Vízió, beépítési koncepció, jogszabályalkotás – A BudaPart szabályozási terve

Az oldalon megjelent korábbi interjú folytatásaként Dr. Schrancz Mihállyal, a BudaPart projektért is felelős Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. fejlesztési igazgatójával és Kerekes Györggyel a városnegyed szabályozási tervét készítő várostervezővel, Budapest korábbi főépítészével tekintettük át, hogyan fordítható le a fejlesztő és a dán ADEPT által megálmodott nagy léptékű fejlesztési koncepció a szabályozási terv nyelvére. Mizsei Anett interjúja.

Zajlik a kivitelezés a vegyes funkciójú BudaPart beruházás keretében, az első két lakóépület és az első irodaház már épül a Kopaszi-gát szomszédságában. A városnegyed léptékű projekt beépítési koncepciója a kellemes vízpart, a rekreációs közparkok és a sűrű, belvárosias jellemzők között kíván egyensúlyt teremteni. Egy ekkora beruházás előkészítése sok tekintetben eltért a hazai gyakorlattól, ami több tanulsággal is szolgálhat a szakmai közönség számára.

Mizsei Anett (M.A.): A BudaPart esetében mennyiben tért el a szokásostól a szabályozás készítés amiatt, hogy jelen esetben előre készült egy beépítési koncepció?

Kerekes György (K.GY.): A hazai gyakorlatban a települések, településrészek képét jellemzően a szabályozási terveket készíttető önkormányzatok, önkormányzati főépítészek és a településtervezők elvi beépítési lehetőségeket célzó elgondolásai formálják. Ennek oka, hogy a szabályozási tervek készítését vagy azok módosítását kizárólag az önkormányzatok rendelhetik meg, a terveztetést is ők koordinálják, a szabályozási tervet a képviselő testület hagyja jóvá. Jellemzően a már elkészült szabályozási tervekkel kapcsolatban vetik fel a befektetők a kisebb – nagyobb módosítási javaslataikat egy-egy konkrét telekre vagy tömbre vonatkozóan. Kevésbé jellemző viszont az olyan beruházás, ahol nagyobb léptékű fejlesztési szándékot megalapozó beépítési koncepció születik. A BudaPart esetében az első lépésben a fejlesztő által kialakított vízió és építészeti arculatképzés, vagyis a Masterplan világosan megfogalmazta a konkrét elképzeléseket, amely bele tudott épülni a szabályozásba, így a végeredmény egy alaposan átgondolt jogszabály lett.

M.A.: Az, hogy a szabályozási terv készítését megelőzi az üzleti és építészeti vízióból lefordított beépítési koncepció, nem megszokott a hazai gyakorlatban. Miért ezt választották a BudaPart esetében?

Schrancz Mihály (Sch.M.): A BudaPart beruházás számos szempontból speciális, hiszen a léptéke városrésznyi: 5-6 ezer embernek ad otthont és 24 ezer embernek jelenti majd a munkahelyét, miközben megfelel az összetett városi és természeti környezethez való csatlakozás kritériumainak is. A szabályozási tervvel kapcsolatosan általunk választott metódus és az itthon kialakult gyakorlat közötti érdemi különbség abban volt, hogy előre megfogalmaztuk azokat az üzleti és gazdaságossági szempontokat, amiket integrálni szerettünk volna a szabályozási tervbe. Budapestre jellemző példa a fejlesztői inputok nélkül elkészült szabályozási tervek esetében, hogy (akár a szintterületi mutatók változatlanul hagyása mellett is) a paraméterek finomhangolásával, ésszerűbben és így gazdaságosabban lenne létrehozható az épület egy adott telekre. Nem mindegy például, hogy egy lakóépület fejlesztésénél a lakások hány százalékának biztosítható megfelelő tájolás, benapozás vagy akár panoráma, ez sokszor elsősorban a szabályozási tervre visszavezethető paramétersorokon múlik. Nem véletlen tehát, hogy a már elkészült tervek kapcsán a fejlesztők folyamatosan változtatási kérésekkel fordulnak a hatóságokhoz, és ez - az eltérő igények miatt - egy idő után kollázsszerű változatosságot eredményez a szabályozási tervekben.

K.Gy.: A BudaPart esetében a fejlesztők bevonásával hosszú és kemény viták során a szabályozási terv készítésével párhuzamosan alakultak ki a megfelelő paraméterek, így ebben az esetben a szakmai és gazdasági, de legfőképp a közérdek szempontjai egyrészt kiegyensúlyozottabban érvényesülhettek a végeredményben, másrészt egy egységesen koherens, mégis változatos szabályozási terv jöhetett létre.

Sch.M.: A szabályozás és a fejlesztői vízió is akkor jó, hogyha minden előbb felsorolt érdek egyenlő mértékben jut érvényre. Ezért is kapott nagy hangsúlyt a projektben a fejlesztői előkészítő munkarész, majd a dán ADEPT iroda által készített városfejlesztési koncepció. Az építésztervező sokszor érzi úgy, hogy gúzsba köti a szabályozási terv: meg van határozva a beépítési százalék, a szintterület, az építménymagasság, a négyzetméter, ami azt eredményezi, hogy csak nagyon hasonló, éppen ezért kevéssé izgalmas házakat lehet létrehozni. Ezért hosszú érvelésünk után a kerületi főépítész elfogadta, hogy az építménymagasság paramétert a szükségesnél valamivel magasabbra határozzuk meg, így izgalmasan lehet játszani az épületek tömegével, miközben a szintterületi mutató a háttérben megfelelően szabályozza a beépítés mértékét. Az összeállított szabályozási terv és beépítési koncepció kapcsán ez az egyik olyan pont, ahol bátor, innovatív megoldás született, melyre több pozitív visszajelzést is kaptuk, sokan üdvözölték ezt a megoldást.

M.A.: Hogy épül fel a Fővárosban a keretszabályozás és a részszabályok rendszere, milyen paramétereket határoznak meg? Mennyire kötik meg a fejlesztők és tervezők kezét?

K.Gy.: Budapesten kétszintű szabályozás van érvényben, a fővárosi szakmai stáb készíti elő és a Közgyűlés fogadja el azt a Településszerkezeti tervet (TSZT – Budapest Főváros Településszerkezeti terve) és keretszabályzatot (FRSZ – Budapest Főváros rendezési szabályzat), amelyek alapján az egyes kerületek a keretek adta lehetőségeken belül saját szabályozást (KÉSZ - Kerületi Szabályozási terv) készíttethetnek. A TSZT/FRSZ lehatárolja például a közparkok helyét, kijelöli az intézményi-, ipari- és a lakó funkciójú területeket, meghatározza a különböző területfelhasználási egységek szintterületi sűrűségét, geometriáját is. Ezt a határozott, bonyolult, szabályozott keretrendszert kellett betartani a BudaPart projekt alakításakor is. E tényezőkből sok más paraméter is előáll, például az úgynevezett szintterület sűrűségi mutató, amely már konkrétan meghatározza a beépítés karakterét. Mindezt persze a kerületi szabályozás további egységekre bonthatja fel, a területfelhasználási egységen belül akár eltérő módon is, az egyes övezetek vagy – egyszerűbben szólva - a háztömbök között.

Sch.M.: A tárgyi szabályozási terv készítésekor a fejlesztő részéről két olyan jelentős változtatási szándék volt, melynek okán nem csupán KÉSZ-t kellett létrehozni, hanem az akkor egy éves TSZT/FRSZ módosításának igénye is felmerült. Az első ilyen igény az úgynevezett területfelhasználási egységek területi geometriai változása, a második a dán kollégák által a Masterplanban egy konkrét helyre javasolt, átfogó szakmai dokumentummal alátámasztott és megfogalmazott toronyház létesítésének lehetősége.

K.Gy.: A geometriai változás elsősorban a TSZT-ben rögzített, a Hauszmann Alajos utca tengelyében kijelölt kelet-nyugat irányú gyalogos közlekedésre szolgáló zöld sáv átalakítását célozta a BudaPart esetében. Javaslatot tett azt kissé keskenyebbre véve, de a területet délről határoló Kelenföldi Erőmű felől is egy szélesebben parkosított puffer zóna kialakítására. E kompromisszumos megoldás végeredményben optimumként is felfogható: megőrzi a vízparti területek kapcsolódási lehetőségét a Hauszmann Alajos utca tengelyében a kerület szívével, miközben megoldja az ipari terület lehatárolását is. A változtatás második lényeges eleme, hogy kijelöljön egy konkrét helyet a szabályozási tervben a 120 méteres toronyház létesítésére. 

M.A.: A fejlesztés kapcsán több szakmai kritika is megfogalmazódott a beépíthetőség és a párkánymagassági korlát túlzott megemeléséről. Mennyiben indokoltak ezek az észrevételek?

Sch.M.: A fővárosi szabályozás 2015 elején, tehát még a telek megvásárlása előtt döntött a sűrűségi mutatók és a teljes területre érvényes 65 méteres magassági korlát meghatározásáról. Sem fejlesztői, sem tervezői szándék nem volt a szintterület további növelése. Az igazi kihívást az jelentette, hogy a korábban a Főváros által ide meghatározott szintterület hogyan helyezhető el úgy, hogy az egy élhető környezetet eredményezzen. A főépítészi irodák és a beruházók között konszenzus alakult ki abban, hogy az egész területre egységesen vonatkozó 65 méteres épületmagasság nem lenne kívánatos sem az élhetőség, sem a dunai panoráma szempontjából. Éppen ezért a szintterületek átcsoportosításával az ADEPT olyan koncepciót vázolt, amely a terület nagy részén emberléptékű tereket és mozgalmasabb, szellősebb épülettömegeket eredményezett, mindezt úgy, hogy ebből bizonyos területeken nagyobb méretek, egy ponton pedig a 120 méteres magasság adódott. Az egész folyamatban rendkívül szoros volt az együttműködés: a beépítési koncepció készítése során a Kerületi Főépítészi irodával, az alapelképzelések lefektetését követően pedig a Fővárosi Városépítési Főosztályával egyaránt. A keretszabályozásban foglaltaknak megfelelően megmaradt a VI-2 (azaz intézményi besorolású) terület, a sűrűségi mutatók gyakorlatilag változatlanul maradtak, a tervezés során a területfelhasználási egységek területe a közpark övezet javára mintegy 500 m²-rel csökkent, ugyanakkor immár más geometriában valósulhat meg.

K.Gy.: Ha vertikálisan építünk, nagyobb hely marad horizontálisan. Ez esetben városképi szempontból további nyereség a dinamikus megjelenés és a több zöldfelület. A végcél ugyanis a környezetéhez illeszkedő, zöldbe ágyazott lakó- és irodaterület létrehozása. Ez tette lehetővé, hogy viszonylag sok fajta, tematizált terület alakulhasson ki: a nagyvárosias bevásárlóutcától a zöldövezeti lakóparkig. A Masterplan ennek megfelelően sokszínű választási lehetőséget biztosít az ide költözőknek. Ez az erősség adta ugyanakkor az egyik fő nehézségét is a projektnek, hiszen a végcél, a siker kulcsa, hogy e komplexitás és sokszínűség segítségével az itt lakók, itt dolgozók jól érezzék magukat. A geometria megváltoztatásával és a különböző magasságokkal felszabadultak olyan területek, amelyek akár az épületbelsőkben, akár azokon kívül keletkeztetnek zöldfelületeket. Folyamatosan azt kerestük, hogyan lehet a korábban meghatározott magasságot és sűrűséget egy kellemes, élhető környezetté varázsolni. Nemzetközi viszonylatban is ritka az ilyen fejlesztés, ahol a közpark, a belvárosias és a vízparti jelleg kombinációja alkot egy városnegyedet. Mindez egyfelől többletmunkát és nehézséget jelentett a számunkra, de pozitív következménnyel is járt: a egyedülállóan részletes - egyes elemeiben, például a közúti kapcsolatok esetében, már a szabályozási terv előkészítéseként engedélyezési terv szintű - alátámasztó munkarészek megalkotása még kedvezőbbé, alaposabbá és szakmailag professzionálisabbá tették a projektet.

M.A.: A BudaPart esetében milyen szakmai, társadalmi konzultációsorozatot kellett lefolytatni ahhoz, hogy a szabályozás elfogadott legyen?

Sch.M.: Ez egy olyan speciális munka volt, ahol a fővárossal és a kerülettel heti rendszerességgel folyt az intenzív diskurzus. A konzultatív folyamat után összeállított szabályozási terv-koncepció átadását követően a Fővárosi és a Kerületi Főépítészi iroda által megfogalmazott negyven fontosabb, vitatott pontot tartalmazó dokumentumnak végül minden pontját illetően konszenzus alakult ki a szakmai stábok között. Ebben segített az is, hogy dacára annak, hogy kevés ilyen léptékű és adottságú beruházás zajlik az országban, az ehhez szükséges egyeztetések sora átlátható és egyértelműen szabályozott volt.

K.Gy.: A projekt jelentősége miatt a Főváros és a Kerület a szokásosnál is jobban figyelt arra, hogy határozottan képviselje a közérdeket. A főváros és a kerület részéről szigorúan betartották a meghatározott sorrendben előírt lépéseket, a szükséges egyeztetéseket: a szomszéd kerületekkel, a közműszolgáltatókkal, a lakossággal egyaránt. A szabályozási terv elfogadásának folyamatában kötelező elemként jelenik meg a társadalmasítási szakasz, mely egy közzététellel indul. Jelen esetben a főváros és a kerület honlapján történt ez meg, ahol bárki megismerhette az összeállított anyagot. A partnerségi egyeztetés során például a toronyházzal kapcsolatban is érkeztek be szakmai és jogi kritikák, többek között beérkezett az ICOMOS (az UNESCO megfelelő szervezete) kritikája is. Ezeket a kritikákat a jogszabályban rögzítetteknek megfelelően megvizsgálta a főváros megfelelő szerve, majd továbbította azt az állami főépítészi hivatalnak, aki a folyamat és a szabályozási tervek szakmai és jogi kontrolljáért felel. Itt összegződött a szakmai és a társadalmi kritika, és ez alapján történtek az utolsó kisebb változtatások a projekten. Az akkori ICOMOS érvelés alapos és kimerítő volt, ám az állami főépítészi hivatal előtt a hazai jogszabályi környezetben fellelhető ellentmondásokra nem tudott rámutatni. Összefoglalva a szabályozási terv koncepciója, mind folyamatában, mind szakmai tartalmában kiállta a szakmai és jogi kontroll próbáját.

M.A.: Hogyan értékelik, sikerült egy, a beépítési koncepciónak megfelelő szabályozási tervet létrehozni?

K.Gy.: Sok olyan kérdés merült fel az előkészítés során, ami nem átlagos vagy épp példa nélküli Magyarországon. Akárhogyan is, de meg kellett felelni az előírásoknak – de ez az öntőforma végül nem korlátozta a kreativitás lehetőségét. Biztosak vagyunk benne, hogy sikerült megtartani a beépítési koncepció erényeit, és egy élettel teli, jó minőségű városi környezet jöhet létre.

Mizsei Anett