belső zsúfoltság csökkentése lett a cél, így a tömbbelsőben kibontott épületek helyén tágas parkok és vízfelületek alakultak ki.

 

Tervezett bontás
 

 

A tervezés és építés során az alábbi elvek szerint jártak el:

Az épületek vonatkozásában lefektetett alapelvek:

  • A szükséges tereket megtartva, teljes külső és belső átformálás szükséges
  • A teljes építészeti arculatváltás alapvető volt a város újjáélesztéséhez, a kelet-németségtől való érzelmi megszabadulás fontos momentuma. Az arculatváltás során azonban támaszkodtak a BAUHAUS nemesebb hagyományaira, sok esetben merész átalakításokba kezdtek. Egyik ilyen átépítés, kiegészítés a hiányzó sarok pótlása, új funkció biztosítására: lift, lépcsőház és tárolók, tágasabb bejárati tér a korábbi bütüfalak által adott nem-tér helyén.
  • Érdekes eszköz volt a hosszú és monoton sávházak részleges bontása. Innen kapta a projekt a Városi-Villák nevet is.
  • A megvalósítás során fontos volt, hogy minden bontás ésszerű legyen, sok esetben akár 5 szintet is lebontva, de a pince és földszinti teret megtartva. Új hozzáépítés minden esetben más minőséget is jelent az épület számára.
  • A városi zsúfoltság csökkentésével a terek jobb minőségűek lettek és újraéledtek. Lehetővé vált a privát és fél-privát területek kialakítása a közparkok fejlesztésével együtt. Nagy figyelmet fordítottak a közterekre és közparkokra, ezek jelentős közérzet javító hatása miatt, így megalapozták az intenzívebb közösségi élet lehetőségét is. A szocialista várostervezés időszakban szokásos anonim közterek helyett, erőteljesen megkülönböztették a magán és a közösségi tereket is.
  • Az épületekhez tartozzon saját telek a környező közterületből átadva, zöldfelületi terv alapján
  • A korábbi épületek esetében a földszinti lakások voltak a legkevésbé kedveltek, a biztonsági és zaj problémák miatt. Ugyanakkor a kérdőíves vizsgálat alapján az elköltözésnek egyik fontos motivációja volt a kert iráni igény. A projektben tehát fontos volt a földszintes lakások értékének növelése. Ennek jó eszközévé vált a kertkapcsolat biztosítása. A bontásokból keletkezett törmelék egy részét helyben darálva az épület körül kialakították a megfelelő bejárati és kert szintet. A kibontott fal-elemek egy részét pedig kerítésként használták fel az új kertek lehatárolására. Több esetben a földszinti lakásnak akár az utca felé is kialakulhatott a saját szélfogója, bejárata, ezzel is gazdagítva az utcaképet és a lakástípust.

 

Kertet mindenkinek
 

 

Kerülni kell a liftek használatát

A bérlakások esetében az épületek olcsó üzemeltetése fontos. A nem túlságosan tehetős lakóktól beszedhető lakbér is erre ösztönzi a lakásszövetkezeteket. Ezért kerülik a liftek építését, és az egész lakóterületen alig van néhány épület, ahol liftet használnak. Azonban ha már lift készül, akkor az a lehető legnagyobb számú lakást lássa el, így került például az új lift és lépcsőházi blokk a sarokra, az átalakított lakásoknak az oldalfolyosókról adva megközelítést.

Csökkenjen a szintszám

Az alacsonyabb szintszám könnyebben bérbe adható lakásokat jelent. A földszinti lakások kedveltsége biztosított a kertkapcsolattal, és a tetőszinti lakásoknál is számos vonzó megoldást alkalmaztak: tetőterasz, átrium zöldtetők stb. A monoton, sokklépcsőházas sávház részleges bontása esetében a Villa-épületek kedvező arányához is szükséges volt a szintszám csökkentése. A bérlők általában kedvezően értékelték az alacsonyabb szintszámú épületeket. A gazdaságos üzemeltetés érdekében  - a liftek elkerülésére - is hasznos a szintszám csökkentése.

Jelenjenek meg az oldal- vagy függőfolyosós rendszerek is

A változatos épülettípusok szükségesek a változatos alaprajzokhoz.  A fogatolt rendszer sokszor nagyon szűk lépcsőházi tereket adott, így a teresebb oldalfolyosós rendszerek nem váltottak ki ellenérzést. Sok esetben a kétszintes lakások miatt is szükségessé vált ez a megoldás. Másrészt így az épülethez és a lakásokhoz további additív terek - erkély, folyosó - csatlakoznak, ami szintén pozitív emóciókat keltett a bérlőkben. Az épületek teljes külső átalakítása szempontjából is előnyös a többféle megoldás vegyes alkalmazása.

Jó építészet szükséges

A város vezetői minden alkalmat megragadtak arra, hogy a tervezett és megvalósított változtatások egyben jó építészetet is jelentsenek. Tervpályázatokon döntöttek a megoldásokról, és sok építészeti szaklapban, honlapon, médiafelületen ismertették elképzeléseiket. A lakók számára egyre elfogadottabb lett, hogy ami náluk történik az úttörő és nagy jelentőségű. A város vezetése, az építészek, várostervezők bemutatókat, kiállításokat szerveztek, amire meghívták a gazdasági és a politikai élet szereplőit is. Sokat tettek a jó imidzsért, amit természetesen a jó építészettel, színvonalas tervekkel alapoztak meg. A Leinefelde-modell ismertté vált. Ez a későbbiekben a további munkafázisokban is segített, sokszor a pénzügyi hátteret is a jól megalapozott hírnév biztosította.

Tartós anyagok használata, ahol szükséges

A sok bontás miatt fel-feltört az ellenérzés a lakókban, akik közül sokan fiatalon kerültek a lakótelepre, családjukkal itt élték aktív éveiket, most pedig látták az akkori dicsőséget a szó szoros értelmében porrá válni. Az ideiglenesség érzetét szerették volna elkerülni a  tervezők, azt a gondolatot akarták ezzel megelőzni, hogy hátha ez is csak ideiglenes megoldás lesz. (Ekkoriban már megjelentek az első tudósítások a korábban felújított panelházak bontásáról.) Az ideiglenességet megtestesítő anyagok helyett éppen ezért választottak sok esetben nemes anyagokat, különösen ott, ahol sokan találkoznak vele, bejáratok, postaládák, közösségi használható épületrészek esetében.

Esetenként drága szerkezetek is szükségesek

A jó építészeti tervezés után fontos a megfelelő kivitelezés is. A német panelfelújítás megmutatta, hogy technikailag szinte mindent meg lehet csinálni, a józan ész határain belül mindenre van megoldás. Lehetséges a lakások horizontális bővítése az eredeti homlokzaton kívül, vagy a lakások összenyitása, lehetséges a függőleges összekapcsolás, és természetesen van megoldás a megfelelő méretű erkélyek, teraszok, balkonok, függőfolyosók, liftek, lépcsőházakra is. Ezen a lakóterületen fontosnak tartották, hogy a lapos tetők is kiváló minőségben és egy magasabb használati szintet biztosító megoldással készüljenek. A területen jellemzően zöldtetős és terasztetős megoldással készültek a lapos tetők. Ez a kialakítás védi a vízszigetelést, és költségesebb ugyan, de tartósabb megoldást eredményez. (A zöldtetős felületek építését jelentős összeggel támogatták környezetvédelmi forrásokból is.)

Jelentős hőszigetelés készüljön (16 cm a standard a falakon, 18-nál több a tetőkön)

A város költségvetésének jelentős része volt a segélyek és szociális támogatási rendszerek finanszírozása. A lakástámogatások csökkentése ezért jelentős lépés volt. Miután megismertek néhány más megoldást is, itt a lakásszövetkezet és a város vezetése együttesen döntötte el, hogy minden különösebb számmisztika és magyarázat nélkül alapkövetelményként állítják a 16 cm-es külső oldali homlokzatszigetelést, és a lapos tetők és pincefödémek fokozott hőszigetelését.

Az épületbejáratok és a közösen használt terek jobb minőségűek legyenek,

Felismerve azt, hogy a lakók általában elégedettebbek a lakásukkal, mint a környezetükkel, úgy gondolták, hogy a közösség számára épülő terek, vagy épületrészek gondosabb tervezéssel még jobb minőségben készüljenek. A lakásokban a megbízható minőségen túl a lakók egyedi ízlésének megfelelő belső kialakítás lehetséges, és általában a lakók valóban hozzá is tesznek a lakásuk minőségéhez. A közösségi terek esetében azonban lakásszövetkezetnek kell a fejlesztéseket megtenni. Ezért fokozott figyelmet fordítottak arra, hogy az épületek közvetlen környezete gondozott és barátságos legyen. Változatos bejáratok, előkertek, padok és térvilágítás teszi vonzóvá a környezetet.

A lakások vonatkozásában lefektetett alapelvek:

Változatos lakásalaprajzok szükségesek

(26 alaprajzi típust dolgoztak ki, de ezeknek csak töredékét alkalmazták)

Az első néhány évben ezt a törekvést a lakók inkább ellenérzéssel fogadták, több esetben kiderült, hogy számukra az egységes megoldás nem jelentett gondot, illetve a sokféle alaprajz és épület miatt attól tartottak, hogy az egyben egyenlőtlenséget is jelent majd. Attól féltek, hogy kialakulnak a gazdagok és szegények házai, és ez esetleg stigmatizálja az ott élő családokat. Amikor azonban az első beköltözések során látszott, hogy egy-egy épületben is sokféle családnagyságnak lehet otthont biztosítani, már jobban bíztak a megoldásban. A lakók időben hozzájutottak minden információhoz, választhattak a lakások között. Itt az a módszer vált be, hogy az épületekből mindenkit kiköltöztettek, és az üres épületben rendkívül gyorsan végezhettek a munkával. Ezt az tette lehetővé, hogy valóban nagyon sok üres lakás volt, az első épület kiürítése során alig néhány családot kellett elhelyezni.

A részben lebontott épület teljes felújítása során jó alaprajzú, színes homlokzatú épületben az erkéllyel, kerttel rendelkező lakások vonzóvá váltak. A következő kiürítendő épületből tehát szívesen költöztek az “új” lakásba a régiből.

Mielőtt valóban használatba vették volna az épületeket, el kellett oszlatni a lakbéremelés miatti aggodalmakat. A német törvények szerint a lakbéremelés csak az inflációnak megfelelő lehet, annál nagyobb mértékben akkor lehet emelni, ha a lakásban jelentős korszerűsítés történt. Társadalmi közmegyezésre jutottak abban, hogy a lakbér és fenntartási költségek együttes mértéke maradjon közel állandó. A nagyon jó energetikai tulajdonságú lakások nagyobb alapterülete és kétségtelen magasabb lakbére ezért nem okozott problémát, hiszen a többszörösre növekedett lakbér mellett töredékére csökkent az energiaszámla. A családok anyagi terhelése nem változott, miközben jelentősen javultak az életkörülményeik.8

Minden földszinti lakásnak legyen kertkapcsolata

A kerttel rendelkező földszinti lakások különösen népszerűek minden korosztály esetében. A kertért nem kell bérleti díjat fizetni a lakónak, azonban fenntartási és gondozási kötelezettségük van, aminek szívesen megfelelnek a lakók. A lakásokhoz tartozó kertek esetében arra ügyeltek, hogy biztonságosak legyenek, egyben biztosítsák az intimitást is. A lakások a hozzájuk tartozó kertekkel erősítik a lokálpatriotizmust is.

Minden legfelső szinti lakásnak legyen terasza vagy zöldtetője

A bontások során eltávolított szintek lehetőséget adtak változatos tetőterasz, átrium stb. létrehozására. Ezek a terek biztosítják az intim használatot és a változatos lakásalaprajzokat. A legutóbbi épületek esetében a különböző homlokzatmagasság is a jól használható tetőteraszokat rejti maga mögött.

Minden lakáshoz tartozzon erkély vagy terasz

Építészetileg a lakóépületeknél ez a leghangsúlyosabb homlokzati változás. A hozzáépített erkélyek, teraszok, balkonok színes és változatos képet nyújtanak, a nyári időszakban pedig árnyékolják a mögött lévő homlokzatot. Egyes épületeknél az árnyékolókat is tervezetten helyezték el, máshol lehetőség van az egyedi és egyéni árnyékolók, napernyők használatára.

 

Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
 

 

Egyes estekben az épülethez utólag készített erkélyek és loggiák a korai BAUHAUS legjobb megoldásaira emlékeztetnek.

 

Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
Lakótelepből városi villák. Szerző: Novák Ágnes.
 

 

A lakások alaprajza legyen tágasabb, igazodjon a megváltozott lakáshasználathoz

Az új alaprajzok tervezése során a tágasabb és összetettebb lakáshasználatot is biztosító összenyitások és téralkotás valóban sokféle megoldást adnak. Nem egy épület esetében kétszintes lakást is kialakítottak, lakáson belüli lépcsővé alakítva a korábbi lépcsőházat. Az épületek pinceszintjén tárolókat hoztak létre, a lakásokhoz legtöbbször tartozik télikert vagy más átmeneti tér. A konyha-étkező kapcsolata is megfelel a mai lakáshasználati igényeknek, az egy főre jutó lakásterület a korábbinál mintegy 30 %-l növekedett.

Akadálymentes lakások is legyenek a földszinten

Tekintettel a megváltozott körülményekre, mára alapvető lett az akadálymentes lakások biztosítása, illetve a segítővel élők számára védett lakások épületrészek kialakítása. Az akadálymentes megoldások azonban a lift nélküli épületekben csak a földszinten oldhatók meg, azonban jelenleg ez is megfelelő arányt biztosít. A parkok, közterek és közfunkciók esetében az akadálymentes használat mindenhol biztosított, ennek ellenére az akadálymentes lakásokra jelenleg még várólista van.

Az építőanyagok kérdése:

  • A bontott anyagok újrahasznosítása (elemek vagy darálék formájában)
  • Az újrahasznosítás különböző formában - de lehetőleg nagy arányban - alapkövetelmény volt a projekt időtartama alatt. A költségtakarékosságon túlmenően a városlakók érzelmi érintettsége miatt igyekeztek helyben felhasználni a bontott épületeket, illetve a bontástól megóvott épületeket. Az újrahasznosításnak három módozata is fellelhető a városrészben. Az egyik, amikor a teljesen tönkrement és erkölcsileg is avult épületeket épületként hasznosították, barnamezős beruházásnak tekintve a projektet. Erre érdekes példa a teljesen átépített óvoda, a lakásszövetkezetnek is helyet adó közösségi épület, valamit a többféle civil szervezetet és segítő csoportot is befogadó civil-ház. Mindegyik esetben jelentős formai és alaprajzi változtatásokkal sikerült a csontvázzá ürített épület-vázat teljesen átértelmezni. Ugyanakkor mindhárom projekt esetében egy-egy szimbolikus elemmel utaltak az előzményekre, az óvodánál például a sétány mellett és az udvaron beágyazott mese-lapokkal, amelyek megjelentek mesekönyv illusztrációként is, szintén a lokálpatriotizmust erősítve a fiatal szülőkben.
  • A tervezés során az egyik lakó hallatlan módon ragaszkodott régi lakásához, elmondta, hogy itt volt fiatal férj, családapa stb. és kérte, hogy neki építsék meg ugyanazt a lakást. Érdekességképpen tehát a terület egy védett sarkában elhelyezték a korábbi 52 m2-es lakását a földszintre helyezve, magastetővel ellátva, kerttel körül véve. Amíg akarja, vagy ameddig él, addig ott lehet a lakása. (Az egész környéken ez az egyetlen magastetős épület.)
  • Az építőelemek másodlagos újrahasznosítását is sok helyen alkalmazták: sétányok burkolatai, parkolók szegélyezése, festett vagy burkolt kerítés elemek, támfalak, alapozáshoz felhasználható elemek egyaránt előfordulnak.
  • Szintén nagy mennyiségben használták fel a megtört vagy megdarált betonblokkokat. A vasat mágnessel kinyerve a maradék betondarált vagy zúzott betont útalapba, feltöltéshez, tájrendezéshez, domborzati- és látványelemekhez használták. Más helyeken alacsony kerítésként és kertészeti elemként használták a gabionhálóba töltött darálékot.

Az új anyagok kiválasztásának szempontjai: az egészséges otthon biztosítása

A felújítások során beépített anyagokat nagy gonddal válogatták ki. A közösségi terek esetében a tartósság és jó minőség volt az alapkövetelmény, míg a lakásokba kerülő anyagoknál az egészséges belső klíma biztosítását tartották fontosnak. Ugyancsak fontos a megfelelő akusztika biztosítása, így a födémeknél a hanglágy alátét és a lakások közötti megfelelő hangszigetelés.

A bontott anyagban nem a szemetet, hanem a potenciális építőanyagot látták. Így az alacsonyabb szállítási költség előnyt jelentett a felhasználásnál, továbbá a fennmaradó épületek esetlében a magas minőségű hőszigeteléssel és hatékony technológiákkal alkalmazva érzékelhetően jelentősen csökkentette az építőipar gyártási és szállítási energia-igényét  is.

Költségek, financiális jellemzők

Egy épületnek egy tulajdonosa legyen

Az újraegyesítés első éveiben itt is megpróbálkoztak a privatizációval, azonban teljesen sikertelen volt a próbálkozás. Ez akkor gondnak látszott, jobban bíztak volna a tulajdonba adott lakásállományban, azt gondolván, hogy majd a tulajdonosok magánerejükből fel tudják újítani. A munkahelyek megszűnésével azonban hamar szertefoszlott ez a vágy, és a hátrányból előnyt kellett faragni. Ekkor azonban már azt mondták, a projektek sikere szempontjából és a jó szervezés és pénzügyi lebonyolítás érdekében a továbbiakban már ragaszkodnak az “egy épület, egy tulajdonos” elvhez.  Ez az alapelv segített a tervezésben a pénzügyi fedezet megteremtésében és a megvalósításban.

A támogatások összhangja

A település számára minden lehetséges hozzáférhető forrás fontos volt a siker érdekében. A jó terv, a rövid és a hosszú távú stratégia lehetővé tette a többféle forrás egyidejű felhasználását.

 

Lakások költségei
Lakások költségei
Lakások költségei
Lakások költségei
 

 

Az üres lakások bontását a szövetségi állam által biztosított összeg fedezte 100 %-ban. A közterek és középületek megújulását és átalakítását a városi költségvetés biztosította. A zöldtetőkhöz a környezetvédelmi támogatásokat használtak fel, amelyet főleg a türingiai források jelentettek. Az épületek és lakások teljes felújítására a lakásszövetkezeteknek kellett biztosítani a fedezetet.

Amennyiben ezt átszámoljuk forintra azt látjuk, hogy:

  • a bontásokra lakásonként 22.500 Ft/lakásm2 összeget fordítottak,
  • a zöldtetőkből a lakásokra jutó költség 26.750 Ft/lakásm2,
  • a teljes átalakításra és hatékony hőszigetelésre 175.000 Ft/lakásm2,
  • közterületekre 44.750 Ft/lakásm2  költség jutott.

Összességében a költségek az externáliákkal együtt: 269.750 Ft/lakásm2, szűken az épületre vonatkoztatva:  224.450 Ft/lakásm2.

Összevethetjük az eredményeket a panel-program eredményeivel is, itt nagyon egyszerű a számítás, nálunk lakásonként 1,2 millió Ft, vagyis 22.000 Ft/lakásm2 a ráfordítás. Ennek reménye a mintegy 18-20 %-os energia-megtakarítás, azonban nincs hatása a felújításnak a közterületekre és a lakások minőségére. A ráfordításnak nagyon kevés valódi értelme van, hiszen még az energetikai javítás sem valósul meg.

Az összeget viszonyíthatjuk a jelenlegi társasházas lakópark beruházásokhoz, és kijelenthetjük, hogy a lakótelepeinket barnamezős beruházásként felfogva költséghatékonyabb beruházások lennének. Előnye még, hogy nem jár további területbevonásokkal, miközben megfelelően kihasználja a városi infrastruktúrát, ugyanakkor az alacsonyabb lakosszám jobb életkörülményeket jelent, a beállt zöldterület és növényzet is mindenképpen a felújítás mellett szól.

Leinefelde legnagyobb lakásszövetkezete a ráeső 700 Euró/lakásm2 költséget különböző forrásokból biztosította. A tartományi banktól speciálisan kedvezményes kölcsönt vettek fel, amelyet a lakbér és egyéb bevételekből fizetnek vissza. A bankkölcsön aránya elérte a költségek 45 %-át, a saját erő 30 % volt, egyéb - városi, tartományi, szövetségi - pályázatokból további 25 %-ot tudtak összeszedni.  

Jelenleg a német településfejlesztésben több pályázati forrás is nyitva áll a városfejlesztések számára. A városi környezet fejlesztésére, a történelmi városrészek rehabilitációjára, a szociális városfejlesztésre és az ökológiai akciókra és fejlesztésekre is lehet pályázni.  2008-ban 536 millió Eurót szántak ezekre a forrásokra Németországban. A lakásszövetkezet sikerrel pályázott a hannoveri EXPO idején (2000-ben) az EXPO szatellit városa címre. Ennek ereményeképpen 600 lakás mintaszerű felújítása készült el a megelőző építészeti pályázatok eredményeit és terveit felhasználva. Ez volt az első nagy lépés a valóban teljes megújuláshoz, azonban hosszú tervezési időszak előzte meg, és szerencsésen túl voltak már néhány bontáson és felújításon.

 

Felújítás húzóágazat
 

 

A költségek összegzése:

Mintegy 120 millió eurót fektettek ez ideig a projektbe 1993 óta. (Ez évi 8,5 millió Euró - évi 2,1 milliárd forint - városfejlesztésre szánt összeget jelent.) Ez az összeg változatos forrásokat takar, a lakásszövetkezetek a helyi vezetés, a nemzeti támogatás egyaránt részei. Éveken át sikerrel pályáztak különböző szövetségi városfejlesztési programok során is. A német állam ugyanis igyekezett a lehetséges eszközökkel fékezni a  keleti országrész kiürülését, így a keleti városok számára speciális fejlesztési pályázatokat és támogatási lehetőségeket dolgoztak ki.

A gazdasági fenntarthatóság

A lakások közül 1991-ben 1,5 % állt üresen, ekkor a 85 fő dolgozott a lakásszövetkezet menedzsmentjében. 2001-ben még a lakások 16,5 %-a volt üres, a menedzsmentben 41 fő dolgozott, 2007-ben a lakások 6,4 %-a volt üres, 2008-ban már csak 3,4 %, és a lakásszövetkezetben 12 fő dolgozik. Ha nem bontanak, ma már a lakások 40 %-a lenne üres.

A lakók bérleti díjai már megfelelőek lesznek a jövőbeni átalakulások és fejlesztések biztosítására. A gazdasági szektor feléledésével évente beáramló adók és támogatások pedig a közösségi terek és épületek fenntartását biztosítják.

A lakáspiacon a tulajdonosok jelenleg a lakásszövetkezetek, ugyanakkor nyitva áll a lehetőség a magántulajdonosok előtt is, amennyiben itt szeretnének befektetni. Mindehhez azonban szükséges az hogy a bérlők jogai és kötelezettségei tisztán artikulálva legyenek, a lakások között már kevés az üres lakás, így a lakáspiac stabilizálódottnak tekinthető. A lakásszövetkezet és a bérlők közötti viszony kulcsfontosságú a projektek sikerében. Intenzív kapcsolatot alakítottak ki a tulajdonosok és bérlők között a különböző tervekkel és tevékenységekkel kapcsolatban és az esetleges cseréket közösen határozták el.

A továbbiakban még mintegy 400 lakás bontását tervezik, ezek helyén azonban lehetőség lesz új épületek építésére, amennyiben szükség lesz rá. Vagyis az infrastruktúrát itt nem számolják fel, így építési helyként a későbbiekben lehetőség lesz a fejlesztésekre.

Eredmények

A projekt során sikeresen csökkentették az újraegyesítés után drámai elvándorlást, és 2006-ban már 6 %-s lakosszám növekedést tapasztaltak, a fiatalok munkát találtak, a kisgyermekes családok megfelelő iskolát és életkörülményeket találhatnak, miközben az idősek és nyugdíjasok számára megfelelő szociális ellátás alakult ki.

  • több mint 1.700 lakás elbontottak 4 évvel az első döntések után,
  • 2.500 lakás teljesen és alapvetően megújítottak,
  • a felújított épületek alacsony-energiafelhasználású épületként üzemeltethetők,
  • 1.630 lakásnak van saját kertje vagy tetőterasza,
  • a településen még összes lakások 10%-a üres,
  • a lakótelepen a felújított lakások 3,5 %-a üres,
  • minden oktatási, nevelési és közösségi épületet teljes mértékben megújítottak, egyes esetekben egyéb közösségi célra alakították át,
  • jelenleg 1.200 üzleti vállalkozás található a településen, amelyek jelentős hatással vannak a munkahelyek számának növekedésére a tágabb régióban is.

 

Iroda – közösségi tér
Bontás és bővítés
Városi villák
Lakótelepből zöldváros
 

 

Újszerű megoldások
  • társadalmi részvétel a tervezésben, a fejlesztésben és a menedzsmentben,
  • fenntartható városfejlesztés a zsugorodó város számára,
  • a kisebb lakosszám mellett bővülő lehetőségek a városias életre,
  • a monoton lakótelepi épületek innovatív átépítése,
  • újfajta tértervezés,  
  • vizuális megkülönböztetést a közterek a félig nyilvános és privát terek között,
  • gazdaságos technológiák a bontásnál,
  • a bontott anyagok újrahasznosítása az építésben és a tájrendezésben,

 

Előtte - utána
Előtte - utána
Előtte - utána
Előtte - utána
Előtte - utána
 

 

Környezeti fenntarthatóság
  • a lehető legtöbb bontott anyag újrahasznosítása,
  • szelektív bontási technikák és technológiákat fejlesztettek ki annak érdekében,
  • gazdaságos és fenntartható építési folyamat,
  • minimalizálják a felhasznált energiát és építőanyagot az építés és üzemeltetés időszaka alatt
  • gazdaságos technikai megoldásokat alkalmaztak
  • új vágási eljárást dolgoztak ki az elemek és födémek bontására és az elemek vágására
  • az épületsűrűség csökkentése lehetővé tette a parkok fejlesztését,
  • helyi növényállomány (fák, cserjék stb) alkalmazásával a közterekben és a magánkertekben,
  • a lakosok értékelik az ökológiai tényezőket és a jobb életkörülményeket, és következetesen támogatják a környezetvédő megoldásokat.
  • gyalogos és kerékpáros felületeket fejlesztettek,
  • a lakóterületeknél megjelentek a kereskedelmi funkciók is,
  • csökkentették a gépkocsi-használatot,
  • bátorították a  közösségi közlekedést használatát is.

Az energiahatékonyság minden épület esetében növekedett

  • megújuló energiaforrásokat használtak és modern fűtési és elosztási hálózatot alakítottak ki,
  • a szerkezetek hőszigetelő képességét jelentősen javították
  • napkollektorokat is elhelyeztek egyes kísérleti épületeknél
  • a távfűtő központ környezetbarát fejlesztése gazdaságossá teszi a működését,

Pénzügyi fenntarthatóság

  • a felesleges lakások bontásával és megszüntetésével párhuzamosan fejlesztették a megmaradó lakások minőségét és sokszínűségét,
  • a lakásszövetkezetek megszilárdították anyagi alapjukat,
  • a lakásszövetkezetek korai bevonása lehetővé tette, hogy elkerüljék a felesleges beruházásokat, és azt, hogy ne újítsanak fel olyan területeken, amelyeknek nincs jövője,
  • jelenleg a lakbérek lehetővé teszik, hogy megalapozzák a további fejlesztéseket,
  • a felújított lakások 3,5 %-s üres, ami megfelel a piaci működésnek,
  • a bizalom ami kiépült a jó projektek hatására hosszú távon is megmaradhat,
  • a felújítások során többször is ellenőrizték a lakókkal együtt az eredményeket és megoldásokat,
  • a hibák vagy problémák esetében közösen kíséreltek megoldást találni.

A projekt egyben stabilizálta a városi költségvetést is. Az elsődleges pozitív költségvetési hatás a közpénzek és magánbefektetések szinergikus hatása volt. Érdekes pozitív mellékhatása  a projektnek, hogy a környező tájban található kisebb települések is előnyt élveznek a városi infrastruktúra fejlesztése miatt, ezáltal a projektnek a tágabb környezetére és pozitív hatása volt.

Társadalmi fenntarthatóság

  • a jelenlegi újjáépítés megerősíti a lakosok önbizalmát és stabil társadalmi bázist jelent,
  • kiállítások, nyilvános viták a kezdetektől,
  • rendszeres ingyenes újság folyamatosan,
  • a városrészben felállított információs pont nagy forgalmat bonyolított le a projekt ideje alatt,
  • a projekt komponenseinek megfelelő fókusz-csoportok létrehozása (lakosok, lakásszövetkezetek, városi képviselők, tanácsadók, helyi érdeklődők)
  • a közterek használatát erősítő események és közösségi tevékenységek,
  • 2003-tól helyi vásár a közösségi kohézió erősítésére,
  • a tulajdonosok és bérlők közötti szoros együttműködés,
  • a költözések közös elhatározása, a tervek közös értékelése
  • különböző érdekek egyeztetése és egyéb eseti tevékenységekre munkacsoportok kialakítása
  • Külön figyelmet fordítottak a bevándorló családokra (ebben a városban 3-4 5 az arányuk). A munkában részt vett egy orosz nyelvű munkatárs is, aki külön nyelvórákat szervezett az Ifjúsági Központban.
  • A Szociális ellátó központban alakult egy probléma-megoldó csoport, akik a különböző gondokkal küszködőket segítik (alkoholbetegség, szegénység). Jelenleg is több szakmunkásképző tanfolyamot szerveznek, amellyel a résztvevőket segítik a munkaerő-piaci megjelenésben. A bővülő munkahely kínálattal együtt ez a munka eredményezi azt, hogy csökken a munkanélküliség és a szociális nyomás, melyet a jövedelmek hiánya okozhat.

Korlátok

Érzelmi korlátok: az első nehézségek és a lakosszám drámai csökkenésének megjelenése után két végi tartott, míg a lakók megértették, hogy a kisebb város jobb minőséget is jelenthet. Az egyik köztér teljes felújítása megmutatta, hogy mit is lehet elérni. Az EXPO 2000 (Hannoveri vásár) újabb lehetőséget jelentett (ami először szintén furcsállást váltott ki) és már egyetértést és mozgást váltott ki. A lakosok meggyőzése arról, hogy csökkenteni kell a lakásszámot, szintén nehezen ment. Minden esetben arra törekedtek, hogy a bontás után azonnal minőségi változás álljon be a környezetben.

Elszigetelt érdekek: először különböző résztvevők és tulajdonosok csupán az elszigetelt érdekeiknek megfelelően tevékenykedtek, a társadalmi részvétel a tervezési folyamatban és annak megvalósításában azonban kifejlesztett egy új odafigyelést érzékenységet és szolidaritást.

A beruházások és a tőkebeáramlás korlátozott volt, a támogatási programok ideiglenes lehetőséget jelentettek. Az alapterv fontos volt annak érdekében, hogy a sok kisebb beruházó és befektető bevonható legyen, és a projektek egy irányba működjenek.

A folyamat lassúságát nehéz volt elfogadni a városlakóknak, ezért amint csak lehetséges volt azonnali eredménnyel is járó projekteket is megvalósítottak, annak érdekében, hogy a lakók pozitív oldalát is lássák a fejlesztéseknek. A városlakók és a projektek megvalósítói között folyamatos kommunikációra volt lehetőség, hogy jobban megértsék egymást.

Technológiai gondok: a szocialista évek során ismeretlen volt az, amit most tapasztaltak a lakók. A bemutatott minőség, az egyedi alaprajzok, az adaptálhatóság, a sokféle lakástípus, a közvetlen kertkapcsolat és a tetőteraszok eddig ismeretlenek voltak, de csak ezek tették piacképessé a lakásokat. A projektben új megoldások is megjelentek az épületek bontása és teljes felújítása során, amelyben a lakások teljes mértékben átalakultak.

A lakásszövetkezetek és a lakók eleinte nem tudták elképzelni a lehetőségeket, és a lakások ilyen jelentős értéknövekedését. Építészeti tervpályázatot is lebonyolítottak annak érdekében, hogy minél szélesebb körben mutathassák be a lehetőségeket.

Következtetések

A csökkenő népesség új lehetőségeket jelent a minőségi változásra, ha tulajdonosok elég korán  és koordináltan lépnek fel.

Az elszigetelt projekteknek kicsi a hatása és financiálisan veszteségesek lehetnek. A változást és a lehetőséget az integrált és koordinált fejlesztés jelentheti. A befektetéseket csak olyan törzsterületeken érdemes megtenni, amelyeknek hosszútávú perspektívája van.

A tulajdonosok és a lakók részvétele alapvető az elfogadottság és eredményesség érdekében.

A minőség alapvető a fenntarthatóságban. Az építészeti tervpályázatok jobb megoldást és több ötletet hozhatnak.

A folyamat ellenőrzése és a minőség biztosítása folyamatos legyen, ez a célok, kulcsszemélyek és szervezetek és folyamatosságát is igényli,

A nyilvánosság informálása, az átláthatóság, bizalom és büszkeség szükséges az együttműködéshez és a politikai stabilitáshoz.

Értékelés

A rendszeres projekt ellenőrzés és általános indikátorok használata bizonyíthatja a stratégia és a terv megfelelőségét, és segíthet a részletes módszerek és eszközök kifejlesztésében. A lakosok attitűdjének vizsgálata kimutathatja a folyamatokat és a változásokat a társadalmi hozzáállásban, az elvárásokban és a fejlesztésekben és a területtel kapcsolatos érzelmi motivációkban.

Transzponálás

Türingia Lakás és Városépítési minisztere gyakran citálta Leinefelde esetét, mint referenciát és esettanulmányt arra, hogyan lehet folyamatos munkával fejleszteni a szabályozókat, a stratégiákat és ezzel a városi környezetet.

A project folytatódott a “Városrekonstrukció 2002-2009” szövetségi program részeként. (Ehhez hasonló program kezdődött később 2006-ban a nyugati országrészben is.) A Weimar-i Bauhaus Egyetem javasolt egy transzferálható programot, amely a leinefeldei gyakorlaton alapul. A leinelfedei projekt néhány fontos személyiségét is meghívták erre a kurzusra oktatónak.

A 2000-es EXPO világkiállítás során egy sor nemzetközi kapcsolat kiépítésére volt mód, japán, dél-koreai szakértők is tanulmányozták a modellt, és többször is bemutatták a japán építészeti sajtóban.

Érdekesség, hogy Algéria is átültette a projekt néhány elemét, főként azokat amelyek a közösségi részvételre és fenntartható fejlesztésekre vonatkoztak.

Magyarországi adaptálhatóság, tanulságok

Az épületrekonstrukció nem elég. A lakótelepek és városok szintjén is le kell vonni a következtetéseket, és meg kell lépni a szükséges lépéseket a városrekonstrukció érdekében.

A közpénzek hasznosulása csak jó terv esetén biztosított.

A lakások rezsiköltségének jelentős csökkentése szükséges.

Gondos tervezéssel ki kell alakítani az épületekhez tartozó saját használatú kerteket, a közterületeket és az átmeneti tereket. Az úszótelkek helyett kerteket, parkokat, utcákat kell létrehozni.

 

Ezt látom itthon.
 

 

Nem harcolni kell velük, hanem együttműködni.

Budapest, 2011. január 2.

Dr. Novák Ágnes
okl. építészmérnök

 


1: A másik díjnyertes Kuba, Villa Clara térség „Öko-építőanyagok a szociális lakásépítésben“ volt, mely programban felújítások, új lakások és munkahelyek teremtése volt a fő cél.

 

2: Ilyen átalakítás történt Berlin Marzahn lakótelepén, ahol 200 ezer lakos élt mintegy 70.000 lakásban, és ezek a lakások még a nálunk szokásosnál is kisebb alapterületűek voltak. Majd megkezdődött a közterületek fejlesztése is. Mindez azonban nem fékezte meg az elvándorlást, és a városok különböző módon továbbra is szerették volna megtartani lakónépességüket.  Berlin-Marzahn városrészben például hirdetéssel keresték a lakókat: „Az első év ingyenes bérlet, és a rezsiköltség kevesebb mint 2 Euró/m2.“  (Nálunk a lakótelepi lakások közvetlen rezsiköltsége már eléri az 5,2 Euró/m2 értéket.)  Más lakásszövetkezet a diákigazolvánnyal rendelkezőknek kevesebb, mint 50 Euró havi díjért ajánlotta a lakásokat. Az idősebb lakókat is igyekeztek megtartani, ezért a nyugdíjasoknak portaszolgálatot, vagy reggeli újságot is biztosító lakáslehetőséget ajánlottak, így érték el, hogy mára már csak a lakások 16-18 %-a üres, (2000-ben még a lakások 33 %-a volt elhagyott)  és a maradék 80 % már teljesen felújított.  Berlinben azonban sokat javít a helyzeten az, hogy nagyarányú bevándorlás is segítette az elhagyott lakások újra-használatba vételét, hiszen a szétesett Szovjetúnióból vándorló népesség folyamatos utánpótlást biztosított, és  lengyel területekről is sokan érkeztek jobb életkörülményekre számítva.

3: Érdekes módon akkoriban még nem használták a “zsugorodó város” fogalmát, ez csak a későbbi években vált a várostervezés egyik új irányzatává.

4: Jószerivel azt sem lehet megtudni, hogy a panelfelújításra fordított közpénzek eddig milyen hatékonyságot jelentettek, a vissza nem térítendő támogatást felhasználó lakástulajdonosok rezsi költségei jelentősen csökkentek-e és a fűtési energiafelhasználás milyen mértékben csökkent javítva a CO2 kibocsájtás mérlegét. Továbbá az eddig elvégzett felújításokat utólagosan sem monitorozza semmilyen szervezet, így fordulhat elő, hogy a néhány évvel ezelőtt ablakcserén átesett épület esetében újra ablakcserét támogatott a panel-program, ami sajnos a közpénzek nem megfelelő felhasználását is mutatja. Lassan pedig beszámolhatunk az első csalódott lakókról is, akiknek a felújításra felvett kölcsön miatt éveken át jelentős többletköltségeik lesznek, hiszen az alacsony hatékonyságú hőszigetelés nem jelent érzékelhető költségmegtakarítást. A hazai felújítási munkák jellemzően 5-7 cm-es külső hőszigetelést jelentenek.

5: Újra kézenfekvő az összehasonlítás a hazai fejlesztésekkel, ahol a szinergikus hatás nem szokott a projektek alapelve lenni. A lakópark fejlesztések nem jelentik a közfunkciók fejlesztését, miközben a munkahelyi fejlesztések is elszakadnak a településektől, így generálva az elővárosokat is tönkretevő értelmetlen és környezetszennyező gépjármű forgalmat. Általában elmondhatjuk, hogy befejezetlen torzóként fennmaradt lakótelepeinknek a rendszerváltás sem hozott kitörési lehetőséget, a magára hagyottság itthon alig enyhült.

6: A német településtámogatási rendszer jellegzetessége eredményeképpen, hogy megfelelő támogatásokat kapjanak két település fogott össze: Leinefelde és Worbis, azért, hogy együttesen elérjék a 20.000 főt, ami ugrásszerű javulást jelent a támogatási rendszerben. Így lett a település neve: Leinefelde-Worbis. A továbbiakban Leinefelde település lakótelepének változásairól lesz szó.

7: 1996-ban valósították meg az első Szolár házat, egy iskola átalakítása során. Az északi oldalon 0,4 W/m2K mutatójú ablakokkal, a délin 0,9 W/m2K értékű nyílászárókat használva.  A falakon 16 cm külső hőszigetelést készítettek, a tetőn 18 cm-t. Hővisszanyerő szellőztető rendszerrel 90 %-os hatékonyságúra növelték a fűtést. 44 m2-es napkollektorrendszerrel látják el az épület használati melegvíz igényét, ez évi 20.000 kWh energiát termel. 42 m2 áramtermelő napcella működteti a hőszivattyút, vagy visszatáplál az energiarendszerbe. Ugyanez a rendszer segíti a nyári hűtést is.

8: Az egyik lakó elmondása szerint korábbi lakbére 0,46 Euró/m2/hó volt, melyhez hozzáadódott a 4 Euró/m2/hó körüli fűtési költség. Jelenleg a sokkal kedvezőbb, erkéllyel vagy kerttel is rendelkező lakás bére 4,1 Euró/m2/hó, és fűtési költsége a felújítások után 0,5 Euró/m2/hó. Az így beszedhető lakbér biztosítja a lakások újratermelését, hiszen az éves szinten beszedhető lakbér eléri az 50 euró/m2 értéket, a lakások létesítési költsége  pedig cca 1400 Euró/m2, így a lakások gyakorlatilag 40 évente “kitermelik” magukat, miközben a karbantartásra is megfelelő alapot adnak. A megfizethető lakás tehát alapvetően segíti a fenntarthatóságot.

 

 

 

6 vélemény | vélemény írásához jelentkezzen be »