„Nem nekem, a vevőnek kell hogy tetsszen”

Dr. Schrancz Mihállyal, a Property Market fejlesztési igazgatójával arról beszélgettünk, miért tud a fejlesztő a projekt minőségéért jobban felelni, mint az építész és miért a vevő ízlése számít jobban, mint az alkotóé. Na meg arról a 3000 lakásról, 250 000 nm-nyi irodáról és 54 hektárnyi területről, ahol mintegy tíz év alatt BudaPart néven új városközpont születik majd a Kopaszi-gát szomszédságában, de már ez év végén átadják az első lakásokat. Kozár Alexandra interjúja.

Noha jelenleg dübörög az ingatlanpiac és Budapesten egyik fejlesztés a másikat éri, egy ilyen megaberuházásnál felvetődik, mi lesz akkor, ha netán beüt egy a 2008-ashoz hasonló pénzügyi-gazdasági válság, amit azért bizonyos szakemberek prognosztizálnak. Tíz évig tart a BudaPart beruházás, fel vannak egy ilyen krachra készülve?

Azt gondolom, a 2008-as válsághoz hasonló hullámvölgyre nem lehet számítani, a lassulás lehetőségéről ugyanakkor több szakértő is beszél. A BudaPart esetében a legfontosabb számunkra az volt, hogy létrejöjjön az első kritikus tömeg, mely már kirajzolja a fejlesztés alapstruktúráját, hangulatát. A városnegyed fejlesztési ütemeit szigetszerűen terveztük meg, ezek a kivitelezés, az autós megközelíthetőség, a kialakuló szolgáltatások és a parki funkciók szempontjából is külön egységeket képeznek, így invesztíciós szempontból sem lett fejnehéz a fejlesztés. Ha a lassulás bekövetkezne, attól a már kialakult, a meglévő parkhoz kapcsolódó egységek lakói, bérlői beköltözhetnek, megkezdhetik új életüket, a városrész így is teljes értékűen működhet. Jelenleg öt ház és a hozzá kapcsolódó teljes infrastuktúra és parki terület épül, további négy építési engedélyünk van. Az első négy lakóház lakásait és az első irodaház bérterületeit már jórészt értékesítettük, az első házak korpusza már kinőtt a földből. Szépen haladunk.

Friss hírként egy vezető gazdasági magazin számolt be arról, hogy a hazai irodapiac annyira szárnyal, hogy lassan a régióban piacvezető Prágát is legyőzhetjük. Nem túlzás ez?

A Budapesthez hasonló lakosságszámú Bécs például tízmillió négyzetméter feletti A kategóriás irodaterülettel rendelkezik. Mi ennek csak egy harmadával, tehát a budapesti irodafejlesztésben szerencsére bőven van még potenciál. És igen, az elmúlt években jelentősen csökkentek az üresedési ráták, nőttek a bérleti díjjak, csökkentek az elvárt befektetői hozamok, egyszóval virágzott az irodapiac.

A BudaParton lesznek lakóházak, irodák, üzletek, szolgáltatások sora, egyfajta város lesz a városban. A lokációt és a Duna közelségét leszámítva miben fog ez a fejlesztés különbözni más városnegyed léptékű projektektől, ahol szintén új, helyi belváros és az ehhez kapcsolódó életérzés létrehozása volt a szándék?

Talán az egy négyzetméterre jutó gondolatok számában.

Ez elég markáns vélemény.

Mi sem tudunk természetesen többet költeni, mint más fejlesztő, így ha meg akarjuk haladni a piaci sztenderdeket, ha többet akarunk kínálni a vevőink részére, mint mások, egyszerűen jobban kell elköltenünk az egységnyi pénzt. Például a beépítési koncepció megalkotásában velünk együttműködő dán építésziroda, az ADEPT megbízása előtt is rengeteget dolgoztunk, gondolkoztunk azon, hogy egyáltalán milyen irányt adjunk ennek az egész fejlesztésnek. Az is tudatos, hogy dán irodát választottunk, azt gondoltuk, hogy a koppenhágai kortárs építészeti iskola és az elmúlt időszakban ott lefektetett irányelvek jól kiegészítik majd a koncepciónkat, és egy új életminőséget tudunk majd létrehozni itt Budapesten.   

Ugyanakkor az egyik önökről szóló cikk szerint „magyarították" a dán építészek elképzeléseit, ez mit takar?

Az ADEPT rengeteg design ötletet, innovatív szemléletet hozott, mindazonáltal a Budapestre jellemző léptékek, utcaszerkezet és a hazai lakó- és irodapiaci sajátosságok jelentősen különböznek a skandináv világtól. A munka workshop jellegű volt, sok-sok nagyon konstruktív egyeztetés során alakult ki a beépítés végleges karaktere.   

Az építőipari boommal az is együtt jár, hogy bizony nem kevés épület készül gyenge, sőt silány minőségben, sokszor a kispórolás érződik nemcsak az anyagokon, de a megoldásokban is. Önök is igyekeznek ott spórolni, ahol tudnak?

Azt hiszem, itt is az a kérdés, hogy mennyi gondolattal igyekszik egy fejlesztő kompenzálni a piaci drágulást, milyen apró ötletekkel ér el adott esetben minőságjavulást is. Mondok egy példát. A piacon járatos betontérköveket nálunk az úgynevezett BudaPart-térkő fogja felváltani, mely ugyan annyiba kerül, ám a különleges forma és a rakásminta által egy teljesen egyedi hatást érünk el vele.

Ön is építész, méghozzá DLA fokozattal. Küzdött-e, küzd-e önben a beruházás során az építész és a fejlesztő, voltak, vannak-e olyan pontok, amikor az alkotó építészt praktikussági okok miatt el kell hallgattatni?

Egy ilyen fejlesztés folyamatos kompromisszumokat igényel, ez nem kérdés, ugyanakkor jó kompromisszumokat kell kötni. Nekem fejlesztési vezetőként jó terméket kell piacra vinnem, olyat, amit szeretnek a vevőink, üzleti eredményt kell produkálnom, az egész projektnek nyereségesnek kell lennie. Ugyanakkor azon túl, hogy rendelkezem üzleti vénával, azért lettem építészből fejlesztő, mert úgy éreztem, az elkészülő projektbe így nagyobb beleszólásom van, mint építészként lenne. Persze az is igaz, hogy nekem az átlagosnál fontosabbak a design szempontok is.  

De hát itt kompromisszumok sokaságát kell kötni, az építész meg mégis csak szabad fantáziája alapján szárnyalhat.

Amikor végeztem az egyetemen, rögtön egy nagy léptékű projektben kezdtem dolgozni építész projektvezetőként. Már akkor láttam, hogy ez nem így van. Az építész szerepe persze nem az üzleti szempontok felől közelít, nem az eladhatóság számára a legfontosabb szempont.

Ez természetes.

A kereskedelmi és a lakáscélú ingatlanfejlesztés során abból kell kiindulni, hogy milyen piacra, milyen célcsoportnak, milyen terméket kell előállítani. Elsősorban ebből kell következnie, hogy milyen az épület designja. Ez egy fejlesztői kompetencia, a fejlesztőnek kell ezt igazán éreznie, vagyis ő van a legnagyobb hatással a dolog egészére. Vannak viták az építészekkel persze, de eddig mindenkivel jól megtaláltuk a hangot, jó tervező partnereket választottunk, jó kompromisszumokat lehetett kötni. De ha általánosabban tesszük fel a kérdést, akkor azt gondolom minderről, hogy az ilyen típusú hazai építészi gondolkodásnak jelentős hiányosságai vannak, mely egyértelműen az építészképzésben keresendő. Nálunk jobbára a realitás, a gyakorlatiasság és a piaci szempontok felett lebegő kollégákat képeznek, azt sulykolják, hogy gyönyörű vonalakat tervezzenek, ám ezek aztán nem mindig fognak tudni megvalósulni. A jó építész szerintem az, aki nem olyat tervez, ami elsősorban neki és a kollégáknak tetszik, hanem az, aki reálisan, rentábilisan megépíthető, és az elképzelt vevő igényeit maximálisan kielégítő, és mindemellett persze magas esztétikájú épületet tervez.

De hát akkor épp a szakmája lényegéről mond le.

Nem gondolom, hogy így van! Az építésznek szolgálnia kell az igényeket, és ez nem jelenti a design szempontok háttérbe szorítását természetesen. Szerintem tőlünk nyugatra sokkal inkább az előbb elmondottak állnak az építészképzés fókuszában, és ebben van saját tapasztalatom is. Egy másik fajta attitűdöt kellene kapni az egyetemen, mely később mindenki dolgát megkönnyítené, és ebbe beleértem magát az építészt is.    

A vevő igényeiről beszél. Honnan tudja, milyen az igénye, ízlése annak, akit nem is ismer?

A piacot jól ismerő termékfejlesztőként az a dolgom, hogy elképzeljem. Mondok egy példát. A BudaPart fejlesztés területén van egy elég nagy alapterületű trafóház. Ezzel kezdeni kellett valamit, méghozzá úgy, hogy nem akartuk elkendőzni, hogy ez itt alapvetően egy ipari épület. A tervpályázat során kiválasztott első terv, amit az építészek ajánlottak, egy minimalista, nekem nagyon tetsző alkotás volt. Azt is gondolom ugyanakkor, hogy itthon kevés embernek tetszik a minimalista stílus. Az alapötlet jó volt, de túl szigorúan szerkesztett lett az épület. A tervező kollégákkal elkezdtünk dolgozni rajta, arra fókuszálva, hogy tartsuk meg az alapdizájnt, de kerekítsenek ebből egy szerethető valamit, amire jó ránézni a mindennapokban az esti futás, vagy éppen csúszdázás közben is. Az új verzión — ami szerintem design szempontból még mindig a határokat feszegeti, ha egy átlagos fejlesztéshez mérjük — már egy az átlagember szemével is jóval szerethetőbb látvány alakult ki. A homlokzaton origami figurák jelennek meg, melyek felfutnak az egyébként füves-kavicsos zöld tetőre is. A szigorúan szerkesztett vonalak feloldódtak, ledes világítópontok díszítik az objektumot afféle szentjánosbogárrajként, így is reflektálva az eredeti funkcióra is. Az így létrejött dizájntárgy a Gubahámori iroda munkáját dicséri.

Nekem az eredeti jobban tetszik. Különösen a textúrája.

Nekem is, de még egyszer mondom, itt az a kérdés, hogy design díjra törekszünk- e, vagy az van a fókuszban, hogy az ide költöző mit gondol majd róla, mennyire szeret majd nap mint nap ránézni.

Ki a vevő? Meg lehet határozni szociológiailag a célcsoportot, korra, foglalkozásra, szektorra, családmodellre tekintettel?

Nagyon sokféle vevőnk van. Ami fontos számunkra, hogy közösség alakuljon, alakulhasson ki. Az épített környezetet úgy kell alakítanunk, hogy minden momentum ezt szolgálja. Tudatos térformálással, a telepített funkciókkal, szabadtérépítészeti ezközökkel belvárosias életérzést hozunk létre, törekszünk a jó közterületi minőségre, ezen belül kis piazzákat, találkozó- és rendezvényhelyeket jelöltünk ki. Máshol éppen a zöld és rekrációs funkciókat kell hangsúlyozzuk, sűrítjük hasonlókkal, nyilván segít, hogy Budapest hatodik legnagyobb zöld parkjának száz méteres közelségéből tudtunk kiindulni. Mi azt a pluszt próbáljuk nyújtani, amit az ebből fakadó lehetőségek és innovatív megoldások jelentenek. Az említett trafóház környékén lesz például közösségi kert, kutyafuttató, és több generációs játszótér kávézóval, ahonnan az anyukák szemmel tudják tartani a játszótéren játszó gyereküket.

Mennyibe kerül önöknél egy négyzetméter?

Minden lakás esetében egyedi az ár, ebben az értékesítő kollégáim tudnak segíteni.

Miért nem mondja meg, hogy mennyi lesz egy négyzetméter? Olyan sokkoló?

Maradjunk annyiban, hogy talán éppen egy kicsivel magasabb az ár nálunk, mint a piaci átlag. Ezen belül nyilván a jobb adottságú lakások magasabb négyzetméter árúak, de vannak alacsonyabb árszintűek is.

Jó magas házak lesznek.

16-18 emeletesek is. Az egyéb városszerkezeti szempontok mellett azért is alakult így, hogy maximalizálni tudjuk a panorámás és jó benapozottságú lakások számát. Ez egy innovatív közelítés volt részünkről, a beépítési koncepció eltér a budapesti szokásoktól. Ahhoz, hogy ez megvalósítható legyen, kellett a XI. kerületi főépítész, Takács Viktor kellően kritikus, de értő hozzáállása, rugalmassága is. Egy konzervatívabb típusú főépítészen azt hiszem nehezebben ment volna át ez a progresszív gondolat.

Ezt leszámítva a főváros és a kerület mennyire gördített, gördít akadályokat, nehézségeket a fejlesztés elébe?

Egy önkormányzatnak az a dolga, hogy megfelelően képviselje a közérdeket, kellően konzervatívan álljon a fejlesztői gondolatokhoz, ígéretekhez. A BudaPart esetében is így volt ez, megvívtuk a megfelelő szakmai ütközeteket, és azt gondolom, összességében kifejezetten jó kompromisszumok születtek. Egy ekkora léptékű beépítési koncepció és szabályozási terv készítésekor is előny, ha az ember már fejlesztői szemmel nézi a projektet, nem „pusztán" építészként. A BudaPart esete abban volt a hazai gyakorlattól eltérő, hogy az önkormányzat által megrendelt szabályozási terv készítést megelőzte a beépítési koncepció összeállítása. Kialakulhatott volna egy olyan szabályozási terv is, ahol egy jól szerkesztett, tetszetős beépítés esetén ugyanannyi lakást és irodát tudunk létrehozni, ám az egyedi innovatív elemek, például a belvárosias területek kijelölése, vagy a benapozási optimalizálások jóval alacsonyabb mértékben jelennek meg, mint az ADEPT féle koncepcióban. Ezáltal úgy gondolom, a vevő, az önkormányzat és a fejlesztő is magasabb értéket kapott.

Köztéri szobrok is lesznek a fejlesztésben. Ugye nem azok a divatos bronzadályok?

Szerintem bronzból is lehet jó szobrokat készíteni, de ehhez a fejlesztéshez szobrokból sem a konzervatívak valók. Még nem jelöltük ki a szobrászokat, de ígérhetem, a szobrok esetében is próbáljuk majd feszegetni a határokat.

Kozár Alexandra