Nem építés? Akkor mi? A bécsi történelmi bérházak adaptív újrahasznosítása

Hogyan lehet a történelmi bérházakat társadalmilag és környezetvédelmi szempontból fenntartható, adaptív módon újrahasznosítani? Bécsi példákon kersztül ezt mutatják be az Osztrák Tudományos Akadémia Város- és Regionális Kutatások Intézetének kutatói, Lélek Viktória Éva és Sandra Guinand.

A német szóhasználatban Gründerzeit-ként hivatkozunk az Ausztriában 1848 és 1918 közé elhelyezhető, Magyarországon pedig az Osztrák-Magyar Monarchia korával (1867-1918) megegyező városfejlődési időszakra. Budapest a városegyesítés (1873) folyamán növekedett és bővült újabb lakónegyedekkel, amivel párhuzamosan nagy léptékű infrastruktúraépítésre is sor került.[1] Bécsben a város területének többszöri bővítésére (1850, 1890/92), valamint a korábbi városhatárok mentén infrastruktúrális fejlesztésre került sor a Ringstrasse és a Gürtel kiépítésével.[2] A polgári- és munkásosztály bérházai, amelyek ebben az időszakban épültek fel historizáló stílusban, hasonló építészeti szabályozásoknak feleltek meg mindkét városban, ezáltal jól összehasonlítható városszöveteket alkottak[3] Ezzel szemben a 20. század folyamán eltérő állami szabályozásoknak, háborús károknak, városi pusztulásnak és bontásnak voltak kitéve ezek az épületek, és a számuk fokozatosan csökkent.[4] Napjainkban Bécs épületeinek 18%-át[5], Budapest lakásainak pedig 16%-át[6] alkotják az 1919 előtt épült történelmi bérházak és lakások. Hasonlóan más európai városok Gründerzeit-korabeli épületeihez, rengeteg olyan tulajdonsággal rendelkeznek, amelyek alkalmassá teszik őket a jövőbeli adaptív újrahasznosításra. Ezek többek között a min. 3,0 m belmagasság, a fél-privát földszinti zóna, a használati semlegesség és a rugalmasan átalakítható alaprajz.[7] De a történelmi városszövet lehetőségei nem csak az épületekben, hanem a szabályos, derékszögben csatlakozó utcaszerkezetben is rejlenek, ami olyan placemaking projekteket tesz lehetővé, mint a barcelonai Superblock vagy a bécsi Supergrätzl. A következőkben bécsi példákon figyelhetjük meg, hogy hogyan lehet a történelmi bérházakat társadalmilag és környezetvédelmi szempontból fenntartható, adaptív módon újrahasznosítani. Bemutatjuk, hogy az adaptív újrahasznosítás a műszaki beavatkozáson túlmenően társadalmi, kulturális és környezeti dimenziókhoz is kapcsolódik, amelyeket figyelembe kell venni.

1/6
Archiv fotó (bal): August Stauda (Fotograf), 7., Spittelberggasse 15-19 - Blick Richtung Burggasse, um 1903, Wien Museum Inv.-Nr. 28866, CC0 (https://sammlung.wienmuseum.at/objekt/228018/) | Aktuális fotó (jobb): Spittelberggasse, Bécs, 2009. Forrás: Wikimedia Commons, Doris Antony

Lágy városmegújítási politika
Az 1970-es években Bécsben a történelmi területeken, például a 7. kerületben, Spittelberg-ben tartott tüntetések eredményeként alakult ki a lágy városmegújítás (Sanfte Stadterneuerung) koncepciója. A meglehetősen rossz állapotban lévő, de kulturális örökséget képviselő történelmi bérházak lebontásának terve heves tiltakozást váltott ki a lakosok és a szakemberek köreiben egyaránt. A tüntetések eredményeképpen egy olyan újjáépítési folyamat alakult ki, amelyben az építészek a lakók bevonásával dolgozták ki a felújítási terveket. A lakókkal való kommunikációt és az igények felmérését az úgynevezett területkezelő irodák (Gebietsbetreeung) segítették elő, amelyek a mai napig közvetítőként működnek a város különböző kerületeiben a városi hatóságok és a lakók között.[8] A lágy városmegújítás időszakában, 1972-ben a bécsi építési szabályzatban létrehozták az úgynevezett védett övezeteket (Schutzzonen), amelyekben az utcakép helyi védelmet kapott. Emellett szövetségi szinten az 1974-es városmegújítási törvény, az 1984-es földellátási és városrehabilitációs alap (ma wohnfonds_wien) és Bécs tartományi szinten az 1989-es lakástámogatási és lakásfelújítási törvény (Wiener Wohnbauförderungs- und Sanierungsgesetz) teremtette meg a felújítások jogi keretét és pénzügyi hátterét.[9] Ezzel a jogi kerettel sikerült megakadályozni az épületek lebontását, korszerűsíteni a komfort nélküli lakásokat (ezeket Bécsben D-kategóriásnak nevezik), ugyanakkor megtartani a lakókat.

Itt fontos megjegyezni, hogy míg a budapesti bérházak lakásait a rendszerváltáskor privatizálták, addig a bécsi bérházak egy részét még mindig egyetlen tulajdonos adja bérbe. Az 1945 előtt épült épületekben pedig az 1920-as évek óta a bérlők törvény által megszabott bérleti díjat fizetnek, és "ál-tulajdonjoggal" is rendelkezhetnek, például határozatlan idejű szerződések formájában. A határozott idejű szerződések, valamint a kedvezőbb elhelyezkedésért járó magasabb díjazás a neoliberális lakáspolitikai reformok bevezetését követően az 1990-es évektől kezdve jelentek meg, amelyek a bérleti törvényt (Mietrechtsgesetz) is érintették.[10] A 2000-es évektől kezdődően Bécsben megemelkedtek a lakásárak, és nőtt a különbség a vételár és a szabályozott bérleti díj között, ami vagy az épületek lebontásához és újak építéséhez, vagy pedig a lakások egyenkénti eladásához és a ház társasházzá való átalakításához vezetett.[11] A felújítások tekintetében figyelembe kell vennünk, hogy az épületek elhelyezkedésétől függően az épületek állapota is nagyon eltérő lehet. Bécsben hagyományosan megkülönböztetnek belső és külső kerületeket a Gürtel autóút vonalához képest. A belső kerületek korábban (1850-ben) kerültek Bécs város területéhez, és jellemzően polgári bérházaknak adnak otthont. Míg a Bécshez később (1890/92) hozzácsatolt külső kerületekben többnyire a munkásosztály bérházait találjuk.[12] Ezért a lokalitás egy további fontos tényező. Bár az átalakítás és a rehabilitáció kihívásokat jelent, a következő projektek illusztrálják és hangsúlyozzák a társadalmi, kulturális és környezeti (éghajlatváltozáshoz való alkalmazkodás) dimenziók fontosságát az adaptív újrahasznosítási stratégiák követése során. A wohnfonds_wien által támogatott Neubaugürtel - Goldschlagstrasse, úgynevezett tömbfejlesztés (Blockentwicklung) projekt a közelmúltban Bécs egyik külső kerületében magas színvonalat ért el a bérlakások felújításában, míg a Planquadrat projekt, amely egy belső kerületben található, nagy innovációt mutatott a társasházi szektorban.

Neubaugürtel - Goldschlagstrasse
A wohnfonds_wien felújítási alap régóta a felújítási finanszírozási konstrukciók széles választékát kínálja. Míg korábban a lakások komfortfokozatának javítása állt a középpontban, ma már sokkal inkább az energetikai korszerűsítésen van a hangsúly. Van azonban egy olyan finanszírozási forma, amelyet ebben az összefüggésben érdemes kiemelni. A Sockelsanierung, amely alapfelújítási finanszírozásnak fordítható, ahhoz a feltételhez kötött, hogy a bérlők a lakásban maradjanak a felújítás során. A Neubaugürtel - Goldschlagstrasse lakótömb nagy részének 2016 és 2018 közötti fejlesztése azért volt lehetséges, mert több épület ugyanazon tulajdonoshoz tartozott. Az alapfelújítási finanszírozásnak köszönhetően felújításra, energetikai korszerűsítésre, udvari melléképületek lebontására és egy udvari szárny építésére került sor. Több lakást és földszinti helyiséget újítottak fel, új garázsban parkolóhelyeket építettek. Az udvaron színvonalas zöld kerteket alakítottak ki, a hasznos alapterületet pedig jelentősen megnövelték egy többszintes tetőtér-beépítéssel, ahol számos újépítésű (nem szabályozott bérleti díjú) lakással bővült. Annak érdekében, hogy az épületek megfeleljenek a korszerű akadálymentesítési irányelveknek, lifteket építettek be.  A meglévő épületeken zöldtetőket alakítottak ki, a belső homlokzatokat erkélyekkel egészítették ki. Az épületeket a távfűtési rendszerhez csatlakoztatták, amelyet Bécs városa környezetbarátabb energiaalternatívaként biztosít. A lakhatás minősége nemcsak jelentősen javult, hanem számos egyéb funkcióval is kiegészült, például szabadidős terekkel, szolgáltatásokkal és kiskereskedelemmel. Építészetileg vonzó megoldást lehetett megvalósítani anélkül, hogy a megfizethető bérlakások veszélybe kerültek volna. De természetesen a felelős építész (PGOOD Architects, Bécs) szerepe egészen más volt, mint egy üres telken új épületet létrehozni és megtervezni. Ha megnézzük ezt a folyamatot, láthatjuk, hogy a további épületrészek és felújítások legjobb építészeti megoldásainak megtalálása nem minden. Az építész szerepe még inkább a különböző érintett felekkel és az általuk képviselt számos társadalmi-politikai és intézményi réteggel való együttműködés szintjén rejlik.

Planquadrat
A Gründerzeit korszakra jellemző zártsoros, tömbkeretes beépítés lehetővé teszi az egymással összefüggő közös zöldterületek létrehozását városi zöld udvarok formájában. A tömbökre jellemző bonyolult tulajdonosi struktúra azonban megnehezíti ennek az ideálnak a megvalósítását és a kerítések lebontását. A Bécs 4. kerületében megvalósult Planquadrat projekt ebből a szempontból is példaértékű. Az akkoriban részben üresen álló és rossz állapotban lévő történelmi bérházakat felújították, amit egy közös udvari park kialakítása kísért. A Hugo Potyka által vezetett Projektgruppe Planquadrat nevű építészcsoport először a bérlőkkel együtt tiltakozott a város eredeti tervei ellen, amelyek szerint a tömb egyes történelmi épületeit le akarták bontani. Aktivizmusuknak, valamint a médiafigyelemnek köszönhetően végül a város alkalmazta őket, hogy dolgozzanak a projekten.[13] A lakossági részvétel eredményeként a bérlők szövetkezeti modellbe szerveződtek, és 1977-ben megalakították az udvari egyesületet (Gartenhof-Verein). Az udvari park a mai napig a lakóközösség közös tulajdonában és kezelésében van, de a nyilvánosság számára is hozzáférhető. A Planquadrat olyan adaptív újrahasznosítási projektként mutatható be, amely esetében az építészek politikai szerepet vállaltak, mint aktivisták, akik nem féltek a városi politikát kihívni a meglévő épített örökség védelmére, valamint zöldebb és befogadóbb környezet megteremtésére. Ez is kiemeli az építészek pozíciójának fontosságát a projektek keretében. Beavatkozásaik nem semlegesek, és az általuk képviselt értékeket és elképzeléseket képviselik.

Összegzés
Mit tanulhatnak az építészek ebből a két projektből? Az ilyen példák segíthetnek nekik abban, hogy újragondolják szerepüket és munkamódszerüket, mivel ezek a projektek a megszokottól eltérő kihívások elé állítják az építészeket. Ahelyett, hogy egy üres papírlapot látnának, szembe kell nézniük a meglévő épített környezet összetettségével, mélyebb helyi ismeretekre kell szert tenniük, és nagyobb érzékenységet kell tanúsítaniuk a helyi kultúra és társadalmom gyakorlatai iránt. Az összetettebb megoldások megtalálásához a “dobozon" – pontosabban a telekhatárokon – kívül kell gondolkodniuk. Képesnek kell lenniük kreatívan és innovatívan gondolkodni, hogy új megoldásokat kínáljanak a társadalmi és környezeti fenntarthatóság növelésére, és elismerni az általuk képviselt értékeket. A kérdés az, hogy a jövő építészei ezt lehetőségként látják-e, és hajlandóak-e újragondolni az öncélú tervezési folyamatokat, nagyobb hangsúlyt fektetve a kommunikációra és az együttműködésre.

Lélek Viktória Éva & Sandra Guinand
(Osztrák Tudományos Akadémia, Város- és Regionális Kutatások Intézete)

TransHerit kutatási projektünkben a magánfejlesztők beavatkozásainak és a szabályozási eszközöknek a bécsi és budapesti történelmi bérházakra gyakorolt hatását elemezzük. További információ a weboldalunkon található: https://www.oeaw.ac.at/projects/transherit/home

[1] Körner Z. (2010). Városias beépítési formák, bérház- és lakástípusok. TERC Kft.

[2] Matznetter, W. (2005). Von der Grundherrschaft zum Stadtmanagement. Zweihundert Jahre Stadtplanung in Wien. In Umwelt Stadt: Geschichte des Natur- und Lebensraumes Wien (pp. 60–81). Böhlau.

[3] Lélek, V. É. (2019). Urban Parterre, Budapest; the historical city planning and architectural practice of Budapest and their relevance in designing the streetscapes of tomorrow [Diploma Thesis, Technische Universität Wien].

[4] Lichtenberger, E., Cséfalvay, Z., & Paal, M. (1994). Stadtverfall und Stadterneuerung in Budapest. Vor der politischen Trendwende und heute (Vol. 12). Verlag der Österreichischen Akademie der Wissenschaften.

[5] Statisik Austria, 2024

[6] KSH, 2024

[7] Psenner, A. (2023). Stadtparterre. Erdgeschoß, Straße, Hof und deren Übergänge. Jovis Verlag GmbH.

[8] Feuerstein, C. (2024). Bassena und Grätzel: Revitalisierung bestehender Bausubstanz und Trendwende in der Planung. In K. Kirsch-Soriano da Silva, J. M. Lehner, & S. A. Güntner, Sanfte Stadterneuerung Revisited: Wiener Handlungsstrategien für den Bestand (pp. 12–17). JOVIS.

[9] Kirsch-Soriano da Silva, K. (2024). Die Entwicklung eines Instrumentariums der Sanften Stadterneuerung. In Sanfte Stadterneuerung Revisited: Wiener Handlungsstrategien für den Bestand (pp. 75–80). JOVIS.

[10] Friesenecker, M., & Kazepov, Y. (2021). Housing Vienna: The Socio-Spatial Effects of Inclusionary and Exclusionary Mechanisms of Housing Provision. Social Inclusion, 9, 77–90.

[11] Musil, R., Brand, F., & Punz, S. (2022). The commodification of a rent-regulated housing market. Actors and strategies in Viennese neighbourhoods. Housing Studies, 0(0), 1–21.

[12] Guinand, S. Lélek, V. É., Musil, R. (megjelenés alatt). The de-commodification and re-commodification of Vienna’s Gründerzeit historic housing stock. In B. Knauer & L. Demeter Transforming cities. Planning and pre-serving in historic urban contexts. Vienna: TU Wien Academic Press.

[13] Feuerstein, 2024

Szerk.: Hulesch Máté