330 lakásos társasház épülhet a Dagály fürdő és a Duna Aréna szomszédságában

Még tavaly ősszel kiemeltté nyilvánították a beruházást, így a beépítés egyedi szabályairól is rendelkeztek, ami ellen az önkormányzat tiltakozott. A társasház mellett egy külön projekt keretében egy sportcsarnok is épül, erre már megvan az érvényes engedély.

330 lakásos társasház épülhet a XIII. kerületben, a Bodor utca és a Népfürdő utca sarkán, a Dagály fürdőhöz és a Duna Arénához közel. A Pest Megyei Kormányhivatal megindította az építéssel kapcsolatos környezetvédelmi hatósági eljárást, ami, mint a róla szóló közleményből kiderül, nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű. Magát a beruházást még tavaly ősszel egy kormányrendeletben nyilvánították kiemeltté, és bár ekkor még sok konkrétumot nem lehetett róla tudni, a hivatal által most közzétett előzetes vizsgálati dokumentációból számos részlet megismerhető. Az előzetes vizsgálati eljárást az iDOM Házépítő Kft. kezdeményezte, az anyagban szereplő helyszínrajzot és látványtervet a BM Építész Kft. készítette.

A tervezési terület a 25872/3 alatti ingatlanon található, ami Ln-2/Z övezeti besorolásba tartozik. Az ingatlan mérete 1 ha 2417 m². Egy jelenleg részben beépített területről van szó, ahol most fizetős parkoló és salakburkolatú teniszpályák vannak. A négy pályához egy földszintes épület is kapcsolódik. A helyrajzi szám keleti felében, külön projekt keretén belül (külön beruházóval, engedélyeztetési eljárásokkal) egy sportközpontot is terveznek felépíteni.

A társasházat a telek nyugati felén tervezik felépíteni, 2 pinceszint + földszint + 8 emelet kialakítással. A pinceszinteken parkolók, gépészeti helyiségek és tárolóhelyiségek kapnak helyet. A földszinten lesz az üzletekhez kialakított hulladéktároló, a pinceszinteken pedig a lakóterületekhez kapcsolódó hulladéktárolók. A fölszinten részben parkoló is lesz, egy trafóhelyiség, valamint hat, különböző méretű üzlethelyiség, amiket a későbbi igények szerint alakítanak ki. A lakások az 1-8 emeleten kapnak helyet, három, liftekkel felszerelt lépcsőházból lehet majd megközelíteni őket, ezek közül egyet a Bodor utcai oldalon, kettőt pedig a Dagálysétány utcai oldalon építenek ki. Az első emeleten lesz egy wellness részleg is, amibe három szaunát és egy jacuzzit telepítenek. Az első emeleten egy belső udvart is kialakítanak, az épület keleti szárnyán, az épületrész tetőszintjén, a hetedik emelet magasságán pedig a hőszivattyúk kültéri egységeit helyezik el. 

A lakások mérete változó lesz, a legkisebb 35,55 m² alapterületű, míg a legnagyobb 126,72 m². A részben a földszinten, valamint a két pinceszinten kialakított parkolóban összesen 414 parkolóhely lesz, ebből 332 a lakásokhoz tartozik majd, 82 pedig az üzletekbe érkező vásárlók számára lesz fenntartva. 

Az 5173,88 m² alapterületű épület legmagasabb pontja a földszint padlószintjéhez viszonyítva 29 méteres magasságban lesz, ez a 8. emelet tetőszintnek felel meg. 

A 2021. őszi kormányrendeletben, amiben kiemeltté tették a beruházást, a beépítés egyedi szabályairól is rendelkeztek. A dokumentációba egy összefoglaló táblázat is bekerült, amely a HÉSZ szerinti megfelelőséget mutatja, tartalmazva az eredeti és a kiemelő rendelet szerinti feltételeket, azzal a megjegyzéssel, hogy mivel a tervezési területen nem tervezett telekalakítás, a HÉSZ szerinti megfelelőségnél figyelembe kell venni a tervezett sportcsarnokot is. A tervezett állapot oszlopban feltüntetett értékek ennek megfelelően a sportcsarnok adatait is figyelembe veszik, így a dokumentum szerint azzal együtt is megfelel a tervezett társasház az előírásoknak. 

A kormányrendelet megjelenése után egyébként a kerületi önkormányzat kiadott egy közleményt, amelyben azt írták: "A rendelettel több ponton felülírták a XIII. Kerület Építési Szabályzatát, aminek következtében a korábbinál jóval nagyobb épületet lehet építeni a területen. Az eljárás a városfejlesztési, illeszkedési szempontokat és a környéken élők érdekeit veszi semmibe. (...) A nagy tömegű lakóház koncepciótervét a Kerületi Tervtanács 2021. május 21-ei ülésén nem támogatta, ezért új terv készítését kérte a tervezőtől. A kormányrendeletben foglalt előírásokkal az épület a korábban sem támogatott elképzelésnél még hatalmasabb lehet, településképi szempontból nem fog illeszkedni a kialakult környezethez és nincs összhangban a városfejlesztési elképzelésekkel. A beépíthetőség 10%-kal növekszik (mintegy 1240 m²), a zöldfelületi minimum 5%-kal csökken (mintegy 620 m²), az előírt parkolóhelyek 70%-át kell csak biztosítani. A szabályok megváltoztatásával kis méretű, élhetetlen lakások lesznek kialakíthatók, akár teljesen északi tájolással. A zöldfelületi minimum csökkentésével, a zöldtetők megváltoztatott kedvezőbb beszámíthatóságával a klímavédelmi szempontok nem érvényesülnek. Azáltal, hogy az önkormányzat kezéből kivették a településképi véleményezés lehetőségét, nem biztosított az épület környezethez való illeszkedése."

Szerintük "nem szokványos, hogy egy ilyen viszonylag kis alapterületű, lakóövezetben, beépült területen elhelyezkedő ingatlant nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánítsanak. Egyértelmű, hogy a Kerületi Tervtanács által nem támogatott beépítési elképzelésekre – illetve még nagyobb, környezetébe egyáltalán nem illeszkedő beépítésre – szabva született meg a kormányrendelet módosítása, vált kiemelt beruházássá a projekt. Álláspontunk, hogy a döntés teljesen szakmaiatlan, semmibe veszi a Kerületi Építési Szabályzat előírásait, a városfejlesztési, illeszkedési szempontokat." Egyben felszólították a kormányt, hogy helyezze hatályon kívül a rendeletet, és ne vonja ki a hatályos kerületi építési szabályozás alól a beruházást.

A sportcsarnokot a tervezési területtel érintett helyrajzi szám keleti részén építik fel, már rendelkezik érvényes engedéllyel. Beruházója az ERDÉRT BASKETBALL Kft., a tervező pedig a Mérnök Mátrix Zrt. Az épület 1 pinceszint + földszint + 3 emelet kialakítású, 2718 m² alapterületű, 11,43 méter magasságú létesítmény lesz. A pinceszinten egy 100 férőhelyes parkolót és két buszparkolót, a földszinten, a csarnoktéren kívül öltözőket, vizesblokkokat, tárolókat, hulladéktárolót, egy médiaszobát és egy büfét alakítanak ki. Az első emeleten lelátók lesznek, a szint nyugati felében egy asztalitenisz terem foglal helyet négy pályával, utóbbihoz külön öltözők és vizesblokkok tartoznak.

A második emeleten ugyancsak lelátók lesznek, a szint nyugati felében mosdók és konditerem, az északi oldalon VIP helyiség és VIP lelátók. Az épület harmadik emeletét a korábbi emelti szintekhez hasonlóan csak részben építik be, a nyugati oldalon irodákat, teakonyhát, kisebb mosdókat, valamint gépészeti tereket helyeznek el, a szint keleti oldalán pedig ugyancsak egy kisebb gépészeti helyiséget. Az emeleti szinteken a lelátók összesen 399 férőhellyel rendelkeznek. A létesítményt az elképzelések szerint nemcsak mérkőzésekre, hanem edzésre is használják majd.

A Várkapitányság Nonprofit Zrt. által elkészített egyszerűsített előzetes régészeti dokumentáció alapján a beruházással érintett terület a Vác-Pesti-Dunavölgy kistáj része. Mint kiderült, a telek északnyugati sarkán 1868-ban egy hordógyár épült, amit a 19. század végén lebontottak. "A közvetlenül északra fekvő telken a Budapesti Történeti Múzeum 2018-2020 között végzett régészeti feltárásokat. Ennek során több korszak gazdag leletanyaga, többek között épített örökségi elemek is előkerültek. Annak a teleknek az északi részén főleg római kori jelenségek, többek között épületek kerültek elő. Ezek valószínűleg az egykori Transaquincum ellenerőd maradványai. A telek déli felén főleg középkori és újkori településnyomok, ill. a 19. századi gyár melléképületei kerültek elő", összegzik az eredményeket, hozzátéve, hogy bár a terület messze legfontosabb régészeti emléke az ellenerőd kőfalai, "ezek a falak azonban valószínűleg nem terjednek át a jelenlegi beruházási telekre, a legközelebbi falszakaszok is kb. 40 m-re fekszenek a telekhatártól". 

Mint megjegyzik, az építkezés során számítani kell régészeti jelenségek előfordulására a telek egész területén, beleértve az erősen bolygatott déli részt is. 

A megrendelő által átadott műszaki adatok és a régészeti értékvizsgálat eredményei alapján azt állapították meg, hogy a tervezett beruházás földmunkái védetté nyilvánított régészeti lelőhelyet, illetve eredeti összefüggéseiben megmaradt, helyben és fizikai állapotromlás nélkül megőrzendő régészeti emléket veszélyeztetnek, amelyeket a földmunkával járó beruházással el kell kerülni. A földmunkák továbbá régészeti lelőhelyeket is érintenek, így a lelőhely földmunkával érintett részén megelőző régészeti feltárást kell végezni.