Társasházak felújítása I. – A kulcs nem kizárólag a támogatás, hanem a kiszámítható, segítő környezet

A magyarországi épületek csupán 5%-a többlakásos épület, ám itt lakik a magyar lakosság 40%-a, és ezen épületek felelősek az teljes végső energiafelhasználás 6%-ért. Mégis, a társasházak energiahatékonyságának fejlesztése mostanában háttérbe szorul, pedig nélkülük sem az energiaszegénység, sem a klímaválság kezelése nem lehet sikeres Magyarországon. Gerőházi Éva, Szemző Hanna és Turai Eszter, a Metropolitan Research Institute kutatóinak cikke.

Kapcsolódva a fenntarthatóság rovatban már korábban a lakóépületek felújításával foglalkozó cikkekhez (pl. itt, itt, itt és itt), mi most erre a társasházi szegmensre koncentrálunk (ideértve a lakásszövetkezeti épületeket is). 

Társasházak hátrahagyva

Az energiahatékonysági felújítások kérdésében sokáig a társasházak voltak a fókuszban, az első nagy támogatási programok is őket célozták, mint például a Panelprogram. A családi házakat csak 2015-ben vonták be a felújítási programokba, ám ezután a társasházak fokozatosan háttérbe szorultak. Jelenleg vissza nem térítendő támogatások csak családi ház vagy egyedi lakás felújítására vehetőek igénybe.

Ezzel párhuzamosan a szakmai diskurzusban is kevés szó esik a társasházak korszerűsítéséről, aminek az is az oka, hogy az energiaszegénység a kistelepülési, családi házas közegben a legégetőbb probléma. Energiahatékonysági szempontból pedig magas energiamegtakarítási potenciálja miatt a Kádár kockák felújítása szokott kiemelt célként megjelenni. 

Ám ebben a szegmensben a sikeres felújításhoz komplex nehézségek megoldásán keresztül vezet az út:

• A lakástulajdonosoknak közösen kell döntéseket hozniuk, ami jóval több szervezési munkát igényel. Ráadásul Magyarországon a társasházak lakói jellemzően vegyes társadalmi háttérrel és anyagi helyzettel rendelkeznek, ami leképeződik a közös döntés meghozatalakor.
• Az energiaszegénység fogalma nehezebben alkalmazható épület-szinten, így, még ha lenne is az energiaszegénység felszámolását célzó állami törekvés, akkor is nehezebb lenne a célcsoportot körülhatárolni.
•  A posztszocialista térség sajátossága a 90% fölötti lakástulajdonlás, és ennek folyományaként az, hogy a szegényebb rétegek is saját lakásban élnek. Míg Nyugat-Európában a társasházakban élő energiaszegények jellemzően bérlők, így a lakóhelyük felújítása nem az ő feladatuk, addig nálunk lakástulajdonosok, akiket nem lehet kihagyni a számításból, amikor az épületek felújításáról van szó. 

Ugyanakkor a társasházi szintű felújítás előnye a méretgazdaságosság, amely ügyintézésben, szervezésben, alapanyagok beszerzésében is megjelenhet. Panelházak esetében pedig még az egy egységnyi befektetésre jutó energianyereség is nagyobb, mint családi házak felújításánál. 

Energiahatékony felújítás az állam szemszögéből

Magyarország vállalta, hogy 2050-ig eléri a teljes dekarbonizációt. A 2021 júliusában megjelentetett Hosszú Távú Felújítási Stratégiában megfogalmazott célok szerint 2030-ra 20%-kal, 2040-re pedig 60%-kal kell a lakóépületek energiafogyasztását csökkenteni.

A célkitűzések elérése érdekében léteznek egyrészt jogi előírások, másrészt állami támogatások a lakossági beruházások elősegítésére. A jelenlegi szabályozási és finanszírozási feltételek azonban több okból sem szolgálják a társasházak energiahatékony megújulását.

• Nincs jelentős állami támogatás társasházak felújítására. Jelenleg a társasházak felújítására fordítható támogatás egy típusú kedvezményes hitelben merül ki. A közelmúltig kamatmentes hitel is rendelkezésre állt, azonban a programban olyan hiteltechnikai nehézségeket sikerült elrejteni, ami miatt ez társasházak számára gyakorlatilag felhasználhatatlan volt. A lakástakarékpénztárak állami támogatásának 2018-as megszüntetésével pedig az utolsó vissza nem térítendő forrás is megszűnt, amelyet társasházak felújításra tudtak fordítani.
• A jelenlegi feltételek energiahatékonysági szempontból rossz felújítási sorrendre ösztönöznek. A többlakásos lakóépületek felújítását szabályozó 7/2006-os TNM rendelet alapján a jelentős, azaz az épület felületének legalább 25%-át érintő felújításra szigorú energiahatékonysági kritériumok vonatkoznak. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha külső szigetelésre vállalkozik egy épület, az jelentősen megdobja a költségeket. Ez az – egyébként szakmailag indokolt – előírás állami támogatás hiányában a szigetelés elhagyása felé tereli az épületeket, miközben energetikai szempontból az energiaigény csökkentésével kellene kezdeni.
• A nem energiahatékonysági beruházások elvonják a szűkös kapacitásokat a mélyfelújításoktól. Még egy megfelelő finanszírozási rendszerrel is problémát jelentene az építőanyag és a szakképzett munkaerő hiánya az építőiparban (MultiContact Consulting Kft. 2020). Az egyéni háztartások által igényelhető 50%-os Otthonfelújítási támogatás semmilyen energetikai kritériumot nem tartalmaz, azonban jelentős építőipari kapacitásokat köt le (nem beszélve az olyan állami beruházásokról, mint a stadionépítések). 

A Hosszú Távú Épületfelújítási Stratégiában a csodafegyvert az Energiahatékonysági Kötelezési Rendszerben (EKR) vélik megtalálni a stratégiaalkotók, amely az energiaszolgáltatók feladatává tenné a háztartásoknál az energiafelhasználás csökkentésére vonatkozó beruházások lebonyolítását. Ez a rendszer még kidolgozás alatt áll, de külföldi példák alapján erősen kétséges, hogy az energiaszolgáltatók belemennek-e a nagyobb szervezési feladatot jelentő társasházfelújításba, vagy inkább az alacsonyan csüngő gyümölcsöket, azaz a könnyebben lebonyolítható, legnagyobb megtérülést jelentő beruházásokat választják.

Az állam szempontjából tehát adottak az ambiciózus célok és kötelezettségek, de nem biztosítottak az eszközök.  

Energiahatékony felújítás a lakók szemszögéből

Bár a szakértők és a fenntarthatóság iránt érdeklődők számára úgy tűnhet, hogy a csapból is az folyik, hogy milyen fontos az energiahatékonyság, ez nem feltétlenül tükrözi a lakosság prioritásait.

Ahogy Sáfián Fanni is megírta az Építészfórumon,

Ez fokozottan igaz a hagyományos építésű társasházak esetében, ahol gyakran olyan égető szerkezeti problémája van az épületnek, ami sürgősebb, mint az energiahatékonysági beavatkozás, ráadásul sok esetben előfeltétele is annak. Jellemzően ilyenek a tetőszerkezetet és a vezetékrendszert érintő problémák. 

Emellett a társasházakban élőket anyagi és szervezési nehézségek is visszatartják a mélyfelújítástól. Ezek között a legfontosabbak:

• Mélyfelújítás magas költsége, amely önerőből nem, csak támogatásból/hitelfelvételből lenne finanszírozható 
• Kevés információ a technikai és pénzügyi lehetőségekről
• Szervezési kapacitás hiánya

A maximum 10 évre optimalizált kedvezményes hitel törlesztőrészletei egy mélyfelújítás esetén magasabbak, mint az energiahatékony felújítás révén elért megtakarítás. Tehát jelentős támogatás hiányában a felújítás nem jár közvetlen pénzmegtakarítással, és az energiaszegénység csökkentésével. 

Bár az alacsonyabb energiaköltségeken kívül egyéb előnyei is vannak a mélyfelújításoknak (pl. magasabb komfort, növekvő ingatlanérték), a mindennapi anyagi gondokkal küzdő családok számára ez nem teszi megfizethetővé vagy vonzóvá a konstrukciót. Mivel egy társasházban jellemzően nagyon különböző anyagi helyzetű lakók élnek, a közös beruházásokat nem a megtakarítások, anyagi források átlaga határozza meg, hanem hogy annak a hozzájárulásnak a mértéke, amit az érintettek mindegyike vagy túlnyomó többsége vállalni tud. Emellett teljesen eltérő érdekei lehetnek azoknak a lakástulajdonosoknak, akik nem ott élnek, hanem kiadják a lakásukat, mint az ott lakóknak. Életkori különbségek is nehezíthetik a közös döntést: egy idős lakó nem feltétlenül motiválható azzal, hogy 15 év múlva alacsonyabb lesz a rezsi.

Ugyanakkor a tapasztalataink, és a beruházók, bonyolítók tapasztalatai is azt mutatják, hogy

Ezek összefüggenek a sok helyen nem megfelelő szintű közös képviselettel, és a mindenki számára elérhető szakmai tanácsadás hiányával. 2021 tavasza óta létezik ilyen tanácsadási forma, amely azonban családi házak és lakások felújítására irányul, nem pedig társasházak épületszintű beruházásaira.  A kezdeményezés további kiértékeléséhez még nem telt el elég idő. 

Az anyagi helyzet nehézségein lenne a legegyszerűbb segíteni megfelelő támogatási rendszerrel. Ám a vissza nem térítendő állami támogatás hiányában alapvető probléma a lakossági megtakarítások hiánya, pontosabban annak egyenlőtlen megoszlása. Egy, az ITM által megrendelt tanulmány szerint háztartásonként átlagosan 3,7 millió forint készpénz áll rendelkezésre, amit akár felújításokra is lehetne fordítani (MultiContact Consulting Kft. 2020). Ugyanakkor a tanulmány szerint a lakosság legszegényebb 30%-a egyáltalán nem tud felújításokat finanszírozni. Az alábbi ábra szemlélteti, hogy a legfelső 10 százalék kiugró vagyona mennyire felhúzza az átlagot, ami így hamis képet fest a lakosság megtakarításairól.

Mivel jelenleg nem létezik olyan program, amely a társasházak mélyfelújításának fenti nehézségeit kiküszöbölné, ezért a terület szakértői szerint  a legtöbb épület esetében legfeljebb fokozatos felújítás a reális célkitűzés. Ez ellen szól egyrészt az úgynevezett lock-in hatás, amiről Sáfián Fanni cikkében olvashattunk bővebben, másrészt a klímavédelmi szempont is. Az épületállomány dekarbonizálása sokkal sürgősebb annál, mint amilyen tempót a fokozatos felújítások lehetővé tesznek.

Cikkünk folytatásában azt fogjuk áttekinteni, hogy milyen támogatási rendszer tudná elhárítani az itt tárgyalt akadályokat a társasházak mélyfelújítása elől.

Gerőházi Éva, Szemző Hanna, Turai Eszter
Metropolitan Research Institute – Városkutatás Kft.

Felhasznált irodalom

Hosszú Távú Felújítási Stratégia az (EU) 2018/844 számú irányelve alapján a 2021–2027 közötti kohéziós célú támogatások kifizetését lehetővé tevő feljogosító feltételek teljesítése céljából, Innovációs és Technológiai Minisztérium, 2021

MultiContact Consulting Kft. (2020) Magyarország: Lakó- és középületek modernizálása – Támogatási programok meghatározása és kidolgozása. Tanulmány az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank és az Innovációs és Technológiai Minisztérium számára az Európai Bizottság Strukturálisreform Támogató Szolgálatán keresztül 

Magyar Energiahatékonysági Intézet (2020) Hazai felújítási hullám - A magyarországi lakóépületállomány energiai korszerűsítésében rejlő lehetőségek, egyes támogatási ezsközök széleskörű hatásainak vizsgálata https://mehi.hu/sites/default/files/mehi_hazai_felujitasi_hullam_tanulmany_2021.pdf 

Magyar Nemzeti Bank (2019) Miből élünk? A 2017-ES HÁZTARTÁSI VAGYONFELMÉRÉS ELSŐ EREDMÉNYEINEK BEMUTATÁSA https://www.mnb.hu/letoltes/vagyonfelmeres-2017-web.pdf 

Szerk.: Hulesch Máté