Lakás2017 – az ingatlanfejlesztők Construmája

Ötödik alkalommal rendezte meg a Portfolio három napos rendezvényét a Millenáris Parkban. A program 2017-ben lakásfejlesztési konferenciával bővült, valamint átadták a közönség szavazatai alapján legjobbnak bizonyuló fejlesztések díjait is. Az idei év lakáskiállításáról Mizsei Anett tudósít.

Budapest és környékének ingatlanfejlesztői töltötték meg a hétvégére a Millenáris Park „B" csarnokát. Az új építésű lakóingatlanok börzéjét banki, ügyvédi, épületenergetikai és -üzemeltetési tanácsadás is kiegészítette. A komplex szolgáltatások közt mégis a projektek bizonyultak a legizgalmasabbnak. Néhányukat – az építész szemével nézve – kiemelkedő minőségű makettek mutatták be, némi hiányérzetet hagyott, hogy az épületek tervezőit és a modellek készítőit következetesen nem tüntették fel. Az a szomorú következtetés vonható le, hogy az építész nevét ma nem tartják az ingatlanpiacon vonzó tényezőnek, még a magasra pozícionált projekteknél sem.

A kapcsolódó konferenciaprogram is elsősorban fejlesztői, ingatlanközvetítői és finanszírozói szempontokat vonultatott fel. Ditróy Gergely, a Portfolio csoport ingatlandivízió-vezetője köszöntőjében rámutatott, hogy "a lakásépítés az elmúlt néhány évben valósággal szárnyal, s a konferencia egyik célja, hogy kiderüljön, mire számíthatunk középtávon." Az előadások sorát Hornung Ágnes pénzügyekért felelős államtitkár prezentációja nyitotta meg. Kiemelte, hogy "a válság után több év kellett ahhoz, hogy költségvetési oldalról és vásárlói oldalról is újra megteremtődjenek a stabil alapok." Megtudhattuk, hogy a Családi Otthonteremtési Kedvezmény rendszerét sikeresnek ítélve jövőre az igények - akár 30%-kal - bővülésével kalkulál a kormány, az erre fordítható összeg a költségvetésben elkülönítve készenlétben áll. További lökést adhat az ingatlanpiaci forgalomnak a minimálbér és a garantált bérminimum emelése.

Fábián Gergely igazgató (Magyar Nemzeti Bank, Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság) azt mutatta be, milyen keretrendszerben működik az MNB ingatlanpiaci elemzőként. A devizahitelek időszakának és a válság tanulságait levonva vezették be az MNB-lakásárindexet, amely régiónként, településtípusonként differenciáltan képes összehasonlítási alapot nyújtani. Hátránya, hogy némi késleltetéssel követi a piaci változásokat, mivel bemeneti adatait a NAV előző évi adatszolgáltatása nyújtja. Termelésgátló tényezőként első helyen említette az építőipari munkaerőhiányt: riasztó adat, hogy felmérésük szerint a vállalkozók fele számolt be ennek jeleiről.

E problémához kapcsolódott Scheer Sándor (vezérigazgató, Market Építő Zrt.) előadása is, körülbelül 20-30 ezer fős munkaerőhiányt kimutatva a magasépítési ágazatban. Ennek okát jelenleg a rossz struktúrában látja: a piacon összesen 25 vállalat foglalkoztat 200 főnél több dolgozót, a cégek 90%-a négy fős vagy annál is kisebb. Ezen a több és nagyobb cégek felé történő átrendeződés segíthetne, ahol nem szorul rá mindenki a saját vállalkozás elindítására. Problémaként említette a nyugat-európainál gyengébb munkakörülményeket, a nagyberuházások rossz sajtóvisszhangját, amelyek nem teszik a fiatalok számára vonzóvá az építőipari pályát. Megoldást a megfelelő jövedelmek és munkakörülmények megteremtése mellett a felnőtt munkaerő átképzésében és a külföldre költözött dolgozók hazacsábításában látja. Emellett kiemelte: "a piaci szereplők közti nagyobb együttműködés, a tervezők gyakorlati képzése és a reális építőipari termékárak teremthetnek egészségesebb környezetet." Végül mértéktartásra szólított fel: az építőipar fellendülő időszakában szükségesnek látja azon tartalékok képzését, amelyek egy hullámvölgyben mozgósíthatók lehetnek.

A konferencián a hallgatóságot is megkérdezték arról, mit látnak a legnagyobb kihívásnak a lakásfejlesztés területén. A többség a munkaerőhiány mellett a – részben abból következő - emelkedő kivitelezési költségeket említette. A téma köré szervezett kerekasztal-beszélgetésen az is kiderült, a csökkentett ÁFA jövőjével kapcsolatos bizonytalanság is komoly problémát jelenthet 2018-tól. Nagygyörgy Tibor MRICS, a Biggeorge Property vezérigazgatója rámutatott, a hiány ösztönzőleg is hathat, s a cégek felelőssége, hogy a hazai piacon belül megoldást találjanak. Scheer Sándor azt is hozzátette, hogy legfontosabb a vásárlói kereslet csökkenésének megakadályozása. Földi Tibor, a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója ugyanakkor arra mutatott rá, hogy a szűk kapacitások miatt már most jelentős csúszásban van a lakásfejlesztés. A tervezett projektek 40%-a el sem indult, ugyanis kevés olyan vállalat van jelen a piacon, amely képes az 50 lakásosnál nagyobb projektek kezelésére.

Mindezzel együtt óvatos, de bizakodó hangulat uralkodik a fejlesztők közt: lassú növekedésre látnak esélyt, s "tudható, hogy nagy mennyiségű tőke várja a jó kihelyezési lehetőséget, így ez nem képez akadályt majd" – mondta el Takács Zoltán, az FHB Bank vezérigazgató-helyettese. Abban is egyetértés alakult ki, hogy a szakértelem a legfontosabb alappillér valamennyi építőipari szereplő esetében, bármilyen méretű vállalatról is legyen szó.

Az ingatlanközvetítés jövőjét mutatta be mozgalmas prezijében Csorba Dániel. E téren is paradigmaváltás tanúi lehetünk a közeljövőben: az Egyesült Államokban már több applikáció, start-up is betört a piacra. A lehetőségek az értékbecsléstől (Buyerprice applikáció) az ingatlan három dimenziós modelljének bejárásán keresztül (PIX4D Matterport) egészen odáig terjednek, hogy egy okosajtó és egy szoftver segítségével akár távolról beengedhető az érdeklődő az ingatlanba (Reali). Ez az automatizálódás idővel várhatóan kevesebb és szélesebb körű szolgáltatást nyújtó ingatlanközvetítő piaci jelenlétéhez vezet majd. Már tíz éves távlatban is jelentős változásokat hozhat, de húsz év múlva jó eséllyel tarolni fog a mesterséges intelligencia: az ártárgyalások, ajánlatküldések során bizonyosan. Az élőmunka csak azokon a területeken marad, ahol okvetlenül szükséges a személyes kontaktus.

Lakáspiaci trendekről és az MKB Bank újrapozicionálásáról beszélt Beöthy Péter a pénzintézet képviseletében. A budapesti ingatlanok forgási sebességét emelte ki, illetve a 2016-os évben kiadott építési engedélyek számából következtetett arra, hogy idén vagy jövőre nagy számú projekt érkezhet be a lakáspiacra, a jelentős (4800 lakást érintő) csúszást is figyelembe véve. Az MKB szolgáltatásainak újrastrukturálásával az ügyfelet támogató tanácsadó bankként kíván működni. Balog Róbert a FŐTÁV Zrt. szolgáltatásait mutatta be új szemlélettel: a nyugati országokban a belvárosi területek ellátása az elsődleges feladata a távhőszolgáltatásnak. Az új energetikai szemlélet új piaci viszonyokat is teremtett. A fűtés mellé felzárkózó hűtési igényre a távhőszolgáltatás ugyanúgy tud válaszokat adni. Kitörve a "panelfűtés" skatulyából, akár saját hőközponttal, teljes körű klimatizálással kínál fenntartható megoldásokat.

A program egyik legizgalmasabb, egyben záró eseménye az intelligens otthonok jövőbeli térhódításáról szólt. Az élénk vitává fejlődő beszélgetés konklúziójaként Kovács Zoltán (Prémium Market Kft., iContrALL rendszerfejlesztőjének ügyvezetője) összefoglalta: "az életmód és egyéni igény dönti el, mire van szüksége egy megbízónak." A technológia elérhetővé vált mostanra: egy új építésű lakás árát figyelembe véve 1-2 négyzetméter árából kiépíthető egy 6-8 eszközt irányító rendszer. S hogy mit is jelent ez a gyakorlatban? Kiss Gábor (Metrodom Kivitelező Kft.) példájában a villanykapcsolók, radiátorok és ablakok nyitásának összekötésével előre programozható élethelyzeteket. Távozáskor például egy gombnyomással stand-by üzemmódba állítható a ház – az elektromos eszközök lekapcsolnak, az árnyékolók leereszkednek, a fűtés mérséklődik. Szellőztetéskor a fűtés lekapcsolhat, érzékelve az ablaknyitást. Optimális az, ha a felhasználó észre sem veszi, milyen technológia és hogyan működik körülötte, egyszerűen gombnyomással jelzi, hazatér vagy elindul, és egyszerűen megtörténnek a finomhangolások. Vezeték nélküli kivitelben szinte korlátlanul bővíthető utólag is.

Ádány Tamás (vezérigazgató, OTP Ingatlan Zrt.) ugyanakkor rámutatott, az intelligens otthon csak addig jó, amíg valóban költséghatékony, energiatakarékos, emeli a komfortot és felhasználóbarát. Amellett, hogy az ára várhatóan tovább csökken majd, nehezen iktatható ki a rendszer internetszolgáltatótól való függősége. Egyszerre kell tehát innovatívnak lenni és reálisan szolgálni a valódi igényeket. "Akárhogyan is, egyet biztosan elmondhatunk: az okos otthon már nem a jövő, hanem a jelen. A most induló projekteknél gyakorlatilag elvárásként fogalmazódik meg." – emelte ki Kiss Gábor.

A tartalmas konferenciát díjátadó gála követte. A Portfólió 2017. lakásfejlesztési díját Budán a Kapás21 (Cordia, tervező: FBIS Építészműterem) és a Sasadliget V. üteme nyerte (Biggeorge, tervező: OK² Építész Stúdió), a pesti oldalról pedig a Marina Bay Residence (Autoker Holding, tervező: LAMRO építésziroda) és a Metrodom Panoráma (Metrodom) győzedelmeskedett. Az év Lakáspiaci szakértője Nagy Gyula lett, az FHB Jelzálogbank Nyrt. főosztályvezetője, az FHB partner-refinanszírozásának és az FHB Lakásárindex projektjének vezetője.

Mizsei Anett