Mi is a ”kimaxolás” és mi benne a probléma?

Az "OTÉK alakú ház" a szabályozás által meghatározott beépíthetőség "kimaxolásának" eredményeként jön létre. A témát körüljáró véleménycikk-sorozatunk mai részében Brenner János, miután különbséget tesz e jelenség két formája, a "kimaxolt" szabályozási terv és a befektetői "kimaxolás" között, azt mutatja be, hogy hogyan jelenik meg mindez a német gyakorlatban.

Messzemenően egyetértek mind a LAB5 tervezőinek vitaindítónak szánt cikkével ("Az OTÉK alakú ház"), mind Erő Zoltán válaszával ("A kimaxolt város") – ezzel a vita akár be is fejeződhetne vitás kérdés hiányában, de mégis: "az nem olyan egyszerű!" – hogy Harrer Ferenc, szakmánk egyik nagyjának mondását idézzem. Szeretnék német tapasztalataim háttere előtt néhány gondolatot hozzáfűzni, nem vitatkozva az előttem írókkal, inkább az ő gondolataikat kiegészítve.

A "kimaxolást" szerintem lényegében két formában lehet tetten érni. Az egyik: az a szabályozási terv, amely túl magasan határozza meg a sűrűséget, mondhatni szükségtelenül elébe megy a "kimaxolásnak". Valamennyi szabályozási terv végül is a helyi politikai akarat leképezése, amely jó esetben a döntést hozó politikusoknak a szakemberek által adott – és még jobb esetben elfogadott – tanácsokon alapul. A másik: a befektetői "kimaxolás", amely nem az alapvető probléma, legalábbis az én szememben – elvégre a befektetőt azért "tartják", hogy a lehető legjobbat kihozza a telekből. Hogy a legjobb megoldás valójában a "kimaxolás" lehet-e, az az egyik kérdés, ami ilyenkor felmerül. Hiszen a befektető jó áron akarja eladni – mondjuk – a lakásokat, ha azok pedig egymás hegyén-hátán, túlzsúfoltan találhatók, ahol a balkonról egyenesen a szomszéd hitvesi (?) ágyába lehet belátni az összes ott gyakorolt tevékenységgel együtt, akkor nem vagyok biztos abban, hogy valóban sikerült a legjobbat kihozni. Ha tehát a mennyiség súlyosan a minőség kárára megy, akkor a "kimaxolás" eltévesztette célját.

Németországban is adott esetben a "kimaxolás" a településrendezési tervek – a "szabályozási terv" (a német terminológia szerint "Bebauungsplan", tükörfordításban "beépítési terv", de itt a magyar terminológiához közeledve szabályozási terv néven nevezem) – ill. azt követően az építési engedélyezés szintjén jelenik meg a gyakorlatban. Míg Magyarországon a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet aktuális állapota a megengedett szintek számáról (már) nem rendelkezik és a beépítési magasságra alapozza a szabályozást, a szintszám Németországban továbbra is fontos szabályozó. Érdemes idézni a Baunutzungsverordnung (a "német OTÉK") idevágó 16. §-ának (2)-(6) bekezdését, amely a szabályozási tervben meghatározandó értékeket szabályozza (valamennyi fordítás a szerzőtől):

"(2) A szabályozási tervben a beépítés mértékét az alábbiak megállapításával lehet meghatározni:

1. a beépítettségi mutató vagy az építmények alapterülete,

2. a szintterületi mutató vagy az építmények szintterülete, az épülettömeg-mutató vagy az épülettömeg,

3. a teljes épületszintek száma,

4. az építmények magassága.

(3) A beépítés mértékének megállapításánál meg kell állapítani

1. minden esetben a beépítettségi mutatót vagy az építmények alapterületét,

2. a teljes épületszintek számát vagy az építmények magasságát olyan esetekben, ha megállapításuk nélkül a közérdek, különösen a településkép és a tájkép károsulna.

(4) A szintterületi mutató vagy a szintterület, a teljes épületszintek száma és az építmények magassága maximális értékének megállapításánál egyúttal minimális értéket is meg lehet állapítani. A teljes épületszintek számát vagy az építmények magasságát kötelező mérettel is meg lehet állapítani.

(5) A szabályozási tervben a beépítés mértékét az építési terület részeire, egyes telkekre vagy telekrészekre és építmények részeire különféleképpen lehet megállapítani; a megállapítás vonatkozhat a terepszint alattra vagy felettre.

(6) A szabályozási tervben a beépítés megállapított mértéke alól fajtájuk és kiterjedésük szerint meghatározott kivételeket lehet előirányozni."

Németország föderatív szerkezetére vezethető vissza egy furcsa anomália: az alkotmány (Grundgesetz) úgy osztotta el a szövetségi állam és a tartományok között a törvényhozási illetékességet, hogy – némi egyszerűsítéssel – a településrendezés a szövetségi, míg az építményekkel szemben támasztott követelmények a tartományi törvényalkotás tárgyát képezik. A "német OTÉK", a Baunutzungsverordnung egy lényeges ponton (20. § 1. bekezdés) az ún. "teljes szint" fogalmát, vagyis a beépítési tervben meghatározott szintszámba beszámítandó szintek meghatározását a tartományi építési szabályzatokra bízza. Mivel a tartományi építési szabályzatokban részben egymástól eltérő meghatározások szerepelnek, előfordulhat az a bizarr eredmény, hogy azonos szabályozási tervi paraméterek egy szinttel nagyobb ill. kisebb épületet eredményeznek, attól függően, hogy melyik tartományban vagyunk. Mondhatni: Magyarország örülhet, hogy ott nincsenek tartományok, különben a helyzet még komplikáltabb lenne...

Konkrétan a Baunutzungsverordnung 17. §-a az alábbi "tájékoztató értékeket" tartalmazza:

Magyarázat: beépítettségi mutató: az építési telek beépített része m²-ben osztva az építési telek területével m²-ben; szintterületi mutató: az épület szintterülete m²-ben osztva az építési telek területével m²-ben; épülettömeg-mutató: az épület tömege m³-ben osztva az építési telek területével m²-ben.

Nem véletlenül említettem a "tájékoztató értékek" fogalmát, amely 2021-ben került be a Baunutzungsverordnung-ba, amely eddig az önkormányzatok számára kötelezően meghatározott felső határértékeket tartalmazott. Hogy az önkormányzatok továbbra sem határozhatják meg kényük-kedvük szerint a sűrűségi értékeket, azt Sophie Blomeyer mutatta ki "Orientierungswerte des § 17 BauNVO n.F. in der Bauleitplanung" ("Tájékoztató értékek a Baunutzungsverordnung új 17. §-ában") című, a berlini műegyetemen 2021-ben megvédett mesterdolgozatában. Eszerint "a ’tájékoztató értékek’ fogalma továbbra is annyiban kötelező hatást gyakorol, hogy az értékeket nem lehet minden további nélkül, hanem csak igazságos mérlegelés eredményeként túllépni".

A "kimaxolásra" a német jogszabályok – ha magyar fülekben ez talán szokatlanul cseng, a Németországról sajnos még mindig néha keringő "poroszos" elképzelések alapján – széles további esélyeket adnak, de – és ez a "de" nagyon fontos – csak akkor, ha ez nem ütközik közérdekbe. Mi történik pl., ha a szabályozási paraméterek általában megfelelőek a tervezett fejlesztéshez, de valamelyik szabályozási jellemző, például a beépítési magasság eltér? A válasz lényegében a Baugesetzbuch (Építésügyi törvénykönyv, röviden BauGB) 31. §-ban található, amit itt teljes hosszában idézek:

"31. § - Kivételek és felmentések

(1) A szabályozási terv előírásaitól olyan kivételek engedhetők meg, amelyek fajtájuk és terjedelmük szerint a szabályozási tervben kifejezetten elő vannak irányozva.

(2) A szabályozási terv előírásai alól felmentés adható, amennyiben az nem érinti a terv alapvonalait és

1. a közérdek, beleértve menekültek és menedékjogért folyamodók elhelyezésének igényeit, szükségessé teszi a felmentést, vagy
2. az eltérés településrendezési szempontból elfogadható, vagy
3. a szabályozási terv végrehajtása nyilvánvalóan nem szándékolt hátrányokhoz vezetne,

és az eltérés a szomszédi érdekek mérlegelésével együtt a közérdekkel összeegyeztethető."

A "terv alapvonalai" kitétel meghatározatlan jogi fogalom, amelynek értelmezése az eljáró hatóságok kötelességszerű mérlegelésére van bízva. Ennek bírósági joggyakorlatával – lazán fogalmazva – Dunát lehetne rekeszteni, de néhány sarokpont mégis kialakult. A terv alapvonalain túlmegy, ha pl. a beépítés megállapított fajtáját szeretné az építtető megváltoztatni (pl. lakóterületen ipari üzemet elhelyezni, hogy egész kirívó példát hozzunk fel). A beépítés mértékénél sokkal nehezebb ilyen konkrétumot megadni, és többnyire itt lépnek be a mérlegelési döntés összképébe a szomszédi érdekek is. Többnyire a megadott intenzitási értékek 10 %-ig terjedő túllépése a gyakorlatban nem kritikus.

Erő Zoltán cikke végén utal az önkormányzati lakásépítés lehetséges szerepére. Ezt rendkívül fontos ötletnek tartom: az önkormányzatoknak ismét fajsúlyosan meg kell jelenniük aktorként a lakáspiacon – a "kimaxolás" első esetének, vagyis a túlságosan sűrű beépítést megengedő szabályozási tervek megakadályozására. Mivel az önkormányzati lakásépítés nem profitorientált, nem kell a telkek mértéktelen kihasználását erőltetnie. A német lakáspiac egyik jellemzője a szereplők sokszínűsége: kisebb és nagyobb magán bérlakásépítő vállalatok, eladásra dolgozó ingatlanfejlesztők, saját használatú családi házakat építő magánszemélyek, egyes bérházak tulajdonosai a hajdani "sarokházak" szellemében, lakásszövetkezetek és – mint említettem – az önkormányzatok, saját vállalataikkal. Magyarországhoz képest a volt NDK területén annyiban különbözik a helyzet, hogy az NDK-ban nem államosították a bérlakásállomány jó részét, "csak" lehetetlenné tették annak működését a lakbérek befagyasztásával az 1937. évi szinten, ugyanakkor 1989/90. után néhány kivétellel nem privatizálták az önkormányzati lakásvagyont. Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy Németország nyugati részében is mindvégig komoly szerepe volt a lakásszövetkezeteknek, a kommunális lakástulajdonnak és nem utolsósorban a kommunális telekpolitikának. Az előrelátó, hosszútávú telekpolitika mérséklően hat a "kimaxolásra", hiszen az önkormányzat tartja kezében az adukártyát, vagyis a telket. Erő Zoltánnal egyetértve ez az egyik nyom, amin véleményem szerint el lehet indulni – ehhez természetesen mind állami, mind önkormányzati szinten pártállástól függetlenül a politikai többség támogatása szükséges.

Dr. Brenner János, címzetes egyetemi tanár, okl. építészmérnök, építésügyi asszesszor

Szerk.: Hulesch Máté