Helyek

Somlyódy Nóra: Mindig magasabbra

1/26

2005. március

2005. március
2006. február
2006. január
a Frankel leó úti Malomtó felől
megoldandó telek, Lottó-házakkal
megoldandó telek, Lottó-házakkal
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Maghegyi György terve az építési táblán
az építési tábla Maghegyi György tervével
a Mérték Stúdió terve
a Mérték Stúdió terve
2005. március
2006. február
2006. január
a Frankel leó úti Malomtó felől
megoldandó telek, Lottó-házakkal
megoldandó telek, Lottó-házakkal
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Vadász és Társai terve (Vadász György, Fernezelyi Gergely és Vadász Bence)
Maghegyi György terve az építési táblán
az építési tábla Maghegyi György tervével
a Mérték Stúdió terve
a Mérték Stúdió terve
1/26

2005. március

Somlyódy Nóra: Mindig magasabbra
Helyek

Somlyódy Nóra: Mindig magasabbra

2006.02.20. 10:20

A rózsadombi SZOT-üdülő átalakítása

A rózsadombi SZOT-üdülő átalakítása

A valaha volt szakszervezeti üdülő két dologról ismert: domináns, ívelt alakjáról azonosítható be a rózsadombi panoráma, hiszen a hetvenes évek eleje óta ott csücsül a Rózsadomb alsó lejtőjén, légvonalban a Lukács fürdő felett. 1971-ben a kádári szocializmus szimbolikus térfoglalási tetteként született néhai Vass Antal tervei alapján; emlékezetünkben talán még felidézhető a balra lent kiugró presszónyúlvánnyal, jobbra fent étteremdobozzal díszített monstre épület. A fénykor letűnt; a szerkezetig lecsupaszított és visszabontott, nejlonokkal stoppolt tizenöt éves vizuális élmény a Margit-hídról a legintenzívebb. „Totális, élő színpad … ideálisabb helyet ma Budapesten nem lehet elképzelni mindazoknak a gondolatoknak a megvalósítására, amelyek így vagy úgy mindannyiunkat kísértettek” – mondja Grunwalsky Ferenc egy interjúban a SZOT-torzóról, Jancsó Miklós „Az utolsó vacsora” című filmjének fő helyszínéről.




A másik: a szálló története emlékezetes módon fonódott össze a rendszerváltás utáni legnagyobb sikkasztási és tőkebefektetési botránnyal. A jogszabály-hézagok között evező, ügyfelei pénzének csoportosítgatásán gyarapodó Globex cégcsoport 1998-ban ennek az ingatlannak a fejlesztésébe bukott bele, amikor a Postabank összeomlásával fedezet nélkül maradt. Ekkor derült ki, hogy kilencéves fennállása során a Globex mintegy hétmilliárd forint értékben károsított meg több száz kisvállalkozót, két budapesti önkormányzatot, legnagyobb részben pedig Sopron városát. A leányvállalatok felszámolás alatt vannak, a cégcsoport vezetői, Vajda László és Vellai Györgyi ellen még mindig folyamatban van a per – és máig nem tudni, hová lett a pénz. A szálló a botrány kirobbanásakor az elkótyavetyélt 3.5 milliárdos értékpapír-vagyon kártérítéseként került Sopron városához, melynek önkormányzata sikertelen értékesítési kísérletek után 2004 nyarán a Pro-Hill Kft. jóvoltából szabadult meg tőle. A Pro-Hill új hasznosítási modellel állt elő, és a tizenöt év alatt fiókba került építészeti tervek sorozata után egy újabb tervnek szerzett érvényt.

A Pro-Hill „Excelsior Budapest Spa” néven három szinttel magasabb és három méterrel szélesebb épületté alakítja a ma látható torzót. A beruházás összköltségét lazán 10-20 milliárdra becsüli Gyarmati Zoltán ügyvezető igazgató, az Autóker-Holding volt vezérigazgató-helyettese. A házban 93 luxuslakás lesz, termál wellnessfürdő saját forrásból, bár és étterem, de a négyzetméterenkénti 1-3 millió forintos vételárral mindenekelőtt a panorámát fizetik meg a tulajdonosok. „Ennek a terméknek ma Magyarországon nincs konkurenciája. Ez olyan, mint a Rolls Royce – nem piacfüggő” – tájékoztatott Gyarmati Zoltán.

De pillantsunk kicsit vissza. A második kerületi önkormányzat 2004 elején vette tervbe, hogy megoldja a Frankel Leó úttal határos, és a hajdani szálló telkéhez közel eső beépítetlen önkormányzati telek gondját, ami a hatvanas években befejezetlen pontházas beépítésből (az ún. Lottó-házak) maradt vissza. A megoldáshoz először is koncepció kell, majd egy ennek megfelelő kerületi szabályozási terv (kszt). Koncepciója a Pro-Hillnek volt, igaz, hogy a cég akkor még csak reménybeli tulajdonosa volt a SZOT-nak, hiszen Sopronnal az adásvételt csak 2004 augusztusában ütötték nyélbe. De a cég biztos volt abban, hogy rendezni tudja a Globex Deutschland AG által támasztott, homályos eredetű követelést, ami elől eladdig minden ingatlanfejlesztő hanyatt-homlok elmenekült.




Miközben ez a helyzet bámulatos egyszerűséggel rendeződött, a cég és a kerület közös finanszírozásában készült a szabályozás, és vele párhuzamosan az épület új terve is. Építészeti terv elvben csak jóváhagyott szabályozási terv alapján készülhet, a két terv engedélyeztetése mégis párhuzamosan futott, mert a Pro-Hill egy korábbi ingatlanfejlesztőnek, az RDMB 2002 Kft-nek köszönhetően 2004 augusztusától jogerős építési engedéllyel bírt egy másik építésziroda (Vadász és Társai) más funkciójú házára (apartmanszálló). Az új terv szerzője Maghegyi György, akit a szakmában csak a „Globex házi tervezőjeként” ismernek, hiszen a cégcsoport karrierje az általa tervezett luxusvillák építésével kezdődött a kilencvenes évek elején. De Maghegyi jegyzi a Globex többi építési beruházását is, köztük a cégcsoport küszöbön álló csődje idején a SZOT-szállóra készült tervet, ami alapján 1998-ban a kivitelezés el is indult. Míg Maghegyi titokzatosan „ismeretséggel” indokolta újbóli fellépését a SZOT-projektben, a Pro-Hill arra hivatkozott, hogy „befektetőbarátabb” építészre volt szüksége, hiszen a beépíthetőség teljes kihasználására a korábbi tervhez képest magasabb házat akartak. Bár a Vadász-iroda meglepetéssel értesült arról, hogy a lakóházat már nem ő tervezi, hiszen egy ideig a Pro-Hill is vele akart dolgozni, terve módosításának engedélyeztetése már sínen volt; a projektcégnek már csak a szerzői jogokat kellett megszereznie, és az új tervre szabnia a szabályozást.

A Maghegyi-féle tervnek és a kszt-nek először az engedélyezésre illetve véleményezésre jogosult hatóságok során kellett átmenniük. A kszt tervezetét egyedül a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) és a fővárosi tervzsűri nem fogadta el, előbbi a budai Duna-part világörökségi zónájának közelsége, utóbbi a kiemelt városi helyszín végett volt illetékes. A KÖH szakvéleménye kifogásolta, hogy a szabályozás nincs tekintettel a „városképi és a műemléki környezet együttélése, megjelenésének minősége” által támasztott elvárásokra, és az emeletráépítéssel tovább súlyosbítja az épület domináns pozícióját a városképben. A KÖH vezetősége, saját magának homlokegyenest ellentmondva, a lakóépületre már kiadta a szakhatósági engedélyt, aminek okát nem tudjuk, tekintettel arra, hogy a dokumentumot nem bocsátották rendelkezésünkre.




2004 márciusában, amikor a kszt és a lakóépület-terv egyazon napon került megvitatásra a fővárosi tervzsűrin, kiderült, hogy a vonatkozó jogszabályok gumiból vannak. A tárgyi övezetben (IZ=intézményi és zöld) a terület beépíthetőségének mértékét a „környezetre jellemző” adatok átlagán belül határozzák meg. Mivel a „környezet” közelebbről nem került értelmezésre, esetünkben nemcsak a szomszédos villákat és társasházakat, hanem a domb aljában odébb fekvő, jogilag szomszédos, ám korántsem „jellemző” nyolcemeletes Lottó-házakat is a környezetbe tartozónak ítélték, ami jól feltornászta az átlagot. Aztán: a területen nem létesülhet magasház, azaz 30 méteresnél magasabb épület, a ház mégis eléri a 31 métert, úgy, hogy közben papíron alig 22 méter magas. (A bejárati szint és a legfelső járószint között 22 méter a távolság, ehhez jön 6 méter a bejárat alatt a lejtőoldal két szintjével. Ugyanakkor a szabályozás előnyben részesíti a tetőtér-jellegű beépítést a kiugró teraszok helyett, de az papíron már nem emel az épület magasságán – így jutunk a 31 méteres, Pestre néző homlokzathoz.) A tervtanács a fentiekre és a terv elfogadhatatlan építészeti minőségére hivatkozva elutasította azt, ahogyan a kszt-t is. Dévényi Tamás opponenciájában „semmilyen körülmények között” nem tartotta engedélyezhetőnek az „erődszerű, harsogó és kivagyi” épülettervet, amely, ha megépül, „vissza nem fordítható károkat okoz Budapest egészének”. A tervtanács nyílt építészeti tervpályázat kiírásához kötötte az épület átalakíthatóságát.

A kerület júniusban fogadta el a kszt-t. A honlapon hozzáférhető képviselőtestületi jegyzőkönyvből kiderül, hogy a szocialista polgármestert adó, kiegyenlített erőviszonyú kerületben a fideszes és MSZP-s képviselők páratlan összhangban pro, a szabaddemokraták kontra érveltek, utóbbiak a fővárosi tervtanácshoz hasonlóan tervpályázat kiírása mellett kardoskodtak. Végül a nagy pártoknak köszönhetően nevetséges kompromisszum született: a kszt-t elfogadják, azzal a kitétellel, hogy az épület használatbavételét egy majdani építészeti tervpályázat nyertes tervének megvalósításához kötik – vagyis engedélyeztetés nélkül engedélyeznek egy akkor még ismeretlen tervet. A napirendi pont tárgyalása végén Horváth Csaba polgármester felolvasta a Pro-Hillnek a képviselőtestülethez intézett levelét, melyben a cég kifejti, hogy elfogadja a kerületnek a levél írásakor számára még ismeretlen döntését, amennyiben ingatlanfejlesztési tervét nem akadályozzák. A jegyzőkönyv továbbá idézi egy képviselő szíves közlését is, aki az egyik Lottó-ház lakójától értesült róla, hogy a Pro-Hill ígéretet tett: ha a ház lakói nem fellebbeznek az engedély ellen, kitatarozzák a házukat.




De vissza a fővárosi tervtanácshoz: tudvalévő, hogy a tervtanácsnak valójában nincsen jogi eszköze arra, hogy egy magánberuházás keretében készíttetett rossz terv megvalósulásának keresztbe tegyen. Ennek a tehetetlenségnek tulajdonítható Schneller István budapesti főépítész nyílt levele, ami a kerületi döntések után kelt, s melynek lényege: „A tervpályázat csupán a magánérdek elvtelen kiszolgálásának elkendőzésére szolgálna. A Fővárosi Tervtanács tiltakozik az ily módon legalizálni kívánt beépítés ellen.” A tervtanácstól szokatlan nyilvános tiltakozás ellenére ősszel kiírták a pályázatot. A feladat a meglévő vasbeton vázszerkezet felhasználásával „a legnagyobb haszonnal értékesíthető” lakóépület tervezése valamint az épület „Duna-parti látványba értékelése” volt.

Az előzmények után nem meglepő, hogy a tervpályázaton kevesen indultak. Viszont kuriózum, hogy egyazon építésziroda, a Mérték Stúdió két terve nyerte a megosztott első díjat: az egyik vagány fricska volt a SZOT egész tervezés- és politikatörténetének, a másik konzervatív rutinterv nagy házra penthouse-zal. (A Mérték egyébként az utóbbi időben sorra elvitt minden jelentősebb megbízást a fővárosban: a Gozsdu udvart, a József Attila Színházat és az Úttörő Áruházat; de a kecskeméti Malom Centert is ők jegyzik). Gyarmati Zoltán elmondta, hogy a Pro-Hill közvélemény-kutatás útján állapította meg, kivel szerződjön, s a budapesti lakosság a konzervatív megoldás mellett döntött. Lett tehát újabb terv, „a domb érdekében”.



 

A Pro-Hillt már csak egy dolog hátráltatja az építkezésben: a Budapest Világörökségéért Alapítvány (BVA) júniusban a közérdek és a jogszabályok megsértésére hivatkozva a Fővárosi Közigazgatási Hivatalnál (FKH) megtámadta az építési engedélyt. A BVA közhasznú szervezet, célja a „budapesti világörökségi területek érvényesülésének elősegítése” (főépítésze, Korompay Katalin készítette elő anno Budapest világörökségi pályázatát). A BVA érvelése szerint a tervezett építkezés megsérti a világörökségi panorámát, hiszen közvetlenül a védett Duna-parti terület fölött helyezkedik el. E meggyőződésében támogatta a BVA-t az ICOMOS állásfoglalása is (a szervezet az UNESCO háttérintézménye világörökségi ügyekben), amely kimondja: a ráépítést „meg kell akadályozni”. Mindeközben egy UNESCO szakértői vizsgálat is folyamatban van; megjegyzendő, tavaly a budai alsó rakpart bővítése is a BVA-kezdeményezte UNESCO-ráhatásra hiúsult meg.

Ám az FKH a beadványt érdemben meg sem vizsgálta, hanem határozatában kimondta, hogy a BVA nem tekinthető ügyfélnek. A civil szervezet ezért a Fővárosi Bírósághoz (FB) fordult ügyfél-mivolta elismertetéséért és az építési engedély visszavonásáért. Azt is kérte, hogy az FB függessze fel az építkezést a per jogerős lezárásáig, amit a bíróság még szeptemberben el is rendelt. A Közigazgatási Hivatal ez ellen fellebbezett, a Pro-Hill pedig beavatkozóként perbe lépett; fellebbezését azonban a Fővárosi Ítélőtábla hivatalból elutasította. Értesülésünk szerint a Pro-Hill a Legfelsőbb Bírósághoz fordult: ha a társaság ott is veszít, akkor a per végéig le kell állítani az építkezést, és az építési engedély felfüggesztése véglegessé válik. A cég mindenesetre már most is dühöng: hiszen a lakások felét eladta, és a CIB Banktól a projektre felvett kölcsönét havi 50 milliós kamat terheli.

 

Szöveg: Somlyódy Nóra
Kép: Mérték Stúdió, Vadász és Társa, Somlyódy Nóra, Vargha Mihály
 

 

A cikk kicsit eltérő változata megjelent a Magyar Narancs 2006/7. számában.

 

Vélemények (0)
Új hozzászólás

Friss adatvédelmi tájékoztatónkban megtalálod, hogyan gondoskodunk adataid védelméről. Oldalainkon HTTP-sütiket használunk a jobb működésért. További információk