Fővárosi lakáspiac — enyhülő borúlátás

A beruházások mérete csökken, a leendő otthonok alapterülete folyamatosan nő, a kislakások építése egyre inkább visszaszorul. Az aktuális lakáskínálat volumene számottevően nem változott, a kerületi megoszlás továbbra is viszonylag állandó.Az AL Holding Zrt. és a GKI Zrt. elemzése: Budapesti új lakások piaca – 2008 I. félév

Az idei év első három hónapját jellemző visszaeső építési kedvet a második negyedévben biztató növekedés váltotta föl, így 2008. első félévében végül 11 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007. hasonló időszakában. A beruházások mérete csökken, a leendő otthonok alapterülete folyamatosan nő, a kislakások építése egyre inkább visszaszorul. Az aktuális lakáskínálat volumene számottevően nem változott, a kerületi megoszlás továbbra is viszonylag állandó, a legtöbb lakást a XIII. kerületben kínálják. Az idei első félévben 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, melyekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki. Az azonnal beköltözhető otthonok száma (készlet) jelentősen megnövekedett: az eddigi kb. 1500 darab helyett jelenleg több mint 2000 darab eladatlan lakás van a budapesti lakáspiacon.

Míg 2007. egészét tekintve még 17 százalékkal növekedett a budapesti használatba vett lakások száma, 2008. első félévében 24 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest (3080 db-ra). Az időszakon belül az első negyedévet csak enyhe (-2,4%), a második negyedévet erőteljes (-37,1%) visszaesés jellemezte.

Az építkezések az országos átlaghoz képest Budapesten estek vissza a legnagyobb mértékben (-25%), ezen belül a többszintes, többlakásos építkezéseknél 30 százalékos, a lakóparkoknál 34 százalékos a csökkenés. A vállalkozói lakásépítések országosan is az átlagosnál nagyobb mértékben estek vissza (-22%) és ez Budapesten még jelentősebb (-29%).

A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor fordított irányban alakult. Az első negyedév erős, 32,1 százalékos csökkenését a második negyedévben bekövetkező biztató növekedés enyhítette, amikor 16,9 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Így összességében 2008. első félévében 11 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007. hasonló időszakában, ami az előző félévhez képest mérsékelt, 1,6 százalékos visszaesést jelent.

A csökkenő projekt-méret mellett a leendő otthonok alapterülete tovább nő. Leginkább a kislakások építése szorul vissza: míg egy évvel ezelőtt még a lakások kétharmada 60 m²-nél kisebb volt, ezek a lakások ma már csak 52,3 százalékos részarányt képviselnek. Ez a tendencia a használatba vett lakások alapterületén is megfigyelhető. Míg a 2007 első félévében elkészült otthonok átlagos alapterülete 62,2 m² volt, addig 2008 hasonló időszakában már 72,2 m², azaz 10 m²-rel nagyobb, mint egy évvel korábban.

A lakások alapterületének további növekedése várható a jövőben megépülő beruházások esetében. Az egy évvel korábbi 73 m²-rel szemben, 2008. első félévében már átlagosan 80 m²-es lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.*

Az idei első félévben 34 új beruházás értékesítése kezdődött meg, melyekben a fejlesztők 2672 lakást alakítanak ki. Akár az idei és a tavalyi első félévet hasonlítjuk össze, akár a teljes elmúlt 2 évet tekintjük, a kínálat kerületi megoszlása viszonylag állandó.

A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti kínálat 18 százaléka található itt. A kínálat egyébként koncentráltnak tekinthető, a lakások 60 százalékát jellemzően 5 kerület biztosítja (III., VIII., XI., XIII. és XIV.), míg a maradék 40 százalék a többi 15 kerület között oszlik meg.

A kínálaton belül az azonnal költözhető otthonok száma (ún. készlet) 2005. év közepe óta nagyjából állandósult: kb. 1500 db olyan lakás volt a budapesti kínálatban, amely már rendelkezett használatbavételi engedéllyel, de még nem került értékesítésre. Néhány vizsgált időszakban – jellemzően tavasszal, így az idei első három hónapban is – ez a szám rövid időre 1.300 db körüli szintre csökkent. 2008 júniusára azonban a készlet jelentősen megnövekedett. Jelenleg az előző negyedévhez képest több mint felével, de év végéhez képest is közel harmadával több elkészült lakás van a kínálatban.

A jelenlegi több mint 2000 eladatlan lakás két fő csoportba osztható. Az elsőben találhatóak azok a kisebb projektek, ahol a fejlesztő – aki sokszor egyben a kivitelező is – nem tud kivárni, és zömmel olyan terméket kínál, amit a piac nem honorál. A másik csoportot olyan nagyobb fejlesztők termékei alkotják, akik bár nagyon jók, de ki vannak téve a nemzetközi piacnak, mivel lakásaik jelentős részét olyan külföldi befektetőknek adták el, akik mára eltűntek.

A 2007-es esztendő második felében már mutatott némi visszaesést a lakásvásárlási kedv, jelentős keresletcsökkenés azonban csak 2008. elején jelentkezett. 2008. I. félévében közel 40 százalékkal kevesebb lakást értékesítettek Budapesten, mint 2007. azonos időszakában. A lakáseladások számának visszaesése - III., XXI., XXII. kerület kivételével - Budapest valamennyi területét érintette. A negyedéveket külön vizsgálva pozitív változás érzékelhető, hiszen a visszaesés az első negyedévi 43 százalékhoz képest 35 százalékra mérséklődött a második negyedévben.


Az idei első hat hónapban ugyanúgy a VIII., XI., XIII. és XIV. kerületekben adták el a legtöbb lakást, mint tavaly. Ez nem meglepő, hiszen ezekben a kerületekben található a legnagyobb kínálat, és így érthető, hogy a négy kerület közül háromban (XIV., XI. és VIII. kerület) átlag alatti a piaci visszaesés, csupán 23–32 százalékkal csökkent az értékesítések száma.

Habár számos, jelenlegi a reálfolyamatokban mért adat kedvezőtlen képet mutat, a jövőt előrejelző mutatók – az AL Holding szerint – optimizmusra adhatnak okot: a GKI indexben jelentős javulás látszik a lakosság és a beruházók várakozásaiban, valamint az építési engedélyek növekvő száma és a mélypontról elmozduló értékesítés is kedvező irányú piaci elmozdulását vetíthet előre.

Az AL Holding, Budapest egyik legnagyobb lakóingatlan beruházója, negyedévente – a GKI Zrt. és az AL Holding Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexének bemutatásával egyidejűleg – teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző összesítését, melyet a KSH által közzétett adatok, illetve szinte az összes budapesti kerület** 10 lakásosnál nagyobb beruházása adatainak felmérése alapján készít.

forrás: ALholding sajtóközlemény

* KSH gyorsjelentés: Lakásépítések, építési engedélyek, 2008. I. félév
** kivéve a II. és XII. kerület