Lakáskonferencia Budapesten

Május 21-22-én nemzetközi konferencia zajlott Budapesten, annak apropóján hogy a korábbi években megindult kedvező gazdasági folyamatoknak köszönhetően végre van lehetőség a szociális lakásépítés újraindítására.

Május 21-22-én fontos - mondhatni égetően fontos - konferencia zajlott Budapesten. Nemzetközi eszmecsere annak apropóján, hogy a korábbi években megindult, kedvező gazdasági folyamatoknak köszönhetően végre van lehetőség a lakásügy "meglódítására", a szociális lakásépítés "föltámasztására", újraindítására.
A Minőség és választás címmel meghirdetett tanácskozásra - az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Kht. szervezésében - valóban Európa majd' minden szegletéből érkeztek résztvevők, hogy megosszák tapasztalataikat a magyar jelenlévőkkel, és persze egymás között is, az építés-építészet egyik legfontosabb szegmenséről, a lakásépítésről.

Magyarország érdekes helyzetben van mostanság - ha úgy vesszük, lakáshiány egyáltalán nincs! Ahogy a második napi szekcióülések során hallható volt Bitó János építész, egyetemi tanár (BME Lakóépülettervezési Tanszék) előadásán, hazánkban 4 millió lakás van, tehát a nyers statisztikai adatok szerint 2,5 főre jut egy lakás, ami nemzetközi összehasonlításban is kedvező. Erősen sarkítva még hozzáfűzhetnénk, hogy a népesség amúgy is fogy, tehát nincs semmi teendő lakásügyben!

Mi a teendô?
Ez persze egyáltalán nincs így, tudjuk, hogy rengeteg teendő van. Felújítani kell és modernizálni, minőségi javítást kell végrehajtani és persze újat is kell építeni. Ráadásul mindezt ma már piaci körülmények között muszáj megvalósítani, és nem csak a hazai viszonyok számbavételével, hanem szoros összefüggésben a nemzetközi trendekkel, a tőke mozgásainak ismeretében. Alkalmazva a legújabb finanszírozási modelleket, és persze figyelembe véve az építészet esztétikai összetevőit. (Ha csak ez utóbbit néznénk, hogy micsoda kinézetű, pöffeszkedő, valójában semmilyen stílust nem képviselő házak tömege épült az utóbbi tíz évben, akkor szívesen mondanánk, hogy nincs is fontosabb annál, mint ezt az áradatot fékezni és ellensúlyozni!)

És mialatt tudósítunk a konferenciáról, azalatt is drága, a jelenlegi magyar keresetek mellett a legtöbb ember számára megfizethetetlen lakóparkok nőnek ki a földből, nap mint nap hirdetve-kelletve magukat - csak pontosan azt nem tudjuk, kinek-mindenkinek? Nyilvánvaló, hogy ezeket csak egy szűk réteg tudja megvásárolni, az emberek többsége mindennapos küzdelemben él azért, hogy legalább azt megtarthassa amije van. Sajnos azonban nem biztos, hogy valóban sokáig érdemes megtartani számos lakást-házat. Például a lakásállomány 25%-a régi vályogépületben van, melyeknek alig van alapozása, szigetelésük sem megfelelő, és korszerűsítésük sok egyéb gondot vetne föl, ezért ezek helyett valóban újat kéne építeni - vetette föl Bitó János.

A hazai helyzet eleve igen összetett. Egészen más modellel írható le Budapest és környéke, mint a többi városok, és persze van a harmadik szegmens, a falvak, melyeket leginkább terhel az említett vályogház-gond. Érdemes még megemlíteni e témafelvető tudósításban, hogy hasonló arányt, 25%-ot képviselnek a lakásállományon belül a paneles épületek is. Az építész szakma gondolom szívesen megtenné, hogy egyszerűen elfelejti ezeket a házakat, mint egy letűnt rendszer kényszerét, amibe meggyőződésük ellenére hajszolták bele az építészeket.

Petró Bálint építészkari dékán, mint a szekció elnöke, idézte is azt a bizonyos, nekünk 30 éve még tanított "tételt", miszerint a panelházak tervezésekor törekedni kell minél hosszabb darupályák kialakítására, mert ez költségcsökkentő tényező. Ezen már túl vagyunk, de még igen sok teendő szükségeltetik ahhoz, hogy a németországi keleti tartományokban sikerrel megvalósított panelház-korszerűsítési programhoz hasonló valósuljon meg idehaza (egyes részletekrôl, a bírálatokról is lásd alább az Axel Viehweger elôadásáról írottakat).

Szintén nem lenne rossz, ha hazánkban is működne olyan minőség-biztosítási rendszer, melyről Roger Courtney (NHBC) tartott előadást. Nagy-Britanniában több mint hatvan éve, 1936-ban indították meg azt a mára jól és kiforrottan működő szisztémát, melynek lényege a szigorú ellenőrzés és a folyamatos visszacsatolás. Minden ügyet egyenként kezelnek, ez is fontos feltétele annak, hogy már a hitelfelvételnél tényező legyen az NHBC működése. A cég az állami szabványokon felül saját normarendszerrel dolgozik, és nagyon szigorúan veszik ennek teljesülését. Fontos még az információk, adatok folyamatos számítógépes rögzítése, és az információ technológia (IT) magas színvonalú alkalmazása.

Herbert Ablinger osztrák építész tömöröen próbálta fölvázolni azokat a nehézségeket, melyekkel a lépéselőnyben lévő Ausztria bajlódik - hátha ebből tanulunk itthon. Az egyik gond a városi forgalom, ami jelentősen rontja az életminőséget. Ezen pedig nem hogy segítene, de inkább ront a kiköltözés, a kiáramlás a városokból. Nagyvárosoknál igen fontos a természetes vizek kezelése is, például nem biztos, hogy Bécs hosszú távon nem fogja-e megszenvedni a sokágú Duna fix mederbe terelt csatornává szelidítését. Építészeti szempontból a három fő kérdés a városépítés/lakásállomány, a szociális lakásépítés helyzete és a kísérleti, vagy inkább előremutató lakásépítés. Aki csak kicsit is figyel Ausztriára, az tudja, hogy főleg ez utóbbiban hosszú évek óta sok minden történik ott, és a folyóiratok, kiállítások, szimpóziumok rendszeresen foglalkoznak eredményeikkel, hogy megfelelő visszacsatolás történjen társadalmi méretekben. Ehhez is kapcsolódik, hogy nagyon rossz helyzetet okoz a túl sűrű beépítés, a beépítettség átlagban 1:1,5, miközben 1:3 lenne az ideális. Ablinger saját irodájának példáiból vetített képeket, melyek a www.a-v.at honlapon megtekinthetők.
E szekcióban volt még két érdekes magyar előadás is, Tiderenczl Gábor építész (ÉMI) az elérhető lakások fenntarthatósági kérdéseiről számolt be saját kutatásai alapján, míg dr. Makovényi Ferenc építész a multinacionális SKANSKA képviseletében tartott előadást a skandináv példákról a fenntartható lakásépítésben. Ezen előadások kapcsán elhangzott egy rövid hozzászólás, amely azt tette szóvá, hogy jó lenne a most beinduló lakásépítéseknél elkerülni azokat a szarvashibákat, melyeket legutóbb a tornaterem-építési kampány során sajnos igen gyakran elkövettek akár építészeti-építési, akár finanszírozási szempontból!

A konferencia második napján egy másik szekcióban az eltérő lakástámogatási rendszerek tapasztalatait ismertették az előadók a Tea Szalonban tartott szekcióülésen, melynek levezető elnöke, egyben első előadója az osztrák Margaret Czerny asszony, a WIFO küldöttje volt.

Előadásában kifejtette, hogy a lakásállomány fejlesztésére irányuló befektetések a gazdaság motorjaként működhetnek. Megfigyelhetjük a befektetések multiplikátor hatását: 1 milliárd schillingnyi ráfordítás 1,7 milliárdos gazdasági növekedést okoz, amely a régi épületek felújításánál még fokozottabban érvényesül. Ennek előnyeit elsősorban a kis és közép méretű vállalkozások élvezik: valamint fontos hangsúlyozni, hogy az építőipar jórészt az adott ország számára jelent fejlődési lehetőséget, hiszen nem import függő. Mint elmondta, hangsúlyváltás figyelhető meg az európai lakásépítési koncepciókban: előtérbe kerül a hátrányos helyzetben lévő rétegek életminőségének javítása. Hazánk az OECD országokhoz viszonyítva 53 %-os vásárlóerővel rendelkezik, és a lakásépítések az EU csatlakozást megelőző felzárkózás egyik fontos elemévé válhatnak. Elmondta még, hogy nem várható az állam teljes kivonulása erről a területről, valamint hogy hazánk a jövőben is számíthat az EU támogatására, mint ahogy ez eddig a panellakások korszerűsítése esetében történt.

A második előadó: Axel Viehweger, a CEHODAS Working Group CEE elnöke, a volt Kelet-Németországban lezajlott lakásfejlesztési rerform tapasztalataival ismertette meg a hallgatóságot. Elmondta, hogy a lakásállomány fejlesztése érdekében támogatták a panellakások felújítását például adókedvezményekkel, vissza nem térítendő közvetlen támogatást kaptak azok, akik műemléki épületeket hoztak renbe, kamattámogatással igyekeztek elősegíteni a lakáscélú megtakarításokat, illetve adókedvezményekkel a privát beruházásokat. A lakbérek nyugat-németországi szintre emelését fokozatosan oldották meg, ebben az esetben "szubjektum támogatást" alkalmaztak, úgynevezett "lakáspénz" juttatásban részesítették a rászorulókat. Sikeresnek mondhatják támogatási rendszerüket, hiszen a korábban épült lakások jó részét felújították, és jelentősen növekedett a lakásállomány is. Néhány kritikai megjegyzést is fűzött koncepciójukhoz: az adókedvezményeket sokszor nyugat-német területen működő cégek vették igénybe, nem a támogatás valódi célzottjai, valamint túl sok lakás épült fel, ezek egy része most üresen áll.

Timo Tähtinen, a finn Környezetvédelmi Minisztérium képviselője az 1949 óta sikeresen működő Finn Lakásépítési Alap koncepcióját ismertette. A megalakuláskor a magán-szektort nem sikerült bevonni a hitelek finanszírozásába, ezért az állam részvétele volt domináns, de 1990-től a kamatláb növelésével és kötvények kibocsátásával, valamint a korábbi hitelek visszafizetéseiből finanszírozzák az új hiteleket. Céljuk, hogy tényleges igényeket elégítsenek ki, fontosnak tartják a hosszú távú tervezést, hangsúlyozzák a valóban rászorulók támogatását, és a vegyes lakóövezetek fontosságát.

Marek Zawislak a lengyel Lakásépítés Finanszírozási Osztály igazgatója a lengyel rendszer gondjairól beszélt: hiszen a koncepcióban jelentősnek számító adóvisszatérítési kedvezményt csak azok tudják igénybe venni, akik már képesek voltak saját forrásaikból építkezni vagy lakást vásárolni.

Dr. Arstid Kratschmann az ERSTE Bank képviselője és  Dr. Christian Donner a különböző támogatási, banki hitelrendszereket mutatták be, valamint hangsúlyozták annak fontosságát, hogy a befektetők szemében vonzóvá tegyék a lakásépítési alapok finanszírozását.

A szekció ülés utolsó előadását Csomós József, az FHB vezérigazgatóhelyettese tartotta, és rávilágított a magyar lakáspiac néhány ellentmondásos jelenségére: míg a magyar lakóingatlanok 91%-a magánkézben van, Németországban ugyanez az érték 41%. Egy lakás árát a magyar átlagfizetésből 7-10 év alatt lehetne finanszírozni, míg az USA-ban 2,1 év alatt, de az Európában legdrágábbnak számító Németországban is 5,5 év alatt. Nálunk a vásárolandó ingatlan árának 14 %-a finanszírozható hitelből, míg Angliában akár a 100 %-ot is elérheti a hitel részaránya. Ezek az adatok mutatják, hogy hazánkban a lakásvásárlás előtt állók nincsenek könnyű helyzetben, valamint hogy a magánkézben lévő ingatlanok korszerűsítése is azokra hárul, akik a legkevésbé tudják ezt vállalni.

A konferenciát Baross Pál, KOLPRON, előadása zárta. Az ingatlanfejlesztők szemével közelített a kérdéshez, és kifejtette annak fontosságát, hogy a támogatásoknak azokra irányuljanak, akik kapják, illetve kifejtette hogy a lakáspolitikai koncepció kidolgozásának fontos elemei az átláthatóság, a szabályozás, az üzleti finanszírozás és a támogatási rendszer kidolgozása.

A konferencián elhangzott előadásokat a szervezők egybegyűjtötték és várhatóan nyomtatásban vagy a hálón megjelentetik.

Kurucz Zsuzsanna - Vargha Mihály