Elérkezett a panelben újrakezdők és a bérlakások korszaka

Többen meglepődtek az elmúlt hónapokban, amikor fokozatosan világossá vált, hogy a már várt és beharangozott ingatlanpiaci fellendülés mégsem érkezett meg, hiába akarták ezt többen önbeteljesítő jóslatokkal elérni. Itt tartunk, a stagnálás tovább tart, de mi várható valójában?

A legújabb számok is azt mutatják, hogy az egy évvel ezelőtti lendület csak pár hónapig tartott ki, és nem beszélhetünk felfelé ívelő ingatlanpiacról. Az előző évben jellemző halvány optimizmus a jelek szerint nem tartható, de vajon akkor mi a tényleges helyzet? Megkérdeztünk erről egy szakértőt.

Íme, a jövő!

Hasonlóan alakult a tavalyi év, mint a 2011-es vagyis a korábbi előrejelzések, miszerint elértük már a válság alját, s innentől lendületbe jön a piac, egész egyszerűen nem váltak valóra. Megerősítette ezt Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa is, aki úgy látja, hogy a piaci szereplőknek érdemes lenne tartósan berendezkedni az elmúlt két évben kialakult tranzakciószámra, ugyanis középtávon semmiképpen nem várható jelentősebb fellendülés – legfeljebb egy 50 százalékos növekedésre számíthatunk 2-3 év alatt -, az pedig kizárható, hogy viszontlátjuk a 2007-es és 2008-as állapotokat. A válság előtti túlfűtött időszak egy mesterségesen, hitelekkel, valós alapok nélkül gerjesztett helyzetnek tekinthető, semmint normál állapotnak – tette hozzá.

Pedig volt egy illetékváltozás

Míg tavalyelőtt év végén, illetve a 1012-es év elején a végtörlesztés hozott kisebb élénkülést a piacra, addig a 2013 elejével megváltozó illetékszabályok (4 százalékos illeték a lakásvásárlásnál), egyáltalán nem eredményeztek előre hozott vásárlásokat, hiába reménykedtek ebben sokan, illetve készültek rá a piaci szereplők – jelezte Balla Ákos. Ennek okát a szakértő abban látja, hogy bizonyos lakások már nagyon régóta a piacon vannak, míg készpénzes vásárlóból kevés van.

Továbbra is készpénzért

A hitelezés változatlanul csak nagyon szűk mederben folyik, a piacon továbbra is – a válság során megszokottá vált módon - a készpénzes vevők aktívak. Ne gondoljunk azonban befektetőkre, akik a második, harmadik lakásukat vásárolják, vagy a pénzüket akarják megforgatni, hanem olyanokra, akik eladják a lakásukat, majd a kapott összegből másikat vesznek, az életük soron következő, alapvető céljait teljesítve. Esetleg nyaralót adnak el, vagy hozzájutnak még némi örökséghez, és ezáltal egy nagyobb lakást tudnak szerezni, vagy kisebbe költöznek, melyet könnyebben tudnak fenntartani. Hitelre viszont továbbra is nagyon kevesen vásárolnak – tette hozzá a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa.

A panelek újabb aranykora

Ennek a helyzetnek az eredménye az is, hogy az olcsó társasházi lakások, illetve a panellakásokra kialakult egy állandó, biztos és kiterjedt vevői kör. Egy panellakást, vagy egy olcsó, egyedi gázfűtéses társasházi lakást lehet jelenleg a legkönnyebben eladni, persze akkor, ha megtaláljuk hozzá a megfelelő árat. Ezt ugyan már látják egy ideje azok, akik figyelemmel kísérik az ingatlanpiac alakulását, Balla Ákos azonban arra is felhívta a figyelmet, hogy ez a helyzet jó darabig nem is fog változni: az elkövetkező három-öt évben továbbra is élénk keresletre lehet számítani a panelek és az olcsóbb társasházi téglalakások esetében, míg a többi szegmens tetszhalott állapotot mutat.

Ennek az az oka, hogy megjelentek az piacon az „újrakezdők", vagyis egy olyan 40-50-es éveiben járó korosztály, akik egykor talán még panellakásból indultak, de ezt a hitelboom idején lecserélték egy drágább, nagyobb lakásra vagy családi házra. Az élet és a válság azonban úgy hozta, hogy a hiteleiket most már nem vagy csak nagyon nehezen tudják fizetni, így némi tőke segítségével ismét panellakásokba költöznek, mást, értékesebb lakást viszont nem engedhetnek meg maguknak.

A 8-12 milliós ingatlanokra tehát az elkövetkező években is komoly marad a kereslet, s emiatt – Balla Ákos szerint – a kormánynak ezek megújulását kellene fokozottan támogatnia. Amellett, hogy ésszerű támogatási cél az új otthonok építésének támogatása – mely adóbevételt termel és foglakoztatást növel -, szembesülni kell azzal a szomorú ténnyel, hogy fizetőképes kereslet ma nem erre található. Ezért egy állami felújítási programnak - hasonlóan a panelprogramhoz - kellene végigfutnia a teljes állományon, mely ebbe az értéktartományba esik.

Megerősödő bérleti piac

Van azonban egy másik szegmens is, melynek felfutására számít a szakértő: ez pedig a bérleti piac. A rossz hitelállomány kezelésére ugyanis a bankoknak megoldást kell találni, s várhatóan ez a megoldás az lesz, hogy a lakásokat elveszik, majd vagy eladják, vagy egy jelentős részét a komoly túlkínálat miatt bérlakásként hasznosítják.

Az ingatlanpiacot súlyosan érintő válság egyik következménye, hogy sokak számára a bérlakásban való élet ideiglenes állapot helyett középtávú jövőképpé fog válni. Ezért a piaci szereplőknek is a bérlakásokra kell fókuszálni, ugyanakkor a törvényalkotóknak is komolyabban kellene venni a helyzetet, s a 2013-as igényekhez alakítani a törvényeket. Jelenleg ugyanis mindenhonnan azt hallani, hogy a jog nem a bérbeadót védi, ami mindenképpen változtatásra szorul, hogy a kialakulóban lévő új piacot ne fojtsák meg a régi, mára már elavult törvények – hangsúlyozta a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa.

Nehéz helyzetben a közvetítők

Megszenvedik ezeket a változásokat az ingatlanközvetítő irodák is, hiszen egy szűk piacon kell megélniük, s alkalmazkodni a változásokhoz. Ennek eredménye az, hogy a „nagy franchise-hálózatok" egyre több irodát vonnak össze, illetve vonulnak ki egyes alpiacokról, melyeken a magas jutalékszintjük miatt versenyképtelenek, a kisebb vállalkozások pedig sorra zárnak be. A helyzet most inkább a közepes méretű cégeknek kedvez, akik a hatékonyabb működésüknek köszönhetően az igazán kicsi és a mamut-szereplőktől tudnak piaci részesedést elvenni. A Balla Ingatlanirodák is éppen vidéki terjeszkedésbe kezd az idei évben, mely hangsúlyozottan nem egy franchise-hálózat építése, hanem egy valódi partnerprogram megvalósítása, melynek célja a vidéki közönség elérése, és a vidéki jól működő helyi ingatlanirodák bevonása egy országos rendszerbe.