OBJET TROUVÉ* / talált tárgy mint alapanyag

A gyorsan változó igények következtében funkciót vesztett épületek remek alapanyagként szolgálhatnak a megfizethető lakhatási megoldásokhoz. Mi alapján állapítható meg, hogy mely épületek alkalmasak erre, és hogyan érdemes ezekhez nyúlni az átalakítás során? Erre keresi a választ Rabb Donát, a Minusplus társalapítója és a BME Építőművészeti Doktori Iskola hallgatója.

Budapesten az egyik legteljesebb kifejtése az "adaptive reuse" témakörnek a kőbányai kínai piac területe, ahol évtizedek óta alakítják az építészeti szépség felettes igénye nélkül, pusztán fizikai szükségletek alapján az épített kereteket. Ez a fajta, csak az adott pillanatnak élő, nyers szükségszerűség, a valós tapasztalat alapján kontrollvesztett folyamatot eredményez. Az irányítás visszaszerzése érdekében építészeti adaptációinknak kettős feladatot kell vállalnia. Egyrészt meg kell érteni a meglévő épület szerkesztési elveit, és az új funkciónak megfelelően alkalmazkodni ezekhez. Másrészt a szolgai, múltidéző historizálás helyett találnunk kell egy ma is érvényes építészeti eszköztárat, ami a meglévő építészeti értékekkel párba állítható.

Fizikai tereink átalakulása részben a meglévő épített keret elavulásával, végül bontásával és újraépítésével jár. Ez a folyamat nemcsak az építőanyagok körforgásos felhasználásában, de a város organikus fejlődésében is törésvonalakat képez. Épületeink kiürülése és új életre keltése többször bizonyított már életképességével, nemcsak az erőforrások hatékony felhasználása, de a történeti rétegek fenntartása és továbbírása révén. Korunk városi rozsdafoltjai a kiürülő, B és C kategóriájú irodaházak, melyek többnyire folyamatos lejtmenetben várják a mentőövet. Olyan infúzióval kell aktiválni ezeket az épületeket, mely teljesen feje tetejére állítja a róluk alkotott negatív képet és ezzel valós értéküket is. Ennek a beavatkozásnak a funkcióváltás a hatóanyaga, vagyis az épület befogadó keretként megszabadul eddigi funkciójától és új használókkal, új arculattal mutat alternatívát a jövő hasonló projektjeinek.

Városaink egyre bővülő funkcionális összetétele olyan épülettípusok felbukkanását és fejlődését eredményezi, melyek az addigi épületeknél jóval dinamikusabban alakulnak át. A szellemi munka helyei (székházak, bérirodaházak, közösségi irodák) a városok legkiélezettebb versenyhelyzetében fejlődnek. Ez a hirtelen fejlődés és korszerűsödés két egymással ellentétes következménnyel jár: a dömping túltelítette a piacot, úgy, hogy az újabb fejlesztések folyamatosan felülről táplálják a szegmenst, miközben a régebbi irodaházaink fokozatosan alkalmatlanná válnak eredeti funkcióik betöltésére. Ezek a kiürülő épületek stabil bázist adhatnak a városi bérlakásrendszer kialakításához, ezzel az egykori irodaházak társadalmi hasznot hozó utóélete túlnő építéskori céljain. Az irodapiaci trendeket a városban eredetileg szétszórt funkciók tömbösítése, a zöld elvárásoknak való látszólagos megfelelés és a piacnak, vásárlóknak, versenytársaknak és munkavállalóknak szóló önmarketing vezérlik. Ebben a licit-versenyben viszonylag nagy mozgásokat tapasztaltunk, de ezek a trendek az utóbbi évben lecsendesedtek, majd 2024-re teljesen befagytak. Úgy tűnik, a város legújabb irodaházai már nem bírnak el több versenytársat, miközben a kiélezett verseny az egyre szűkülő piaci lehetőségek miatt is csökken.

IRODÁBÓL LAKÓHÁZ
Irodaházaink folyamatos fejlődésének nem várt mellékhatása, hogy a sztenderdek folyamatos emelkedése miatt egyre több épület válik alkalmatlanná eredeti funkciója betöltésére. A rohamosan fejlődő, méreteiben is növekedő gépészeti rendszerek miatt legelőször a belmagasság fogy el, és ennek jogszabályi minimuma kizárja az érintett házakat a további fejlesztésekből. Ezen a ponton két lehetőség marad: az eredeti, a piacon egyre alacsonyabb színvonalat képviselő funkció megtartása, majd ennek ellehetetlenülése után az újrahasznosítás. Ez az ingatlanpiac szentháromságával (location, location, location) együtt különböző ütemben, de elvezet az épületek elértéktelenedéséhez. Az ingatlanfejlesztők által épített irodaházakat az eredetileg tervezett megtérülés inflexiós pontját követően kisebb, kevésbé prominens fejlesztőknek értékesítik. Ezen "fejlesztők" valójában nem klasszikus fejlesztői, sokkal inkább fenntartói hozzáállással kezelik az ingatlanállományt: a meglévő bérlők megtartása érdekében a szükséges minimumot teljesítik, valódi értéknövelő céljaik akarat és/vagy tőke hiányában nincsenek. Az egyirányú utca következménye az épületek bérlői összetételének és állagának leromlása, végül az ingatlan telekár közelébe eső elértéktelenedése. Ezen a ponton már csak új fejlesztő képes a helyzet átfordítására, annak megérkezéséig az egykor magas minőségű épületek csipkerózsika álmukat alusszák.

Hasznosítható irodaépületek után kutatva kielemeztem a "2023-2024 Ingatlan Évkönyv"-ben szereplő 205 irodaházat, melyben bérbeadó terület volt. Célom azon épületek felkutatása volt, melyek lakhatásra alkalmasak. Az elemzés során csak azokat az ingatlanokat választottam ki, melyek élhető városi környezetben vannak, kizárva ezzel azokat, melyek ipari parkban, repülőtéren, vagy logisztikai központokban vannak és ezáltal a tömegközlekedés és városi szövet általános hiánya miatt nem alkalmasak lakóháznak. A városi zárvány területek mellett kizártam azokat a helyeket, tömegközlekedési csomópontokat is, ahol pont a városi infrastruktúra-többlet a zavaró, mert ez az, ami elvágja az épületet a várostól. Kiestek azok az épületek, melyek túl kis léptékűek, ezért a megfelelő kiegészítő szolgáltatások és közösségi program kiteljesítésére alkalmatlanok, esetleg túl szűk udvarokra néző homlokzatai miatt alkalmatlanok lakóháznak. Az eredeti funkció rossz alapterület-homlokzat aránya miatt kizártam a legkönnyebbnek tűnő szituációkat is, a városszövetbe illeszkedő lakóépületekből kialakított irodaházak ismét lakhatóvá tételét. Kizártam továbbá a nemrég felújított, jó karban lévő épületeket is.

A felsorolt szűrők alkalmazásával a kiadó irodaházak tobb, mint 25%-a közösségi lakóházzá alakítható. (53/205). Ezek megfelelő városi infrastruktúrával ellátott, városi környezetben lévő, élhető homlokzattal bíró, felújítandó állapotú B vagy C típusú irodaházak.

A kiértékelésben nem vizsgáltam a nem piaci logika mentén működő irodaházakat, vagyis a speciálisan egy célra épült székházakat. Pár példát kiemelve (MABÉOSZ, OKGT, MSZMP, OKISZ) látszik, hogy ezt a szegmenst eredetileg példamutató, jó minőségben megépült épületek alkotják, amik eredeti értékeik megtartása mellett kifejezetten alkalmasak az adaptív újrahasznosításra, vagyis a kutatás ezirányú folytatása további jó példákkal bővítheti az átalakítása alkalmas épületek sorát.

KOMPOZIT
Bie Plevoets és Koenraad Van Cleempoel a fordítás, az imitáció és az emuláció fogalmi hármasában[2] elemzik az adaptív újrahasznosítás példáit. Meglátásuk szerint a meglévő épületeinkre a XIX. század előtt kivitelezési és gazdasági értelemben is hasznosítható nyersanyagként tekintettek, így a bontott építőanyagok az építési ökoszisztéma integrált elemei voltak. Ebben az összefüggésben a meglévő épületek referenciapontok egy folyamatosan és egyre gyorsabban változó világban. Az ezekhez való viszonyon keresztül alakul a ma társadalmának jövőbeli lenyomata, mely fontos története lesz városainknak. Ebben a hármas fogalmi eszköztárban az imitációban rejlő historizáló, másoló attitűd és a fordítás eredetit elfedő újrakezdése az épület-átalakítások garantált eredményt adó, biztos módszerei. Ezek mellett lenyűgöző az emuláció nyitott design-szemlélete, melyben az új funkciót a régi átírása nélkül tudjuk beépíteni, melyben két építészeti nyelv kerül egymással párbeszédbe. Az emuláció kifejezésben rejlő bonyolultságot nélkülözi Pleskovics Viola cikksorozatának címe, a kompozit, ami bármilyen két anyag, általában az alapanyag megerősítését szolgáló keveredését jelenti.

BELÜLRŐL KIFELÉ
A minimum igényekre szabott, belülről kifelé szerkesztett tér-struktúrák épület léptékben új kihívások elé állítanak bennünket: a környezeti illeszkedéssel és homlokzati megjelenéssel azonos hangsúlyt képviselő belsőépítészeti kényszer átírja épületeink külső képét is. A kétféle szerkesztési mód természetesen párhuzamosan jelen van, de a városi viselkedés, az magasságok és beépítés kitöltése, utcavonalak rajzolata és maga a tömegformálás kényszere legtöbbször kizárólagosságot élvez a belső funkciók tökéletes összhangjának igénye előtt. Az épületvázak (és homlokzatok) újrahasznosítása során új belső tartalommal töltjük fel a kész keretet, így a külső homlokzati megjelenés helyett fontosabb lesz a meglévő homlokzat belső képe, a szerkezetek elrejtése helyett a megfelelő illeszkedés.

Az átiratok során az eredeti épület visszabontása részben elkerülhetetlennek tűnik, de meg kell találni azt a kényes egyensúlyi állapotot, amiben a megmaradó épület nemcsak holmi dekorációja lesz egy új épület-egységnek. Az, hogy mit tartunk meg, referenciája lesz az általunk tervezett műnek, de ezen keresztül a későbbi átalakításoknak is. A megőrzésre és újrahasznosításra fókuszáló szemléletében az átépített terek egymásutáni köztes időbeli állomásai lesznek az épület hosszútávon használható szerkezeti rendszerébe illeszkedő fit-out kialakításoknak. Az első átalakítás megfosztja az épületet az addigi megmásíthatatlan képétől, az egyszeri és megismételhetetlen időszakossá és átalakíthatóvá válik. Az eredeti funkcióhoz képest a beinjektált új funkciók rövidebb életciklussal néznek majd a jövőbe, ami kevesebb erőforrás felhasználását teszi lehetővé. Ezek a terek ezért jóval egyszerűbb megjelenésű anyagokkal és szerkezetekkel, kevésbé kimunkált részletmegoldásokkal és az eddiginél szabadabb felfogású építészeti nyelvezettel épülnek majd. Az átépítések mellett fontos szempont lesz az is, hogy a most tervezett újépítésű épületeknek már alkalmasnak kell lennie későbbi átalakításokra. Ezek az új szempontok hosszú távon remélhetőleg a folyamatos fenntartást is megtervező, az épület-élettartamban gondolkodó tulajdonosi szemlélet kialakulását generálják majd.

Rabb Donát
a BME Építőművészeti Doktori Iskola hallgatója

[*] a Smithsons féle "as found" és a képzőművészetben használt "ready-made" kifejezésekhez képest az objet trouvé számomra inkább az eredetre utal, miközben a felhasználás módjában nagyobb szabadságfokot enged.

[1] Magyar Nemzeti Bank: Kereskedelmiingatlan-piaci jelentés 2024 október. Budapest: 2024, 10.

[2] PLEVOETS, Bie – VAN CLEEMPOEL, Koenraad: Aemulatio and the interior approach to adaptive reuse. in: GRAFE, Christoph – RIENIETS, Tim:  Umbaukultur, The architecture of altering. Dortmund: Verlag Kettler, 2020, 44-49.

Szerk.: Huesch Máté