A válság által kikényszerített alkalmazkodás lehetséges irányai az építési piacon

„Hol van a gödör alja?" Gáspár Anna elemzése a hazai épületállomány aggasztó energetikai állapotáról, az átgondolt, valódi fenntarthatóságot eredményező felújítások előtérbe helyezésének egyre sürgetőbb igényéről, a válság pozitív hozadékairól, a szemléletváltás szükségességéről, valamint a továbblépés reális lehetőségeiről.

Vitaindító, 2012. március 5.

Több mint húsz éve, évente kétszer, a BUILDECON elemzést és prognózist készít a magyar építési piacról. Talán ennek köszönhető, hogy a minap egy kedves barátom azt kérdezte tőlem, hogy szerintem hol van a gödör alja. A következőket válaszolnám neki, figyelembe véve a nemzetközi trendeket is.

1. Baj-e, hogy kevés lakás/épület épül? Szükségből erényt!!!!!

Úgy vélem, nincs gödör alja. Nem kell gödörből néznünk felfelé. Másképpen kell felfognunk a jelen állapotokat (az összement építési piacot). Magyarország túl van építve. Lakással is, középülettel is, használaton kívüli, rohadó ipari és mezőgazdasági épületekkel is, agyongyötört utakkal, vasútvonalakkal és az infrastruktúra leromlott mérnöki létesítményeivel. Nem állítom, hogy csak ilyen állapotú az épület-, és építményállományunk, de többségében ilyen. És ilyen az épített környezetünk is. Gondozatlan, gazdátlan, romló mindaz, amit látunk az épületeink körül. Tisztelet a kivételnek.

Erőforrásaink kimerültek, fordítsuk ezt a javunkra: ne növeljük tovább az épületállományunkat. Legalább néhány évig. Most kezdjük el a mértékletesség, az önkorlátozás, az újrahasznosítás erényeinek gyakorlását. Szokjunk hozzá mindnyájan - megbízók és építők egyaránt - ehhez a gondolkodásmódhoz. Ez a majdani gazdasági növekedés idején is sokszorosan megtérülő szemléletet honosít meg. Most, amikor nem tudunk további újakat építeni, eljött az ideje, hogy a meglévő épületvagyonunkat hozzuk rendbe, javítsuk fel és alakítsuk át a 21. század fenntarthatósági követelményeinek megfelelően.

Ha csak a lakásállományunkat nézzük, legalább négy és fél millió lakásunk van, a népesség pedig tíz millió alá csökkent. Van hol laknunk. De milyen áron? A lakásállomány minimum ötven százaléka régi, energiapazarló, rosszul szigetelt, minőségében lepusztult és gazdaságos fenntartásra alkalmatlan. Ez legkevesebb kétmillió lakás, óriási mennyiség. Nincs mit számon kérni az évi 12-40 ezer új lakáson. Nem az újak hiányoznak, hanem a régiek válnak egyre nehezebben lakhatóvá, fizethetővé. Hasonló a helyzet a közösségi épületeinkkel, a gyermekek, az önkormányzatiak, a hivatalnokok, a kulturális és az egyházi épületeink használói bízvást állíthatják ugyanezt.

Mindezen építmények korszerűvé és fenntarthatóvá „újítása", ennek célként a középpontba helyezése, módszeres, átgondolt elindítása, a szűkös erőforrások tudatos koncentrálása lehetne az a perspektíva, amely az épületállományunk megújulásához vezethetne.

2. Takarékos igény meghatározás a lakás/épület felújításnál (és a kevés új építésnél)

Minden egyes létesítmény korszerűsítésénél, gazdaságosan fenntarthatóvá alakításánál célszerű alapos gondolkodással meghatározni a tennivalókat. Az energiatakarékos felújítás is elmozdult a „kötelező háromszereplős" tételtől, az ablakcsere, a homlokzati hőszigetelés és fűtéskorszerűsítés kánonjától. A kutatások az optimális, értékarányos ráfordítást keresik, mérlegelve a felhasználandó építőanyagok és termékek előállításának, beépítésének energiafogyasztását, valamint a korszerűsítendő létesítmény egyéni adottságait.

Döntő, hogy mi történik a megbízó fejében. El kell jutnia - bizalmi embere, az építész segítségével - addig, hogy a lakás/épület korszerűsítésénél ökologikus, takarékos igény meghatározására kerüljön sor (ugyanez vonatkozhat természetesen az új épületek, építmények létesítésére is).

Hosszú hónapok adódhatnak a kivitelezés megkezdéséig. Ez alatt nemcsak a szakszerű felmérés és mérlegelés, a számítások elkészítése, a mérnöki és kivitelezői ajánlatok bekérése, a referenciák ellenőrzése, a fizetési képesség felmérése kell, hogy megtörténjék. Egy-egy család vagy épülethasználó egység, csoport, osztály, csapat stb. bevonásával, azok igényeinek változásával, előre gondolkodással is befolyásolni kell a tervezési folyamatot, ezáltal a végeredményt.

3. A minőségi megoldások hosszú távú értéke - fenntarthatóság

A hosszú, átgondolt előkészítésre fordított idő megtérül. Minden épület/építmény felújításának folyamata a tervező, és a többi szakértő kiválasztásával kezdődik. 2012-ben igen jelentős túlkínálattal rendelkezünk, alig akad munkával maximálisan leterhelt műszaki szakember, mérnök, építész. Igen kevés a tervezési feladat, 2011-ben mintegy a fele volt az előző évinek, a tervező irodák folyamatosan leépülnek, szüneteltetik a munkájukat. A megrendelők válogathatnak (elsősorban a lakások használóira gondolok, a közösségi épületek megújításánál összetettebb folyamat a tervező kiválasztása). Óriási nyereséggel jár több tervezői ajánlat beszerzése – én kötelezővé tenném, de legalábbis erre bíztatok mindenkit! –, egyszersmind a megbízónak egy izgalmas tanulási folyamat kezdetét jelentheti.

Az előkészületek során mindenekelőtt ki kell derülnie, hogy milyen rezsiköltséggel kell a jövőben számolni, hogy mennyit lehet a jelenlegihez képest megtakarítani. Több változatban készíthető el a kivitelezés költségvetése, minőségi tényezők variálásával. Funkcionális változások is megvalósíthatók, amelyek korábban felmerültek vagy a távlati használat során szükségessé válhatnak. Néhány évre előre tekintve felvetődhet egy felnövekvő, kiröppenő generáció után az esetleg felszabaduló lakásrész további működtetése.

4. Mindkét fél egyenrangú: a lakó és nem-lakó épület felhasználói, a korszerűsítés megrendelői szerepének felértékelése

Siker – a hosszú távon gazdaságosan fenntartható lakás vagy bármilyen más épület és annak épített környezete – csak akkor garantálható, ha ebben mindkét féli egyformán érdekelt, a megbízó és megbízott egyenlő partnerei egymásnak. A válság pozitív hozadéka a megfontolás és a takarékos szemlélet szükségessége, mind az építés, mind a fenntartás, működtetés folyamán. Talán lassan ráébredünk mindnyájan, hogy a legdrágább a rosszul, olcsón és ócskán, feleslegesen nagy terekkel megépített épület/lakás.

Ennek ismeretében érdemes elkezdeni a párbeszédet építtető és építő (tervező, kivitelező) között. Ezt a gondolkodásmódot meg kell tanulnia minden állampolgárnak, minden megbízónak. Ezen fáradozik már évek óta az ENERGIAKLUB. A részvételükkel készült LAKCÍMKE fontos alapképzés a lakosság számára.

5. Források, realitások, megfontolások – mit tegyen az építési szakma?

2008 óta, immár ötödik éve mondogatjuk, hogy válság van, lejtmenet van, kérdezzük, hol a vége? Ez lélektanilag merő várakozás, cselekvés helyett. Kényelmes ugyan, de nem vezet sehová. Az új építés helyett, amit a nemzetgazdaság nem tud finanszírozni, a meglévő épületek korszerűsítésének szándéka, a hagyományoshoz viszonyítva „fordított" szemlélet kialakítása nagyon sokat kíván a piac szereplőitől. Mindenekelőtt tettrekészséget, racionalitást, igényességet, előrelátást, minőségi garanciavállalást.

Mik a realitásai ennek a fordulatnak?

a. hol a pénz? Lakás tekintetében a Lakástakarék-pénztáraknál (mintegy másfél-kétmillió szerződésben), a nem-lakó, közösségi épületek esetén EU és a sajáterő (a NFÜ tavaly ősz óta fáradozik a források átcsoportosításán, a közlekedési célú felhasználás helyett energiatakarékos felújításra) a forrás.

b. hol a tudás? Egyre több ún. energia-mérnöki képesítéssel rendelkező szakember áll rendelkezésre. Tanfolyamokon, konferenciákon, szakmai kiállítások sokaságán mutatják fel magukat a fenntartható építés és korszerűsítés eszközei, termékei, technológiái. Az építési anyagok és termékek fejlődnek, a kínálat megtévesztően óriási, tudatosan és körültekintően kell választani. Másfelől minden erővel segíteni kell a megbízói oldal tájékozottságát, szellemi felemelését. Tanulni és tanítani – ezt tudnák biztosítani és közvetíteni a hazai szakmai szervezetek, a MÉSZ, a MÉK, az MMK, a MÉÁSZ, az ÉVOSZ, a MKK stb.

c. Milyen tartalékaink vannak? Pl. a befejezetlen lakásállomány – a KSH 2011-es népszámlálási adatai hamarosan számszerűsítik ezt is, valamint a teljes lakásállomány fizikai állapotát is. A félig kész lakások energiatakarékos befejezése - állami „rásegítéssel"- pótolhatná a lecsökkent új lakásépítést (esetleg a bérlakás-állomány növelését is).

d. Mit nyerne ezzel a nemzetgazdaság, rövidtávon? Munkahelyeket (tervezői és kivitelezőit egyaránt – elsősorban a KKV-k), egy csökkentett ÁFA bevezetésével pedig a feketemunka visszaszorítását, ezáltal a minőségi garanciavállalást.

e. Mit nyerne ezzel a nemzetgazdaság, hosszú távon? Az energiafelhasználás csökkenésén (20/20/20) túlmenően felbecsülhetetlen haszna lenne az épületállomány korszerűsödésének, az épített környezet feljavításának. Másfelől a gondolkodás, az együttműködés, a jövő józan mérlegelése sokat változtathatna a közgondolkodáson is.

Gáspár Anna
anna.gaspar[kukac]buildecon.com