CPI Property Group – Zöldkertektől az energiaközösségekig

A CPI Property Group fenntarthatósági stratégiája évek óta rendszerszinten épül be a fejlesztési és üzemeltetési folyamatokba – a portfólió folyamatos korszerűsítése mellett az új beruházások is szigorú környezeti szempontok mentén valósulnak meg. Nagy Iván fejlesztési igazgatóval a jelenlegi ESG-gyakorlatokról, a bérlői együttműködésről és a karbonlábnyom-csökkentéshez vezető lépésekről beszélgettünk.

Mikor kezdtétek el az átállást egy fenntarthatóbb működési modellre?

Nagy Iván: Amikor CPI több ingatlanportfólió felvásárlásával megjelent a hazai piacon – ez körülbelül tíz évvel ezelőtt történt –, már akkor megjelent ez a szemlélet. Ebben a témában megelőztük a piacot, azóta is napirenden van, és egyre hangsúlyosabb szerepet tölt be a működésünkben. Szép lassan beépült a szervezeti kultúránkba, a kollégák gondolkodásmódjába, és azóta minden fejlesztésünk, felújításunk, nagyobb léptékű átalakításunk ennek szellemében valósul meg.

Minden vállalásunkat validáljuk, emellett a Párizsi Klímaegyezmény keretében is számos kötelezettséget vállaltunk, amelyeket minden egyes klímacsúcson felülvizsgálnak és szigorítanak. Kidolgoztunk egy úgynevezett ESG Roadmapet, amely minden egyes fejlesztési projektünket végig kíséri – ennek megfelelően minden felújítás és új épület esetében kötelezően meg kell jelenniük a fenntarthatósági szempontoknak.

Tehát a meglévő irodaházakat már ehhez a szemlélethez hangoltátok.

N.I.: Így van. Fontos megjegyeznem, hogy ez a folyamat nem zárult le. Nagyjából három-öt évvel ezelőtt, amikor az Immofinanz és az S Immo által kezelt épületek is bekerültek a CPI portfóliójába, a bérbeadható területünk megközelítette a 650 ezer négyzetmétert – ezzel jelentős számú irodaház, bevásárlóközpont és szálloda csatlakozott a rendszerhez. A projektek első átvilágítása már olyan szempontok mentén történt, amelyek a fenntarthatósági kritériumokat helyezték előtérbe: milyen korszerűsítések vagy zöld megoldások találhatók az adott épületekben, illetve mi hiányzik ahhoz, hogy valóban tükrözzék a vállalat környezettudatos törekvéseit. Ezeket a fenntarthatósági szempontokat évente be kell építenünk a költségvetési tervezésbe is.

A kapcsolódó beruházásokat külön is jelölni kell: melyek azok a ráfordítások – az úgynevezett „green capexek" –, amelyek fenntartható irányba mozdítják el az adott ingatlant. A hitelfolyósító intézmények ítélete ma már alapvetően azon múlik, hogy egy fejlesztés milyen ESG szempontok szerint valósul meg – ez a pontozási rendszerben is egyre nagyobb súlyt kap.

A tulajdonos is abszolút támogató partner ebben, pontosan látja, hogy az ingatlanjainkban is meg kell jelenniük azoknak a fenntarthatósági elveknek, amelyek mögött egy tudatos, következetes filozófia húzódik.

Terveztek-e a jövőben olyan új építésű irodaházakat, amelyek már fenntartható szempontok alapján kerülnek kialakításra? 

N.I.: A New Age irodaházunk 2019-ben elnyerte az Év Koncepciója díjat. Azóta azonban az üzleti környezet nem tette lehetővé, hogy az épület ténylegesen megvalósuljon. Most viszont megújítottuk a projekt építési engedélyét, és ennek kapcsán számos új megoldást vizsgáltunk meg, amelyek beilleszthetők (a fenntarthatósági törekvések mentén) az épület koncepciójába. Egy ilyen létesítményt létrehozni azonban rendkívül összetett feladat. Mostanában sok szó esik arról, hogy olyan épületeket kellene tervezni, amelyek nem vesznek el a környezettől, hanem gyakorlatilag önellátó módon termelik meg a szükséges energiát. Ilyen típusú épületből még kevés van, de meggyőződésem, hogy a jövő ebbe az irányba tart. Mi is arra törekszünk, hogy az épület CO₂-kibocsátása nulla vagy nullához közelítő értékű legyen, és minden elérhető fenntarthatósági lehetőség valamilyen formában megjelenjen a házban.

Fontos azonban megjegyezni, hogy mindennek anyagi vetülete is van. A beruházás bekerülési költségeit mindig szembe kell állítani a megtérülési oldallal – hiszen egy épület nem működik bérlők nélkül, akik bérleti díjat fizetnek, tehát gazdasági szempontból is megalapozott döntésekre van szükség. Téves lenne azt állítani, hogy kizárólag idealizmusból áldozunk jelentős összegeket egy épületre. Egy ilyen volumenű beruházást erős pénzügyi számításoknak is alá kell támasztaniuk – világosan látnunk kell, hogy az adott épület milyen módon, milyen időtávon belül térül meg.

Az új bérlők már specifikusan a fenntartható megoldásokat keresik egy bérelhető épület struktúrájában? Mennyire vált ez alapelvárássá a bérbeadási folyamatokban?

N.I.: Úgy látom, hogy manapság már – különösen a nagyobb bérlők esetében, de egyre inkább a kisebb cégek körében is – megjelenik az igény, hogy már az előzetes feltételek között, illetve a piac folyamatos monitorozása során is kiemelt szempontként vizsgálják, ki milyen típusú épületet fejleszt, mennyiben illeszkedik az adott projekt a Párizsi Klímaegyezmény elvárásaihoz, az ESG-törekvésekhez, illetve az Európai Unió által meghatározott környezeti normákhoz. Azt is egyre tudatosabban figyelik, hogyan állíthatók párhuzamba ezek a szempontok a saját vállalati fenntarthatósági céljaikkal.

Milyen elvárásokat fogalmaztok meg a bérlők felé, és milyen eszközökkel motiváljátok őket?

N.I.: A bérleti szerződésekhez egy ESG-melléklet is társul – erre mi „Green Lease"-ként hivatkozunk –, amely valójában egy együttműködési megállapodás a bérlőkkel. Ebben közösen rögzítjük, milyen fenntarthatósági célokat és vállalásokat kívánunk megvalósítani a jövőben. Az egyik legfontosabb célkitűzésünk a vízfelhasználás csökkentése, amelynek alapfeltétele, hogy a fogyasztást mérni tudjuk – ennek megfelelően minden bérleményhez külön vízmérőt telepítünk.

A piacon általában még területalapú elszámolás jellemző, nem a tényleges fogyasztás alapján történik az elszámolás – ezen a gyakorlaton szeretnénk változtatni a közeljövőben. A teljes portfólió szintjén is törekszünk a fogyasztás mérséklésére, de ezt önmagában a bérbeadó nem tudja elérni – ehhez a bérlők aktív közreműködése is elengedhetetlen. Fontosnak tartjuk, hogy közösen dolgozzunk azon, hogy a vízhasználat tudatosabbá váljon, és minél kisebb ökológiai lábnyommal járjon.

Egy másik hangsúlyos terület az energiafelhasználás, amelynek csökkentésére és tudatosabb használatára törekszünk. Ezekhez a témákhoz edukációs programokat is társítunk, valamint rendszeresen szervezünk fórumokat, ahol tapasztalatokat osztunk meg egymással, és lehetőséget biztosítunk a bérlőknek is, hogy visszajelzést adjanak az adott irodaház működéséről. Emellett javaslatokat is tehetnek arra, hogy szerintük milyen intézkedések segítenék elő saját működésük vagy az épület fenntarthatósági teljesítményének javítását. Ezeket minden esetben átgondoljuk – ha a javaslatban látunk potenciált, és az kézzelfogható eredményeket hozhat, akkor megvizsgáljuk, milyen tervezési keretek között, milyen módon tudjuk a gyakorlatba is átültetni.

Milyen további eszközökkel vagy megoldásokkal valósulhat meg az épületek környezeti szempontú újragondolása – például a fűtés terén?

N.I.: Számos épületünk esetében jelenleg is zajlik az átállás a kazános fűtésről hőszivattyús rendszerre, amely megújuló energiaforráson alapul. Minden esetben egyedi tervekkel dolgozunk, figyelembe véve az adott épület korát, eredeti műszaki kialakítását és gépészeti rendszerét – ezekhez igazítjuk a hőszivattyús megoldás bevezetésének módját. Fontos kiemelni, hogy ez a fűtési rendszer alapvetően nem használ fel fosszilis energiát. Más kérdés, hogy az elektromos áram milyen forrásból származik – erre vonatkozóan a teljes portfóliónkra kiterjedő tanúsítvánnyal rendelkezünk, amely igazolja, hogy zöld energiából származó villamos áramot vásárolunk épületeink működtetéséhez.

Külön energetikai osztályunk foglalkozik az épületek üzemeltetésének elemzésével: például a légkezelők indítási és leállási időpontjait is nyomon követik, hogy elkerüljük az egyidejű energiaigények miatti pazarlást, és kiegyensúlyozott energiafelhasználást érjünk el.

A jelenlegi piaci helyzetben komoly kihívást jelent az energiakapacitás hiánya. Budapesten különösen érzékelhető, hogy az áramszolgáltató nehezen tudja kiszolgálni a növekvő igényeket: kevés az elérhető trafóállomás, a hálózat kapacitása korlátozott.

A hőszivattyús rendszerek térnyerésével – a korábbi gázalapú megoldásokhoz képest – lényegesen nagyobb mennyiségű villamos energiára van szükség, amit a jelenlegi hálózat csak korlátozottan tud kiszolgálni. Ezért elengedhetetlen az infrastrukturális fejlesztés, de ugyanakkor a fejlesztők felelőssége is jelentős: hogyan gazdálkodunk az energiával, és miként optimalizáljuk a felhasználást úgy, hogy az ne terhelje túl a meglévő hálózatot.

További szempont, hogy éjszaka az áram jóval kedvezőbb árú – ilyenkor érdemes tárolni, majd napközben felhasználni a korábban betáplált energiát. Erre a célra léteznek például fázisváltó rendszerek, amelyek lehetővé teszik az éjszakai hűtési energia tárolását és nappali hasznosítását. Egyik új épületünk esetében már felmerült annak lehetősége, hogy ilyen rendszerrel valósuljon meg: éjszaka betápláljuk a hűtési energiát, nappal pedig visszanyerjük. Ezáltal gyakorlatilag nulla „friss" energiát használunk – amit egyszer betápláltunk, azt később hatékonyan hasznosítani tudjuk.

Emellett retail parkjainkban több helyszínen is telepítésre kerültek napelemparkok. Ilyen rendszer működik például a Campona bevásárlóközpontban, és mostanra két nagyobb CityMarket egységünk esetében is megvalósult a kiépítés. Bár ezek a rendszerek nem képesek az épületek teljes energiaszükségletét fedezni, jelentős mértékben hozzájárulnak a fogyasztás csökkentéséhez, és lehetőséget teremtenek arra, hogy az energia egy részét saját forrásból állítsuk elő.

Bízom benne, hogy egy-két éven belül olyan pontos, mérhető eredményekkel is rendelkezünk majd, amelyek alapján világosan látható lesz, mekkora mértékű csökkenést sikerült elérnünk. A vízfelhasználás terén is ambiciózus célokat tűztünk ki: több mint 10 százalékos csökkentést tervezünk, amely egy ilyen volumenű portfólió esetében valóban jelentős vállalásnak bizonyul.

Az épületek belső terei mellett (a napelemen túl) a külső környezet kialakítását is „zöld szemlélet" jellemzi. A Balance és a Gateway Office Park esetében például különösen nagy hangsúlyt fektettetek a külső zöldfelületek kialakítására.

N.I.: Ezek a projektek jelentették az első lépéseket az ESG-szempontú fejlesztési stratégia gyakorlati megvalósításában, mindkét helyszínen kiemelt szerepet kapott a külső zöldfelületek tudatos kialakítása. A Gateway Office Parkban és a Balance Office Parkban is gondosan tervezett, igényes zöld környezet fogadja az érkezőket – utóbbi esetében egy valódi „városi oázis" jött létre, ahol az épületek között húzódó terek gyakorlatilag egy önálló mikroökológiai rendszert alkotnak. Ezek a mikrokörnyezetek egyrészt esztétikailag is értékesek, másrészt hozzájárulnak a városi hőszigethatás mérsékléséhez, valamint a munkavégzést támogató kellemes környezet megteremtéséhez is.

A Balance Office Parkban kiemelten fontos szerepet játszik az eső- és rétegvíz visszaforgatása. Az ökológiai szempontokat figyelembe véve olyan diverz növényfajokat választottunk, amelyek jól alkalmazkodnak a városi klímához, alacsony vízigényűek, és jól tűrik a hosszabb száraz időszakokat, illetve a környezet természetes hűtésében is szerepet játszanak – szemben a burkolt felületekkel, amelyek a hő visszasugárzásával tovább fűtik a környezetet.  Az öntözés víztakarékos rendszerben történik, a felhasznált esővizet szikkasztórétegek és tárolótartályok segítségével gyűjtjük, majd újrahasznosítjuk.

A járdaburkolatok is integrált funkcióval bírnak, nem tartalmaznak hagyományos vízelvezetőket, mivel maguk a burkolatok szikkasztó jellegűek – áteresztik az esővizet, amelyet az alájuk tervezett rétegrendek elraktároznak, és szükség esetén a növényzet hasznosítani tudja a későbbiekben. Az ültetőterek kialakítása is ezt a szemléletet követi, ugyanis rétegvíz tárolására alkalmas rendszereket integráltunk a növényágyások alá, így aszályos időszakban sem szükséges állandó öntözés (ez szükség esetén tárolótartályból történik, szivattyús rendszerrel). Egyes fejlesztések esetében azt is megvizsgáljuk, hogyan lehet a mélygarázsokban gyakran megjelenő zsompvizeket – amelyeket jelenleg szivattyúval vezetünk el – tárolás után öntözési célra újrahasznosítani. Ennek alkalmazása természetesen csak megfelelő vízminőség-ellenőrzés mellett lehetséges. Mindezeken túl igyekszünk minél több zöldtetőt (és a jövőben zöldhomlokzatot) is kialakítani, amelyek szintén a városi mikroklíma javítását szolgálják.

Ha már az irodai jólétet említjük: milyen szolgáltatásokat kínáltok a bérlők számára?

N.I.: A pandémia időszaka erőteljesen a home office irányába terelte a munkavégzést, ugyanakkor mi úgy gondoljuk, hogy az otthon nem a munka természetes közege, hanem a pihenés, a feltöltődés színtere. Szeretnénk arra ösztönözni bérlőinket, hogy a munkavégzés elsődleges helyszíne továbbra is az iroda legyen. Ennek érdekében igyekszünk minden szükséges feltételt biztosítani – nemcsak a munkakörnyezethez, hanem minden olyan kiegészítő tevékenységhez is, amely hozzájárul a jó közérzethez és a mindennapi egyensúly fenntartásához. A myhive márkához tartozó épületek (például Haller Gardens vagy Atrium Park)  többek között szolgáltatott irodai megoldásokat kínálnak, és olyan koncepciót képviselnek, amely – a szállodai világot idézve – otthonosabbá és élhetőbbé teszi az irodai környezetet. A cél, hogy a bérlők komfortosabban, felszabadultabban érezzék magukat a munkanapok során. Az említett koncepciót és a kilenc éve ugyancsak jól működő bérlői wellbeing programunkat közös platformra emeltük és tovább fejlesztettük az elmúlt két évben.

Jelenleg a CPI-nál működik erre a filozófiára épülő bérlői előnyrendszer program, a CPI Club, amely gyakorlatilag ugyanezeket az elemeket foglalja magában hálózati megoldásokkal továbbfejlesztve. Az alapvető gondolat az, hogy nem egyszerűen irodateret bérbeadóként működünk, hanem átfogó szolgáltatást nyújtunk. Az irodabérlet pedig csupán ennek egy komponense, emellett számos egyéb lehetőséget biztosítunk a bérlők és munkatársaik számára. Ilyen például futóklub, a wellnessrészleg, a masszázs, a jóga, a pilates – a kínálat rendkívül sokrétű (például vannak olyan őstermelői piacok is, amelyek közvetlenül az irodaház területén kapnak helyet). Lényegében arra törekszünk, hogy a bérlőknek ne kelljen elhagyniuk a komfortzónájukat – az irodai környezet kínáljon számukra mindent, amire a hatékony munkavégzéshez és a kiegyensúlyozott napi működéshez szükségük lehet. Ezzel időt is nyernek, és lehetőségük nyílik arra, hogy a hétköznapi teendők egy részét is kényelmesen, „házon belül" intézhessék, ami közvetlenül hozzájárul a komfortérzet növeléséhez. Ez a szemlélet szorosan illeszkedik az ESG social pilléréhez, amely számunkra is kiemelten fontos. Az emberi jóllét mindig alapvető érték – ha valaki nem érzi jól magát a környezetében, nem fog szívesen ott tartózkodni.

A CPI Hungary hosszú távú célkitűzéseiben szerepel a karbonlábnyom csökkentése. Milyen fejlesztések vannak még hátra? Milyen eredményeket sikerült eddig elérni ezen a területen?

N.I.: Amiben valóban szeretnénk aktív szerepet vállalni – és amely különösen nagyobb léptékű fejlesztések esetében válik hangsúlyossá –, az az energiaközösségek létrehozása. A piacon már több fejlesztő is nyitott erre a gondolkodásmódra, illetve vannak olyan szereplők, akik kifejezetten ilyen modellekben képzelik el a jövőt. Az energiaközösségek alapja, hogy az energiatermelés és -felhasználás egy zárt, helyi rendszerben valósul meg: a közösség maga termeli meg, és belső elosztási logika mentén használja fel az energiát.

A rendszerben lakóépületek, szociális vagy közösségi intézmények, irodaépületek is részt vehetnek. A koncepció logikája egyszerű: míg napközben a lakások energiaigénye minimális – hiszen a legtöbben távol vannak otthonuktól –, addig a közösségi épületekben zajlik az aktív működés. A nap során megtermelt, de lakossági oldalon fel nem használt energia így felhasználható a munkahelyeken vagy intézményekben. Délutántól ez az arány megfordul, az irodák kiürülnek, a lakófunkciók kerülnek előtérbe. A közösség tehát képes rugalmasan reagálni az időszakos igényekre. Ez egy kiegyensúlyozott, kölcsönös hálózathasználatra épülő modell, amely az éjszakai órákban – amikor az energiafelhasználás természetesen visszaesik – tovább optimalizálható, az energia ebben a rendszerben időben és térben is átcsoportosítható. Skandináv országokban már több jól működő példa is létezik erre – nálunk ez még a jövő zenéje, de határozottan olyan irány, amely felé a hazai fejlesztéseknek is érdemes elmozdulniuk. Az energiaközösségekbe bármely fejlesztő bekapcsolódhat, és a megtermelt energiát megoszthatja a bérlők, lakók vagy helyi közösségek között – később pedig visszanyerheti, amikor számára aktuálisan szükségessé válik. Különösen integrált, vegyes funkciójú fejlesztések esetében bír ez nagy jelentőséggel, hiszen ezekhez rendszerint szociális vagy oktatási intézmények is kapcsolódnak.

Cselőtei Boglárka