Nézőpontok/Tanulmány

Újra eljött a panelek fénykora - de valójában mennyire szerettük meg őket?

1/7

Havanna lakótelep

?>
Havanna lakótelep
?>
Havanna lakótelep
?>
Óbuda
?>
Óbuda
?>
Óbuda
?>
Újpest
?>
Újpest
1/7

Havanna lakótelep

Újra eljött a panelek fénykora - de valójában mennyire szerettük meg őket?
Nézőpontok/Tanulmány

Újra eljött a panelek fénykora - de valójában mennyire szerettük meg őket?

2016.07.27. 08:06

Az elmúlt pár évben felkapottá váltak a panellakások, melyet jól mutat az is, hogy milyen mértékben emelkedett az áruk. Az ingatlanközvetítők szerint a legkönnyebben, leggyorsabban eladható lakástípusról van szó, kérdés azonban, hogy valóban megkedveltük-e őket, szívesen költözünk-e már panellakásba? 

A Balla Ingatlan szakértőinek elemzése.

Az elmúlt egy-két évben azt láthattuk, hogy óriási kereslet alakult ki a panellakások iránt, ami végül jelentős - minden más szegmenst meghaladó - áremelkedéshez vezetett. Megkedvelték a paneleket az emberek a relatíve magas rezsiköltségek ellenére, esetleg beértek már a felújítások, vagy egyszerűen csak a kényszer hajtja a vásárlókat a lakótelepekre? Megkérdeztük az ingatlanközvetítőket.

Habár igény mindig is mutatkozott a lakótelepi ingatlanok iránt, a kétezres évek közepén már úgy gondolták a szakértők, hogy várhatóan komoly visszaesés következik ebben a szegmensben. A válság azonban sok mindent megváltoztatott, az elmúlt években pedig a legnagyobb mértékben a panelek ára emelkedett, reagálva a jelentős mértékű keresletre.

Hogyan tekintünk ma egy panellakásra?

A III. kerületben az elmúlt év jelentette a panellakások “fénykorát", amihez hozzájárultak a korábbi korszerűsítések is - hívta fel a figyelmet Nagy Andrea, a Balla Ingatlanirodák belbudai és észak-budai irodájának vezetője. Mára kevesebben zárják ki a panellakás vásárásának lehetőségét, mint a válság előtt években, amikor még alapvetően a kisebb pénztárcájú emberek szükségmegoldását jelentette.

Óbuda
4/7
Óbuda

A III. kerületben vannak kifejezetten kedvelt típusok és környékek, és elmondható, hogy a két-háromszobás ingatlanok esetében elég nagy az átjárás a panelek és a téglaépítésűek között - hangsúlyozta Nagy Andrea, aki szerint az emberek jelentős része kedveli a panellakásokat, és most már nem csak szükségmegoldásként költözik ilyenbe. Ugyanakkor persze van egy olyan - egyre kisebb - réteg, amely határozottan elutasítja őket.

Kicsit máshogy fest a panellakások helyzete Újpesten, ahol Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint lényegesen nem változott a a megítélésük az elmúlt egy-két év során. A panellakások jelen pillanatban az egyik legmegfizethetőbb kategóriát képviselik az ingatlanpiacon. Sokaknál a panellakás továbbra is csak egy “szükségmegoldás", mondván: valahol lakni kell. Ha lenne az embereknek elég pénze, akkor inkább téglaépítésű lakást vásárolnának a kerületben - vélekedett az ingatlanközvetítő.

Újpest
6/7
Újpest

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt hangsúlyozta, hogy a panellakások vásárlásánál mindig is az ár/érték arány volt a döntő szempont. És mivel minden vevő tudja nagyjából, hogy meddig tud nyújtózkodni anyagiak tekintetében, ennek megfelelően határozza meg, hogy hol és mit vásárol. Az 1-2 millió forintos árelőny sokak számára meghatározó egy ingatlan vásárlásánál. A XVIII. kerület egyébként a panellakásokat tekintve az egyik legolcsóbb kerület, de nem azért, mert rossz hírű lenne, hanem mert a közlekedési adottságok, azaz a metrótól való távolság meghatározó a lakásárakat tekintve - hívta fel a figyelmet a szakértő.

Könnyű eladni őket, de a presztízsük továbbra is szerény

Presztízsüket tekintve az utolsó előtti helyre szorulnak a panellakások. Egyetlenegy olyan lakástípus van, mely rosszabb helyzetű, ez az osztatlan közös tulajdonban lévő, földszintes, belső udvaros, 4-12 lakást magába foglaló ingatlan - jelezték a pesti kerületek ingatlanközvetítői. Ezekben a társasházakban sok önkormányzati lakás is található, melyeket adott esetben szükséglakásként kezelnek, ami csak ront az egyébként is kedvezőtlen adottságokon.

Nagy Andrea szerint ugyanakkor a III. kerületben minden korszerűtlen, felújítatlan, régi, rossz állapotú házban lévő, földszinti, rossz vízszigetelésű, ráadásul adott esetben magas rezsijű téglalakás kevésbé győzi meg a vevőket, mint panellakások. A téglalakások és a panelek között sok esetben már átjárás van, csak az újabb építésű téglalakások képviselnek határozottan más kategóriát, de persze itt az árfekvés is egészen máshol húzódik - tette hozzá.

Óbuda
5/7
Óbuda

Míg presztízsüket tekintve nem annyira, eladhatóság szempontjából nagyon jó helyen állnak a panelek, a könnyen értékesíthető kategóriába tartoznak, ami fontos tényező lehet az ingatlanosok mellett a vásárlóknak is, akik terveik szerint a jövőben értékesíteni szeretnék lakásukat.

A felújítások megakadtak, de elviselhető a rezsi

A könnyű eladhatóságnak és a jelentős keresletnek nem sok köze van az elmúlt években zajló panelfelújításokhoz, amelyek ugyan nagy lendülettel indultak, de hamar meg is torpantak. A IV. kerületben nagyon kevés házat tudtak csak leszigetelni a panelprogramban, így ez nem egy sikertörténet errefelé - fogalmazott Balla Frigyes. A házaknak csak kis százaléka került felújításra, inkább az jellemző, hogy egyes házaknál, melyek jól állnak anyagilag, kicserélik az ablakokat, szigetelik a tetőt, stb. A III. kerületben talán valamivel jobb a helyzet: az óbudai panelek mintegy ötöde korszerűsített, de itt is lassú ütemben haladnak a felújítások - jegyezte meg Nagy Andrea.

Mindez persze kihat a rezsire: a nem fűtésmérős panellakások távhő-átalánydíja egy 35 négyzetméteresnél 8-9 ezer forint havonta, míg a 71 négyzetmétereseknél 18 ezer forint körül alakul. Ez mintegy 15-20 százalékkal magasabb díjat jelent a korszerű, gázfűtéses téglalakásokhoz viszonyítva, de ezt kénytelenek elfogadni azok, akiknek nincs meg az a plusz pár millió forintjuk, hogy egy téglaépítésű, egyedi gázfűtéses lakást vásároljanak. Sokat segít persze az is, hogy a kétezres évek eleji, szinte elviselhetetlen panel-rezsidíjak az áfa- és a rezsicsökkentés révén jelentős mértékben kedvezőbbé váltak.

A míg így sem alacsony távhő-költséggel szemben áll az, hogy egy ablakcsere, szigetelés, fűtéskorszerűsítés egy-egy lakónak mintegy 15-18 ezer forintba kerül havonta a közös költség díján felül, és 6-8 évig kell fizetni - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László. Nyilván a fűtésszámla némileg karcsúsodik ennek eredményeként, azonban így is 8-10 ezer forintos többletkiadásra kell számítaniuk azoknak, akik belevágnak a korszerűsítésbe. Ezért aztán csak a bátrabb lakókközösségek mernek lépni. Ahol sok az idősebb tulajdonos, ott nem merik bevállalni az említett többletköltségeket.

Kedvelt és nem annyira kedvelt részek

A lakótelepek soha nem tartoztak a magas nívójú környékek közé, voltak közöttük azonban kifejezetten rossz hírűek is. Az egyik ilyen volt a XVIII. kerületi Havanna, a helyzet azonban már régen megváltozott, így a bűnügyi statisztikák már évekkel ezelőtt sem voltak rosszabbak a többi fővárosi lakótelepnél. Ráadásul rengeteg az új beruházás, valamint jelentős a szigetelt házak aránya - mondta Rácz Gyula László.

Szerinte mára egy teljesen átlagos, a kertvároshoz közel fekvő, parkosított, játszóterekkel felszerelt lakótelep jött itt létre. Ha valaki nem tudja megfizetni a metróhoz közelebb fekvő Kispest magasabb árait, ide költözik a XVIII. kerületbe, vagy azon belül is a Havannára. A különbség ugyanis 1-2 millió, sőt akár 3 millió forint is lehet a két kerület között, a Havanna javára, melynek csak annyi a hátránya, hogy több időt vesz igénybe a belvárosba való bejutás.

Havanna lakótelep
1/7
Havanna lakótelep

A III. kerületben Békásmegyernek is javul a megítélése, de természetesen a legjobban a Pók utcai és a Gyógyszergyár utcai lakótelepet kedvelik itt az emberek, ezek mellett szeretik még a belső óbudai paneleket is. A IV. kerületben a kedvelt lakótelepek közé tartozik a Semsei-park és az SZTK környéke, a Tél és a Nyár utca. A kerületben az Aradi utcának rossz a megítélése, de az olyan forgalmasabb, zajosabb utak melletti részeket sem kedvelik az emberek, mint amilyen az Árpád út környéke - jelezte Balla Frigyes.

Újpest
7/7
Újpest

Újpesten jellemző egyébként, hogy az itteni lakosok lokálpatrióták, tehát, aki a kerületbe született, az szívesen itt is marad, és másik lakást is itt választ magának. Ennek egyik oka, hogy elér a kerületbe a metró, nagyon jó az infrastruktúra. Az is igaz persze, hogy például a szomszédos kerületek közül a XIII. kicsit drágább, a XV. kerület megítélése kicsit rosszabb, ezért is maradnak sokan kerületen belül.

Melyik a legkedveltebb panellakás?

Érdekes kérdés, hogy lakótelepen belül, melyik lakást szeretik választani az emberek. Amit alapvetően kedvelnek, azok az 1-6 emeletek, de van aki feljebb, van aki lejjebb szeret költözni - jelezték az ingatlanosok. Amit sokszor kizárnak a vásárlók, azok a zárószintek. Bár Nagy Andrea szerint akad olyan vevő is, aki kifejezetten ilyet keres.

Sokan a szélső lakásokat keresik a házakban, míg mások a mindkét oldalról lakott lakásokat kedvelik. Ami még fontos, hogy a “sötét konyhásat" nem szeretik az emberek, azaz általában követelmény, hogy legyen ablak a konyhán. Sokan egyébként az 59 négyzetmétereseket is a nagyobb, használhatóbb konyha miatt kedvelik, de van, aki az egyébként nagy előnynek számító erkély miatt lemond a nagyobb konyháról.

És az árak

Ami az árakat illeti, a legalacsonyabb árakkal a XVIII. kerületben találkozhatunk. Ott a 35 négyzetméteres lakások ára 10,5-12 millió forint között mozog állapottól és elhelyezkedéstől függően. Az 53-60 négyzetmétereseknél 11-13,5 milliós árakról beszélhetünk, míg a 72 négyzetmétereseknél 12-15 milliós árakról. Az árnövekedés mértéke a válság mélypontjához képest mintegy 30-40 százalék minden méretnél - jelezte Rácz Gyula László.

Havanna lakótelep
2/7
Havanna lakótelep

A metró közelsége miatt a IV. kerületben a panelek ára némileg magasabb: a 36 négyzetméteres, másfél szobás lakások ára - melyeket az áremelkedés beindulása előtt még 7-8 millióért tudtak eladni - mára felkúszott 11-13 millió forintra. Az 53-58 négyzetméteres lakások ára 9 millióról 14-15 millió forintra emelkedett, míg a 71-esek 11-12 millióról 16-18 millióra drágultak. De adtak el 20 millió forintért is ingatlant, igaz annak a lakásnak a tulajdonosa 8 millió forintot tett bele a felújításba, így kirívó esetről van szó - jelezte Balla Frigyes, aki hangsúlyozta, hogy a pontos eladási árat az elhelyezkedés és az állapot határozza meg, így ez 1-2 millióval módosítja lefelé vagy felfelé az átlagárat.

A legmagasabb árakkal persze a III. kerületben találkozhatunk, melyek Nagy Andrea tapasztalatai szerint tavaly érték el csúcspontjukat. Ekkor nem volt ritka, hogy a nagyobb, jobb helyen lévő panellakásokért akár 30 millió forintot is hajlandóak voltak megfizetni a vevők. Mára azonban csökkenést mutat a tendencia, mérséklődik a fizetőképes kereslet, amely nagymértékben hat a panellakások áraira, így ezek most már lassan lefelé csorognak, és ez várhatóan a továbbiakban is így marad.

 

 

Vélemények (0)
Új hozzászólás
Nézőpontok/Történet

ÁLLATSZOBROK // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:30
00:07:33

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

A gyerekek nagy örömére az országban számos állatot ábrázoló alkotás található, melyek gyakran kvalitásosak ugyan, mégis kevésbé művészi kivitelükről, mint inkább cukiságukról ismertek. Az Egy hely mai részében több kedves állatszoborral ismerkedhetünk meg. 

Nézőpontok/Történet

SZABADSÁG HÍD // Egy hely + Építészfórum

2022.01.26. 13:27
00:07:16

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Az eredetileg Ferenc József nevét viselő építmény a Főváros legrövidebb hídja, ám annál látványosabb. Az Egy hely mai részében az 1896-ban épült Szabadság híd izgalmas történetével ismerkedhetünk meg.

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTP-sütiket használunk a jobb működésért. További információk