Függőfolyosók másképp

116 m utcai homlokzat, kis telekmélység, heterogén beépítésű környezet, 174 lakás – nehéz feladattal szembesült a VIII. kerületi Jázmin utcai társasház tervezője, Annus Marina. A megvalósult épület karakteres eleme lett a hagyományos udvari függőfolyosókat újraértelmező félig zárt, hézagosan rakott üvegsávos lezárás.

Előzmények
CÉH zRT. 2004. februárjában megbízást kapott a Danubius Ingatlan zRt.-től a Jázmin u. 16. számú ingatlanra egy soklakásos társasház tervezésére. Feladat volt a helyi adottságok figyelembevételével egy befektetői szempontból optimális elrendezés. Mindezt tervezői szempontból a szomszédos ingatlanok minél kisebb zavarása mellett igyekeztünk megoldani. Először beépítési vázlattervet készítettünk 3 alternatívában. A kerületi főépítésszel és a megbízóval közösen került kiválasztásra a végleges variáció, melyet tovább fejlesztettünk engedélyezési- és kiviteli tervekké. A megbízó a kivitelezői versenyeztetést az egyszerűsített tendertervekké továbbfejlesztett engedély tervekből oldotta meg. Ennek eredményeképpen a Bausystem Kft. kapta meg a generálkivitelezői megbízást. Az épület 2005. februártól 2007. májusig készült.

A telekre korábban már egy elvi beépítési engedélyezési terv is készült, ami alapján kiadott jogerős engedélynek főbb paramétereit és kikötéseit a tervdokumentációban be kellett tartani. A 174 db lakás kb. 10000 m² bruttó szintterülettel épült.

 

 

A tervezési terület ismertetése
A Jázmin utca egyirányusított. Az utca túloldalán 16 emeletes lakótelepi pontházak állnak. A tervezési helyszín nagyon hosszú utcai oldallal rendelkezik (kb. 115 m), a hátsó telekhatárok felé viszont igen keskeny a telek, és a Jázmin utca mentén kelet irányba kb. 2,3 m-t lejt. A Jázmin u. 16. sz. ingatlan nyugati szomszédja egy földszint + 2 szint magas iskolaépület, melynek csatlakozó tűzfala csak földszintes. A nyugati telekszomszéd viszont egy szabadon álló iroda épület. Itt hosszú távon is kevéssé valószínű, hogy a kívánt zártsorú beépítés megvalósul. Ezért az ehhez a szomszéd telekhez csatlakozó kötelező tűzfalat egy a homlokzatbefordulást idéző tűzfalfestéssel láttuk el. 

Az északi telekrészhez csatlakoznak a szomszédos, többnyire 5 szintes lakóépületek belső udvarai és a 3 db kb. 21 m párkánymagasságú tűzfaluk. Az építtető a megvalósulás folyamán hosszadalmas viták után tudta csak a szomszédos ingatlanok tulajdonosi tiltakozásai miatt a beépítési jogát gyakorolni. Ezért is húzódott el a kivitelezés több mint két évig.

 

 

A tervezés kezdetekor a telken még csak egy szabadon álló volt fűtőmű épület, egy trafóépület valamint egy 59, 0 m magas kémény állt. A területen a hátsó kerítés mentén, a távfűtő művek föld feletti vezetéke található, melyet a beépítési koncepcióban, költségkímélési okokból, a megbízó kérésére megtartandónak kellett figyelembe venni. Ezt részben az egyik belső udvar teraszos lefedésével, részben pedig kertészeti eszközökkel próbáltuk vizuálisan eltakarni. Az új társasház építési munkálataihoz először a helyszínen található épületek és a kémény bontása volt szükséges. Az épületek bontási dokumentációját 2004. tavaszán készítettük el.

A tervezett koncepció
Feladatunk a kerületi lakásigények és az Orvostudományi Egyetem közelsége miatt többnyire 1-1,5 szobás lakások tervezése volt, melynek a 2006. évi értékesítési ára 200.000,-Ft + ÁFA/m²-tól indult. Ez egy rendkívül szűk költségkeretet jelentett, abban az időben az egyik legolcsóbb budapesti lakásárnak számított.

A tervezésnél kiindulásként kellett figyelembe venni, hogy az utcával átellenes belső udvari oldal északra tájolt, ezért ide lakásokat csak úgy lehetett elhelyezni, hogy ezeknek legalább egy lakószobájuk délre, a Jázmin utcára ill. a keleti vagy nyugati tájolású belső udvarokra nézzen. Ez az adottság, valamint a telek keskeny volta egyben a középfolyosós telepítést kizárta.

Az épület összesen hét lakó és két parkoló szinttel rendelkezik, középmagas, magassága a csatlakozó hátsó tűzfalakhoz igazodik. A lépcsőházak minimalizálása érdekében a lakások nyitott közlekedő folyosókról nyílnak, melyek az hosszú utca menti szárny északi udvari oldalán helyezkednek el. A folyosók tervezésénél törekedtünk arra – ami egyben beruházási igényként is merült fel -  hogy ne a régi függőfolyosók hangulata jelenjen meg az épületen. Ezért lezárásként félig zárt, hézagosan rakott színes ragasztott üvegsávokkal ellátott külső folyosókat terveztünk. A folyosók összesen két lépcsőházra vannak felfűzve, melyek a pincétől a tetőszintig a függőleges összeköttetést biztosítják és egy-egy lifttel rendelkeznek. A lépcsőházak nyitottak, ezáltal egyben füstmentesek és így megfelelnek a középmagas épület tűzvédelmi előírásainak is. A 115 m hosszú telek mentén próbáltuk a folyosók hosszát azzal csökkenteni, hogy az épület közepébe, a dilatáció és egyben a tűzszakaszhatár két oldalára egy-egy, a folyosószakaszt lezáró, átmenő lakást közbeiktattunk. Vízszintes átközlekedés a két lépcsőház között csak a pince, illetve a földszinti garázsokon keresztül, valamint a legfelső lakásszinten biztosított, ami egyben tűzvédelmi előírás is volt.

 

 

A hosszú épülettömeg az utcai fronton az első emeleti lakószinttől felfelé két helyen öblösödik. Ezt a tömegugrást a halvány szürkéskék homlokzatszínezéssel is igyekeztünk kiemelni. Az erkélyek maximális 1,0 m-es kiülése sajnos szabályzatban rögzített volt, így kevés lehetőséget hagyva a mozgalmasabb tömeg alakításának. Az utcai erkélykorlátokon visszaköszönnek a belső udvarok sávos üvegfolyosói és egyéb korlátok részletei.

Az épület 2 db, a lakásokhoz vezető utcai főbejárattal rendelkezik. A garázsok megközelítése 3 db gépkocsi kapun keresztül történik, ahol az egyik közülük a telek legmélyebb pontján a parkoló gépekkel ellátott, résfalas szerkezettel készült pincegarázsba, a másik kettő pedig a szintén parkoló gépekkel berendezett földszinti garázsokba vezet. Ezekhez a garázsokhoz csatlakoznak a lakói tároló rekeszek is. A telek mélyebb részén a Jázmin utcáról közvetlen megközelítéssel helyezkedik el egy galériás üzlet. A legalsó lakószint az előírásoknak megfelelően min. 3,0 m-rel van a legmagasabb utcai járdaszint fölött.

A kerti kijáratok a lépcsőházak földszintjéről biztosítottak. Az első emeleti folyosók udvari oldalán, arról nyílóan a lakóház számára közös használatú teraszokat alakítottuk ki a földszinti garázstömeg tetején. Az utcai homlokzat mentén visszahúzott tetőteraszos lakásokat terveztünk, melyek teljes üvegfalakkal és árnyékoló előtetővel csatlakoznak a külső térhez. Ez az épület magasságának vizuális csökkentését volt hivatott eredményezni. Az erkélyek, a homlokzaton alkalmazott áttört és tömör korlátelemek, és a pasztellszínek játékával a több mint 100 m hosszú utcafronti falat igyekeztünk megbontani, fellazítani.

 

---

Budapest VIII., Jázmin u. 16.

vezető tervező: Annus Marina
építész munkatárs: Varga Imre
szakági tervezők:
statika: Bencze Zoltán
épületgépészet: Berzétei László
elektromosság: Sápi János
úttervezés: Bálint Pál
kerttervezés: Wallner Krisztina
tűzvédelem: Bárdi Albert
generáltervező: CÉH zRt.

tervezés éve: 2004-2005
kivitelezés éve: 2005-2007
bruttó szintterület: 10.000 m²
építtető: Danubius Ingatlan zRt
generálkivitelező: Bausystem Építőipari Kft.

fotók: Annus Marina